Дата принятия: 17 декабря 2019г.
Номер документа: 33-4136/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 декабря 2019 года Дело N 33-4136/2019
17 декабря 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Уткиной И.В.
и судей Гараевой Е.Д., Мананниковой В.Н.
при помощнике судьи Рязанцевой Е.А.
заслушала в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Уткиной И.В. дело по иску Борисовой М.В. к Управлению муниципального имущества администрации г.Пензы о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения по апелляционной жалобе Борисовой М.В. на решение Первомайского районного суда г.Пензы от 11 сентября 2019 года, которым постановлено:
Исковые требования Борисовой М.В. к Управлению муниципального имущества администрации г.Пензы о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения Борисовой М.В., судебная коллегия
установила:
ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципального имущества администрации г.Пензы (арендодателем) и Борисовой М.В. (арендатором) заключен договор аренды нежилого здания N, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое здание (часть здания): встроенные нежилые помещения, расположенные в пятиэтажном жилом кирпичном доме (инвентарный N), на 1 этаже, общей площадью 22,7 кв.м., согласно данным технического паспорта, изготовленного МУП "БТИ" г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ (литер А, 1 этаж, номера помещений на поэтажном плане: 1,39,40), находящиеся по адресу: <адрес>, на срок 30 дней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с арендной платой за пользование объектом 6810 руб.
Фактическая передача объекта арендодателем в аренду арендатору подтверждается передаточным актом, подписанным сторонами ДД.ММ.ГГГГ и являющимся приложением N к указанному выше договору.
В настоящее время Борисова М.В. обратилась в суд с иском к Управлению муниципального имущества администрации г.Пензы о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, ссылаясь на то, что в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ответчику в качестве объекта аренды, не указаны: кадастровый номер помещения, к договору не приложен поэтажный план здания, с обозначением на нем сдаваемой в аренду площади, указан год постройки здания, не соответствующий фактическому году постройки. В договоре отсутствуют характеристики качества объекта, не указано его конкретное местоположение и иные признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние, в договоре аренды нежилого помещения не указан размер арендной платы, позволяющий однозначно определить период, за который данная арендная плата определена. Пунктом 3.1 договора на основании отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного МУП "ОГСАГиТИ", арендная плата за пользование объектом составляет за объект 6810 руб. без учета НДС, однако данный пункт не содержит сведений о том, за какой период определен данный размер арендной платы, а именно является ли данная сумма месячной арендной платой, либо это размер арендной платы за год, либо за иной период. Указанный пункт не содержит никаких отсылок к другим пунктам договора, позволяющим определить данный период. Подписывая спорный договор, она исходила из того, что в пункте 3.1 договора аренды указан размер арендной платы за год, поскольку ранее на консультации у специалистов ответчика по размеру арендных платежей ей была дана информация, что в месяц арендная плата составит порядка 500-600 руб., то есть порядка 6000-7000 руб. в год. Учитывая, что оценка помещения проводилась без ее участия, а также то, что с отчетом эксперта об оценке она не была ознакомлена до подписания договора, при подписании договора она полагала, что в пункте 3.1 договора указан годовой размер арендной платы. Кроме того, считает, что арендная плата, указанная в отчете определена оценщиком с нарушением требований действующего законодательства без осмотра помещения и без учета существенных факторов, влияющих на размер арендной платы. К отчету не приобщены фотографии данного помещения. Оценщиком не было учтено, что год постройки здания, в котором находится сдаваемое в аренду помещение - 1961 год, отсутствие в помещении водопровода и канализации; отсутствие ремонта в помещении в течение 18 лет, отсутствие стекла в одном из окон помещения, отсутствие капитального ремонта здания с момента постройки. Считает, что между ней и ответчиком не были согласованы существенные условия договора, а именно: объект аренды и размер арендной платы, в связи с чем, договор является незаключенным (ничтожным).
Истец просила признать договор аренды нежилого здания (части здания) N от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.
Первомайский районный суд г.Пензы постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Борисова М.В. просит решение отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на доводы, аналогичные содержащимся в исковом заявлении. По мнению подателя жалобы, судом не приняты во внимание ее доводы и не дана надлежащая оценка представленным доказательствам. Суд не учел, что соглашения о сумме и порядке оплаты арендных платежей стороны договора не достигли. Формулировка п.3.3 договора не позволяет определить, какую сумму ежемесячно она должна вносить по договору. Договор аренды был заключен не на месяц, а на 30 дней, поскольку декабрь 2018 года включал в себя 31 день. Размер арендной платы определен за полный месяц, а не за 30 календарных дней. Сторонами договора не согласовано, что они понимают под месячным арендным платежом. Суд не применил п.7 ст.2 ФЗ "Об исчислении времени", в котором четко прописано, каким образом исчисляется календарный месяц. Суд не обосновал, исходя из каких правовых норм неправильное указание в договоре аренды года постройки, материала из которого изготовлены конструктивные элементы помещения, указание в договоре на наличие канализации водопровода, которые в помещении отсутствуют, не является юридически значимыми обстоятельствами по делу. В договоре аренды описано помещение 1988 года постройки с водопроводом и канализацией, т.е. с характеристиками, которые не соответствуют объекту аренды, в силу чего считает, что стороны договора не согласовали объект, который передается в аренду. Суд не дал оценки тому обстоятельству, что в договоре отсутствуют достоверные характеристики качества объекта, не указано его конкретное местонахождение и иные признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние, на основании чего спорный договор не может быть признан заключенным. Ни один вывод суда, имеющийся в решении, не подкреплен ссылками на нормативные правовые акты РФ. Показания свидетеля ФИО6 необоснованно не приняты во внимание судом по надуманным основаниям, а именно на том основании, что он является ее супругом и заинтересован в исходе дела. Судом не было учтено, что у ответчика отсутствуют доказательства, подтверждающие право собственности на сдаваемое в аренду помещение, а также то, что оно не поставлено на кадастровый учет. Таким образом, у Управления муниципального имущества администрации г.Пензы отсутствовали полномочия распоряжаться спорным помещением, в том числе, посредством передачи его в аренду. Судом не отражены в решении также ее доводы о том, что арендная плата, указанная в отчете об оценке N определена оценщиком с нарушением требований действующего законодательства, а сам отчет не соответствует ФЗ "Об оценочной деятельности" и Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд признал установленным и исходил из того, что основания для признания оспариваемого договора аренда незаключенным отсутствуют, поскольку предмет договора и размер арендной платы как существенные условия договора аренды сторонами согласованы, с условиями договора истец была ознакомлена до его подписания.
Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.
Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с ч.1 ст.432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Исходя из положений ст.654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Судом установлено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан, с его условиями истец ознакомилась до его подписания и была с ними согласна, помещение было передано по передаточному акту, на момент его подписания претензий по техническому состоянию конструкций и внешнему виду отделки от арендатора не поступало, фактически помещение использовалось арендатором в период действия договора аренды.
Доводы истца о незаключенности договора аренды ввиду ненадлежащего описания объекта были предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными.
Как следует из п.1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и передаточного акта объект аренды четко определен, указан адрес объекта, площадь, этаж, номера помещений на поэтажном плане согласно техническому паспорту.
Отсутствие характеристик качества объекта и его состояния в договоре не является основанием для признания договора незаключенным, поскольку данные условия не являются существенными при заключении договора аренды, как правильно указал суд первой инстанции.
Кроме того, как следует из материалов дела, о техническом состоянии объекта истцу было известно до заключения договора аренды. Несмотря на это, договор аренды и передаточный акт были подписаны ею без каких-либо оговорок.
Доводы жалобы о несогласии с размером арендной платы, с порядком ее расчета, с отчетом об оценке не могут являться основанием к отмене решения суда, как несостоятельные, противоречащие установленным по делу фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Как видно из текста решения, данные доводы заявлялись стороной истца, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, оснований не согласиться с правильностью которой у судебной коллегии не имеется, не содержится их и в апелляционной жалобе, доводы которой направлены на переоценку установленного судом при отсутствии каких-либо достоверных данных, с бесспорностью подтверждающих ошибочность судебной оценки.
Из п.3.1 договора следует, что на основании отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного МУП "ОГСАГиТИ" в соответствии с муниципальным контрактом N от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата за пользование объектом составляет за объект 6810 руб. без учета НДС. Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата за пользование объектом в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором единовременным платежом ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10 числа.
Как видно из материалов дела, при заключении договора аренды Борисова М.В. не высказывала возражений по размеру арендной платы по указанному отчету оценщика. Доказательств, подтверждающих, что указанный отчет противоречит действующему законодательству в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ суду не представлено. Заблуждение Борисовой М.В. относительно периода, за который установлен размер арендной платы, не может служить основанием для признания договора незаключенным, поскольку она не была лишена возможности ознакомиться с указанным отчетом до подписания договора аренды.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика права собственности на сдаваемый в аренду объект является надуманным и противоречит материалам дела. Право собственности муниципального образования г.Пензы на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, подтверждается выпиской из Реестра муниципальной собственности города Пенза от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25), а отсутствие сведени й в ЕГРН, на что ссылается апеллянт, по мнению судебной коллегии, не свидетельствует об отсутствии у муниципального образования права распоряжения спорным имуществом без его отчуждения.
Таким образом, судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст.67 ГПК РФ, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как основаны на неправильном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследований и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г.Пензы от 11 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Борисовой М.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
