Определение Судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 марта 2022 года Дело N 33-415/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего Копылова Р.В.,

судей Давыдовой М.В., Никоновой Ж.Ю.,

при секретаре Самарцевой А.О.,

3 марта 2022 года в городе Петропавловске-Камчатском рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Империал" к Гусейновой Ольге Сергеевне о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, по апелляционной жалобе ответчика Гусейновой О.С. на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 25 ноября 2021 года, которым постановлено:

Иск общества с ограниченной ответственностью "Империал" удовлетворить.

Взыскать с Гусейновой Ольги Сергеевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Империал" задолженность по арендной плате за период с 1 апреля 2020 года по 23 августа 2020 года в размере 436352 руб. 90 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7563 руб. 53 коп., а всего 443916 руб. 43 коп.

Заслушав доклад судьи Копылова Р.В., объяснения ответчика Гусейновой О.С. и её представителя Белика Е.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Империал" обратилось в суд с иском к Гусейновой О.С., с учетом уменьшения требований иска (л.д. 107-109), о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений N от 1 января 2020 года за период с 1 апреля 2020 года по 23 августа 2020 года в размере 436352 руб. 90 коп., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 7657 руб.

В обоснование заявленных требований сослалось на то, что 1 января 2020 года между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, общей площадью 214 кв.м., для размещения фитнес центра в здании торгового комплекса с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, а ответчик обязался оплачивать арендную плату на условиях, указанных в данном договоре. Согласно п. 3.1 договора, ответчик уплачивает истцу арендную плату, состоящую из: постоянной части арендной платы в виде фиксированного платежа в сумме 150080 руб., включая оплату за канализацию, отопление, холодное водоснабжение; переменной части арендной платы в виде оплаты потребленной электроэнергии. Ответчик добросовестно исполнял свои обязанности в течение двух месяцев. Из-за введения ограничительных мер на территории Камчатского края в связи с распространением новой коронавирусной инфекции стороны 1 апреля 2020 года подписали дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого размер арендной платы на период ограничительных мероприятий снижен до 430 руб. за 1 кв.м.

24 июля 2020 года между сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов. 30 июля 2020 года в адрес истца поступило заявление от ответчика о расторжении договора аренды со 2 апреля 2020 года. 5 августа 2020 года в адрес ответчика направлено письмо с разъяснением порядка расторжения договора, порядка возврата помещения, уведомление о наличии задолженности по арендной плате, счета и акты выполненных работ. 9 сентября 2020 года от ответчика истцу поступил акт приема-передачи нежилого помещения, датированный 5 августа 2020 года. В тот же день ответчику направлено уведомление о необходимости возвратить помещение по акту сдачи-приема с фотоснимками помещения и актом сверки взаимных расчетов на 1 сентября 2020 года. До настоящего времени задолженность ответчиком не оплачена, помещение не возвращено.

В судебном заседании представитель истца исковые требования с учетом их уточнения поддержал по основаниям, изложенным в уточненном иске.

В судебном заседании ответчик Гусейнова О.С. и её представитель исковые требования не признали. По мнению ответчика, истцом необоснованно отказано в уменьшении арендной платы по требованию арендатора, при расчете суммы подлежащей взысканию задолженности следует применить размер арендной платы исходя из стоимости 150 руб. за один квадратный метр площади, что является разумным размером, применяемым в сходных условиях в данный период времени.

Рассмотрев дело, суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчик Гусейнова О.С., ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам по делу, просит изменить решение суда в части взысканной суммы долга с уменьшением до 154080 руб.

В обоснование доводов жалобы, аналогично доводам отзыва на иск, указала, что, поскольку договор аренды носит взаимный характер, то в случае невозможности использования имущества по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить арендную плату. В период действия ограничительных мер арендодатель опечатал дверь в арендуемое нежилое помещение, чем полностью лишил ответчика возможности его использовать.

Считает, что истец неправомерно отказал ей в снижении арендной платы до 150 руб. за 1 кв.м., поскольку она в данной ситуации находится в менее защищенном положении, тогда как истец частично осуществлял свою деятельность.

Письменные возражения относительно апелляционной жалобы не поступили.

Истец ООО "Империал", извещённый о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направил.

С учетом положений ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав ответчика, исследовав материалы настоящего гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

На основании положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В пункте 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрены различные формы арендной платы, перечень которых не является исчерпывающим. Также указано, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 2, 3 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 1 января 2020 года между ООО "Империал" и ИП Гусейновой О.С. заключен договор аренды нежилых помещений N, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору часть нежилого помещения N площадью 214 кв.м. в здании торгового комплекса с кадастровым номером N по адресу<адрес> Помещение передается для размещения фитнес-центра (п. 1.4). Срок аренды - до 30 ноября 2020 года (п. 1.6).

Арендатор обязуется своевременно и в полном объёме вносить арендодателю арендную плату в установленный договором срок и возмещать арендодателю расходы (п. 2.3.3 договора).

Арендатор обязуется не позднее, чем за 30 дней до дня предполагаемого расторжения договора по инициативе арендатора, письменно сообщить арендодателю о намерении расторгнуть данный договор аренды и освободить помещение (п. 2.3.14, п. 4.4 договора).

Согласно п. 3.1 договора ежемесячная арендная плата состоит из двух частей: постоянная часть арендной платы является фиксированной в размере 150080 руб., переменная часть включает в себя расходы на оплату потребленной арендатором электрической энергии, которое определяется по показаниям приборов учета по состоянию на последний день месяца. Также арендодатель взимает дополнительную плату в размере 10% от стоимости потребленной арендатором электрической энергии.

Арендная плата исчисляется с 1 января 2020 года и до момента возврата помещения согласно акту приема-передачи (п. 3.3 договора).

Изменение арендной платы оформляется письменно дополнительным соглашением к данному договору (п. 3.10 договора).

Подписанный сторонами акт к договору аренды от 1 января 2020 года подтверждает фактическую передачу нежилого помещения ответчику (получен ключ от ролл ставни) и им не оспаривается.

Распоряжением Губернатора Камчатского края от 12 марта 2020 года N 267-Р (в редакции от 27 марта 2020 года) "О введении с 18 марта 2020 года на территории Камчатского края режима повышенной готовности для органов управления и сил Камчатского края территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" временно приостановлено проведение в Камчатском крае досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных и иных подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг; проведение досуговых мероприятий, в том числе работу кружков и секций, в центрах социального обслуживания населения.

10 апреля 2020 года вступило в законную силу постановление Губернатора Камчатского края от 10 апреля 2020 года N 50 "О мерах по недопущению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Камчатского края" (в первоначальной редакции), согласно п. 4 которого определено приостановить до 30 апреля 2020 года включительно посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения физкультурных, спортивных и иных подобных мероприятий и оказания соответствующих услуг, проведение досуговых мероприятий, в том числе работу кружков и секций, в центрах социального обслуживания населения.

В последующем установленный срок неоднократно продлевался.

Запрет на осуществление деятельности фитнес-клубов снят с 27 июля 2020 года при соблюдении ряда условий (пункт 3 (5) в редакции от 24 июля 2020 года).

Таким образом, ограничительные меры действовали с 28 марта 2020 года по 27 июля 2020 года.

1 апреля 2020 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды N от 1 января 2020 года, согласно которому в п. 3.1 договора внесены изменения в части размера ежемесячной арендной платы, которая начиная с 1 апреля 2020 года исчисляется по льготной арендной ставке - 430 руб. за 1 кв.м., срок окончания действия льготной арендной ставки определяется актом Губернатора Камчатского края "О мерах по недопущению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID 19) на территории Камчатского края".

Кроме того, ответчику предоставлена отсрочка оплаты арендных платежей за апрель-май 2020 года до официальной даты отмены ограничительных мер, согласно ответу истца на обращение ответчика о дальнейшем снижении размера арендной платы.

20 июля 2020 года ответчиком в адрес директора истца направлено уведомление о расторжении договора аренды со 2 апреля 2020 года в одностороннем порядке.

В ответе на уведомление истец сообщил, что в соответствии с условиями договора, он может быть расторгнут в одностороннем порядке с уведомлением арендодателя за 30 дней до момента расторжения, то есть в данном случае с 23 августа 2020 года. Также ответчик уведомлен о наличии задолженности по арендной плате в размере 446557 руб. 26 коп., необходимости приведения арендуемого помещения в первоначальный вид и последующей сдачей арендодателю по акту приема-передачи. Данный ответ получен ответчиком 10 августа 2020 года.

Гусейновой О.С. направлен истцу акт приема-передачи нежилого помещения от 5 августа 2020 года, который директором организации остался не подписан, поскольку в арендуемом помещении находятся вещи ответчика, не восстановлено стеновое покрытие.

Актом комиссионного осмотра помещения N от 24 сентября 2020 года установлено, что на дату составления акта помещение находится в неудовлетворительном состоянии, а именно: в помещении находятся 2 тренажёра, стены покрыты черной краской без согласования с арендодателем, в помещении находятся обувь, пакеты, вешалки и коробки. Ключи от входной двери арендодателю не возвращены. К акту приобщены фотографии помещения.

В ходе судебного разбирательства ответчик не оспаривала наличие задолженности по арендной плате и нахождение принадлежащих ей вещей в арендуемом помещении в период действия ограничительных мер, но считала, что неиспользование помещения является основанием для не внесения арендных платежей истцу, а кроме того, полагала необоснованным и неправомерным отказ арендодателя о дальнейшем снижении арендной платы до 150 руб. за 1 кв.м. Также утверждала, что своё имущество вывезла до 31 июля 2020 года, но уточнила, что по настоящее время в помещении остались запасные части тренажёров, поэтому для расчета оплаты должны применяться ставки, как для складского помещения.

В обоснование разумности запрашиваемого размера арендной платы ответчиком к материалам дела приобщены сообщения/справки иных организаций о размере арендной платы в период действия ограничительных мер.

Разрешая требования иска, и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика заявленной суммы в счет арендной платы, поскольку объективные причины для отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Империал", либо перерасчета оплаты аренды до размера 150 руб. за 1 кв.м. отсутствуют.

Оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, так как они объективно подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, а также сделаны с учетом всех юридически значимых обстоятельств дела.

Так, ответчиком не оспаривается факт возникновения задолженности за период с 1 апреля 2020 года по 23 августа 2020 года.

Довод апеллянта о неправомерности начисления арендной платы в период действия ограничительных мер по тому основанию, что ответчик не имел возможности использовать помещение как фитнес-центр является несостоятельным, поскольку пунктом 4 ст. 614 ГК РФ определено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Аналогичные положения содержаться и в ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ.

Таким образом, приведенное правовое регулирование не предполагает полное освобождение арендатора от уплаты арендных платежей по указанным выше обстоятельствам.

Кроме того, по смыслу положений ст. 612 ГК РФ в случае выявления в арендованном помещении таких недостатков, которые полностью препятствуют пользованию им, надлежащим способом защиты нарушенного права является предъявление арендатором требования о досрочном расторжении договора.

Однако, как установлено судом и подтверждается ответчиком, данное право не было реализовано арендатором с момента, когда ей стало известно о невозможности использования помещения по назначению, уведомление о расторжении направлено ею в адрес истца лишь 20 июля 2020 года.

Арендодателем же предприняты все предусмотренные законом меры по урегулированию возникшего вопроса: арендная плата со 100 % снижена до 61 %, предоставлена отсрочка внесения платежей за апрель-май 2020 года до официальной даты отмены ограничительных мер, расчет оплаты после отмены ограничительных мер и до расторжения договора (с 27 июля по 23 августа 2020 года) произведен также по сниженной стоимости. Дополнительное соглашение к договору аренды N от 1 января 2020 года о снижении арендной платы и предоставлении отсрочки платежей подписано Гусейновой О.С. 1 апреля 2020 года без замечаний и разногласий.

Довод ответчика о том, что невозможность использования арендуемого помещения связана также с тем, что арендодатель опечатал помещение, правомерно не принят в качестве доказательства наличия обстоятельства, освобождающего арендатора от обязанности уплачивать арендную плату. Достоверно установлено, что ключи у ответчика арендодатель не изымал, замок не менял, само "опечатывание" двери в арендованное помещение не препятствовало арендатору использовать помещение: ответчик хранила в нём своё имущество вплоть по сентябрь 2020 года включительно, то есть также в период после отмены ограничительных мер.

Утверждение ответчика о соразмерном и разумном снижении арендной платы до 150 руб. за кв.м. является субъективным мнением Гусейновой О.С., поскольку не подкреплено соответствующими доказательствами. Представленные ответчиком сообщения и справки не могут являться документами, подтверждающими равнозначный размер арендной платы занимаемого ответчиком помещения с другими помещениями ввиду их различного территориального размещения и назначения эксплуатационного использования (кафе, склад).

Доводы, содержащиеся в жалобе, составляют правовую позицию ответчика, выраженную при разбирательстве дела, и были в полной мере исследованы судом первой инстанции, они получили правовую оценку с учетом представленных сторонами материалов и обстоятельств дела.

Учитывая, что нормы материального права применены судом правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену постановленного решения, судом первой инстанции не допущено, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 327.1. - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 25 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 11 марта 2022 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка