Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 августа 2021 года Дело N 33-4141/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Шевченко С.В.,

судей Алексенко Л.В., Тращенковой О.В.,

при секретаре Каленик А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании суда апелляционной инстанции гражданское дело по иску Дрожжина Петра Ивановича к Сааковой Антонине Александровне об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств,

с апелляционной жалобой Сааковой Антонины Александровны на решение Центрального районного суда г.Калининграда от 26 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Тращенковой О.В., выслушав представителя Сааковой А.А. по доверенности Алексеева А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Дрожжина П.И. по доверенности Антонова С.А., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дрожжин П.И. обратился в суд с названными выше исковыми требованиями, указав, что 28 сентября 2017 года между ним, как покупателем, и Сааковой А.А., как продавцом, был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, а также прилегающего к ним земельного участка с кадастровым номером N Цена договора составила 5 300 000 рублей. В процессе эксплуатации приобретенного имущества ему стало известно, что по земельному участку с кадастровым номером N, который является продолжением придомовой территории, проложен подземный полиэтиленовый газопровод низкого давления 4 категории, для него установлена охранная зона вдоль трассы на расстоянии 2 м с каждой стороны. Такое обременение влечет ряд ограничений в использовании земли, однако он при заключении сделки о наличии газопровода и его охранной зоны уведомлен продавцом не был. На соответствующее обращение к Сааковой А.А. она пояснила, что о наличии такого обременения и о прохождении через участок газопровода ей неизвестно, согласия на это она не давала. Вместе с тем, председатель СНТ "Лето" сообщил о том, что Саакова А.А. давала личное согласие на земляные работы и прокладку газопровода, являлась долевым участником строительства, о чем имеются протоколы общих собраний членов СНТ. Полагает, что Саакова А.А. намерено скрыла при заключении договора купли-продажи данное обстоятельство с целью получения выгоды. В досудебном порядке урегулировать спор не представилось возможным. Указал, что это обстоятельство существенно ограничивает использование земельного участка, зная об этом, он не совершил бы сделку по приобретению такого объекта недвижимости в собственность. Ссылаясь на положения ГК РФ и ЗК РФ, Дрожжин П.И., уточнив и изменив в ходе рассмотрения дела заявленные требования, просил суд уменьшить покупную цену земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> на стоимость участка охранной зоны газопровода, взыскав в его пользу с Сааковой А.А. 261 000 рублей. Кроме того, ссылаясь на положения ГПК РФ, Дрожжин П.И. просил взыскать в его пользу с Сааковой А.А. судебные расходы, понесенные им на оплату государственной пошлины и на оплату услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка.

Судом к участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены СНТ "Лето" и ОАО "Калининградгазификация".

Решением Центрального районного суда г.Калининграда от 26 апреля 2021 года исковые требования Дрожжина П.И. удовлетворены, покупная стоимость земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по договору от 28 сентября 2017 года уменьшена на 261 000 рублей, в пользу Дрожжина П.И. с Сааковой А.А. в счет уменьшения покупной цены земельного участка взысканы денежные средства в размере 261 000 рублей, судебные расходы в размере 16 102 рублей.

В апелляционной жалобе Саакова А.А., не оспаривая решение в части уменьшения покупной цены и взыскания с нее денежных средств в пользу Дрожжина П.И., просит его изменить, исключив выводы суда первой инстанции о ее осведомленности о наличии на земельном участке на момент его продажи обременения в виде фактически проложенного газопровода и об умышленном сокрытии данного факта от покупателя. Указывает, что она не знала и не могла знать о наличии газопровода и его охранной зоны, не давала согласия на это, ее подпись в протоколе общего собрания от 17 ноября 2013 года отсутствует. Данный трубопровод был проложен монтажной организацией без доступа на сам земельный участок путем прокола под землей, непосредственно на земельном участке следы монтажа отсутствовали, открытых работ не проводилось. Из текста решения общего собрания членов СНТ от 23 июня 2013 года невозможно сделать однозначный вывод о том, какой конкретно вопрос относительно газоснабжения обсуждался на этом собрании. Также указывает, что судом не рассмотрено ее ходатайство о подложности протоколов общего собрания членов СНТ "Лето" от 23 июня 2013 года и от 22 июня 2014 года, а также необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы для установления подлинности ее подписей в решениях общего собрания от 23 июня 2013 года и от 22 июня 2014 года, просит назначить такую экспертизу в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

От представителя Дрожжина П.И. в суд апелляционной инстанции поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Саакова А.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась по неизвестной причине, извещена надлежащим образом.

Представитель Сааковой А.А. по доверенности Алексеев А.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции апелляционную жалобу поддержал по доводам, в ней изложенным, указав, что Саакова А.А. готова исполнить решение суда в части взыскания с нее денежных средств. Пояснил, что работы по прокладке газопровода проводились в осенний период времени, когда Саакова А.А. на дачном участке не находилась, прокладка газопровода осуществлена методом прокола, то есть непосредственно на земельном участке никаких работ не велось. Настаивал на том, что своего согласия на прокладку газопровода через ее земельный участок Саакова А.А. не давала и о таком прохождении трассы ей известно не было.

Дрожжин П.И. в судебное заседание не явился по неизвестной причине, извещен надлежащим образом.

Представитель Дрожжина П.И. по доверенности Антонов С.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился, решение суда просил оставить без изменения.

Представители ОАО "Калининградгазификация" и СНТ "Лето" в судебное заседание суда апелляционной инстанции также не явились по неизвестной причине, извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч.3 ст.167, ст.237 ГПК РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

При разрешении возникшего спора судом установлено, что 28 сентября 2017 года между Сааковой А.А. и Дрожжиным П.И. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Саакова А.А. продала Дрожжину П.И. за 5 300 000 рублей жилой дом площадью N кв.м, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок под данным домом площадью N кв.м с кадастровым номером N, предназначенный для ведения коллективного садоводства, и смежный с ним земельный участок площадью N кв.м с кадастровым номером N, также предназначенный для ведения коллективного садоводства. Согласно п.п.3.1.2, 3.1.3 договора покупатель уведомлен, что часть обоих земельных участков обременена зоной санитарной охраны мелиоративного ручья. Наличие иных обременений имущества в договоре не отражено. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 09 октября 2017 года.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N расположен в зонах с особыми условиями использования территорий: Н-1, Н-2, Н-3, Н-5, Н-6; в 2014 году вдоль всего земельного участка проложен подземный газопровод низкого давления длиной около 58 м, охранная зона которого установлена по 2 м от газопровода в каждую сторону, однако при заключении договора купли-продажи наличие такого обременения оговорено сторонами не было.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п.1 ст.475 ГК РФ в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п.1). Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п.3).

Удовлетворяя исковые требования Дрожжина П.И. и взыскивая в его пользу с Сааковой А.А. в счет уменьшения покупной цены земельного участка денежные средства в размере 261 000 рублей, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными выше нормами материального права, исходил из того, что Саакова А.А. была осведомлена о прокладке газопровода по ее земельному участку, работы по прокладке которого проводились еще в 2014 году, однако при заключении договора купли-продажи в 2017 году она, в нарушение п.1 ст.37 ЗК РФ, скрыла данную информацию от покупателя Дрожжина П.И., умолчав о наличии такого обременения, то есть представила недостоверную информацию о свойствах участка, которые влияют на его использование и могли повлиять на решение истца о приобретении данного объекта недвижимости.

Отклоняя доводы Сааковой А.А. о том, что ей не было известно о прокладке газопровода по принадлежащему ей земельному участку, суд первой инстанции указал, что осведомленность Сааковой А.А. о прокладке газопровода по ее земельному участку подтверждается впиской из протокола общего собрания членов СНТ "Лето" от 17 ноября 2013 года, а также ее подписями, которые являются приложениями к протоколам общих собраний членов СНТ "Лето" от 23 июня 2013 года и от 22 июня 2014 года.

Не оспаривая решение о взыскании с нее денежных средств и размер взысканной суммы, Саакова А.А. в апелляционной жалобе не соглашается лишь с выводами суда первой инстанции об умышленном сокрытии от покупателя сведений об обременении земельного участка охранной зоной газопровода и о том, что такие сведения были ей достоверно известны на момент совершения сделки.

Проверив такие доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает их заслуживающими внимания, поскольку выводы суда первой инстанции об осведомленности Сааковой А.А. о прокладке под принадлежащим ей земельным участком газопровода низкого давления никакими убедительными доказательствами действительно не подтверждены.

Как следует из решения общего собрания членов СНТ "Лето" от 23 июня 2013 года, на повестку данного собрания был поставлен вопрос оповещения членов товарищества о направлении документов на подачу технических условий ул.Лесная, ул.Земляничная, ул.Роз, ул.Малиновая и ул.Пионерская, доведена до сведения информация о подписании договора с ОАО "Калининградгазификация" на выполнение проектных работ.

На общем собрании членов СНТ "Лето", которое состоялось 22 июля 2014 года, по пятому вопросу повестки выступила руководитель газоснабжения ФИО1, которая отчиталась о проделанной работе 1 очереди газоснабжения, провела аналогию и сообщила о планах 2 очереди - ул.Вишневая, ул.Виноградная, ул.Лесная, внесла предложение о начале строительства газопровода 2-й очереди в сентябре-октябре 2014 года.

Иные вопросы, которые имеют отношение к прокладке газопровода по территории СНТ "Лето" в целом и через участок Сааковой А.А. в частности, на данных собраниях не обсуждались.

В решении общего собрания членов СНТ "Лето" от 17 ноября 2013 года действительно отражено, что все члены товарищества, по участкам которых будет проходить газопровод, в том числе Саакова А.А., дали свое согласие на это.

Вместе с тем, участие Сааковой А.А. в данном собрании какими-либо доказательствами не подтверждено. Реестр подписей членов СНТ, проголосовавших по вопросам повестки собрания, не представлен.

Не был представлен такой реестр и в материалы дела N 2-2579/2019 по иску Дрожжина П.И. к СНТ "Лето" о возложении обязанности выдать протоколы общих собраний членов товарищества и иные документы, которые имеют отношение к прокладке газопровода, для ознакомления. При этом Саакова А.А. свое участие в собрании 17 ноября 2013 года категорически отрицает.

Согласно сообщению ОАО "Калининградгазификация", прокладка газопровода в границах земельного участка с кадастровым номером N выполнялась подземным способом путем применения технологии наклонно-направленного бурения. Глубина заложения газопровода на данном участке трассы составляет от 1,29 до 1,45м. Во время строительства газопровода непосредственно на поверхности земельного участка какие-либо строительно-монтажные работы могли не производиться, поскольку технология наклонно-направленного бурения применяется, в том числе, в целях недопущения порчи поверхности земельных участков.

В Едином государственном реестре недвижимости такое обременение земельного участка, как охранная зона газопровода, не зарегистрировано. Данных о том, что на самом земельном участке установлены какие-либо опознавательные знаки, позволяющие определить наличие на нем охранной зоны, материалы дела не содержат.

Совокупность указанных обстоятельств позволяет усомниться в осведомленности Сааковой А.А. о прокладке в 2014 году через принадлежащий ей на тот момент земельный участок с кадастровым номером N подземного газопровода низкого давления и о намеренном сокрытии ею данного обстоятельства от Дрожжина П.И. при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем выводы суда первой инстанции об обратном надлежит исключить.

Доводы апелляционной жалобы Сааковой А.А. о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о назначении почерковедческой экспертизы, не могут быть признаны состоятельными, поскольку из материалов дела не следует, что такое ходатайство стороной ответчика было заявлено.

Ходатайство Сааковой А.А. о назначении почерковедческой экспертизы для разрешения вопроса о подлинности ее подписи в протоколах общего собрания членов СНТ "Лето" от 23 июня 2013 года и от 22 июня 2014 года, изложенное в апелляционной жалобе, удовлетворению не подлежит, так как предусмотренных ст.79 ГПК РФ оснований для этого судебная коллегия не усматривает.

С учетом характера вопросов, разрешение которых поставлено на повестку данных собраний членов СНТ "Лето", то обстоятельство, выполнена ли подпись в реестре членов СНТ Сааковой А.А. или иным лицом, для разрешения настоящего спора правового значения не имеет.

В остальной части, в том числе, в части взыскания судебных расходов, решение суда лицами, участвующими в деле, не оспаривается, а потому в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ проверке судом апелляционной инстанции не подлежит.

Поскольку исключение судом апелляционной инстанции из мотивировочной части решения выводов суда первой инстанции об осведомленности Сааковой А.А. о наличии на земельном участке обременения в виде охранной зоны газопровода и об умышленном сокрытии ею данных сведений от Дрожжина П.И. при заключении договора купли-продажи земельного участка основанием к отмене или изменению решения не является, решение суда от 26 апреля 2021 года подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г.Калининграда от 26 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 27 августа 2021 года.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка