Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 33-410/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи - Черткова С.Н.,

судей - Солоповой И.В., Плотниковой М.В.,

при секретаре - ФИО4,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе генерального директора Общества с ограниченной ответственностью "Юйхэн" ФИО1 на решение Чойского районного суда Республики Алтай от <дата>, которым

исковое заявление ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Юйхэн" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, материального ущерба, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние удовлетворено.

Взыскана с общества с ограниченной ответственностью "Юйхэн" N) в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды недвижимого имущества в сумме 170 000 (сто семьдесят тысяч) рублей.

Взыскан с общества с ограниченной ответственностью "Юйхэн" (N) в пользу ФИО2 материальный ущерб в сумме 3 740 000 (три миллиона семьсот сорок тысяч) рублей.

Возложена на общество с ограниченной ответственностью "Юйхэн" (N) обязанность в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок, с кадастровым номером N общей площадью 63663 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, за свой счет и своими средствами в первоначальное состояние, путем разбора сооружений: здание общежития жилое (205,28 кв.м);бескаркасное нежилое здание, размерами по внешнему обмеру 40,25м*5,1м и высотой 3 м; бескаркасное нежилое здание, размерами по внешнему обмеру 9м*2,5м и высотой 4,2 м; бескаркасное нежилое здание, размерами по внешнему обмеру 17,8м*9,15м и высотой 6,7м, пристрой, с размерами по внешнему обмеру 6,1м*4,07м и высотой 4 м; сооружение электрощитовой РУ-0,4КВ Трансформатор; здание конторы (99,75 кв.м) Бескаркасное нежилое здание, размерами по внешнему обмеру 10,5м*9,5м и высотой 2,96м; здание нежилое подсобное, помещения для заточки пил (120 кв.м) Бескаркасное нежилое здание, размерами по внешнему обмеру 15м*8м и высотой 2,5м; здание нежилое распиловочного цеха (216 кв.м) Бескаркасное нежилое здание, размерами по внешнему обмеру 24м*12м и высотой 4,2м; здание нежилое распиловочного цеха (216 кв.м) Бескаркасное нежилое здание, размерами по внешнему обмеру 24м*12м и высотой 4,2м; уборки и вывоза строительного мусора.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Юйхэн" к ФИО2 о признании договора аренды недвижимого имущества N от <дата> в части аренды животноводческого комплекса незаключенным отказано.

Взыскана с общества с ограниченной ответственностью "Юйхэн" (N) государственная пошлина в сумме 28050 (двадцать восемь тысяч пятьдесят) рублей в доход бюджета муниципального образования "<адрес>".

Заслушав доклад судьи Солоповой И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском (с учетом последующего уточнения) к ООО "Юйхэн" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, материального ущерба, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние, мотивировав требования тем, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества N, согласно которого, арендодатель передал в аренду арендатору недвижимое имущество на срок до <дата>, а арендатор взял на себя обязательства своевременно ежемесячно до 10 числа производить оплату за аренду в сумме 5000 рублей и использовать имущество по назначению. Однако с момента заключения договора аренды, ответчик платежи по договору не вносил. Решением Чойского районного суда Республики Алтай договор аренды расторгнут, требование о взыскании задолженности при рассмотрении дела судом не предъявлялись, в связи с чем, подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 170000 рублей. При прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре. Ответчиком завезено и установлено оборудование для лесопиления, произведены выемка грунта под несущими конструкциями, снятие лотков и лежаков для животных КРС, в результате чего произошло механическое разрушение кровельных балок, вертикальное смещение кровельных балок, разрушение системы навозоудаления, расхождение плит покрытия по осевой проекции здания, осевое смещение кровельных балок, воспринимающих нагрузку от плит перекрытия. Указанных разрушений на момент передачи имущества не имелось, имущество передавалось арендатору в хорошем состоянии. В настоящее время объект недвижимости находится под угрозой разрушения, ответчик привел животноводческий комплекс в аварийное состояние. Стоимость восстановительных работ составляет 3740000 рублей.

ООО "Юйхэн" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о признании договора аренды недвижимости от <дата> N незаключенным в части животноводческого комплекса. Исковое требование мотивировано тем, что в договоре аренды отсутствуют точные данные об объекте недвижимого имущества - животноводческом комплексе, не указано имущество, входящее в состав комплекса. Передаточный акт о виде, количестве и состоянии передаваемого имущества не составлялся. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных правовых актах как существенные или необходимые для договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Суд постановилвышеизложенное решение, с которым в апелляционной жалобе выражает несогласие генеральный директор ООО "Юйхэн", просит решение суда отменить, в части отказа в удовлетворении встречного иска и взыскании затрат с ООО "Юйхэн" в размере 3588273 рубля 03 копейки. В обоснование жалобы указывает, что причинение убытков на сумму 3740000 рублей истцом не доказано, поскольку имущество, подлежащее восстановлению, им не передавалось, передаточный акт не составлялся. При отсутствии перечня имущества, входящего в производственный комплекс, нельзя ссылаться на его наличие. По указанным основаниям и договор аренды является незаключенным. Также между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и животноводческого комплекса, в связи с чем, собственник не был заинтересован в сохранении комплекса и знал, что ответчик его использует по иному назначению. Согласно условий договора аренды, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества, с согласия арендодателя. Установка трансформатора на общую сумму 2925750 рублей 30 копеек, монтаж пожарной сигнализации на сумму 250523 рубля, проект генплана на сумму 375000 рублей и подготовка схемы санитарно-охранной зоны на сумму 37000 рублей, согласовывались с арендодателем и не могли быть произведены без согласия собственника.

ФИО2 в возражениях на апелляционную жалобу указала, что причинение истцу убытков подтверждено заключением эксперта. Установка трансформаторной станции не является неотделимым улучшением, поскольку станция устроена в виде киоска и свободна для перемещения. Представленные ответчиком первичные бухгалтерские не содержали всех необходимых сведений, предъявляемым к данным документам, в связи с чем обоснованно были отклонены судом в качестве доказательств понесенных ответчиком затрат. Получение схемы санитарно-защитной зоны, ничем не подтверждено.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика ООО "Юйхэн" ФИО5, поддержавшего доводы жалобы, представителя истца ФИО2 - ФИО6, возражавшую против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционных жалоб, законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между ФИО2 и ООО "Юйхэн" заключен договор аренды недвижимого имущества N, по условиям которого ответчику за плату во временное владение и пользование передано следующее имущество: животноводческий комплекс, площадью 3 494,0 кв.м., с кадастровым номером N, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> общей площадью 63 663 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для размещения и обслуживания животноводческого комплекса, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Как следует из п. 1.3, 1.4 договора, недвижимое имущество, переданное во временное владение и пользование по договору, используется арендатором для ведения сельскохозяйственного производства. Арендодатель обязуется передать недвижимое имущество в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора.

Из акта возврата недвижимого имущества по договору аренды от <дата> следует, что помещения, общей площадью 3494 кв.м., с кадастровым номером N находятся в аварийном состоянии. В помещениях содержания животных демонтированы бетонные лотки раздачи кормов, нарушена система навозоудаления, демонтированы места и ограждения для привязного содержания животных. Выбиты проемы по торцам здания из арболитовых блоков, ворота. В помещениях произведены работы по выемке грунта у несущих колонн зданий, что повлекло просадку и отклонение колонн, разрыв лобовых соединений балок, несущих нагрузку от кровельных плит со смещением и разрывом здания по продольной оси. Нарушены нижние пояса несущих балок (выбит бетон, оголена арматура). На участке находятся деревянные сооружения и навесы в разрушенном и аварийном состоянии. На участке и в помещениях находятся станки для лесопиления.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании причиненного материального ущерба, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние.

По ходатайству стороны ФИО2 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Профит Эксперт".

Из заключения эксперта ООО "Профит Эксперт" N-ПЭ от <дата> усматривается, что в настоящее время на земельном участке, с кадастровым номером N, расположенном по адресу: Россия<адрес>, находятся следующие капитальные строения, временные здания и сооружения: Животноводческий комплекс, 3494,0 кв.м, состоящий из: каркасного нежилого здания 1 (Животноводческого комплекса) размерами по внешнему обмеру 77,95м х 21,70м и высотой 4,2м, каркасного нежилого здания 2 (Животноводческого комплекса) размерами по внешнему обмеру 77,40м х 21,98м и высотой 4,2м, бескаркасного нежилого здания, галереи (Животноводческий комплекс) размерами по внешнему обмеру 23,80м х 21,98м и высотой 4,2м; здание общежития жилое (205,28 кв.м); бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 40,25м*5,1м и высотой 3 м; бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 9м*2,5м и высотой 4,2 м; бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 17,8м*9,15м и высотой 6,7м, пристрой с размерами по внешнему обмеру 6,1м*4,07м и высотой 4 м; сооружение электрощитовой РУ-0,4КВ Трансформатор; здание конторы (99,75 кв.м), Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 10,5м*9,5м и высотой 2,96м; здание нежилое подсобное, помещения для заточки пил (120 кв.м), Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 15м*8м и высотой 2,5м; здание нежилое распиловочного цеха (216 кв.м), Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 24м*12м и высотой 4,2м; здание нежилое распиловочного цеха (216 кв.м), Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 24м*12м и высотой 4,2м.

У объекта недвижимости - Животноводческого комплекса обнаружены следующие дефекты (повреждения): установленное оборудование для распиловки древесины, прикрепленное к несущим полуфермам и балкам, путем разрушения защитного бетонного слоя к арматуре железобетонной конструкции. Работа такого оборудования приведет к повреждению несущих конструкций, так как вибрационная нагрузка будет передаваться напрямую; под установленным оборудованием для распиловки древесины обнаружено расположение технологических ям глубиной до 1,2 м, с укреплением стенок брусом 2 х 2м; демонтированы железобетонные площадки и лотки общей площадью покрытия 2024 кв.м; присутствует повреждение плит перекрытия намачиванием бетона, появление трещин; присутствуют две большеразмерные ямы, расположенные между несущими колоннами с размерами 6 м х 6 м, глубиной 1м и 8м х 6м, глубиной 0,6м; разрушены асбестоцементные каналы и трубы навозоудаления, общая протяженность 280 м, диаметр труб 200мм; торцевые стены разобраны - общая площадь демонтированной стены 173; разрушение железобетонных колон высотой 4,5 м - 2 шт.; заложены дверные проемы галереи между комплексами - 2 шт.; отделка стен и потолка из гипсокартона привела к повреждению поверхности стен и потолка гнилью. Данные дефекты (повреждения) появились не более 3 лет назад исходя из органолептического исследования конструкций. Внешний вид повреждений свидетельствующий о том, что дефекты (повреждения) появились в следствие монтажа оборудования и изменении помещений для ведения лесообрабатывающей промышленности. Выявленные дефекты (повреждения), такие как трещины в бетонных заполнениях стен, сдвиг некоторых полуферм и появление расширения зазора между плитами перекрытия, появились в следствии движения грунта. Данные дефекты не прогрессируют.

В настоящее время использование объекта недвижимости -Животноводческого комплекса, кадастровый N, невозможно. Стоимость восстановительных работ объекта недвижимости - Животноводческого комплекса составляет с учетом износа 13 367 823 рубля.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

На основании частей 1 - 3 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии определенных условий гражданско-правовой ответственности.

Для возмещения ущерба истец должен доказать факт причинения вреда и его размер, противоправность поведения ответчика, причинную связь между действиями (бездействием) ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник в праве предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что переданное в аренду имущество возвращено арендодателю в состоянии, отличном от того, в котором оно первоначально передавалось в аренду, с недостатками, не оговоренными при заключении договора; выявленные недостатки, которых на момент передачи помещений ответчику в аренду не имелось, возникшие в процессе эксплуатации недвижимого имущества; размер причиненного ущерба отражен в экспертном заключении, в которых указана сумма, фактически причиненного материального ущерба, наличие убытков и их размера, причинно-следственной связи между наступившими убытками и нарушением ответчиком обязательства, его вины, отсутствие доказательств возмещения причиненного ущерба, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 в заявленном размере.

Судебная коллегия отмечает, что заключение эксперта, имеющееся в материалах дела, правомерно принято судом как надлежащее и достоверное доказательство возникновения материального ущерба в период арендных правоотношений. Суд надлежащим образом исследовал экспертное заключение, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта.

Производство ответчиком работ по установке оборудования для лесопиления, строительство временных сооружений, установка трансформатора, подтверждается договорами подряда N от <дата>, N от <дата>, N от <дата>, заданием от <дата>, актом N от <дата>.

Доводы ответчика о необходимости уменьшения размера причиненного материального ущерба на сумму стоимости произведенных неотделимых улучшений, не обоснованы, поскольку исходя из условий заключенного между сторонами договора аренды, стороны договорились, что арендатор имеет право за свой счет вносить неотделимые изменения в состав недвижимого имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличивающие его стоимость (п. 2.3.2 договора).

Кроме того, как следует из п. 1.3 договора аренды, недвижимое имущество, переданное во временное владение и пользование по настоящему договору используется арендатором для ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно п. 2.2.1 арендатор обязан использовать недвижимое имущество по целевому назначению.

Вместе с тем, судом установлено, что спорное имущество использовалось ответчиком не по его целевому назначению (лесопиление).

Доводы жалобы о том, что договор аренды является незаключенным поскольку спорное имущество, им не передавалось, передаточный акт не составлялся, противоречат заключенному между сторонами договору аренды, в соответствии с п. 5.1 которого, передача недвижимого имущества арендодателем арендатору производится в день подписания настоящего соглашения. Стороны настоящего договора определили, что настоящий договор является актом приема-передачи недвижимого имущества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 1, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", законодательство не содержит прямого запрета на закрепление сторонами в договоре аренды тех положений, которые стороны предусмотрели в пункте 5.1 договора аренды.

Как следует из пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

С учетом регистрации договора аренды в установленном порядке, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 5 статьи 10 ГК РФ), отсутствия доказательств, которые позволили бы прийти к выводу о невозможности арендатором со своей стороны определенно установить подлежащее передаче в аренду имущество, требование о признании договора незаключенным обоснованно не подлежало удовлетворению.

В целом, приведенные в жалобе обстоятельства, которые по мнению ответчика должны являться основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка в мотивировочной части решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, а также предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, являющихся основанием для безусловной отмены судебного постановления, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чойского районного суда Республики Алтай от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу генерального директора Общества с ограниченной ответственностью "Юйхэн" ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий судья

С.Н. Чертков

Судьи

И.В. Солопова

М.В. Плотникова

     
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка