Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 июля 2021 года Дело N 33-4135/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Сенякина И.И.,

судей Синельниковой Л.В. и Самохиной Л.М.,

при секретаре Лоблевской Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Салют" и Бабешко Н.И. на решение Кваркенского районного суда Оренбургской области от 15 июля 2019 года по гражданскому делу по иску Исупова В.Ф., Исеновой Д.А., Амурзаковой А.Р., Гончаровой А.И., Медведева Т.В., Медведевой Н.С., Бектемирова В.В., Медведевой Я.В., Медведева Ю.С., Гончарова Н.В., Хондовой Н.В., Баймуратовой К.С., Юдахиной Л.И., Зобниной А.И., Выскребцева П.В., Переваловой А.А., Тургановой Ж.Б., Илиусизова Т.Б., Смирновой В.А., Викулина А.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Салют" о расторжении договора аренды земельного участка, заслушав доклад судьи Сенякина И.И., оценив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев материалы дела в пределах этих доводов,

установила:

истцы обратились в суд с указанным выше иском к ООО "Салют" по тем основаниям, что между собственниками земельного участка с кадастровым N и ООО "Салют" (дата) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N, площадью 15836000 кв.м., расположенного в западной части кадастрового квартала N, местоположение: (адрес), сроком на 20 лет, арендатор обязательств по оплате арендных платежей за периоды 2016, 2017 и 2018 годы не исполнил, просили расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым N, площадью 15836000 кв.м., расположенного в западной части кадастрового квартала N, местоположение: (адрес), заключенного между ними и ООО "Салют" от (дата).

Решением Кваркенского районного суда Оренбургской области от 15 июля 2019 года исковые требования Исупова В.Ф., Исеновой Д.А., Амурзаковой А.Р., Гончаровой А.И., Медведева Т.В., Медведевой Н.С., Бектемирова В.В., Медведевой Я.В., Медведева Ю.С., Гончарова Н.В., Хондовой Н.В., Баймуратовой К.С., Юдахиной Л.И., Зобниной А.И., Выскребцева П.В., Переваловой А.А., Тургановой Ж.Б., Илиусизова Т.Б., Смирновой В.А., Викулина А.В. к ООО "Салют" о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворены, суд постановил:

-расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым N, площадью 15 836 000 квадратных метров, расположенного в западной части кадастрового квартала N, местоположение: (адрес), заключенный (дата) между собственниками указанного участка (истцами) и ООО "Салют".

Не согласившись с решением суда, ООО "Салют" и не привлеченная к участию в деле Бабешко Н.И. подали на решение апелляционные жалобы.

Определением от 16 января 2020 года судебная коллегия перешла к рассмотрению данного гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку было установлено, что суд при рассмотрении дела не привлек к участию в деле Бабешко Н.И. - субарендатора земельного участка с кадастровым N.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 5 ноября 2020 года решение Кваркенского районного суда Оренбургской области от 15 июля 2019 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Исупова В.Ф., Исеновой Д.А., Амурзаковой А.Р., Гончаровой А.И., Медведева Т.В., Медведевой Н.С., Бектемирова В.В., Медведевой Я.В., Медведева Ю.С., Гончарова Н.В., Хондовой Н.В., Баймуратовой К.С., Зобниной А.И., Выскребцева П.В., Переваловой А.А., Тургановой Ж.Б., Илиусизова Т.Б., Смирновой В.А., Викулина А.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Салют" о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворены, суд постановил:

-расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым N, расположенного в западной части кадастрового квартала N, местоположение: (адрес), заключенный (дата) между собственниками земельных долей указанного участка и обществом с ограниченной ответственностью "Салют";

принять отказ Юдахиной Л.И. от иска, производство по гражданскому делу в части исковых требований Юдахиной Л.И. прекратить в связи с отказом от иска. Разъяснить, что повторное обращение Юдахиной Л.И. в суд с иском к тому же ответчику о том же предмете по тем же основаниям не допускается.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2021 года определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 5 ноября 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 24.06.2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Бабешко С.Б., Исргапова Г.С., Бабешко А.А., Бабешко В.А., Аксенова Н.П., Бабешко С.С., Собченко В.А., Гаврилова Т.В., Исргапова З.И., Бабешко Т.А., Беликова А.С.

Все лица участвующие в деле о дате, времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истцов Лисунову Е.В. и Кинчий К.В., просивших исковые требования удовлетворить, представителя ответчика ООО "Салют" Каркачева А.В., просившего в удовлетворении исковых требований отказать, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле является безусловным основанием для отмены решения суда. Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения.

При разрешении заявленных исковых требований по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

В силу положений пункта 4 указанной статьи размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что (дата) между собственниками долей земельного участка с кадастровым N (множественность лиц на стороне арендодателя) и ООО "Салют" заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым N, местоположение: (адрес), земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала N, площадью 15 836 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, сроком на 20 лет. Договор прошел государственную регистрацию.

Пунктом 3.1. договора установлен порядок выплаты арендной платы за пользование земельным участком, а именно определено, что арендная плата за пользование земельным участком выдаётся по окончанию уборочных работ один раз в год до 1 декабря текущего года. Каждому собственнику земельного участка определено в договоре выдавать сельхоз продукцию (зерно, сено, мука, солома, з/отходы) с 30 га (перевод в пашню) исходя из урожайности на полях ООО "Салют" кадастрового участка N.

Этим же пунктом договора предусмотрено, что расчёт арендной платы производится ежегодно исходя из урожайности, при 3 ц/га - 450 кг, 4 ц/га - 600 кг, 5 ц/га - 750 кг, 6 ц/га - 810 кг, 7 ц/га - 945 кг, 8 ц/га - 960 кг, 9 ц/га -1025 кг, 10 ц/га - 1050 кг, свыше 10 ц/га - 1155 кг.

Договором предусмотрено, что по желанию арендодателя расчёт следует производить в денежном выражении по рыночной стоимости за минусом себестоимости продукции.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что получение и выдача арендной платы за каждый год осуществляется по ведомости.

(дата) между арендатором ООО "Салют" и субарендатором ИП Бабешко И.Б. заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым N на срок 17 лет. Договор прошел государственную регистрацию.

(дата) собственниками земельных долей в адрес ответчика направлено требование о предоставлении арендодателям расчета арендной платы исходя из условий, предусмотренных пунктом 3.1 договора аренды, сведения об урожайности арендатора за 2016, 2017, 2018 годы (том 1 л.д.151-153).

Указанное требование арендатором не исполнено, расчет арендной платы и сведения об урожайности, исходя из которых по условиям договора следует производить расчет арендной платы, арендатором в адрес арендодателей не представлен.

29 марта 2019 года по инициативе участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым N Амурзаковой А.Р. было проведено общее собрание участников долевой собственности данного земельного участка, по результатам которого принято решение о расторжении спорного договора аренды земельного участка от (дата) в связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы.

Решением Новоорского районного суд Оренбургской области от 8 мая 2020 года в удовлетворении исковых требований Бабешко Н.И. и ООО "Салют" к собственникам земельного участка об оспаривании вышеуказанного решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения отказано. Решение суда оставлено апелляционной инстанцией без изменения.

Поскольку решением общего собрания собственников земельного участка принято решение о расторжении договора аренды земельного участка, следовательно, воля одной из сторон договора, а именно стороны арендодателя, на расторжение договора аренды выражена и согласованна.

7 апреля 2019 года представителем арендодателей арендатору направлено требование о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы (том 1 л.д.191-193), которое ответчиком не исполнено.

В рамках рассматриваемого гражданского дела в качестве основания для расторжения договора аренды истцы указывают на то, что арендатором существенно нарушаются обязательства по договору, а именно более двух раз подряд (2016, 2017 и 2018 годы) не выполнялось обязательство по уплате арендной платы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции на ответчика была возложена обязанность представить доказательства надлежащего исполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы за спорные периоды.

Анализируя представленные доказательства судебная коллегия полагает, что доказательств в полной мере опровергающих доводы истцом представлено не было.

Так, в качестве доказательства уплаты арендатором арендной платы ответчиком представлены копии листов с наименованием "выдача натуроплаты ИП Бабешко И.Б. в 2017 году", в котором указаны фамилии 35-ти арендодателей и в графе "роспись в получении" 11-ти из них имеются подписи, при этом данные подписи в большинстве своем поставлены от имени вновь привлеченных судом первой инстанции лиц, при этом в графе "сумма", указана сумма, полагающаяся к выдаче, а в графах "з/отходы", "сено", "мука", "солома", подс-х", "нал.деньги" отражены количество выданной сельскохозяйственной продукции и денежных средств" (том 2 л.д.36 - 37).

Также представлена копия листов, именуемая "выдача с/хоз продукции в 2016 году, в котором указаны фамилии 33-х арендодателей и в графе "роспись в получении" 8-ми из них имеются подписи, которые также выполнены от имени вновь привлеченных судом апелляционной инстанции лиц (том 2 л.д.38).

Таким образом, из указанных документов не следует, что все 35 собственников земельных участков, 19 из которых являются истцами, получили арендную плату за 2016 и 2017 годы, так как данные ведомости содержат сведения о выдачи в 2016 году только 8 собственникам, а в 2017 году только 11 собственникам арендной платы.

