Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 мая 2021 года Дело N 33-4093/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

в составе: председательствующего судьи Смирновой М.А.,

судей Мехоношиной Д.В., Братчиковой М.П.,

при секретаре Борисовой С.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ангелич Татьяны Сергеевны на решение Свердловского районного суда г. Перми от 13.01.2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Вавилова Сергея Борисовича к Ангелич Татьяне Сергеевне удовлетворить частично.

Взыскать с Ангелич Татьяны Сергеевны в пользу Вавилова Сергея Борисовича задолженность по арендной плате в размере 368 387,09 руб. за период с 12.08.2018 по 31.05.2019, пени по договору аренды 10 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 7 122,44 рублей, денежную сумму неисполненных договорных обязательств по заливке топинговых полов в размере 1 350 111 руб.

В удовлетворении остальной часть исковых требований отказать".

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения представителя Ангелич Т.С. - Касиловой Н.В., пояснения Вавилова С.Б. и его представителя Федяева Д.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Вавилов С.Б. обратился в суд с иском к Ангелич Т.С. о взыскании суммы задолженности по договору аренды и расторжении договора.

Исковые требования мотивированы тем, что 12.02.2018 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого здания и земельного участка с правом выкупа. Согласно условиям заключенного договора, арендатору было передано во временное владение и пользование с правом выкупа следующее имущество: нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный+антресоль, общей площадью 1558,2 кв.м., инв.N**, лит. А2, адрес объекта: ****; земельный участок, общей площадью 4303 +/- 23 кв.м., кадастровый номер **, расположенный по адресу: ****. Договор заключен на срок до 12.01.2020 года.

За периоды действия договора арендатором неоднократно нарушались сроки оплаты арендуемого имущества, с 25.07.2018 года до момента расторжения договора арендатор не вносил платежи, продолжая пользоваться арендуемым имуществом.

15.02.2019 года в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием добровольной оплаты образовавшейся задолженности, а также уведомление о досрочном расторжении договора, в связи с неоднократным нарушением срока арендной платы, однако данные требования оставлены ответчиком без ответа. Таким образом, истец считает договор расторгнутым с 15.04.2019 года. При этом ответчик продолжал пользоваться арендуемым имуществом до 26.06.2019 года.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендных платежей, установленных договором, в размере 0,1% от неоплаченной задолженности за каждый день просрочки платежа, а именно: по неоплаченной задолженности в размере 240 000 рублей за период с 25.07.2018 г. по 25.02.2019г. (216 дней) 51 840 руб.; по неоплаченной задолженности в размере 200 000 руб. за период с 25.02.2019г. по 15.07.2019г. (141 день) 28 200 руб. Также истец просил взыскать с ответчика проценты по ст. 395 ГК РФ за неправомерное пользование чужими денежными средствами за период с 25.07.2018г. по 25.02.2019г. в сумме 10 680 руб., за период с 25.02.2019г. по 15.07.2019г. - 2 952, 74 руб.

В период с апреля 2019 года по конец мая 2019 года представитель ответчика В. регулярно связывался с представителем истца М. с целью досудебного урегулирования сложившейся ситуации. Ответчик неоднократно обещал оплатить текущую задолженность по арендным платежам, сообщал, что в настоящий момент ведется поиск нового помещения для осуществления предпринимательской деятельности, помещение будет возвращено арендодателю в ближайшее время. С начала июня 2019 года представитель ответчика перестал выходить на связь. 26.06.2019 года истцу стало известно, что возле нежилого помещения, принадлежащего истцу и арендованного ответчиком, обнаружен очаг возгорания. Впоследствии источник тления был установлен силами представителя истца, ликвидирован, помещение было снова закрыто.

26.06.2019 года истец заключил договор на оказание охранных услуг с ООО "АО "***" для охраны объекта недвижимости.

26.10.2019 года истцом получено письмо от ответчика, в котором последний признает наличие указанной задолженности. Кроме того, указанное письмо содержит в себе подписанное соглашение со стороны арендатора о расторжении договора по соглашению сторон от 26.04.2019 года.

Кроме изложенного, налоговые начисления за 2018 год по спорному объекту недвижимости составили 21 571 руб., которые арендатор обязан возместить собственнику, согласно условиям договора.

В связи с многократными обращениями со стороны ответчика расторгнуть договор в апреле 2019 года, истец 16.02.2019 года заключил с К. предварительный договор аренды нежилого здания и земельного участка, по условиям которого стороны обязались в срок до 01.05.2019 года заключить договор аренды названного нежилого здания и земельного участка, а в качестве обеспечения исполнения обязательств по указанному договору К. оплатил Вавилову С.Б. обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. Согласно п.2.5.договора в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в полном объеме с начислением штрафных санкций в размере 100% от уплаченной сумы. В связи с тем, что ответчик злоупотреблял правом и не проявил должных действий к расторжению договора, истец был вынужден вернуть К. размер обеспечительного платежа с начислением штрафных санкций в размере 100% от уплаченной суммы. Таким образом, истец ввиду недобросовестных действий ответчика понес убытки в размере 100 000 руб.

В связи с изложенным истец просил взыскать с ответчика общую сумму задолженности по арендным платежам в сумме 440 000 руб., сумму договорной неустойки за период с 25.07.2018 по 25.02.2019 в размере 51 840 руб., сумму договорной неустойки за период с 26.02.2019 по 15.07.2019 в размере 28 200 руб., сумму договорной неустойки за период с 16.07.2019 по день фактического исполнения судебного акта, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.07.2018 по 25.02.2019 в размере 10 680 руб., сумму процентов за период с 26.02.2019 по 15.07.2019 в размере 2 952,74 руб., сумму неисполненных договорных обязательств по заливке топинговых полов в размере 1 350 111 руб., сумму неуплаченного налога в размере 21 571 руб., сумму убытков в размере 100 000 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в части взыскания стоимости работ по заливке топинговых полов в апелляционной жалобе просит ответчик - Ангелич Т.С., указывая на его незаконность и необоснованность. Указывает, что истцом не доказана стоимость топинговых полов, поскольку коммерческое предложение не может рассматриваться в качестве основания для возникновения обязательства, неверно оценены обстоятельства дела. Истцом избран неверный способ защиты права. Суд, указывая, что ответчик не вправе ссылаться на невозможность выполнения той или иной обязанности, учитывая, что сторона обязана произвести работы за свой счет и по своему усмотрению, не учел то обстоятельство, что истец препятствовал ответчику в проведении работ, то есть исполнению обязанности в натуре.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Ангелич Т.С. - Касилова Н.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, Вавилов С.Б. и его представитель Федяева Д.А. возражали против отмены решения суда.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 12.02.2018 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого здания и земельного участка с правом выкупа. В соответствии с п.1.1 данного договора Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять по временное владение и пользование (аренду) с правом выкупа:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этаж+антресоль, общей площадью 1558,2 кв.м., инв.N**, лит. А2, адрес объекта: ****;- земельный участок, общей площадью 4303 +/- 23 кв.м., кадастровый номер **, расположенный по адресу: ****.

Согласно п.2.1. договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до 12.01.2020г. Срок действия договора может быть продлен по дополнительному письменному соглашению сторон к настоящему договору.

В соответствии с п.4.2. договора аренды нежилого здания и земельного участка с правом выкупа сумма арендных ежемесячных платежей составила с февраля 2018 года по январь 2019 года - 30 000 рублей в месяц, с февраля 2019 года по январь 2020 года - 50 000 рублей в месяц. Арендная плата начисляется Арендодателем и уплачивается Арендатором с момента подписания настоящего договора.

Согласно п. 3.1.2. договора аренды арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке и отказаться от продажи, с письменным извещением арендатора за 30 календарных дней в случае просрочки оплаты арендных платежей более чем на 15 дней 3 раза за весь период действия договора.

В связи с нарушением срока арендных платежей, их неуплаты 15.02.2019 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием добровольной оплаты образовавшейся задолженности, а также уведомление о досрочном расторжении договора, в связи с неоднократным нарушением срока арендной платы, однако данные требования оставлены ответчиком без ответа.

Согласно п. 5.1 договора за нарушение сроков оплаты арендных платежей Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от арендного ежемесячного платежа за каждый день просрочки платежа.

Согласно п.4.4. договора аренды налог на имущество нежилое здание, назначение: жилое, 1-этаж+антресоль, общей площадью 1558,2 кв.м., инв.N**, лит. А2, адрес объекта: ****; земельный участок, общей площадью 4303 +/- 23 кв.м., кадастровый номер **, расположенный по адресу: **** оплачивается арендатором.

Согласно п. 3.2.8 договора аренды нежилого здания и земельного участка с правом выкупа арендатор обязан за свой счет произвести заливку топинговых полов на площади 420 кв.м. арендуемого помещения, работы должны быть произведены не менее, чем 1/2 объема работ в каждые три месяца в течении срока действия договора, то есть в полном объеме до 12.02.2020 года.

16.02.2019г. между Вавиловым С.Б. и К. заключен предварительный договор о заключении договора аренды нежилого здания и земельного участка, согласно условиям которого стороны обязуются в срок до 01.05.2019г. заключить договор аренды спорного недвижимого имущества.

Согласно п. 2.3. предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим договорам, арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платёж в размере 50 000 руб. в срок не позднее 5 календарных дней с момента подписания настоящего договора.

Как следует из п. 2.5. вышеуказанного договора в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в полном объеме с начисление штрафных санкций в размере 100% от уплаченной суммы.

Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендой плате в размере 368 387, 09 рублей, и начисленной на задолженность неустойки, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 606, 614 ГК РФ, регулирующими спорные правоотношения, с учетом условий заключенного сторонами договора аренды, установив факт внесения Ангелич Т.С. не в полном объеме, пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств, что в силу ст.309 ГК РФ является недопустимым.

Разрешая исковые требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции, с учетом положений п.3.1.2. договора аренды, предусматривающего право арендодателя отказаться от договора аренды в связи с просрочкой арендных платежей за календарных дней 30 дней, что не противоречит положениям п. 3 ст.619 ГК РФ, пришел к выводу о том, что договор аренды следует считать расторгнутым с 15.04.2019 года, учитывая дату направления и возвращения претензии, согласно представленному истцом конверту заказной корреспонденции, которая была возвращена Вавилову С.Б. за истечением срока хранения.

Факт направления Вавиловым С.Б. указанной претензии Ангелич Т.С. 15.02.2019 года и ее последующий возврат истцу подтверждается материалами дела, в связи с чем оснований для несогласия с приведенной позицией суда первой инстанции о расторжении договора аренды спустя 30 дней спустя возвращения конверта в адрес истца, не имеется.

Суд первой инстанции при разрешении спора не усмотрел оснований для взыскания с ответчика заявленных убытков в связи с заключением Вавиловым С.Б. предварительного договора аренды нежилого помещения 15.02.2019 года, налоговых платежей за принадлежащее Вавилову С.Б. имущество, исходя из того, что предварительный договор был заключен истцом до расторжения договора аренды с Ангелич Т.В., а бремя уплаты налога возложено на собственника имущества.

Решение суда в указанной части истцом в апелляционном порядке не обжалуется, и в связи с этим исходя из положений ч. 1 ст.327. 1 ГПК РФ его законность в этой части судебной коллегией не проверяется.

Разрешая заявленные истцом исковые требования о взыскании с ответчика стоимости укладки топинговых полов, в соответствии с п.3.2.8 договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что на момент расторжения договора аренды исполнение обязанности по укладке топпинговых полов было ответчиком просрочено, при этом нарушение обязательств Ангелич Т.В. в указанной части не было обусловлено виновным поведением арендодателя.

Судебная коллегия находит приведенные выводы суда первой инстанции правильными, с учетом следующего.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из условий п. 3.2.8 заключенного сторонами договора, работы по укладке топпинговых полов площадью 420 кв.м. подлежат выполнению непрерывно в течение одного года, с выполнением 1/2 от объема работ в каждом квартале. При этом в договоре указано на необходимость выполнения работ в течение срока действия договора, до 12.02.2020 года, в то время как срок действия договора аренды - до 12.01.2020 года. Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что воля сторон договора фактически была направлена на согласование условия о выполнении работ в течение года с 12.02.18 года по 12.02.2019 года. С такой позицией также согласуется установленный в п.4.2. договора аренды размер арендной платы, которая с февраля 2018 года по февраль 2019 года составляет 30 000 рублей, с февраля 2019 года по январь 2020 года - 50 000 рублей в месяц, размер которой исходя из пояснений истца, был установлен в связи с согласованием сторонами обязанности арендатора по устройству топпинговых полов.

Наличие просрочки в исполнении обязательств по п.3.2.8. к моменту расторжения договора аренды было признано также представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Согласно ст.397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства изготовить и передать вещь в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, либо передать вещь в пользование кредитору, либо выполнить для него определенную работу или оказать ему услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

В соответствии с п.2 ст.405 ГК РФ если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.24, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24.03.2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в случае, если исполнение обязательства в натуре возможно, кредитор по своему усмотрению вправе либо требовать по суду такого исполнения, либо отказаться от принятия исполнения (пункт 2 статьи 405 ГК РФ) и взамен исполнения обязательства в натуре обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных неисполнением обязательства (пункты 1 и 3 статьи 396 ГК РФ). Предъявление требования об исполнении обязательства в натуре не лишает его права потребовать возмещения убытков, неустойки за просрочку исполнения обязательства.

При наличии обстоятельств, указанных в статье 397 ГК РФ, кредитор вправе по своему усмотрению в разумный срок поручить выполнение обязательства третьему лицу за разумную цену либо выполнить его своими силами и потребовать от должника возмещения расходов и других убытков. Указанная норма не лишает кредитора возможности по своему выбору использовать другой способ защиты, например, потребовать от должника исполнения его обязательства в натуре либо возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Как следует из обстоятельств настоящего спора, в установленный договором срок ( до 12.02.2019 года) обязанность по укладке топпинговых полов ответчиком выполнена не была, что Ангелич Т.В. не оспаривается, соответственно, к моменту расторжения договора арендатор применительно к условиям п.3.2.8. договора являлся просрочившим, при этом после расторжения договора аренды у арендодателя фактически отсутствует интерес в выполнении этих работ арендатором, не владеющим спорным помещением, мировое соглашение сторонами на этот счет в период рассмотрения дела не достигнуто, а соответственно, истец вправе требовать в судебном порядке взыскания убытков, причиненных ему неисполнением арендатором условий п 3.2.8. договора аренды, в виде расходов, которые ему будет необходимо понести на производство указанных работ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не вправе требовать взыскания с ответчика стоимости работ по укладке топпинговых полов, вместо понуждения Ангелич Т.В. к исполнению обязанности в натуре, с учетом приведенных положений закона, обоснованными не являются.

Факт просрочки арендатора, утрата арендодателем интереса к исполнению обязательства лицом, не являющимся арендатором нежилого помещения, материалами дела подтверждены, невозможность доступа ответчика в нежилое помещение с июня 2019 года, т.е. уже после расторжения договора, наступления просрочки в исполнении обязательства, правового значения не имеет, как установлено судом первой инстанции, объект находился в пользовании ответчика до 31.05.2019 года, доказательств иного материалы дела не содержат.

Доводы апелляционной жалобы о недоказанности со стороны истца размера убытков в виде расходов на обустройство топпинговых полов, обоснованными не являются.

Как следует из материалов дела, истцом в обоснование своей позиции был представлен локальный сметный расчет на обустройство топпинговых полов на площади 420 кв.м., составленный ООО "***", согласно представленному суду апелляционной инстанции локальному сметному расчету, составленному на 18.02.2018 года, он содержит работы по устройству подстилающих слоев, приобретение ПГС, арматуры, бетона, топпингового состава, с доставкой, армирование подстилающих слоев и набетонок, устройство бетонных стяжек, нарезку швов в бетоне, обеспылевание поверхности, шлифовку бетонных или металлоцементных покрытий, с указанием объема работ и материалов, стоимости единицы материалов и оплаты труда. ООО "***" является организацией, которая по данным ЕГРЮЛ, занимается строительными работами, в том числе, ведет деятельность по укладке топпинговых полов, что подтверждается представленными договором подряда N** от 16.04.2018 года, договором субподряда N** от 02.07.2019 года.

Доказательств, которые опровергали бы указанное письменное доказательство, ответчиком не представлено, оспаривая стоимость укладки топпинговых полов, ответчик со своей стороны от представления в суде апелляционной инстанции доказательств в опровержение представленной сметы, отказался, в связи с чем доводы стороны ответчика о том, что смета составлена без осмотра помещения, не влекут отмену решения суда.

При этом судебная коллегия также учитывает, что во взыскании убытков не может быть отказано только лишь по мотиву недоказанности их размера.

В целом, доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда, в связи с чем в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского районного суда г. Перми от 13.01.2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ангелич Татьяны Сергеевны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка