Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 июля 2022 года Дело N 33-4131/2022

Санкт-Петербург 12 июля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Головиной Е.Б.

судей Алексеевой Г.Ю., Боровского В.А.

при секретаре Белиновой П.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, Дмитриева С. В. на решение Приозерского городского суда от 21 мая 2021 года по гражданскому делу N 2-79/2021 по иску администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области к Антоновой С. А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Головиной Е.Б., объяснения третьего лица Дмитриева С.В. и его представителя - адвоката Макаровой Е.Г., возражения представителя Антоновой С.А. - адвоката Дербиной А.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области обратилась в Приозерский городской суд к Антоновой С. А. с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи (купчая) от 17 сентября 2019 года, заключенного между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Антоновой С.А., земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Мельниковское сельское поселение, <адрес>, уч. 16Б;

истребовании земельного участка с кадастровым номером 47:03:0411003:105 из незаконного владения Антоновой С.А. в собственность муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области;

аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимость сведений о праве собственности Антоновой С.А. на земельный участок с кадастровым номером 47:03:0411003:105; о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 47:03:0411003:105; о праве собственности Антоновой С.А. на здание - жилой дом с кадастровым номером 47:03:0411003:112, расположенный по адресу: <адрес>, Приозерский муниципальный район, Мельниковское сельское поселение, <адрес>, уч. 16Б; о государственном кадастровом учете на здание - жилой дом с кадастровым номером 47:03:0411003:112.

В обоснование администрация указала, что решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 ноября 2018 года по гражданскому делу N 2-1213/2018 за Антоновой С.А. признано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. На основании решения суда Антонова С.А. зарегистрировала право собственности на жилой дом с кадастровым номером 47:03:0411001:202. В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между администрацией и Антоновой С.А. заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым номером 47:03:0411003:105 от 17 сентября 2019 года N 106. Сведения об указанном доме в ЕГРН исключены на основании акта обследования от 12 декабря 2019 года, согласно которому объект прекратил свое существование по причине сноса. Определением суда от 29 ноября 2019 года удовлетворено заявление Антоновой С.А. об отмене и пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения суда по делу N. Определением суда от 21 января 2020 года прекращено производство по делу N 2-145/2020 по иску Антоновой С.А. о признании права собственности на жилой дом с кадастровым номером 47:03:0411001:202 в связи с отказом истца от иска. Согласно акту осмотра земельного участка, составленному администрацией муниципального образования Мельниковское сельское поселение Приозерского муниципального района Ленинградской области 27 декабря 2019 года, на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, имеется строение вагонного типа. Таким образом, ответчик, введя в заблуждение истца, фактически выкупила земельный участок с кадастровым номером 47:03:0411003:105 по льготной стоимости без проведения торгов под несуществующий объект недвижимости.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 21 мая 2021 года в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области к Антоновой С.А. отказано.

В апелляционных жалобах администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и третье лицо - Дмитриев С.В., просили решение отменить как незаконное и необоснованное.

В жалобе администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области указала, что судом не было принято во внимание, что Антонова С.А. отказалась от иска о признании права собственности на жилой дом. Антонова С.А. приобрела право собственности на земельный участок, введя администрацию муниципального образования "Приозерский муниципальный район" Ленинградской области в заблуждение, выкупив земельный участок по льготной стоимости без проведения торгов под несуществующий объект недвижимости. Указанные обстоятельства подтверждаются соответствующими актами и показаниями свидетелей. Сделка, заключенная между администрацией и Антоновой С.А., является ничтожной, как не соответствующая требованиям земельного законодательства.

К моменту совершения сделки на земельном участке стояло сооружение в виде вагончика, который не относится к объектам недвижимости и к жилым домам.

В апелляционной жалобе Дмитриев С.В. указывает, что в основу решения положено отменное решение суда от 13 ноября 2018 года. Материалами дела подтверждается отсутствие у ответчика жилого дома.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 12 января 2022 года постановлено:

решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 21 мая 2021 года отменить.

Исковые требования администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи (купчая) земельного участка N 106 от 17 сентября 2019 года, заключенный между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Антоновой С. А., земельного участка с кадастровым номером 47:03:0411003:105, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, Мельниковское сельское поселение, <адрес>, уч. 16Б.

Истребовать земельный участок с кадастровым номером 47:03:0411003:105, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, Мельниковское сельское поселение, <адрес>, уч. 16Б, из незаконного владения Антоновой С. А. в собственность муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес>.

Аннулировать в ЕГРН сведения о праве собственности Антоновой С. А. и о государственном кадастровом учете на земельный участок с кадастровым номером 47:03:0411003:105, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, Мельниковское сельское поселение, <адрес>, уч. 16Б.

Аннулировать в ЕГРН сведения о праве собственности Антоновой С. А. и о государственном кадастровом учете на здание - жилой дом с кадастровым номером 47:03:0411003:112, расположенный по адресу: <адрес>, Приозерский муниципальный район, Мельниковское сельское поселение, <адрес>, уч. 16Б.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16 мая 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 12 января 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении Дмитриев С.В. и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика Антоновой С.В. в письменных возражениях на апелляционную жалобу указывает, что ответчиком произведен снос жилого дома с кадастровым номером 47:03:0411001:202 после заключения договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается записью регистрирующего органа. Указанный дом соответствовал всем признакам жилого, в связи с чем поставлен на кадастровый учет.

Представитель администрации в судебное заседание не явился, направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что настаивает на удовлетворении апелляционной жалобы.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено, что решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 ноября 2018 года по гражданскому делу N 2-1213/2018 за Антоновой С.А. признано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 47:03:0411001:202, площадью 23,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.

На основании решения суда 28 декабря 2018 года зарегистрировано право собственности Антоновой С.А. на жилой дом с кадастровым номером 47:03:0411001:202, расположенный по адресу: <адрес>.

26 августа 2019 года Антонова С.А. обратилась в администрацию муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:03:0411003:105 по адресу: <адрес>, Мельниковское сельское поселение, <адрес>, уч. 16Б, без проведения торгов на основании п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

17 сентября 2019 года между муниципальным образованием Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Антоновой С.А. заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым номером 47:03:0411003:105.

17 октября 2019 года зарегистрирован переход права собственности к Антоновой С.А. на указанный земельный участок.

15 ноября 2019 года Антонова С.А. обратилась в Приозерский городской суд Ленинградской области с заявлением об отмене и пересмотре решения по гражданскому делу N 2-1213/2018 по вновь открывшимся обстоятельствам.

29 ноября 2019 года определением суда заявление Антоновой С.А. удовлетворено, решение суда отменено.

21 января 2020 года определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 21 января 2020 года прекращено производство по гражданскому делу N 2-145/2020 (N 2-1213/2018) по иску Антоновой С.А. к администрации муниципального образования Мельниковское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о признании в порядке приобретательной давности права собственности на жилой дом общей площадью 23,9 кв. м с кадастровым номером 47:03:0411001:202, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с отказом истца от иска. В заявлении об отказе от иска Антонова С.А. указала, что отказывается от иска в связи с тем, что предмет иска отсутствует.

17 декабря 2019 года жилой дом с кадастровым номером 47:03:0411001:202 снят с кадастрового учета на основании уведомления Антоновой С.А. о том, что объект недвижимости с кадастровым номером 47:03:0411001:202 на участке с кадастровым номером 47:03:0411003:105 прекратил свое существование по причине сноса.

27 декабря 2019 года администрацией муниципального образования Мельниковское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 47:03:0411003:105. В ходе осмотра установлено, что земельный участок огорожен забором с воротами и калиткой. На участке установлены теплица, гараж металлический, строение вагонного типа с пристройкой. Строение имеет дверь с навесом и четыре небольших окна. Пристройка имеет одну дверь и одно окно. Со стороны пристройки к строению подведен электрический кабель. Также имеются деревянный туалет, хоз.постройки и теплицы, сложены вещи, стройматериалы, бытовые приборы.

28 мая 2020 года постановлением администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области N 133 земельному участку с кадастровым номером 47:03:0411003:105 присвоен адрес: Российская Федерация, Ленинградская область, Приозерский район, Мельниковское сельское поселение, <адрес>, уч. 16Б.

1 июня 2020 года в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес>, Мельниковское сельское поселение, <адрес>Б, подготовлен технический план здания.

29 июля 2020 года администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области уведомила Антонову С.А., что построенный объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0411003:105, по адресу: <адрес>, Мельниковское сельское поселение, <адрес>, уч. 16Б, соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

28 августа 2020 года за Антоновой С.А. зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 47:03:0411003:112, расположенный по адресу: <адрес>, Мельниковское сельское поселение, <адрес>, уч. 16Б. Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0411003:105.

Согласно акту осмотра от 31 марта 2021 года, составленному администрацией муниципального образования Мельниковское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0411003:105 расположены жилой дом, металлический гараж, деревянный сарай и теплица.

Разрешая исковые требования и отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка заключен в порядке, предусмотренном пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. На момент заключения оспариваемого договора имелось вступившее в законную силу решение суда, которым за Антоновой С.А. признано право собственности на жилой дом. Исковые требования об аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности Антоновой С.А. на здание - жилой дом; аннулировании в ЕГРН записи о государственном кадастровом учете на жилой дом не подлежат удовлетворению как производные от первоначально заявленных требований.

При новом апелляционном рассмотрении судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционных жалоб истца и третьего лица не имеется.

Доводы иска и апелляционных жалоб сводятся к отсутствию на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0411003:105 жилого дома на день заключения оспариваемого администрацией договора купли-продажи от 17 сентября 2019 года.

Указанные доводы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела в суде первой и второй инстанций.

В соответствии с положениями частей 2, 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных согласно данному Федеральному закону сведениям.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в ЕГРН сведений об объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений об объектах недвижимости, в том числе согласно пункту 21 части 5 статьи 8 этого Федерального закона сведений об адресе объекта недвижимости (при наличии).

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что объект поставлен на государственный кадастровый учет как жилой дом, ему присвоен кадастровый номер 47:03:0411001:202, право собственности на указанный жилой дом в установленном законом порядке зарегистрировано за Антоновой С.А. до заключения оспариваемого договора купли-продажи. На день заключения договора право собственности ответчика на указанный жилой дом никем оспорено не было.

Довод администрации, что указанное строение не соответствовало требованиям, предъявляемым к жилым домам, также опровергается материалами дела.

Так, в материалы дела (л. д. 208-220, т.3) представлен технический паспорт на принадлежащий Антоновой С.А. одноэтажный жилой дом в <адрес>, составленный по состоянию на 21 августа 2008 года, подтверждающий наличие жилого дома на фундаменте.

Статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено проведение государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, в том числе его инвентаризация и паспортизация (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям), который проводится в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" органы БТИ техническую инвентаризацию жилищного фонда, результатом которой является технический паспорт жилого помещения.

Таким образом, документами технического учета и сведениями ЕГРН подтверждается наличие на праве собственности у Антоновой С.А. жилого дома с кадастровым номером 47:03:0411001:202 на день заключения договора купли-продажи.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на показания свидетелей об отсутствии жилого дома, а наличии нежилого строения вагонного типа, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку показания свидетелей противоречат данным технического и кадастрового учета, не являются допустимыми для установления факта, является ли принадлежащее ответчику строение жилым домом.

Акты осмотра от 27 декабря 2019 года и 31 марта 2021 года, на которые ссылается администрация, составлены уже после снятия жилого дома с кадастрового учета по причине его сноса.

Кроме того, отменяя апелляционное определение от 12 января 2022 года, суд кассационной инстанции указал, что при разрешении вопроса о возможности применения положений статьи 167 ГК РФ с учетом предмета заявленных требований суду апелляционной инстанции необходимо учесть следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 вышеприведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район, обращаясь в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 17 сентября 2019 года, заключенного между администрацией и ответчиком и применении последствий недействительности сделки, вправе требовать от Антоновой С.А. в порядке реституции возврата предмета договора - переданного ей земельного участка, указанного в договоре.

Вместе с тем, как установлено судом и не оспорено истцом, после вынесении определения Приозерского городского суда о прекращении производства по гражданскому делу по иску Антоновой С.А. к администрации муниципального образования Мельниковское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район о признании в порядке приобретательной давности права собственности на жилой дом, общей площадью 23,9 кв. м, и утраты в связи с этим оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:03:0411003:105, как и для сохранения его действия, администрация не обращалась к Антоновой С.А. с требованием о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и его возврата в муниципальную собственность, а напротив, согласовала с ней строительство нового жилого дома с кадастровым номером 47:03:0411003:112 на спорном участке, имеющим иные технические характеристики по сравнению со снесенным домом с кадастровым номером 47:03:0411001:202, подтвердив соответствие его параметров требованиям земельного и градостроительного законодательства, тем самым подтвердив законность возводимого нового жилого дома.