Дополнительно в суд апелляционной инстанции ответчиком представлены копии листов с наименованием "ведомость получения н/платы с 2016-2018 гг. по ИП Бабешко И.Б. с 15.08-10.11", в которых указаны фамилии 33-х арендодателей и в графе "подпись в получении" в 23-х из них имеются подписи.

В указанной копии ведомости не отражено за какой из периодов 2016-2018 годов выдавалась арендная плата, не указана дата выдачи, указан лишь период "с 15.08. - 10.11.", без указания года, в связи с чем из указанного документа нельзя сделать вывод о том, что по указанной ведомости была выдана арендная плата за какой-либо конкретный из спорных периодов, каковыми являются периоды с 1 января по 1 декабря 2016 года, с 1 января по 1 декабря 2017 года и с 1 января по 1 декабря 2018 года. В связи с чем указанный документ не свидетельствует о надлежащем исполнении арендодателем обязанности по выплате арендной платы в указанные периоды.

Кроме того, данная копия ведомости не свидетельствует о том, что арендная плата выплачивалась всем собственникам земельного участка, а только 23 из 35.

Также в суд апелляционной инстанции представлена копия листа с наименованием "ведомость выдачи н/платы за паи в 2018 году ИП Бабешко И.Б.", в котором указаны фамилии 30-ти арендодателей и в графе "роспись в получении" 12-ти из них имеются подписи.

Указанный документ не может являться надлежащим доказательство по делу, поскольку содержит неоговоренные исправления. Кроме того, не свидетельствует о том, что арендная плата выплачивалась всем собственникам земельного участка, поскольку содержит подписи в получении натуроплаты 12 из 35 собственников.

Вместе с тем, в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции истцы указывали, что за 2018 год арендную плату из них не получил никто.

Кроме того, из представленных стороной ответчика копий документов нельзя сделать вывод, что по данным документам производилась выплата арендатором ООО "Салют" арендной платы собственникам долей земельного участка с кадастровым N по договору от (дата), а также, что собственники земельных долей принимали указанную натуроплату в счет исполнения арендатором обязательств по арендной плате по указанному договору аренды.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанции установлено, что арендатор - ООО "Салют" более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа в периоды с 1 января по 1 декабря 2016 года, с 1 января по 1 декабря 2017 года и с 1 января по 1 декабря 2018 года не уплачивал арендную плату, требование собственников земельного участка о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы от 7 апреля 2019 года оставлено без удовлетворения, что свидетельствует о том, что заявленные истцами требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия полагает, что кроме приведенной правовой нормы названный договор подлежит расторжению также на основании ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствие с которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, при этом в данной норме также указано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебная коллегия считает необходимым указать, что судами первой и второй инстанций однозначно установлено, что в 2016 году, 2017 году и 2018 году фактически в полной мере была выплачена арендная плата только вновь привлеченным судом апелляционной инстанции 11 лицам из 37 участвующих в договоре лиц, пятеро из которых - Бабешко, то есть родственники арендатора и субарендатора, при этом истцам в 2018 году арендная плата не было выплачена вообще, что, по мнению судебной коллегии, является бесспорным обстоятельством существенного нарушения условий указанного договора аренды, поскольку условие об оплате по данному договору должны исполняться относительно всех арендодателей, а не только в отношении отдельных лиц.

Доводы ответчика о том, что истцы не уполномочены инициировать данный иск, несостоятельны, поскольку решением общего собрания собственников земельного участка было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка, положения пункта 3 статьи 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не относят к полномочиям решения общего собрания собственников земельного участка вопрос об уполномочивании лица на обращение в суд с иском.

В силу подпункта 6 пункта 3 указанного закона, участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об уполномоченном общим собранием лице на осуществление прямо указанных в данной норме закона действий, к которым обращение в суд с иском не отнесено.

В силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правом на обращение в суд с иском за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов принадлежит любому заинтересованному лицу.

По указанным основаниям, поскольку позиция арендодателя по вопросу расторжения договора аренды земельного участка выражена в решении общего собрания, с иском к арендатору о защите законных интересов вправе обратиться любой из арендодателей.

Довод ответчика о том, что договор аренды не может быть расторгнут, поскольку решением общего собрания не принималось решение о расторжении договора субаренды, основан на неверном толковании норм материального права.

Решение общего собрания о расторжении договора аренды проводится в силу подпункта 7 пункта 2 статьи 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" только для выражения позиции самого арендодателя об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, поскольку при заключении договора аренды имела место множественность лиц на стороне арендодателя.