Дата принятия: 06 февраля 2018г.
Номер документа: 33-416/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2018 года Дело N 33-416/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Суярковой В.В.
судей Кулешовой Е.В., Апокиной Е.В.
при секретаре Смольняковой О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Макеевой В.В. на решение Бежицкого районного суда г.Брянска от 09 ноября 2017 года по делу по иску Макеевой Валентины Васильевны к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Бетон", АО Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "Пересвет" о признании права собственности на долю в квартире, признании недействительным договора залога, применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Кулешовой Е.В., объяснения истца Макеевой В.В., ее представителей Кирюхина Е.В., Карпеченко Н.Н., возражения представителя ответчика ООО "Торговый Дом Бетон" Супруна А.А., представителя третьего лица ООО "СМУ Строитель-Сервис" Петракова И.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Макеева В.В. обратилась в суд с названным иском, ссылаясь на то, что 22.12.2016 г. между нею и ООО "Торговый Дом Бетон" был подписан предварительный договор купли-продажи, согласно которому ООО "Торговый Дом Бетон" передал ей в собственность ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в осях Ас-Ес; 1с-3с, 1 секция, общей площадью 167,6 кв.м. Стороны в договоре согласовали, что данный договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой ? доли квартиры. Во исполнение договора 22.12.2016 г. истец перечислила ООО "Торговый Дом Бетон" денежные средства в сумме 2500000 рублей. ООО "Торговый Дом Бетон" имел право на отчуждение доли в квартире на основании зарегистрированного в установленном порядке договора участия в долевом строительстве N31 от 18.01.2016 г., заключенного с ООО "СМУ Строитель-Сервис". В согласованный срок ООО "Торговый Дом Бетон" не направил своего представителя в Управление Росреестра для регистрации права собственности и перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Кроме того, в ходе судебного разбирательства по другому делу ей стало известно, что ООО "Торговый Дом Бетон" передал право требования спорной квартиры по договору залога от 02.02.2016 г. АКБ содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "Пересвет". Согласия застройщика ООО "СМУ Строитель-Сервис" на заключение договора залога ООО "Торговый Дом Бетон" не получал, между тем, как из условий договора участия в долевом строительстве N31 участник долевого строительства не вправе обеспечивать свои обязательства перед третьими лицами залогом принадлежащего ему права требования без уведомления застройщика, в связи с чем, заключенный договор залога ничтожен.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Макеева В.В. просила суд признать за ней право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 167,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> Б, <адрес>, признать недействительным договор залога N от 02.02.2016 г., заключенный между ООО "Торговый Дом Бетон" и АКБ содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "Пересвет", применить последствия недействительности данной сделки в виде погашения регистрационной записи об ипотеке N от 25.02.2016 г.
Решением Бежицкого районного суда г.Брянска от 09 ноября 2017 года иск Макеевой В.В. оставлен без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец Макеева В.В. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального права, с принятием нового судебного акта по делу.
Указывает на то, что судом не дана оценка "предварительному" договору купли-продажи доли квартиры, который фактически является договором купли-продажи будущего жилого помещения. Предмет договора описан согласно данных проектной документации и совпадает с описанием объекта долевого строительства, как доля в праве. Запрете на приобретение доли в праве на будущую недвижимую вещь законодательство не содержит. Возможность выделения доли в праве допускается нормами ст.252 ГК РФ. Предмет и цена в договоре согласованы, государственной регистрации договор в силу ст.558 ГК РФ не подлежал. Отсутствие у продавца в момент заключения договора права собственности на предмет договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления Макеевой В.В. доказательств возникновения такого права. В нарушение условий договора общество по причине смерти генерального директора не передало истцу недвижимое имущество. Кроме того, судом по существу не рассмотрены требования о признании договора залога недействительным.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения истца Макеевой В.В., ее представителей Кирюхина Е.В., Карпеченко Н.Н., возражения представителя ответчика ООО "Торговый Дом Бетон" Супруна А.А., представителя третьего лица ООО "СМУ Строитель-Сервис" Петракова И.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения постановленного решения.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия считает возможным проверить законность оспариваемого решения по доводам апелляционной жалобы с учетом вышеуказанной нормы ГПК РФ.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 18.01.2016 г. между ООО "СМУ Строитель-Сервис" (застройщик) и ООО "Торговый Дом Бетон" заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия объекта строительства - квартиры общей площадью 168,6 кв.м., в осях Ас-Ес;1с-Зс, 1 секция на 9-10 этаже дома по <адрес>, срок сдачи объекта -первое полугодие 2017 года.
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.
Согласно п.2.2.2 Договора участник не вправе без уведомления застройщика передавать свои права, предусмотренные настоящим договором третьим лицам, а также не обеспечивать свои обязательства перед третьими лицами залогом принадлежащего ему права требования предоставления квартиры до оформления в установленном порядке права собственности участника на квартиру, указанную в п. 1.2. Договора.
02.02.2016 г. между АО Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "Пересвет" (залогодержатель) и ООО "ТД Бетон" (залогодатель) заключен договор залога N, согласно которому в обеспечение исполнения залогодателем обязательств по кредитному договору от 27.02.2013 г. залогодатель передал в залог имущественные права требования к ООО "СМУ Строитель-Сервис" в отношении спорной квартиры, принадлежащей залогодателю на основании договора участия в долевом строительстве N31 от 18.01.2016 г. Согласно п.4.1.12 залогодатель обязался в течении 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора уведомить застройщика о заключении настоящего договора и о залоге имущественных прав по договору участия в долевом строительстве.
25.02.2016 г. на основании указанного договора зарегистрирован залог в пользу АО Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "Пересвет".
22.12.2016 г. между ООО "ТД Бетон" и Макеевой В.В. был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому ООО "ТД Бетон" продал, а Макеева В.В. купила по цене 2500000 рублей - ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в осях Ас-Ес; 1с-3с, 1 секция общей площадью 168,6 кв.м. Согласно п.2 Договора квартира, в которой отчуждается вышеуказанная ? доли, состоит из двух жилых комнат, кухни-столовой, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 84,3 кв.м., расположена на 9 этаже десятиэтажного дома.
Отчуждаемая ? доли в праве общей долевой собственности никому не продана, не подарена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, передача отчуждаемой ? доли квартиры продавцом и принятие её покупателем состоялось до подписания настоящего договора (пункты 4, 7 Договора).
Согласно п.9 Договора стороны пришли к соглашению, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю отчуждаемой ? доли квартиры считается исполненной.
Право общей долевой собственности на ? доли вышеуказанной квартиры возникает у покупателя с момента регистрации этого права в ЕГРН ( п.14). Договор составлен в трех экземплярах, один у продавца, второй у покупателя, третий в Управлении Росреестра по Брянской области (п. 14 Договора).
Стоимость объекта в сумме 2500000 рублей оплачена Макеевой В.В. в день подписания договора.
03.02.2017 г. ООО "СМУ Строитель-Сервис" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>.
02.03.2017 года между ООО "СМУ Строитель-Сервис" и ООО "ТД Бетон" подписан акт приема-передачи построенного жилого помещения -<адрес> на 9-10 этаже общей площадью 167,6 кв.м.
Установлено, что в отношении спорного объекта проведен государственный кадастровый учет, дата постановки на учет 16.02.2017 г., кадастровый N, площадь квартиры 167,6 кв.м., право собственности ни за кем не зарегистрировано.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом, продавец в лице ООО "ТД Бетон" на момент заключения предварительного договора купли-продажи не обладал правом распоряжения объектом недвижимости, до настоящего времени право собственности на спорный объект за поименованным в договоре продавцом ООО "ТД Бетон" не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований Макеевой В.В.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в силу следующего.
В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии с положениями ч. ч. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005 г.
Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч.3 ст. 4 также начиная с указанной даты.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно разъяснениям пункта 5 указанного выше Постановления Пленума, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 Постановления).
Согласно разъяснениям пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г., если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
Таким образом, для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.
Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи доли квартиры, дав толкование условиям предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.
Согласно условий предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.12.2016 г., заключенного между ООО "ТД Бетон" и Макеевой В.А., продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в осях Ас-Ес; 1с-3с, 1 секция общей площадью 168,6 кв.м. при этом, стороны согласовали, что предварительный договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "ТД Бетон" Супрун А.А. иск Макеевой В.В. признал, однако судебная коллегия не может принят признание иска в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела, право собственности ООО "ТД Бетон" на спорный объект, который по утверждению истца, должен быть передан ему в силу заключенного между ними предварительного договора купли-продажи недвижимости в установленном законом порядке не регистрировалось.
Согласно имеющихся в материалах дела сведений ЕГРН право собственности на спорный объект недвижимости ни за кем не зарегистрировано.
Нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости, либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких данных покупатель вправе предъявить продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы.
С учетом вышеуказанных обстоятельств правовых оснований для удовлетворения исковых требований Макеевой В.В. о признании за ней права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности в жилом помещении, не имеется.
Далее, в части требований об оспаривании договора залога судебная коллегия отмечает, что оспариваемая сделка по установлению залога N по ранее возникшему обязательству третьего лица заключена 02.02.2016 г. между АО Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "Пересвет" (залогодержатель) и ООО "ТД Бетон" (залогодатель).
Договор залога заключен в обеспечение исполнения залогодателем обязательств по кредитному договору от 27.02.2013 г.
25.02.2016 г. на основании указанного договора зарегистрирован залог недвижимого имущество в пользу АО Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "Пересвет".
В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2 ст.166ГКРФ).
Вместе с тем, оспариваемый договор залога N заключен между ответчиками ранее предварительного договора купли-продажи, зарегистрирован в установленном законом порядке, его условия не оспорены ООО "СМУ Строитель-Сервис", к которому перешли имущественные обязательства, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным договора залога и применении последствий недействительности сделки.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объеме установлены значимые для рассмотрения дела обстоятельства. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности и в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.
Доводы апелляционной жалобы по своей правовой сути аналогичны доводам предъявленного им иска, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 09 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Макеевой В.В. - без удовлетворения.
Председательствующий В.В. Суяркова
Судьи Е.В. Апокина
Е.В. Кулешова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
