Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2021 года Дело N 33-4120/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Ивановой И.Е.,

судей Данилова А.В., Решетниковой О.В.,

при секретаре Чайка ЕА.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по искуадминистрации г. Мегиона к Филипову А. В. о признании зарегистрированного права отсутствующим освобождении земельного участка и его передаче,

по апелляционной жалобе Филипова А. В. на решение Мегионского городского суда от 14 сентября 2020 года, которым постановлено:

"Признать отсутствующим право собственности Филипова А. В., на незавершенный строительством объект, степенью готовности 7 %, кадастровый (номер), расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Мегион, пос. Высокий, ул. Лермонтова, д. 32, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за номером (номер) от 14.06.2007 г.

Обязать Филипова А. В. освободить земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью 1 500 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Мегион, пос. Высокий, ул. Лермонтова, дом 32 от хозяйственной постройки, размером 5,5 кв.м. х 3,5 кв.м., построенной из деревянного каркаса и обшитой профлистом, путем демонтажа, от строительного мусора, железобетонных плит и обгоревших досок.

Обязать Филипова А. В. передать Администрации г. Мегиона земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Мегион, пос. Высокий, ул. Лермонтова, дом 32, по акту приема-передачи земельного участка".

Заслушав доклад судьи Решетниковой О.В., судебная коллегия

установила:

Администрация г. Мегиона обратилась в суд с иском к Филипову А.В. о признании зарегистрированного права отсутствующим освобождении земельного участка и его передаче.

Требования мотивированы тем, что в феврале 1994 года, постановлением администрации г. Мегиона от 22.02.1994 N 7 "О выделении земельных участков", Мигушкину В.А. был выделен земельный участок, расположенный по адресу: г. Мегион, п.г.т. Высокий, (адрес), площадью 0,15 га под строительство индивидуального жилого дома.

В декабре 2001 года, на основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 05.12.2001г., Мигушкин В.А. продал Торопову С.Ю. в собственность, незавершенный строительством объект, общей площадью застройки 156,5 кв.м. расположенный по адресу: Россия, Тюменская область, ХМАО, г. Мегион, пос. Высокий, (адрес) (далее по тексту незавершенный строительством объект), с процентом готовности 7 %.

Постановлением главы муниципального образования от 27.09.2004 г.(номер) "Об изъятии предоставлении земельного участка", на основании указанного договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 05.12.2001г., акта приема-передачи объект от 05.12.2001г., справки о технической характеристике объекта незавершенного строительство от 28.06.2000г., свидетельства о государственной регистрации права от 13.12.2001г. серии 86-А (номер), землеустроительного дела от 30.06.2004 г. (номер), кадастрового плана земельного участка от 02.09.2004 г. (номер), проектной документации, заявлений Мигушкина В.А. и Торопова С.Ю., земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: г. Мегион, пос.Высокий, ул. Лермонтова, д. 32 изъят у Мигушкина В.А. и предоставлен Торопову С.Ю. по договору аренды земельного участка от 27.09.2004г. (номер), сроком на три года, под строительство индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровом плане.

В сентябре 2006 года, на основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 19.09.2006 г. Торопов С.Ю. продал Филипову А.В. в собственность, незавершенный строительством объект, с готовностью 7 %.

На основании заявления ответчика от 01.11.2015 г., земельный участок, площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: г. Мегион, пос. Высокий, ул. Лермонтова, д. 32, был предоставлен ответчику по договору аренды земельного участка от 04.04.2016г. (номер), сроком на три года, под строительство индивидуального жилого дома.

11.09.2019г. истцом было произведено обследование земельного участка с целью выявления наличия объектов недвижимости на указанном земельном участке, с кадастровым номером 86:19:0050114:5.

По результатам визуального обследования установлено, что строительство индивидуального жилого дома на земельном участке не ведется, объект незавершенного строительства отсутствует.

Как следует из акта обследования земельного участка управления земельными ресурсами департамента муниципальной собственности администрации г. Мегиона от 11.09.2019г. земельный участок захламлен строительным мусором. Доступ к земельному участку открыт.

Объект незавершенного строительства, фундамент неразрывно связанный с землей, а также иные объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют.

Истец с учетом заявления об изменении основания иска и отказа от части требований окончательно просил признать отсутствующим право собственности ответчика на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Мегион, пос. Высокий, ул. Лермонтова, д. 32;

обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 86:19:0050114:5, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: г.Мегион, п.Высокий, ул.Лермонтова, д. 32 от хозяйственной постройки путем демонтажа, от строительного мусора, железобетонных плит и обгоревших досок;

обязать ответчика передать администрации г.Мегиона земельный участок с кадастровым номером 86:19:0050114:5, площадью 1500 кв.м. по акту приема - передачи земельного участка.

Представитель истца администрации г.Мегиона Климова Л.А. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ответчик Филипов А.В., представители третьих лиц - Росреестра по ХМАО - Югре и Мегионского отдела УФСГРК и Картографии по ХМАО-Югре в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 21 июля 2020 года производство по делу в части требований о расторжении договора аренды земельного участка прекращено в связи с отказом истца от требований в данной части.

Суд постановилизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Филипов А.В. просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что не имел возможности участвовать при рассмотрении дела по причине болезни, в суд было направлено письмо с медицинскими документами. Дело было рассмотрено с нарушением режима самоизоляции. Кроме того, судья приняла исковое заявление с нарушением оформления. Также считает проведённую экспертизу несостоятельной в виду ее незаконности, фактические доказательства не представлены.

В письменных возражениях администрация г.Мегиона выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель истца администрации г.Мегиона, ответчик Филипов А.В., представители третьих лиц - Росреестра по ХМАО-Югре и Мегионского отдела УФСГРК и Картографии по ХМАО-Югре в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 5 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Вместе с тем, данные условия применяются в целях государственной регистрации права собственности на объект, что не является обязательным для заключения договора аренды на земельный участок с учетом следующих положений закона.

В силу части 1 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)).

На основании части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

При этом предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 33 названного Перечня отмечено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по названным основаниям.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.02.1994 г. постановлением администрации г. Мегиона (номер) "О выделении земельных участков", Мигушкину В.А. был выделен земельный участок, расположенный по адресу: г. Мегион, п.г.т. Высокий, (адрес), площадью 0,15 га, под строительство индивидуального жилого дома (том 1 л.д. 10).

На основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 05.12.2001 г. Мигушкин В.А. продал Торопову С.Ю. в собственность, незавершенный строительством объект, общей площадью застройки 156,5 кв.м., проектируемая этажность - 2, фундамент - железобетонные сваи, проектируемые стены - железобетонные панели, проектируемые перекрытия - железобетонные плиты, проектируемые перегородки - кирпич, проектируемая крыша - металлический профнастил, проектируемые полы - дощатые, проектируемые окна - двустворные, проектируемые двери - простые, филенчатые, расположенный по адресу: Россия, Тюменская область, ХМАО, г. Мегион, пос. Высокий, (адрес) с процентом готовности - 7% (том 1 л.д.11).

Постановлением главы муниципального образования от 27.09.2004 г. N 694 "Об изъятии предоставлении земельного участка", на основании указанного договора купли-ирода" незавершенного строительством объекта от 05.12.2001 г., акта приема-передачи объект от 05.12.2001 г., справки о технической характеристике объекта незавершенного строительство от 28.06.2000 г., свидетельства о государственной регистрации права от 13.12.2001 г. серии 86-А (номер), землеустроительного дела от 30.06.2004 г. (номер), кадастрового платна земельного участка от 02.09.2004 г. (номер), проектной документации, заявлений Мигушкина В.А. и Торопова С.Ю., земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенный по адрес; г. Мегион, пос. Высокий, (адрес) был изъят у Мигушкина В.А. и предоставлен Торопову С.Ю. по договору аренды земельного участка от 27.09.2004 г. (номер), сроком на три года, под строительство индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровом плане (том 1 л.д. 15).

На основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 19.09.2006 г. Торопов С.Ю. продал Филипову А.В. в собственность, незавершенный строительством объект, с готовностью 7 % (том 1 л.д. 25).

Переход права собственности на объект недвижимости и регистрация договора купли-продажи произведены 14.06.2007 г. (том 1 л.д.29).

На основании заявления Филипова А.В. от 01.11.2015 г. ему предоставлен в аренду земельный участок под объектом незавершенного строительством на основании договора аренды земельного участка (номер) от 04.04.2016 г. сроком на три года, т.е. до 04.04.2019 г. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке в органах регистрации (том 1 л.д.33).

Актами обследования земельных участков от 11.09.2019 г., 28.05.2020 г., 29.05.2020 г. с приложенными к ним фототаблицами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 86:19:0050114:5 находятся вышеперечисленные объект, мусор, плиты и обгоревшие доски (том 1 л.д. 55,56,140,152).

07.07.2020 г. право аренды прекращено в одностороннем порядке в связи с неисполнением ответчиком условий договора аренды, запись об аренде исключена.

Согласно заключению (номер) от 26.06.2020 г. в ходе экспертизы подтверждено, что на земельном участке (кадастровый (номер)), расположенном по адресу: Россия, ХМАО- Югра, пос. Высокий, г. Мегиона по (адрес) действительно существует объект незавершенный строительством (кадастровый (условный) номер объекта: ((номер)) степенью готовности 7 %, согласно характеристикам объекта недвижимости, указанному в договоре купли-продажи объекта от 19.09.2006 г. между Тороповым С.Ю. и Филиповым А.В.

В обследуемом незавершённом строительством здании в качестве фундамента пользованы дорожные плиты в сочетании с ленточным фундаментом минимального заложения. Дом возведён владельцами собственными силами без разработки проектной документации.

Соответственно, принятые конструктивное решение не соответствует указаниям СП 22.13330.2011 "Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*" и ВСН 29-85 проектирование мелкозаглубленных фундаментов малоэтажных сельских зданий пучинистых грунтах".