Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 33-4123/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.,

судей Григорец Т.К., Лозовой Ж.А.,

при секретаре Клименко О.О.

рассмотрела в судебном заседании 23 августа 2021 года дело по апелляционной жалобе ответчика Коваленко С.В. на заочное решение Центрального районного суда г. Омска от 27 апреля 2021 года по иску Министерства имущественных отношений Омской области к Коваленко С. В. о взыскании задолженности за пользование земельным участком, которым постановлено:

"Исковые требования Министерства имущественных отношений Омской области удовлетворить.

Взыскать с Коваленко С. В. в пользу Министерства имущественных отношений Омской области задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером N <...> в виде неосновательного обогащения в размере 46345,62 руб. за период с 30 мая 2018 по 31 декабря 2020 и проценты за пользование чужими денежным средствами в размере 4044,91 руб. за период с 30 мая 2018 по 10 февраля 2021".

Заслушав доклад судьи Лозовой Ж.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Министерство имущественных отношений Омской области обратилось с иском к Коваленко С.В. о взыскании задолженности за пользование земельным участком, указав, что в собственности Омской области находится земельный участок с кадастровым номером N <...>, предоставленный по договору аренды от N <...> ОГУП "Омская фармацевтическая фабрика". По сведениям ЕРГН на указанном земельном участке расположено, в том числе, здание гаража, общей площадью 490,2 кв.м., с кадастровым номером N <...>, находящееся в общей долевой собственности ответчика и Макарова В.М. (по 1/2 доли у каждого), приобретенное по договору купли-продажи от 25.05.2018 г. N 1. Земельный участок с кадастровым номером N <...> является неделимым, при этом с 30.05.2018 г. по настоящее время на нём расположено 12,89% застройки (490,2 кв.м.), принадлежащей, в том числе, ответчику. Использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата. Просило взыскать с Коваленко С.В. в свою пользу сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером N <...> за период с 30.05.2018 г. по 31.12.2020 г. в размере 46345,62 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 1 ст. 330, ст. 395 ГК РФ) за период с 30.05.2018 г. по 10.02.2021 г. в размере 4044,91 руб.

Представитель истца Министерства имущественных отношений Омской области - Степанова Т.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик участия в судебном заседании не принимал, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше заочное решение.

Определением Центрального районного суда г. Омска от 27.05.2021 г. в удовлетворении заявления Коваленко С.В. об отмене заочного решения по делу N 2-979/2021 по иску Министерства имущественных отношений Омской области к нему о взыскании задолженности за пользование земельным участком отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик Коваленко С.В. просит решение суда отменить, вынести новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Ссылается, что ему необоснованно отказано в удовлетворении заявления об отмене заочного решения, поскольку извещения о судебном заседании и копия заочного решения направлены по неверному адресу. Принадлежащее ему на праве собственности здание гаража расположено на земельном участке, который в момент заключения договора купли-продажи находился во владении ОГУП "Омская фармацевтическая фабрика" на основании договора аренды, в связи с чем он приобрел право пользования частью земельного участка, занятой принадлежащим ему зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник, т.е. приобрел статус арендатора этого земельного участка. Указанные обстоятельства установлены определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 г. по делу N 2а-3020/2019. Следовательно, правоотношения сторон урегулированы положениями законодательства об аренде, в связи с чем требования истца о взыскании неосновательного обогащения удовлетворению не подлежат, поскольку факт владения земельным участком без установленных законом обстоятельств не доказан. Начиная с июня 2018 г., он обращался к истцу с вопросом оформления арендных правоотношений, а в конце февраля 2019 г. конкурсный управляющий ОГУП "Омская фармацевтическая фабрика" Левченко Е.И. уведомил о согласовании раздела исходного земельного участка и прекращении доступа через ворота проходной, в связи с чем апеллянт в марте 2019 г. был вынужден забрать из здания гаража своё имущество. Кроме того, в марте 2019 г. истец отказал ему в предварительном согласовании предоставления земельного участка. В результате принятия истцом распоряжения о формировании земельного участка под объектами фабрики ответчику прегражден доступ с земель общего пользования на земельный участок под гаражом, осуществляемый исключительно через проходную, что в соответствии с положениями ст.ст. 606, 328, 405 ГК РФ освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы за период с марта 2019 г. по декабрь 2020г. Не признавая требования о взыскании арендной платы за период с <...> по <...>, отмечает, что Минимущество Омской области отказывало ему в законном праве на оформление арендных отношений и лишь после вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор аренды исходного земельного участка начало предпринимать действия по оформлению арендных отношений. Без оформленных арендных отношений ответчик не мог заключить договоры на оказание коммунальных услуг, необходимые для использования здания гаража по назначению. Указывает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка недобросовестным действиям истца.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Министерства имущественных отношений Омской области по доверенности Лукъянова Н.М. полагает решение законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежаще.

Проверив материалы дела, заслушав представителя ответчика Коваленко С.В. - Пономарева Н.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Министерства имущественных отношений Омской области по доверенности Степанову Т.А., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему:

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебным заседанием установлено и подтверждено материалами дела, что 18.02.2008 г. между субъектом Российской Федерации - Омская область, представляемой Министерством имущественных отношений Омской области (арендодатель) и областным государственным унитарным предприятием "Омская фармацевтическая фабрика" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области N АЗ-36-008-2008.

Согласно п. 1.1. договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет с 18.02.2008 г. по 18.02.2057 г. земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 7938,00 кв.м., находящийся в собственности Омской области, с кадастровым номером N <...>. Местоположение участка установлено по адресу: г<...> Разрешенное использование участка - для производственных целей (п. 1.2). Целевое назначение аренды участка - под здание (п. 1.3).

В соответствии с положениями раздела 2 указанного договора арендная плата за участок уплачивается арендатором ежемесячно за каждый месяц до 5 числа месяца, за который производится оплата. Арендная плата за участок определяется согласно расчету, являющемуся неотъемлемым приложением к договору. По условиям договора арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год с учетом изменения потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению, определяемыми в соответствии с действующим законодательством.

На земельном участке с кадастровым номером N <...> находятся объекты недвижимого имущества: фармацевтическая фабрика (главный корпус), общей площадью 2488,20 кв.м., здание гаража, общей площадью 490,2 кв.м., здание проходной, общей площадью 31,30 кв.м., здание склада, общей площадью 795,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Право общей долевой собственности Коваленко С.В. на нежилое здание - гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, зарегистрировано в ЕГРН 30.05.2018 г.

Решением Центрального районного суда г. Омска от 07.11.2019 г., с учетом апелляционного определения Омского областного суда от 29.07.2020 г., на Министерство имущественных отношений Омской области возложена обязанность включить Коваленко С.В., Макарова В.М. в качестве арендаторов земельного участка в договор аренды земельного участка от N <...>, заключенный между субъектом Российской Федерации - Омская область, представляемого в договоре Министерством имущественных отношений Омской области, и ОГУП "Омская фармацевтическая фабрика", направив подписанный проект дополнительного соглашения к указанному договору о предоставлении земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания гаража, площадью 490,2 кв.м., кадастровый N <...>, принадлежащего Коваленко С.В., Макарову В.М.; признано незаконным распоряжение Министерства имущественных отношений Омской области от 12.11.2018 г. N 2501-р "Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности Омской области".

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, Министерство имущественных отношений Омской области полагало подлежащим взысканию с ответчика неосновательное обогащение в размере 46345,62 руб. за период с 30.05.2018 г. по 31.12.2020 г., исходя из площади земельного участка с кадастровым номером N <...>, с учетом доли застройки, занимаемой зданием гаража в размере 12,89%, с момента государственной регистрации права собственности ответчика Ковалева С.В.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с Коваленко С.В. задолженности за пользование земельным участком в виде неосновательного обогащения в заявленном размере и процентов за пользование чужими денежными средствами, согласившись с представленным истцом расчетом.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда в части взыскания с ответчиком денежной суммы и неустойки и исходит из следующего:

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

При указанных выше обстоятельствах являются обоснованными доводы ответной стороны о том, что с 30.05.2018 г. (момент государственной регистрации права собственности на гараж) к Коваленко С.В. перешло право на использование соответствующей части земельного участка с кадастровым номером N <...> на тех же условиях и в том же объеме, что и прежним собственником - областным государственным унитарным предприятием "Омская фармацевтическая фабрика" (далее фабрика).

Следовательно, с 30.05.2018 г. Коваленко С.В. приобрел право пользования спорным земельным участком, занятым гаражом, и необходимым для его использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что спорным земельным участком ответчик пользуется на законных основаниях, в связи с чем с него не может быть взыскано неосновательное обогащение в порядке, предусмотренном ст. 1102 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог и арендная плата.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с 30.05.2018г. Коваленко С.В. обязан оплачивать арендную плату за пользование публичным земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, а неверное определение судом первой инстанции закона, подлежащего применению, не является основанием для отказа в исковых требованиях.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, указанные в ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, изменяется с момента вступления в силу нормативного акта, меняющего размер такой платы или методику ее расчета. Арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, изменяется на основании нормативного акта органа власти независимо от механизма ее расчета, предусмотренного договором.

Учитывая вышеизложенное и тот факт, что государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: <...>, не разграничена, арендная плата за спорный земельный участок устанавливается Правительством Омской области.

Указанный в расчете суммы задолженности размер арендной платы и применённый принцип пропорциональности соответствуют действующему законодательству, не противоречат вынесенным по делу судебным актам в отношении других землепользователей, а также преддоговорной переписке между истцом и ответчиком.

Размер и порядок расчета арендной платы стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Поскольку в суде первой инстанции вопрос о наличии у ответчика возможности пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением объекта недвижимости не исследовался, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы судебной коллегией сторонам предлагалось предоставить дополнительные (новые) доказательства, которые были приняты и проанализированы.

Судебной коллегией проверялся довод апеллянта о том, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы. В своих возражениях ответчик ссылается на два периода: с 30.05.2018 г. (дата регистрация права собственности) по март 2019 г. и с марта 2019 г. по 31.12.2020 г.

Так, по мнению ответчика, с марта 2019 г. по декабрь 2020 г. у него отсутствовал беспрепятственный доступ к земельному участку и принадлежащему ему зданию гаража, поскольку он был ограничен конкурсным управляющим ОГУП "Омская фармацевтическая фабрика" - Левченко Е.И., закрывшим ворота проходной - единственным местом прохода к гаражу. Указанные события произошли в результате принятия Министерством имущественных отношений Омской области незаконного распоряжения от 12.11.2018 г. N 2501-р. С 30.05.2018г. по март 2019 г. невозможность использовать объект недвижимости обусловлена отказом истца оформить арендные отношения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку Министерство имущественных отношений Омской области отрицало наличие у Коваленко С.В. препятствий в использовании земельного участка и принадлежащего ему гаража в спорный период, бремя доказывания наличия таких обстоятельств лежит на арендаторе.

Коваленко С.В. ссылается на апелляционное определение Омского областного суда от 29.07.2020 г. по делу N 33-799/2020, которым установлено, что доступ (проезд) к зданию гаража возможен только через проходную, находящуюся в границах земельного участка с кадастровым номером N <...>, что подтверждается имеющимися в деле фотографиями, экспертным заключением, пояснениями эксперта и истцов о том, что ворота проходной закрыты на замок, ключей от которого у собственников гаража не имеется.

Также ответчик приводит доводы, согласно которым вследствие прекращения свободного доступа к принадлежащему ему гаражу он 01.04.2019 г. был вынужден заключить договор аренды нежилого помещения с ООО "Айсберг". Указанные обстоятельства подтверждают, что он не пользовался земельным участком.

Кроме того, по мнению Коваленко С.В., факт отсутствия доступа к земельному участку зафиксирован на представленной судебной коллегии видеозаписи от 12.05.2021 г., исполненной Макаровым В.М.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами ответной стороны.

Отсутствие договора аренды, либо письменного дополнительного соглашения к нему не освобождает ответчика от выплаты аренды за пользование землей при покупке объекта недвижимости, находящегося на земельном участке.

Учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды не заключено по настоящее время, сам по себе данный факт с бесспорностью не свидетельствует о невозможности пользоваться гаражом и арендованным земельным участком как с момента регистрации прав ответчика на объект недвижимости, так и после признания незаконным распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области от 12.11.2018 г. N 2501-р.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что на момент приобретения Коваленко С.В. гаража забор при входе с земель общего пользования на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040112:525 существовал, проход к объекту недвижимости осуществлялся через ворота.

Доводы ответчика опровергаются письменными пояснениями арбитражных управляющих Левченко Е.И., Бегаля П.В. и Наймаера В.В., поочередно осуществлявших обязанности конкурсных управляющих ОГУП "Омская фармацевтическая фабрика" в период с 30.11.2016 г. по настоящее время, которые отрицали факт ограничения доступа к принадлежащему Коваленко С.В. гаражу. Более того, Наймаер В.В. указал, что ключи от общих ворот всегда находились на проходной КПОО "Центр питательных смесей", которое арендует помещение на данном земельном участке и ежедневно осуществляет завоз сырья и вывоз готовой продукции.

Из представленной в материалы дела видеозаписи от 12.05.2021 г. также следует, что ключи от ворот хранятся на проходной КПОО "Центр питательных смесей" и собственники гаража имеют к ним доступ.

Как апелляционное определение Омского областного суда от 29.07.2020 г. по делу N <...> (N <...>), так и проведенное в рамках указанного гражданского дела экспертное исследование не содержат выводов об отсутствии у Коваленко С.В. возможности проходить к гаражу через земельный участок с кадастровым номером N <...> Предметом спора по делу N 2-3490/2019 (N 33-799/2020) являлась законность выдела земельного участка с кадастровым номером N <...>, а проводивший исследование эксперт не мог доподлинно знать о наличии/отсутствии у собственников гаража ключей/дубликатов ключей от ворот проходной или возможности их получения на проходной КПОО "Центр питательных смесей".