Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 33-414/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Басангова Н.А.,

судей Гонеевой Б.П. и Цакировой О.В.,

при секретаре Корниенко Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия к Орловой С.А. о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе представителя истца Шардаева А.А. на решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 05 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Гонеевой Б.П., объяснения представителя истца Шардаева А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика Орловой С.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

Администрация Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - Администрация Целинного РМО РК) обратилась в суд с иском к Орловой С.А., мотивируя требования следующим. 06 декабря 2016 года между Администрацией Целинного РМО РК и индивидуальным предпринимателем Орловой С.А. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N <***>, общей площадью <***>кв.м, предоставленный под ведение сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <***>. Срок действия договора - с 06 декабря 2016 года по 05 декабря 2065 года. Согласно п. 4.1.3. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора. По сведениям из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей Орлова С.А. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя с 10 октября 2018 года. Кроме того, Орлова С.А. не вносила арендную плату более двух раз подряд, что подтверждается требованием от 23 июля 2018 года N 08-435. В нарушении п. 4.3.3. договора аренды и п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации 14 декабря 2019 года Орлова С.А. передала арендованный земельный участок в пользование по договору субаренды ИП Главе КФХ Б.Ю.И. Считая указанные нарушения договора существенными, истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка с Орловой С.А. и обязать ее передать по акту приема-передачи спорный земельный участок.

В судебном заседании представитель Администрации Целинного РМО РК Шардаев А.А. поддержал исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить.

Ответчик Орлова С.А. и ее представитель Санджиева В.Б. иск не признали. Пояснили, что ответчик действительно приостанавливала свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя на непродолжительный период, но в настоящее время она восстановила статус индивидуального предпринимателя. Задержка арендной платы была только однажды в 2019 году, но потом ответчик сразу погасила эту задолженность вместе с очередным платежом. В 2019 году Орлова С.А. передала земельный участок в субаренду Главе КФХ Б.Ю.И., о чем она по телефону известила сотрудников комитета по управлению муниципальным имуществом. О том, что требуется письменное уведомление, арендатор не знала. Письменное уведомление она направила арендодателю 02 марта 2021 года.Полагали, что оснований для досрочного расторжения арендного договора не имеется.

Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 05 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований Администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия к Орловой Светлане Алексеевне о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N <***>, общей площадью <***>кв.м, сроком по 05 декабря 2065 года, для ведения сельскохозяйственного производства, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <***> и возложении на ответчика обязанности передать указанный земельный участок по акту приема-передачи отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Шардаев А.А. просил решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указал, что требование истца основано не только на пункте 3 статьи 619 ГК РФ, но и на дополнительных условиях расторжения договора аренды, предусмотренных пунктами 4.1.3 и 4.1.6 договора аренды - невнесение арендной платы более 6 месяцев. Ответчиком пропущен срок внесения арендной платы за 4 квартал 2019 года, 1 и 2 кварталы 2020 года, то есть трех кварталов подряд, что указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В условиях критического дефицита местного бюджета задержка платежей является обстоятельством, влекущим существенные негативные последствия для истца. С момента заключения договора субаренды до выполнения ответчиком п. 4.4. договора аренды (уведомление арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу) прошел 1 год 3 месяца. Полагал, что ответчик допустила неоднократное нарушение условий договора, что является самостоятельным основанием расторжения договора аренды.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Орлова С.А. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из буквального толкования пункта 4.1.6 договора аренды, стороны договорились о том, что право арендодателя на расторжение договора возникает лишь при неуплате арендной платы более 2 раз, что корреспондируется с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ. Таким образом, для принудительного расторжения договора необходима как минимум 3-х кратная задержка платежа. Такого нарушения арендатором не допущено. Из представленного истцом реестра поступивших денежных средств с 01 января 2017 года по 31 декабря 2020 года следует, что имела место двукратная неуплата арендной платы - за 4 квартал 2019 года и 1 квартал 2020 года. До указанного периода и после него платежи по арендной плате вносились регулярно, задолженности на момент рассмотрения дела судом не имелось. При таком положении дела имевшаяся задолженность по арендным платежам основанием для расторжения договора аренды служить не может.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации Целинного РМО РК Шардаев А.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в связи с нарушением условий договора аренды и незаконной передачи земельного участка в субаренду.

Ответчик Орлова С.А. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения. Пояснила, что последняя задержка арендного платежа за 1 квартал 2020 года произошла из-за эпидемиологической ситуации, связанной с распространением коронавирусной инфекции COVID-19. Право на передачу земельного участка в субаренду закреплено как законом, так и договором аренды. Оснований для расторжения договора аренды не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 619 ГК РФ, исходил из того, что право арендодателя на расторжение договора аренды возникает при невнесении арендной платы более 2 раз подряд. Таких обстоятельств по делу не установлено. Поскольку существенных нарушений договора аренды арендатором не допущено, какого-либо ущерба действиями арендатора арендодателю не причинено, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда ввиду их соответствия нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как видно из материалов дела, постановлением Администрации Целинного РМО РК от 06 декабря 2016 года N 712 индивидуальному предпринимателю Орловой С.А. как единственному претенденту предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <***>, общей площадью - <***>кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: <***>, для ведения сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет.

06 декабря 2016 года на основании вышеуказанного постановления между администрацией Целинного РМО РК и индивидуальным предпринимателем Орловой С.А. заключен договор аренды N 82 земельного участка, находящегося в ведении Целинного РМО РК, с кадастровым номером <***>, общей площадью - <***>кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: <***>, для ведения сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет.

Согласно пунктам 3.2., 3.3., 3.4., 3.8. договора аренды арендатор оплачивает арендную плату на основании расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка. Внесение арендной платы осуществляется ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы. Платежи по арендной плате за использование земельных участков вносятся арендатором за 1, 2, 3 кварталы до 20 числа второго месяца каждого квартала. В случае несвоевременного внесения арендной платы, за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства начисляется пени, размер которой определяется умножением суммы неуплаченного платежа на процентную ставку пени и на количество календарных дней просрочки платежа. Процентная ставка пени принимается равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

В силу пункта 4.1.3. арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, и нарушении других условий договора.

Пунктом 4.1.6 договора аренды предусмотрено, что при неоднократной (более 2 раз) задержке платежа арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор судом независимо от последующей ликвидации арендатором задолженности по платежам.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По смыслу 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Вместе с тем в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Таким образом, положения 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

С учетом приведенных норм права, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При погашении задолженности по платежу и пени в течение разумного срока данное нарушение не может быть признано влекущим для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Как видно из дела, 17 декабря 2020 года за исх. N 08-634 арендодатель Администрация Целинного РМО РК, ссылаясь на требование от 23 июля 2018 года N 08-435, направила арендатору Орловой С.А. уведомление о невнесении арендной платы более 2-х раз подряд с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды. Данных о невнесении арендных платежей за 2019-2020 годы в уведомлении от 17 декабря 2020 года не содержится.

Вместе с тем, из дела видно, что 08 июля 2020 года арендатором внесены платежи за 1-2 кварталы 2020 года (в том числе и пени), 14 октября 2020 года - за 3-4 кварталы 2020 года.

Таким образом, арендатором Орловой С.А. были предприняты меры для исполнения условий договора аренды и имевшие место нарушения сроков уплаты арендной платы были ответчиком устранены в разумный срок и в полном объеме, в том числе с оплатой предусмотренной договором пени в установленном условиями договора аренды размере (л.д. 83, 94-97). При этом предусмотренное статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства по заявленным требованиям в разумный срок, истцом в адрес ответчика не направлялось.

На момент направления арендодателем уведомления от 17 декабря 2020 года арендатор задолженности по арендным платежам не имела. Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции представитель администрации Целинного РМО РК подтвердил отсутствие задолженности по арендной плате.

С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о недопущении арендатором существенных нарушений условий договора аренды и отсутствии законных оснований для расторжения заключенного между сторонами договора аренды от 06 декабря 2016 года.

Нельзя согласиться с доводом апелляционной жалобы о наличии оснований к расторжению договора аренды в связи с нарушением арендатором более двух раз подряд срока внесения арендной платы, поскольку указанные обстоятельства устранены ответчиком в разумный срок и не причинили истцу существенного ущерба.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом согласно названной статье должны быть доказаны фактические и правовые основания требований о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Согласно статье 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле вправе представлять доказательства, как на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, так и при разрешении спора по существу.

Положения указанной статьи судом разъяснялись сторонам в определении о принятии искового заявления, а также в судебных заседаниях суда первой инстанции, однако, представителями истца в нарушение положений статьи 56 вышеназванного кодекса доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы по договору причинило истцу существенный ущерб, в суд не представлено и в материалах дела не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что задержка арендных платежей является обстоятельством, имеющим существенные негативные последствия для истца, ввиду того что такие платежи составляют значительную часть бюджета Целинного РМО, что влияет на исполнение социально значимых полномочий несостоятелен, так как в суде первой инстанции указанное не заявлялось и доказательства этому не представлялись.

Что касается довода арендодателя об утрате арендатором Орловой С.А. статуса индивидуального предпринимателя как основания для досрочного расторжения договора аренды, то он подлежит отклонению.

Из материалов дела видно, что арендатор Орлова С.А. имела статус предпринимателя с 06 мая 2005 года по 10 октября 2018 года, с 13 декабря 2019 года по 11 января 2021 года. С 02 марта 2021 года вновь поставлена на учет в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом условиями договора указанное обстоятельство не предусмотрено в качестве основания для расторжения договора аренды.

Действующее земельное законодательство не содержит запрета на ведение сельскохозяйственного производства и аренду земель сельскохозяйственного назначения лицами, не имеющими статуса индивидуального предпринимателя.

С учетом изложенного, как правильно указал суд первой инстанции, имело место временное прекращение ответчиком статуса индивидуального предпринимателя. Указанное обстоятельство не предусмотрено действующим законодательством и условиями договора аренды в качестве основания для принудительного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Нельзя согласиться и с доводом истца о том, что заключение арендатором договора субаренды является нарушением условий договора, влекущим его расторжение, поскольку пунктом 4.3.3 заключенного договора установлено, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника, для этого ему надо только уведомить арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу не противоречит нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми субаренда не запрещена.

Таким образом, исходя из положений заключенного договора аренды арендатор имел право на заключение договора субаренды с третьим лицом, при этом согласия арендатора не требовалось, так как его согласие уже выражено в самом договоре.

Вместе с тем, тот факт, что ответчик не известил об этом арендодателя, не является основанием для расторжения договора аренды, поскольку не нарушает прав арендодателя и не может служить основанием для расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации Целинного РМО РК.

У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на объективной оценке доказательств, правильном применении норм материального права, подтверждаются материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основаниями к отмене решения суда, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, оснований для которой не имеется, а поэтому подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 05 марта 2021 года оставить без изменения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.А. Басангов

Судьи Б.П. Гонеева О.В. Цакирова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка