Дата принятия: 04 декабря 2018г.
Номер документа: 33-4122/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2018 года Дело N 33-4122/2018
4 декабря 2018 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
Председательствующего Потеминой Е.В.
и судей Ирышковой Т.В., Лукьяновой О.В.
при секретаре Рофель Ю.В.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Ирышковой Т.В. дело по апелляционной жалобе Холопова А.А. на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 19 сентября 2018 года, которым постановлено:
Иск общества с ограниченной ответственностью "Кожтраст", Фишер Е.А. к Холопову А.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания N N от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Холоповым А.А., действующим в лице Холопова А.К., и обществом с ограниченной ответственностью "Кожтраст", действующим в лице генерального директора Фишер Е.А..
Взыскать с Холопова А.А. в пользу Фишер Е.А. 10 000 000 рублей в счет возврата исполненного по договору.
Взыскать с Холопова А.А. в пользу Фишер Е.А. 58 200 рублей в качестве возмещения расходов по оплате госпошлины.
Взыскать с Холопова А.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кожтраст" 6 000 рублей в качестве возмещения расходов по оплате госпошлины.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Холоповым А.А., от имени которого на основании доверенности от 15 апреля 2016 года, действовал Холопов А.К. и покупателем ООО "Кожтраст", в лице директора ФИО1, заключен договор купли-продажи принадлежащего продавцу на праве собственности нежилого здания N N, назначение: нежилое, общая площадь 109,1кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 12, расположенного по адресу: <адрес>, строение 45, на земельном участке с категорией земель: земли поселений, разрешенное использование: для ведения подсобного хозяйства, площадью 6740,56 кв.м., кадастровый номер N.
По условиям п. 4 договора, объект недвижимости сторонами сделки оценен в 12 000 000 рублей, при этом 10 000 000 рублей покупатель оплачивает продавцу в течение двух календарных месяцев со дня подписания договора купли-продажи в качестве задатка безналичным перечислением на счет продавца, а оставшуюся сумму в размере 2 000 000 рублей покупатель обязуется перечислить продавцу в срок до 1 октября 2016 года.
В силу п.п.5,6 договора продавец уведомил покупателя о том, что продаваемое недвижимое имущество находится в залоге у банка ВТБ 24 (ЗАО) г. Пенза. До момента проведения государственной регистрации перехода права собственности, продавец обязался прекратить все обременения на указанную недвижимость и произвести все юридически значимые действия по выводу недвижимости из-под залога в течение десяти рабочих дней с момента получения полной суммы залога.
В течение 2 рабочих дней после исполнения продавцом, указанного в п.6 условия, продавец и покупатель обязаны обратиться в Управление Росреестра по Москве с заявлением на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю (пункт 7 договора).
Платежными поручениями от 22.07.2016г. N 995 на сумму 2 000 000 руб., от 29.07.2016г. N 997 на сумму 1 700 000 руб., от 05.08.2016г. N1003 на суму 1 950 000 руб., от 22.08.2016г. N 1009 на сумму 2 705 699 руб., от 26.08.2016г. N 1010 на сумму 1 024 620 руб, от 29.08.2016г. N 1011 на сумму 619681 руб., ООО "Кожтраст" перечислило продавцу Холопову А.А. 10000000 руб.
Истцы ООО "Кожтраст" и Фишер Е.А. обратились в городской суд с иском к Холопову А.А., ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, указав, что несмотря на выполнение ООО "Кожтраст" обязательств по внесению части оплаты по договору в размере 10 000 000 рублей, ответчик Холопов А.А. не исполнил своих обязательств по прекращению обременения в пользу банка ВТБ 24, предусмотренных пунктом 6 договора, что создало препятствия для регистрации перехода права собственности покупателя на приобретаемый объект недвижимости и повлекло невозможность исполнения сделки.
Кроме того, объект продажи обременен иным запретом на отчуждение и совершение регистрационных действий, о наличии которого покупатель продавцом уведомлен не был.
На основании договора об уступке права требования (цессии) от 26 декабря 2017 года право требования денежной суммы в связи с расторжением договора купли-продажи N N от ДД.ММ.ГГГГ года перешло к новому кредитору Фишер Е. А.
Поскольку согласия на отчуждение заложенного имущества залогодержателем предоставлено не было, а также исходя из того, что условия оспариваемого договора купли-продажи объекта недвижимости продавцом были существенно нарушены, истцы просили расторгнуть договор купли-продажи N N от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО "Кожтраст" и Холоповым А. А., взыскав с Холопова А. А. в пользу Фишер Е. А. 10 000 000 рублей в качестве возврата исполненного по расторгнутому договору купли-продажи N N от ДД.ММ.ГГГГ года, взыскать с Холопова А. А. в возврат госпошлины в пользу ООО "Кожтраст" 6000 рублей, в пользу Фишер Е.А.- 58 200 руб.
Зареченский городской суд Пензенской области постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик Холопов А.А. просил отменить решение суда и прекратить производство по делу.
Заявитель жалобы указал, что согласно условиям договора, объект недвижимости был передан продавцом покупателю.
Заключенный договор предполагал досрочное погашение кредита ответчика перед банком ВТБ 24, на что от банка было получено соответствующее согласие.
29 сентября 2016 года обременения и запреты в отношении объекта купли- продажи были сняты, однако в срок до 1 октября 2016 года ООО "Кожтраст" не выполнило условие договора об окончательном расчете по сделке и не перечислило продавцу 2000000 рублей.
Письмом от 17 октября 2016 года продавец уведомил покупателя о необходимости исполнения данного условия, в противном случае сумма задатка 10 000 000 рублей остается у продавца. Ответа на данное обращение не последовало.
Кроем того, Арбитражным судом Пензенской области в отношении него (Холопова А.А.) рассматривается дело о банкротстве.
Представители ответчика Холопова А.А., действующие на основании доверенностей Байдаров А.Д. и Голутвин И.А., в суде апелляционной инстанции, просили отменить решение суда по доводам апелляционной жалобы.
Представитель истцов ООО "Кожтраст" и Фишер Е.А. по доверенности Щетинкин Д.А. в суде апелляционной инстанции просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции истцы и ответчик не явились, о времени и месте слушания дела извещены, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность решения в пределах доводов жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п.2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложена или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с п.4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В соответствии с п.1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно ст.1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям, в том числе одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
В силу п.п.1, 4 статьи 8 Закона РФ от 14.07.1992г. N "О закрытом административно-территориальном образовании" сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования.
Участие граждан и юридических лиц, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному в соответствии с абзацами третьим и пятым настоящего пункта.
При постановлении решения об удовлетворении иска о расторжении договора купли- продажи, заключенного между 19 июля 2016 года между продавцом Холоповым А.А. и покупателем ООО "Кожтраст", возврате исполненного по сделке, суд первой инстанции признал установленным и исходил из тех обстоятельств, что продавцом Холоповым А.А. не были исполнены обязательства, указанные в пункте 6 договора в части своевременного совершения действий по выводу объекта недвижимости от залога, установленного в пользу банка ВТБ 24 (ЗАО); обременение в виде ипотеки в пользу Банк ВТБ 24 (ЗАО) было снято лишь 3 октября 2016 года, тогда как покупателем обязательства по перечислению указанной в пункте 4 сумму 10 000 000 рублей исполнены в предусмотренный договором срок. При этом продавец имел возможность совершить указанные действия в течение 10 дней после перечисления покупателем третьего платежа 5 августа 2016 года.
Кроме того, судом установлено, что в отношении предмета договора был установлен запрет на его отчуждение постановлением судебного пристава-исполнителя от 24 августа 2016 года, который снят 17 октября 2016 года. По материалам сводного исполнительного производства NN видно, что Холопов А.А. является должником по нескольким исполнительным документам (от 04.10.2016, 04.10.2016, 04.10.2016, 20.01.2017, 20.01.2017, 11.07.2017, 09.11.2017, 27.04.2018), в обеспечение исполнения обязательств по которым на имущество Холопова А.А., в том числе, на спорное нежилое помещение, наложен арест и запрет на регистрационные действия.
Указанные обстоятельства являются препятствием для исполнения заключенного договора купли-продажи от 19 июля 2016 года, поскольку предмет сделки обременен зарегистрированным в установленном законом порядке запретом на совершение сделок, о наличии которого ответчик не уведомил истцов и о котором покупатель не знал и не мог знать в момент совершения сделки.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Факт невозможности осуществления государственной регистрации перехода права собственности на предмет сделки от продавца к покупателю по обстоятельствам, за которые отвечает продавец, является существенным нарушением обязательств по договору, поскольку в значительной степени лишает покупателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении сделки.
Из материалов дела также не усматривается получение сторонами сделки согласования Администрации ЗАТО г. Заречный Пензенской области на ее осуществление в нарушение положений п.2 ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании".
Судебная коллегия, соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении иска, находя доводы апелляционной жалобы Холопова А.А. о незаконности решения несостоятельными.
Утверждение ответчика в апелляционной жалобе на факт исполнения сделки в части передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю не влияет на законность постановленного решения суда, так как согласия на ее осуществление со стороны органов местного самоуправления получено не было, переход права собственности на объект недвижимости не может быть осуществлен по причине установления в отношении него ограничений на совершение указанных действий, установленных помимо обеспечения залогом со стороны Банка ВТБ 24 (ЗАО).
Ссылка в жалобе на отсутствие обязательств у ответчика на возврат денежной суммы в размере 10 000 000 рублей, поскольку она передавалась в качестве задатка, судебная коллегия не принимает во внимание в качестве основания для отказа истцу в иске в этой части, поскольку исходя из условий договора и положений ст. ст. 380, 381 ГК РФ переданная покупателем продавцу денежная сумма фактически являлась авансовым платежом и не обеспечивала исполнение договора купли продажи.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Доводы жалобы относительно неисполнения условий договора покупателем в части полной оплаты цены договора не влияют на существо постановленного решения с учетом оснований и предмета рассматриваемого судом спора.
Доказательств вынесения Арбитражным судом Пензенской области определения о признании обоснованным заявления о признании Холопова А.А. банкротом и введении реструктуризации его долгов на момент вынесения решения суда, ответчиком не были представлены, а потому необоснованны ссылки в его апелляционной жалобе на данное обстоятельство, определение о признании заявления Холопова А.А. о признании его несостоятельным (банкротом) обоснованным и введении реструктуризации его долгов постановлено Арбитражным судом Пензенской области 4 октября 2018 года.
Ввиду изложенного, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу наличии оснований для удовлетворения иска "Кожтраст" и Фишер Е. А., данный вывод сделан на основании полного, всестороннего исследования, оценки всех представленных по делу доказательств, установленных фактических обстоятельств по делу, положений действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной оценке имеющихся в деле доказательств, не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию заявителя жалобы, выраженную в суде первой инстанции, при этом у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки этих доказательств.
Принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зареченского городского суда Пензенской области от 19 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Холопова А.А.- без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
