Дата принятия: 12 февраля 2019г.
Номер документа: 33-415/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2019 года Дело N 33-415/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Гузенковой Н.В.,
судей Дороховой В.В., Филенковой С.В.,
при секретаре Семакове В.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абраменкова А.И. к Сорокиной Е.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества
по апелляционной жалобе Сорокиной Е.А. на решение Промышленного районного суда города Смоленска от 15 ноября 2018 года.
Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., объяснения представителя ответчика Сорокиной Е.А. - Кучерова Л.С., возражения представителя истца Абраменкова А.И. - Огородникова А.А., судебная коллегия
установила:
Абраменков А.И. обратился в суд с иском к Сорокиной Е.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. В обоснование указал, что 03.07.2017 приобрел у ответчика земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: ..., за 980 000 руб. По условиям договора продавец обязался передать покупателю участок с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" без каких-либо обременений. Однако при регистрации права собственности выяснилось, что спорный объект недвижимости имеет обременение - относится к объекту исторического наследия. Для регистрации права собственности на названный участок истцу необходимо заключить с Департаментом Смоленской области по культуре и туризму охранное обязательство и провести длительные и дорогостоящие археологические работы. Претензия истца о расторжении договора купли-продажи или уменьшении стоимости объекта недвижимости оставлена ответчиком без удовлетворения.
Указав, что вследствие неправомерных действий ответчика истец не может в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на земельный участок, просит расторгнуть договор купли-продажи от 03.07.2017 и взыскать с Сорокиной Е.А. уплаченные по договору денежные средства в размере 980000 руб.
Протокольным определением от 16.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент Смоленской области по культуре и туризму (л.д.71).
В судебное заседание истец Абраменков А.И. не явился, его представитель Огородников А.А. исковые требования поддержал в полном объеме. Отметил, что о наличии обременения в отношении спорного земельного участка истец узнал только после получения уведомления о приостановлении государственной регистрации сделки.
Ответчик Сорокина Е.А. в судебное заседание не явилась, ее представитель Кучеров Л.С. против удовлетворения исковых требований возражал. Отметил, что при совершении сделки Сорокина Е.А. действовала добросовестно и не знала о наличии обременений в отношении земельного участка.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Смоленской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении спора в его отсутствие. В представленном письменном отзыве пояснил, что запись о регистрации права собственности Сорокиной Е.А. в отношении спорного земельного участка внесена в ЕГРН на основании договора купли-продажи от 06.07.2012. Также в ЕГРН в отношении названного объекта недвижимости имеются сведения о наличии ограничений прав, предусмотренных ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Указанные ограничения приведены в проекте охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска. В связи с непредставлением сведений об ограничениях и обременениях спорного участка Абраменкову А.И. отказано в проведении государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент Смоленской области по культуре и туризму, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечило.
Обжалуемым решением исковые требования Абраменкова А.И. удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. ..., заключенный между Абраменковым А.И. и Сорокиной Е.А. 03.07.2017, расторгнут. С Сорокиной Е.А. в пользу Абраменкова А.И. взыскано 980000 руб. в счет стоимости указанного выше объекта недвижимости и 13000 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.
В апелляционной жалобе Сорокина Е.А., ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неправильное установление обстоятельств по делу, просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска.
Ответчик Сорокина Е.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, ее представитель Кучеров Л.С. доводы апелляционной жалобы поддержал. Указав на добросовестность поведения своего доверителя, отметил, что Сорокина Е.А. на момент заключения договора купли-продажи об обременении участка не знала, что свидетельствует об отсутствии оснований для расторжения договора.
Истец Абраменков А.И. в судебное заседание не явился, его представитель Огородников А.А. просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.
Представители Управления Росреестра по Смоленской области и Департамента Смоленской области по культуре и туризму в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении спора в их отсутствие.
В силу ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, апелляционная инстанция Смоленского областного суда приходит к следующему.
Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). (ст.549 ГК РФ).
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (ст.460 ГК РФ).
Согласно положений ст.5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - ФЗ N73 от 25.06.2002) особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в Реестр, либо выявленного объекта археологического наследия.
В силу п.3 ст.36 ФЗ N73 от 25.06.2002 строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 03.07.2017 между Сорокиной Е.А. (продавец) и Абраменковым А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г..., площадью 1435 кв.м.
Пунктом 3 договора стоимость объекта недвижимости определена в размере 980 000 руб. Расчет произведен полностью до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Из п.7 договора усматривается, что до подписания настоящего договора указанный объект никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит (л.д.9).
В тот же день стороны подписали акт приема-передачи, согласно которому продавец передал покупателю указанный выше земельный участок (л.д.10).
Уведомлением Росреестра по Смоленской области о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности от 13.07.2017 Абраменкову А.И. сообщено, что действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеназванного земельного участка приостановлены до 13.10.2017 в связи с наличием обременений в отношении данного участка. Отмечено, что в представленном договоре купли-продажи от 03.07.2017 отсутствуют сведения об обременениях и ограничениях, предусмотренных ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ (л.д.7).
Ответом Департамента Смоленской области по культуре и туризму от 06.09.2017 Абраменкову А.И. разъяснено, что согласно проекту охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска (утвержден решением Смоленского облисполкома от 03.09.1982 N 528), историко-архитектурному и историко-археологическому опорному плану г. Смоленска (утвержден решением Смоленской областной Думы от 31.10.1996 N171) земельный участок с кадастровым номером N расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения "Культурный слой города", включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. В случае проведения земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ в границах территории объекта культурного наследия федерального значения заказчик работ в соответствии со ст.ст.36 и 45.1 ФЗ от 25.06.2002 N73-ФЗ обязан: разработать в составе проектной документации раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия либо о проведении спасательных археологических полевых работ или проект обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия, или план проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия; получить по документации заключение государственной историко-культурной экспертизы; представить его с названной документацией в Департамент на согласование; обеспечить реализацию документации или раздела документации, обосновывающих меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия "Культурный слой города", согласованных с Департаментом (л.д.11).
Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области от 13.10.2017 Абраменкову А.И. отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок (л.д.5).
На запрос истца о предоставлении коммерческого предложения на выполнение комплекса работ в соответствии с проектом строительства индивидуального жилого дома по адресу ... СОГБУ культуры "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры" 14.11.2018 предоставило предварительную сметную стоимость работ по разработке проектной документации "Плана проведения спасательных археологических работ" (126420 руб.72 коп.), проведению государственной историко-культурной экспертизы разработанной документации (49932 руб.), спасательных археологических полевых работ (107251 руб.60 коп.), на общую сумму 283604 руб.32 коп. (л.д.85).
Направленная Абраменковым А.И. в адрес Сорокиной Е.А. претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи или его изменении в части уменьшения стоимости земельного участка оставлена последней без удовлетворения (л.д.64, 14).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: ..., имеет ограничения, предусмотренные ст.56, 56.1 Земельного кодекса РФ, запись о которых внесена в реестр 13.02.2015 (л.д.30-32).
Разрешая спор по существу, руководствуясь изложенными выше нормами права, установив, что обязанность по предоставлению достоверных сведений об отчуждаемом земельном участке в силу действующего законодательства возложена на продавца, вместе с тем, несмотря на наличие в договоре условия об отсутствии обременений в отношении предмета договора, спорный участок на момент заключения договора купли-продажи имел ограничения, предусмотренные ст.56, 56.1 Земельного кодекса РФ, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора и взыскания с продавца уплаченных по нему денежных средств в размере 980 000 руб.
В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с Сорокиной Е.А. в пользу Абраменкова А.И. расходы по уплате государственной пошлины в размере 13000 руб.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, в их совокупности.
Доводы апеллянта о недобросовестности истца при заключении договора купли-продажи, а частности о том, что именно Абраменков А.И. при заключении договора должен был проявить должную осмотрительность, запросить сведения о предмете договора в регистрирующих органах и убедиться в отсутствии каких-либо ограничений в отношении земельного участка, признаны судебной коллегией несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании заявителем норм материального права.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Пунктом 1 ст.37 Земельного кодекса установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию, в том числе - о возможных обременениях и ограничениях его использования, иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
Не предоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.
В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).
Статьей 10 названного Кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.
Поскольку запись о внесении ограничений прав на спорный земельный участок в ЕГРН внесена 13.02.2015, ответчик Сорокина Е.А., владеющая спорным участком на праве собственности, по общему принципу добросовестности, должна был знать о наличии ограничений в его использовании и предоставить указанную информацию покупателю.
Доказательств, соответствующих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, опровергающих указанные обстоятельства, а также о том, что до заключения договора истцу была предоставлена вся необходимая информация относительно имеющихся обременений по использованию земельного участка, о которых продавцу было известно, суду не представлено.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что размер предполагаемых расходов на осуществление предусмотренных законодательством (ст.36 ФЗ от 25.06.2002 N73-ФЗ) работ, связанных с особым режимом использования спорного земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (283604 руб.), фактически составляет около 1/3 установленной договором стоимости приобретенного истцом земельного участка, что само по себе свидетельствует об утрате покупателем в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Ссылка в жалобе на решение Промышленного районного суда города Смоленска от 25.04.2018 и установленные им обстоятельства несостоятельна, т.к. обстоятельства по каждому конкретному делу устанавливаются непосредственно при рассмотрении дела, и решение принимается судом в соответствии с представленными по делу доказательствами с учетом норм права, регулирующих спорные правоотношения.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо принятого решения, в апелляционной жалобе не приведено.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда города Смоленска от 15 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сорокиной Е.А. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
