Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 20 августа 2020 года №33-4142/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 августа 2020 года Дело N 33-4142/2020
20 августа 2020г. судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Мещеряковой Е.А.,
судей Ваулина А.Б., Востриковой Г.Ф.,
при секретаре Еремишине А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Ваулина А.Б. гражданское дело N 2-52/2020 по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к индивидуальному предпринимателю Берг О.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени
по апелляционной жалобе администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 21 января 2020г.
(судья районного суда Щербатых Е.Г.),
УСТАНОВИЛА:
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с иском к ИП Берг О.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пене. В обоснование требований истец указал, что 16 октября 2017г. между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем Бергом О.В. был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым N, площадью <данные изъяты>, расположенного по <адрес> предоставленного на 20 лет для индивидуального жилищного строительства. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии пунктом 4.3.2 договора арендатор земельного участка обязан своевременно вносить арендную плату, ежегодный размер которой согласно пунктам 2.1-2.2 договора составляет 1 092 672 рубля и устанавливается с даты заключения договора. Сумма ежегодной арендной платы, за вычетом внесенного задатка в размере 201 600 рублей, должна поступить от арендатора в течении пяти дней с момента подписания договора. Обязательство по оплате за пользование земельным участком ответчиком не было выполнено и по состоянию на 29 июля 2019г. задолженность по арендной плате согласно вышеуказанному договору составила 2 298 433 рубля 56 копеек. Пунктом 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатору предусмотрено начисление пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. С учётом размера задолженности по состоянию на 29 июля 2019 г. пеня составила 119 653 рубля 75 копеек. 29 июля 2019 г. в адрес ответчика было направлено письмо с предложением в десятидневный срок со дня получения претензии ликвидировать образовавшуюся задолженность, однако ответчик отказался исполнить свои обязательства. В этой связи администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с иском к ИП Бергу О.В. в котором просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2 298 433 рублей 56 копеек и пеню в размере 119 653 рублей 75 копеек.
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 21 января 2020г. в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Геленджик было отказано полностью (л.д. 100-103).
Не согласившись с решением суда, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик подала на него апелляционную жалобу, в которой просила решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 21 января 2020г. отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д. 108-113).
От представителя ответчика по доверенности ФИО1 поступили возражения относительно поданной истцом апелляционной жалобы в которых она фактически просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения.
Участвующие в деле лица надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании части 3 статьи 167 и статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы гражданского дела, и проверив обоснованность обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) предусмотрен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что по итогам аукциона между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и ИП Берг О.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N от 16 октября 2017г., подписанный сторонами 07 ноября 2017г., согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым N, площадью <данные изъяты>, расположенный по <адрес>, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет (л.д.5-9, 10-11).
Пунктами 2.1-2.2 договора был предусмотрен ежегодный размер арендной платы составляющий 1 092 672 рубля. Условиями сделки было предусмотрено, что сумма ежегодной арендной платы, за вычетом внесенного задатка в размере 201 600 рублей, должна поступить от арендатора в течение пяти дней с момента подписания договора.
Земельный участок был передан арендатору, однако оставшаяся сумма (за вычетом задатка) арендной платы им внесена не была, в дальнейшем арендные платежи ответчиком не осуществлялись, что ИП Бергом О.В. не оспаривалось (л.д.15-16).
Направленная арендодателем в адрес арендатора претензия с требованием о погашении задолженности по арендным платежам и уплате пени оставлена без удовлетворения (л.д. 17-18).
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обращалась в Арбитражный суд Воронежской области с аналогичными требованиями, однако определением суда от 02 июля 2019г. производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью иска арбитражному суду, т.к. спор не связан с осуществлением ответчиком предпринимательской деятельности (л.д. 19-21).
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Краснодарского края от 16 мая 2018г. по делу N А32-12719/2018 признан незаконным отказ администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 26 декабря 2017г. в выдаче ИП Берг О.В. технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. На администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик возложена обязанность выдать ИП Берг О.В. технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение (технологического присоединения) арендованного земельного участка. Названным решением арбитражного суда установлено, что после заключения договора аренды спорного земельного участка, 14 ноября 2017г. ответчиком в адрес арендодателя было направлено письмо с просьбой о предоставлении технических условия для подключения расположенного на нем объекта капитального строительства к инженерным сетям, однако 26 декабря 2017г. в адрес ИП Берг О.В. направлен отказ в предоставлении технических условий (л.д. 44-46).
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 26 сентября 2018г. с учетом изменений, внесенных апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 18 декабря 2018г. по административному исковому заявлению Берг О.В. и Берг Л.Н. к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, заместителю главы муниципального образования город-курорт Геленджик установлено, что 21 декабря 2017г. ИП Берг О.В. администрацией муниципального образования город - курорт Геленджик было выдано разрешение на строительство N одноэтажного индивидуального жилого дома площадью застройки 100 кв.м. на данном земельном участке и согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01 июня 2018г. Берг О.В. на праве собственности принадлежит индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты>., расположенный на вышеуказанном земельном участке. 23 мая 2018г. Берг О.В. обратился в ГАУ Краснодарского края "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края" с заявлением о предоставлении муниципальной услуги: "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, в собственность, аренду", указав на то, что на арендованном им земельном участке площадью <данные изъяты> с кадастровым N, расположенном по <адрес>, находится принадлежащий ему индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> Ответом от 20 июня 2018г. администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик в предоставлении муниципальной услуги отказано по мотивам наличия задолженности по арендной плате за пользование земельным участком. Отказ администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20 июня 2018г. предоставить ИП Берг О.В. в собственность спорный земельный участок, признан незаконным. На администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края возложена обязанность в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении Бергу О.В. в собственность за плату без проведения торгов земельный участок с кадастровым N, площадью <данные изъяты> расположенный по <адрес>, площадь земельного участка в соответствии с заявлением от 23 мая 2018г. при отсутствии иных оснований для отказа (л.д. 50-53).
До настоящего момента земельный участок ответчику в собственность не предоставлен.
Возведение жилого дома на предоставленном ответчику в аренду земельном участке подтверждается техническим планом здания и имеющейся в нем декларацией об объекте недвижимости от 16 января 2018г. Из указанных документов следует, что после получения 21 декабря 2017г. разрешения на строительство, жилой дом фактически был построен в период с 09 января 2018г. по 16 января 2018г. (л.д. 69-95).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, пришел к выводу о том, что неправомерный отказ истца в предоставлении Бергу О.В. технических условий подключения (технологического присоединения) земельного участка к сетям инженерно-технического обеспечения свидетельствует о том, что арендатор не мог в полной мере пользоваться данным участком и в значительной степени был лишен того, на что рассчитывал при заключении договора аренды.
Основываясь на этом и применив положения закона о просрочке кредитора при исполнении обязательств и ее последствиях (статьи 405 и 406 ГК РФ), а также разъяснения, содержащиеся в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.) суд пришел к выводу о наличии достаточных оснований для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендной платы и ответственности за её невнесение (пени) за период с момента подписания договора аренды до 09 января 2018 г., когда ответчиком фактически было организовано начало строительства жилого дома.
Помимо этого суд указал, что вступившими в законную силу решением суда от 26 сентября 2018г. и апелляционным определением от 18 декабря 2018г. был признан незаконным отказ в принятии решения о предоставлении спорного земельного участка в собственность и на истца возложена обязанность в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении данного земельного участка Бергу О.В. в собственность, а значит начисление арендной платы и пени по заключенному между сторонами договору аренды не может признаваться правомерным и обоснованным.
Судебная коллегия считает, что такое решение суда не может быть признано законным и обоснованным по следующим причинам.
В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) решение суда должно быть законным и обоснованным.
Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О судебном решении").
Оспариваемое решение этим требованиям закона в полной мере не соответствует.
Действительно в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) указано, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
В случае если ответчик ссылается на такие обстоятельства юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является то, что в результате незаконных действий арендодателя арендатор был лишен возможности использовать арендованный земельный участок в тех целях, для которых он приобретался. Бремя доказывания указанного обстоятельства в силу статьи 56 ГПК РФ возлагается на сторону, которая на них ссылается, то есть на ответчика.
Из обстоятельств дела следует, что ИП Берг О.В. полагал таким обстоятельством отказ органа местного самоуправления выдать ему технические условия подключения (технологического присоединения) земельного участка к сетям инженерно-технического обеспечения, незаконность которого установлена решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 мая 2018г., оставленного без изменения постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2018г.
Однако суд первой инстанции не учел следующего.
В силу части 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не позднее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании предоставления такого земельного участка предоставляют заинтересованным лицам технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий и информацию о плате за подключение (технологическое присоединение). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, в течение четырнадцати дней со дня поступления заявления о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка направляют в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, запрос о предоставлении указанных технических условий, информации о сроке их действия и плате за подключение (технологическое присоединение).
Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее по тексту - Правила) утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83.
Пунктом 5 Правил предусмотрено, что орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.
Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.
Однако, наряду с этим, пунктом 6 Правил предусмотрено, что в случае если правообладатель земельного участка намерен осуществить реконструкцию объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий.
Если правообладатель земельного участка не имеет сведений об организации, выдающей технические условия, он обращается в орган местного самоуправления с запросом о представлении сведений о такой организации, а орган местного самоуправления представляет в течение 2 рабочих дней с даты обращения сведения о соответствующей организации, включая наименование, юридический и фактический адреса.
Из изложенного следует, что ИП Берг О.В. в случае необходимости получения технических условий и отказа в их предоставлении органом местного самоуправления имел возможность обратиться в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение построенного объекта капитального строительства, для получения технических условий, чего им сделано не было.
Незаконный отказ администрации муниципального образования город-курорт Геленджик предоставить технические условия не являлся тем непреодолимым препятствием, из-за которого арендатор был лишен возможности использовать земельный участок по назначению. ИП Берг О.В. 16 января 2018г. было окончено строительство жилого дома на арендованном им земельном участке, после чего он не обращался в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объекта капитального строительства, для получения технических условий или в орган местного самоуправления с запросом о представлении сведений о такой организации.
Заявление ответчика о том, что арендатор не может осуществить подключение индивидуального жилого дома к инженерным сетям в отсутствие технических условий, выданных именно органом местного самоуправления, представляется судебной коллегии надуманным.
Указанные обстоятельства судом первой инстанции при вынесении решения учтены не были.
Судебная коллегия не может согласиться и с выводом суда об освобождении арендатора от обязанности по уплате арендных платежей, с того момента, когда арендодателем было допущено незаконное уклонение от заключения договора купли-продажи земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 157 ГК РФ если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
ИП Берг О.В. обосновывая свою позицию об освобождении его от обязанности по уплате арендных платежей, указывал на то, что при заключении с ним договора купли-продажи земельного участка, его обязанность по арендной плате отпала бы, а значит данное условие, в связи с незаконным уклонением ответчика от заключения договора, должно считаться наступившим.
Однако согласно пункту 8.5 Договора аренды земельного участка N от 16 октября 2017г. при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) возлагается обязанность на Арендатора внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 Договора.
Из изложенного следует, что в случае заключения договора купли-продажи земельного участка между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ИП Берг О.В. обязанность последнего по внесению арендной платы не прекратилась бы. Периодические арендные платежи в таком случае трансформировались в обязанность по их единовременной оплате за весь срок, предусмотренный договором, что не дает оснований рассуждать об освобождении арендатора от обязанности по арендной плате в связи с необоснованным отказом от заключения с ним договора купли-продажи.
Помимо этого судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Не смотря на предусмотренную законом возможность разрешить возникший гражданско-правовой конфликт предусмотренным законом способом, арендатор с подобными исковыми требованиями к арендодателю не обращался, ограничиваясь предъявлением административных исков в порядке административного судопроизводства, в ходе которого разрешение вопроса о гражданских правах и обязанностей участников спорных правоотношений невозможно.
Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 18 декабря 2018г. действительно признает незаконным отказ ответчика от заключения договора купли-продажи земельного участка, мотивированный наличием у арендатора задолженности по арендной плате. Однако, остальные основания, которые могли бы являться препятствием для заключения договора, судом не проверялись. Согласно резолютивной части судебного постановления администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обязана принять решение о предоставлении земельного участка в собственность Бергу О.В. при отсутствии иных оснований для отказа.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, так как оно принято при неправильном определение обстоятельств, имеющих значение для дела с нарушением норм материального права (пункт 1 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).
В соответствии пунктом 4.3.2 договора арендатор земельного участка обязан своевременно вносить арендную плату, ежегодный размер которой согласно пунктам 2.1-2.2 договора составляет 1 092 672 рубля и устанавливается с даты заключения договора. Сумма ежегодной арендной платы, за вычетом внесенного задатка в размере 201 600 рублей, должна поступить от арендатора в течении пяти дней с момента подписания договора.
По общему правилу обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).
Поскольку ИП Берг О.В. без предусмотренных к тому оснований не вносил арендную плату за пользование земельным участком и судебной коллегией по изложенным выше причинам не установлено оснований для его освобождения от исполнения предусмотренных договором обязательств, требования истца о взыскании задолженности являются правомерными.
Однако, представленный арендодателем расчет заявленных к взысканию денежных сумм представляется неверным исходя из следующего.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в период с 25 января 2019г. по 05 марта 2019г. арендованный земельный участок в порядке перенайма передавался иному лицу, а затем вновь был возвращен Бергу О.В.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
По смыслу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника земельного участка, вопреки тому, как это предусмотрено в ст. 391 ГК РФ.
Из системного толкования статей 615 ГК РФ и 22 ЗК РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.
Обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим пользованием земельным участком и возникает у нового арендатора после совершения сделки перенайма. Сама по себе сделка перенайма не может являться безусловным основанием для передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора.
Поскольку в течение 38 дней первого квартала 2019г. Берг О.В. не являлся фактическим пользователем земельного участка, арендная плата за указанный период подлежит исключению из суммы заявленных требований.
Расчет суммы подлежащей исключению следующий: 1 092 672: 365 х 38 = 113 757,63 рубля. Размер арендной платы, подлежащей взысканию с арендатора в пользу арендодателя за период с 07 ноября 2017г. по 25 января 2019г. и с 05 марта 2019г. по 29 июля 2019г. составляет 2 184 675,93 рублей.
Расчет пени, предусмотренной пунктом 5.3 Договора аренды, следующий:












Задолженность


Период просрочки


Ставка


Формула


Неустойка








с


по


дней













1 448 484,42


13.11.2018


Новая задолженность на 1 448 484,42 руб.





1 448 484,42


13.11.2018


16.12.2018


34


7.5


1 448 484,42 * 34 * 1/300 * 7.5%


12 312,12 р.




1 448 484,42


17.12.2018


10.01.2019


25


7.75


1 448 484,42 * 25 * 1/300 * 7.75%


9 354,80 р.




1 614 929,80


11.01.2019


Новая задолженность на 166 445,38 руб.





1 614 929,80


11.01.2019


10.04.2019


90


7.75


1 614 929,80 * 90 * 1/300 * 7.75%


37 547,12 р.




1 898 246,18


11.04.2019


Новая задолженность на 283 316,38 руб.





1 898 246,18


11.04.2019


16.06.2019


67


7.75


1 898 246,18 * 67 * 1/300 * 7.75%


32 855,48 р.




1 898 246,18


17.06.2019


10.07.2019


24


7.5


1 898 246,18 * 24 * 1/300 * 7.5%


11 389,48 р.




2 184 675,93


11.07.2019


Новая задолженность на 286 429,75 руб.





2 184 675,93


11.07.2019


28.07.2019


18


7.5


2 184 675,93 * 18 * 1/300 * 7.5%


9 831,04 р.




2 184 675,93


29.07.2019


29.07.2019


1


7.25


2 184 675,93 * 1 * 1/300 * 7.25%


527,96 р.




Сумма основного долга: 2 184 675,93 руб.





Сумма неустойки: 113 818,00 руб.





Так как пунктом 2.3 Договора аренды предусмотрено авансовое поквартальное внесение платежей из расчета числа дней в квартале, то 113 757,63 рубля, не подлежащие уплате Бергом О.В. в тот период, когда он не являлся пользователем земельного участка, должны быть исключены из платежа, который следовало произвести до 10 января 2019г.
При определении периода, в течение которого у Берга О.В. отсутствовала обязанность по внесению арендной платы в связи с перенаймом земельного участка суд принимает во внимание даты заключения договоров перенайма, отраженные в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке, а не дату регистрации соответствующего права в связи со следующим.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, договор передачи прав и обязанностей (перенаем) порождает правовые последствия для участников сделки и до его государственной регистрации, а значит обязанность по уплате арендных платежей за пользование участком возникает с момента его передачи.
В этой связи, отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.
В силу статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче исковых требований администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик государственная пошлина уплачена не была, а значит она подлежит взысканию с проигравшей стороны ИП Берг О.В. исходя из размера удовлетворенных требований, что составляет 19 692,47 рублей.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 21 января 2020г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к индивидуальному предпринимателю Бергу О.В. удовлетворить частично, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N от 16 октября 2017г. за период с 07 ноября 2017г. по 25 января 2019г. и с 05 марта 2019г. по 29 июля 2019г. в размере 2 184 675 рублей 93 копейки и пеню за период с 13 ноября 2018г. по 29 июля 2019г. в размере 113 818 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Берг О.В. в доход бюджета городского округа г. Воронеж государственную пошлину в размере 19 692 рубля 47 копеек.
Председательствующий:
Судьи коллегии:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка