Дата принятия: 27 мая 2021г.
Номер документа: 33-4129/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2021 года Дело N 33-4129/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Александровой М.В.,
судей Гарбушиной О.В., Соколовой Л.В.,
при секретаре Якушевской Н.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя Прокурора Советского района г.Владивостока в защиту прав и законных интересов муниципального образования - Владивостокский городской округ к Администрации г.Владивостока, Вдовченко ФИО9, третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края о признании недействительным в части договора аренды земельного участка,
по апелляционному представлению прокурора Советского района г.Владивостока - Кириченко ФИО10 на решение Ленинского районного суда г.Владивостока Приморского края от 21 октября 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано,
Заслушав доклад судьи Гарбушиной О.В., пояснения прокурора Бекетовой ФИО11, судебная коллегия,
установила:
истец обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, указав в обоснование исковых требований, что 25 апреля 2019 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и Вдовченко ФИО12 (Арендатор) заключен договор N N аренды земельного участка. Данная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости 19 августа 2019 года. По условиям договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) земельный участок с кадастровым номером N площадью 2000 кв.м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Местоположение земельного участка: Приморский край, <адрес>. Срок аренды земельного участка составляет 20 лет с даты подписания договора (п. 1.3 договора от 25 апреля 2019 года N N). Пунктом 5.4 договора от 25 апреля 2019 года N N предусмотрено, что Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: использования Арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; невнесения Арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд; нарушения Арендатором иных условий указанного договора и требований действующего законодательства. Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления Арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в данном договоре. Договор считается расторгнутым со дня, когда Арендатор получил либо должен был получить уведомление. Истец полагает, что пункт 5.4 договора аренды от 25 апреля 2019 года N N противоречит требованиям закона, нарушает права и законные интересы муниципального образования - Владивостокского городского округа. Предметом договора аренды выступает публичный земельный участок, при этом из пункта 1.3 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет. Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритет перед общими положениями гражданского законодательства о договоре, не допускающие возможность одностороннего отказа Арендодателя от исполнения договоров аренды, заключенных на срок более чем 5 лет, во внесудебном порядке. В связи с этим, положения пункта 5.4 договора 25 апреля 2019 года N N, предоставляющие Арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, противоречат действующему законодательству. Установив в договоре от 25 апреля 2019 года N N условия о праве внесудебного отказа Арендодателя от договора, Арендодатель нарушил прямо установленный пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации законодательный запрет. Таким образом, оспариваемые условия договора в силу разъяснений пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 нарушают публичные интересы (в данном случае права и законные интересы публичного образования - Владивостокского городского округа на рациональное использование спорного земельного участка). Подход к определению в долгосрочном договоре аренды земельного участка оснований для внесудебного отказа арендодателя от договора аренды противоречит сущности данного обязательства, означает возможность, по сути, основываясь на абстрактной формулировке, закрепленной в 5.4 договора от 25 апреля 2019 года N N - "нарушение арендатором иных условий указанного договора и требований действующего законодательства" расторгнуть обязательство путем только лишь уведомления другой стороны, что безусловно противоречит принципам обеспечения стабильности гражданского оборота. Просил суд признать недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от 25 апреля 2019 года, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Вдовченко ФИО13
В судебное заседание истец, третьи лица не явились, извещались судом надлежащим образом.
Представитель ответчика администрации г. Владивостока в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями, изложив доводы в письменных возражениях.
Ответчик Вдовченко ФИО14 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Владивостока Приморского края от 21 октября 2020 года постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда не согласился истец, подано апелляционное представление, в котором ставится вопрос об отмене судебного решения как незаконного, ссылаясь на то, что пункт 5.4 спорного договора аренды от 25 апреля 2019 года N N в нарушение пункта 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривает его расторжение по требованию арендодателя в одностороннем порядке путем уведомления арендатора. Полагает, что вывод суда о том, что пункт 9 статьи 22 ЗК РФ не распространяется на спорные правоотношения, основан на неверном толковании норм материального права. Поскольку договор аренды заключен после вступления данной нормы в силу, то он подлежит регулированию указанной нормой в силу статьи 422 ГК РФ, а также статьи 7 Закона N 427 - ФЗ.
От представителя ответчика администрации г.Владивостока поступил отзыв на апелляционное представление, в котором указывает, что истцом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что положениями пункта 5.4 Договора нарушены права и законные интересы Владивостокского городского округа.
В суде апелляционной инстанции заявитель поддержал доводы апелляционного представления.
Представитель ответчика администрации г.Владивостока в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, уведомлен надлежащим образом.
В судебное заседание ответчик Вдовченко ФИО15, представитель третьего лицо не явились, извещались надлежащим образом.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав пояснения представителя заявителя, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления, изучив возражения, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как установлено судом, 25 апреля 2019 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и Вдовченко ФИО16 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N N. Сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.08.2019.
По условиям договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) земельный участок с кадастровым номером N площадью 2000 кв.м. из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Местоположение земельного участка: Приморский край, <адрес>. Срок аренды земельного участка составляет 20 лет с даты подписания договора (п. 1.3 договора от 25.04.2019 N N).
В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды, Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; невнесения Арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд; нарушения Арендатором иных условий указанного договора и требований действующего законодательства. Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления Арендатору соответствующего I уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в данном договоре. Договор считается расторгнутым со дня, когда Арендатор получил либо должен был получить уведомление.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец указывает на нарушение прав и законных интересов муниципального образования Владивостокский городской округ условиями, изложенными в пункте 5.4 указанного договора аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд, в своем решении ссылаясь на положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ указал, что в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен, при этом суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Кроме того, суд указывает, что предметом договора аренды выступает публичный земельный участок, договор заключен на срок более чем 5 лет, а поэтому пришел к выводу, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно в судебном порядке (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.
В рассмотренном случае спорный договор аренды заключен сроком на 20 лет (пункт 1.3 сделки), то есть более, чем на пять лет.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По правилам статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исследуя в совокупности все обстоятельства, на которые ссылается истец, оценив доказательства их подтверждающие, судебная коллегия приходит к выводу, что изложенные в пункте 5.4 договора условия в части предоставления арендодателю права досрочного расторжения договора во внесудебном порядке в случае: использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; невнесения Арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд; нарушения Арендатором иных условий указанного договора и требований действующего законодательства, прямо противоречат требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем являются недействительными в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом не предусмотрено иное правило (условие) для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя. Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации к условиям договора не отсылает и не предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Судебная коллегия полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, и нормам материального права, регулирующим спорные отношения сторон.
На основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г.Владивостока Приморского края от 21 октября 2020 года, отменить. Принять по делу новое решение.
Исковые требования заместителя Прокурора Советского района г.Владивостока в защиту прав и законных интересов муниципального образования - Владивостокский городской округ к Администрации г.Владивостока, Вдовченко ФИО17, третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, удовлетворить.
Признать недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от 25 апреля 2019 года N N, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Вдовченко Владимиром Александровичем.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
