Дата принятия: 19 июля 2019г.
Номер документа: 33-4100/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2019 года Дело N 33-4100/2019
г. Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Чистяковой Н.М.,
судей Жгутовой Н.В., Викторова Ю.Ю.,
при секретаре Андреевой Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Администрации города Вологды Завьяловой А.А. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 13 мая 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований муниципального образования "Город Вологда" в лице Администрации города Вологды к Бахвалову С. А. и Малышеву А. Е. о расторжении договора купли-продажи имущества, признании сделки недействительной, прекращении и признании права собственности, возложении обязанности совершить определенные действия и истребовании имущества из чужого незаконного владения отказано.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чистяковой Н.М., объяснения представителя Администрации города Вологды Завьяловой А.А., представителя Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области Кузьминой Е.В., представителя Бахвалова С.А. - Смирнова А.Ю., представителя Малышева А.Е. - Бухарина С.В., судебная коллегия
установила:
в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Вологды на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов, утвержденный решением Вологодской городской Думы от 23 ноября 2017 года N 1346 (в редакции от 25 октября 2018 года), включено нежилое здание площадью <адрес> с земельным участком с кадастровым номером ... площадью ... со сроком приватизации - 2018 год.
Приватизация объекта в соответствии с решением Вологодской городской Думы от 21 декабря 2017 года N 1398 предусмотрена с ограничениями, установленными постановлением Правительства Вологодской области от 28 декабря 2009 года N 2087 "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ".
Ограничения по использованию установлены в связи с нахождением нежилого здания в границах зоны охраны объектов культурного наследия - Зона регулирования застройки 2 категории - И-4, установленной постановлением Правительства Вологодской области от 28 декабря 2009 года N 2087 "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ".
Решением Вологодской городской Думы от 21 декабря 2017 года N 1398 "Об условиях приватизации здания <адрес> с земельным участком" и от 27 сентября 2018 года N 1612 "О внесении изменений в решение Вологодской городской Думы от 21 декабря 2017 года N 1398 "Об условиях приватизации здания по <адрес> с земельным участком" определены условия приватизации.
В соответствии с пунктом 3 решения Вологодской городской Думы от 21 декабря 2017 года N 1398 установлено включить в качестве существенного условия в договор купли-продажи имущества, указанного в пункте 1 данного решения, обременение по обязанности покупателя использовать имущество с соблюдением ограничений, установленных постановлением Правительства Вологодской области от 28 декабря 2009 года N 2087 "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ".
Соответствующее ограничение использования нежилого здания включено в условия аукционной документации, в информационное сообщение о проведении торгов.
По результатам проведенных торгов с победителем торгов Бахваловым С.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 ноября 2018 года N 441, предусматривающий соответствующее ограничение в использовании недвижимого имущества (пункт 5.1 договора).
18 декабря 2018 года между Бахваловым С.А. и Малышевым А.Е. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
Ссылаясь на то, что 15 декабря 2018 года Бахваловым С.А. осуществлен снос здания, то есть допущено существенное нарушение условий договора о восстановлении здания для сохранения его исторической ценности, что подтверждается привлечением Бахвалова С.А. к административной ответственности по делу N 5-382/2019, заключением кадастрового инженера, а также указывая на злоупотребление правом, недействительность последующей сделки ввиду отсутствия предмета сделки, 1 февраля 2019 года Администрация города Вологды обратилась в суд с иском к Бахвалову С.А. и Малышеву А.Е., с учетом увеличения размера исковых требований, о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от 21 ноября 2018 года N 441; признании недействительной сделки купли-продажи между Бахваловым С.А. и Малышевым А.Е.; прекращении права собственности Малышева А.Е. на нежилое здание и земельный участок; признании права собственности муниципального образования "Город Вологда" на земельный участок; возложении на Малышева А.Е. обязанности передать Администрации города Вологды по акту приема - передачи земельный участок; об изъятии из чужого незаконного владения Малышева А.Е. земельного участка.
В судебном заседании представитель истца Администрации города Вологды Завьялова А.А. исковые требования поддержала.
Ответчики Бахвалов С.А. и Малышев А.Е. в судебное заседание не явились, извещены, представители Бахвалова С.А. Смирнов А.Ю. и Малышева А.Е. Бухарин С.В. иск не признали.
Представители третьего лица Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области Кузьмина Е.В. и Еремеева М.Г. иск поддержали.
Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней представитель Администрации города Вологды Завьялова А.А. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду неправильного применения норм материального права, ссылаясь на то, что 15 декабря 2018 года Бахваловым С.А. осуществлен снос здания, то есть допущено существенное нарушение условий договора о восстановлении здания для сохранения его исторической ценности, что подтверждается привлечением Бахвалова С.А. к административной ответственности по делу N 5-382/2019, заключением кадастрового инженера, а также на злоупотребление правом, недействительность последующей сделки ввиду отсутствия предмета сделки.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области просит апелляционную жалобу Администрация города Вологды удовлетворить.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Бахвалова С.А. Смирнов А.Ю. и представитель Малышева А.Е. Бухарин С.В. просят решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в силу части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, дополнении к ней, отзыве и возражениях относительно жалобы, полагает, что решение судом принято в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Бахваловым С.А. не было допущено нарушений договора купли-продажи, на основании которых договор подлежал бы расторжению, соответственно, отсутствуют основания для возвращения объекта в муниципальную собственность, а состоявшееся отчуждение объекта Малышеву А.Е. не нарушает прав истца и не влечет признание договора недействительным.
Изложенный в апелляционной жалобе довод относительно существенного нарушения Бахваловым С.А. условий договора о восстановлении здания для сохранения его исторической ценности подлежит отклонению.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 данной статьи).
В силу абзаца первого пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21 ноября 2018 года N 441 Бахвалов С.А. в период с 5 декабря 2018 года по 15 января 2019 года являлся собственником здания и земельного участка с кадастровым номером <адрес>
В соответствии с Историко-архитектурным опорным планом города Вологды, утвержденным постановлением Правительства Вологодской области от 28 декабря 2009 года N 2087 "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ", здание является объектом историко-архитектурной среды, расположено в зоне регулирования застройки 2 категории И-4.
В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 21 ноября 2018 года N 441 содержится обременение по обязанности покупателя использовать имущество с соблюдением ограничений, установленных постановлением Правительства Вологодской области от 28 декабря 2009 года N 2087 "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ" (пункт 5.1 договора).
При заключении договора интерес продавца здания и земельного участка заключался не только в получении их выкупной цены и устранении аварийности здания, но и в его реконструкции.
На момент заключения договора купли-продажи истцу и Бахвалову С.А. было известно, в каком состоянии с торгов продается здание. Последним получено заключение по результатам проведенного обследования многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, на предмет оценки его технического состояния ООО "Вологодский центр комплексного проектирования и обследования" от 16 ноября 2018 года, согласно которому объект является аварийным и подлежащим сносу, ремонту и реконструкции не подлежит. Территория вокруг здания должна быть огорожена, так как состояние оставшихся несущих конструкций аварийное, конструкции могут обрушиться от воздействия снега, ветра и от характера повреждений в силу ветхости и повреждений пожаром. Непроведение мероприятий по разбору конструкций здания и ограждению территории создает угрозу жизни и здоровью граждан. Существующие повреждения несущих конструкций обследуемого здания свидетельствуют о невозможности дальнейшей безопасной эксплуатации здания по назначению. Проведение капитального ремонта и реконструкции здания является экономически нецелесообразным.
Из пояснений специалистов в судебном заседании следует, что при надлежащем оформлении разрешения и проектной документации, согласовании с Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области возможно было провести реконструкцию здания, включающую в себя один из этапов (мероприятий) - демонтаж здания (непригодных для реконструкции элементов).
Для проведения работ в приобретенном строении у Бахвалова С.А. не имелось необходимой согласованной документации, за ее получением он не обращался.
В результате Бахвалов С.А. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 7.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, подвергнут административному наказанию в виде административного штрафа в размере 25 000 рублей, поскольку он допустил нарушение требований пункта 1 раздела "Запрещенные виды использования" таблицы 1.4 пункта 1.4 части 1 приложения 10 к постановлению Правительства Вологодской области от 28 декабря 2009 года N 2087 "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Вологды, градостроительных регламентов и режимов использования земель в пределах указанных границ", запрещающего снос объектов историко-архитектурной среды, расположенных в зоне регулирования застройки 2 категории И-4, выразившееся в сносе здания <адрес>
Между тем, факт привлечения Бахвалова С.А. к административной ответственности за снос объекта в отсутствие необходимой согласованной документации не свидетельствует о существенном нарушении условий договора.
В данном случае возврат в муниципальную собственность только земельного участка, о чем просит истец, не восстановит права Администрации города Вологды по оспариваемой сделке.
Учитывая большой процент износа конструкций и значительный объем ремонтно-восстановительных работ, фактически требовался демонтаж строительных конструкций здания, поскольку техническая возможность восстановления их несущей способности отсутствовала.
При этом установленный запрет на снос здания не распространяется на случаи разборки отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено.
Сторона ответчика указывает на то, что 15 декабря 2018 года Бахваловым С.А. производились работы по разбору конструктивных элементов здания, которые угрожали жизни и здоровью людей, в ходе которых демонтированные конструкции сохранены, фундамент здания не затронут.
Указанные доводы ответчика истцом не опровергнуты и подтверждаются договором хранения от 14 декабря 2018 года между Бахваловым С.А. и ООО "ВологдаСтройКом".
Доказательств причинения какого-либо ущерба в результате начатой в отсутствие необходимой согласованной документации реконструкции не представлено.
Кроме того, цель договора может быть достигнута, в дальнейшем объект должен быть восстановлен владельцем в части внешнего облика при получении согласованной документации.
Таким образом, Бахвалов С.А. приступил к исполнению договора сразу после его заключения, и истец не имеет оснований требовать расторжения договора и возвращения недвижимого имущества в муниципальную собственность.
В свою очередь отсутствие законных оснований для возвращения недвижимого имущества в муниципальную собственность также означает, что права истца не нарушены вследствие его отчуждения в пользу Малышева А.Е.
Злоупотребление правом ответчиками не допущено, поскольку договор купли-продажи между ними также заключен с условием обременения. Переход недвижимого имущества в собственность Малышева А.Е. не освобождает его от необходимости дальнейшей реконструкции здания, которая начата Бахваловым С.А. Основания для удовлетворения иска к Малышеву А.Е. также отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 13 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Администрации города Вологды Завьяловой А.А. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
