Определение Судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 сентября 2021 года Дело N 33-4090/2021

от 22 сентября 2021 года N 33-4090/2021

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Татарниковой Е.Г.,

судей Балаевой Т.Н., Кяргиевой Н.Н.,

при секретаре Быстровой М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Никитина Р.В. Матвеевского В.Н., представителя администрации города Вологды Моисеевой А.А. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 2 апреля 2021 года с учетом определения суда об исправлении арифметической ошибки от 10 июня 2021 года по иску Никитина Р.В., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Никитина М.Р. , к администрации города Вологды о взыскании денежных средств, и по встречному иску администрации города Вологды к Никитину Р.В., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Никитина М.Р. , Никитиной Е.В. об изъятии доли в праве общей долевой собственности, прекращении права собственности, выселении.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Татарниковой Е.Г., объяснения представителя Никитина Р.В. Матвеевского В.Н., представителя администрации города Вологды Моисеевой А.А., Никитиной Е.В., заключение прокурора прокуратуры Вологодской области Швед Н.И., судебная коллегия

установила:

жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером N..., принадлежит на праве общей долевой собственности: Никитину Р.В., доля в праве 17/44 и муниципальному образованию "Город Вологда", доля в праве 27/44.

По указанному адресу зарегистрированы и проживают Никитина Е.В., а также Никитин Р.В. с несовершеннолетним сыном Никитиным М.Р., <ДАТА> года рождения.

Заключением межведомственной комиссии по оценке жилых помещений от 16 апреля 2007 года N 7-4-17-28 жилой дом по адресу: <адрес> признан непригодным для проживания.

Уведомлением от 11 июля 2007 года N 7-4-8/4250 Никитина Е.В. уведомлена о включении ее семьи в составе двух человек в список граждан, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат; уведомлением от 9 июня 2015 года N 7-3-5/7152 Никитин М.Р., <ДАТА> года рождения, включен в состав семьи Никитиной Е.В., состоящей на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, в общем списке с 12 июля 1990 года, в списке граждан, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат с 16 апреля 2007 года.

Ссылаясь на внеочередное право на получение жилого помещения, Никитин Р.В., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Никитина М.Р., Никитина Е.В. обратились в суд с иском к администрации города Вологды в котором просили возложить на администрацию города Вологды обязанность предоставить Никитину Р.В. на состав семьи из трех человек, включая Никитина М.Р. (сын), Никитину Е.В. (мать), вне очереди благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, применительно к городу Вологде по договору социального найма общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления взамен занимаемого жилого помещения по адресу: <адрес>.

Муниципальное образование "Город Вологда" в лице администрации города Вологды обратилось со встречным исковым заявлением к Никитину Р.В., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Никитина М.Р., Никитиной Е.В. об изъятии доли в праве общей долевой собственности, прекращении права собственности, выселении.

В обоснование встречного искового заявления указано, что постановлением администрации города Вологды от 14 августа 2017 года N 877 принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером N... и жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>. 18 июня 2017 года Никитиным Р.В. представлено заявление о выборе способа переселения в рамках реализации Программы N 4 путем предоставления жилого помещения в собственность взамен изымаемого жилого помещения в аварийном доме в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Письмом Департамента имущественных отношений администрации города Вологды от 25 июля 2017 года Никитину Р.В. взамен изымаемой собственности в аварийном доме предложена в собственность однокомнатная квартира общей площадью 28,9 кв.м по адресу: <адрес>. От подписания соглашения Никитин Р.В. отказался, в связи с чем семья Никитиных исключена из Программы N 4. Постановлением администрации города Вологды от 27 марта 2019 года N 333 принято решение об изъятии объектов недвижимости, расположенных в указанном жилом доме, путем предоставления денежного возмещения. Оценив рыночную стоимость изымаемого имущества в 992 000 рублей, Департаментом имущественных отношений администрации города Вологды в адрес Никитина Р.В. направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка с приложением соответствующих документов. 13 декабря 2019 года Никитин Р.В. обратился в администрацию города Вологды с заявлением об изменении условий соглашения в части увеличения стоимости изымаемых объектов недвижимости. В удовлетворении данных требований отказано.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, администрация города Вологды с учетом уточнения исковых требований просила:

- изъять для муниципальных нужд у Никитина Р.В. 17/44 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, кадастровый номер N..., расположенную по адресу: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N..., путем денежного возмещения в размере 909 700 рублей;

- прекратить право собственности Никитина Р.В. на 17/44 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N... после поступления на счет Никитина Р.В. средств в размере стоимости изымаемых объектов и признать на них право собственности муниципального образования "Город Вологда";

- обязать Никитина Р.В. предоставить в администрацию города Вологды в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты;

- выселить Никитина Р.В., Никитина М.Р., Никитину Е.В. из жилого помещения по адресу: <адрес> после перечисления муниципальным образованием "Город Вологда" средств в размере стоимости изымаемых объектов и снять с регистрационного учета.

В судебном заседании 9 февраля 2021 года истцы Никитин Р.В., действующий также в интересах Никитина М.Р., и Никитина Е.В. исковые требования изменили: просили взыскать с администрации города Вологды в счет выкупной стоимости жилого помещения по адресу: <адрес>, и убытков (с учетом уточнения суммы взыскания в судебном заседании от 24 февраля 2021 года) в размере 2 104 684 рублей.

В судебном заседании от 15 марта 2021 года производство по делу в части требований Никитиной Е.В. прекращено в связи с отказом последней от иска. Никитина Е.В. привлечена к участию в деле в части требований по первоначальному иску в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Матвеевский В.Н. исковые требования поддержал.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) администрации города Вологды Моисеева А.А. исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала.

Никитина Е.В. в судебном заседании поддержала позицию представителя Никитина Р.В.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 2 апреля 2021 года с учетом определения суда об исправлении арифметической ошибки от 10 июня 2021 года требования Никитина Р.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Никитина М.Р., к администрации города Вологды о взыскании денежных средств удовлетворены частично.

С муниципального образования "Город Вологда" в лице администрации города Вологды за счет средств казны муниципального образования "Город Вологда" в пользу Никитина Р.В. в счет возмещения изымаемых 17/44 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> (кадастровый номер N...), назначение объекта - жилое, площадь объекта 60 кв.м, взыскано денежное возмещение в размере 1 631 706 рублей.

Встречное исковое заявление администрации города Вологды к Никитину Р.В., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Никитина М.Р., Никитиной Е.В. об изъятии доли в праве общей долевой собственности, прекращении права собственности, выселении удовлетворено.

У Никитина Р.В. для муниципальных нужд изъяты принадлежащие на праве собственности 17/44 доли в праве общей долевой собственности: на трехкомнатную квартиру (кадастровый номер N...), назначение объекта: жилое, площадь объекта 60,0 кв.м, этажность (этаж): 2, адрес (местоположение) объекта: <адрес> в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов), вид разрешенного использования: среднеэтажные жилые дома, местоположение которого: <адрес>, площадью 2329 кв.м. с кадастровым номером N... путем денежного возмещения собственнику имущества Никитину Р.В. в размере 1 631 706 рублей

Постановлено прекратить право собственности Никитина Р.В. на 17/44 доли в праве общей долевой собственности: на трехкомнатную квартиру, (кадастровый номер N...), назначение объекта: жилое, площадь объекта 60,0 кв.м, этажность (этаж): 2, адрес (местоположение) объекта: <адрес> в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов), вид разрешенного использования: среднеэтажные жилые дома, местоположение которого: <адрес>, площадью 2329 кв.м. с кадастровым номером N... после поступления на счет Никитина Р.В. средств в размере стоимости изымаемых объектов и признать на них право собственности муниципального образования "Город Вологда".

На Никитина Р.В. возложена обязанность предоставить в администрацию города Вологды в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты.

Постановлено выселить Никитина Р.В., Никитина М.Р., Никитину Е.В. из жилого помещения по адресу: <адрес> после перечисления муниципальным образованием "Город Вологда" средств в размере стоимости изымаемых объектов.

Указано, что настоящее решение является основанием для снятия Никитина Р.В., Никитина М.Р., Никитиной Е.В. с регистрационного учета по адресу: <адрес> после перечисления муниципальным образованием "Город Вологда" средств в размере стоимости изымаемых объектов.

В апелляционной жалобе представитель Никитина Р.В. Матвеевский В.Н., выражая несогласие с решением суда в части определения стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, просит решение суда в данной части изменить, взыскав в счет выкупной стоимости жилого помещения компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату проведения судебной экспертизы в размере 822 462 рублей, в остальной части решение суда оставить без изменения. Ссылается на ошибочность выводов суда по определению размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату признания дома непригодным для проживания.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Вологды Моисеева А.А., выражая несогласие с решением суда в части размера возмещения за изымаемое жилое помещение, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований муниципального образования "Город Вологда" в полном объеме. Обращает внимание на нарушения законодательства при определении стоимости объекта оценки экспертом ООО "ВЭКС", полагая, что экспертом при определении стоимости земельного участка не учтены действующие в отношении него градостроительные регламенты, сделана неверная корректировка на месторасположение объекта, неверно выбраны объекты-аналоги, не введены корректировки по ряду показателей, не учтено, что Никитин Р.В. является собственником 17/44 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, что в совокупности привело к значительному удорожанию объекта оценки. Полагает неправомерным включение в отчет рыночной стоимости изымаемых объектов компенсации за непроизведенный капитальный ремонт ввиду того, что первый договор на передачу жилого помещения в собственность граждан в доме был заключен 15 мая 1996 года и на дату первой приватизации наймодателем жилого дома являлось ОАО "Российские железные дороги", следовательно, обязанность по содержанию дома лежала на обществе и собственниках дома. В муниципальную собственность дом был принят 17 июля 1997 года, в связи с чем взыскание компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является неправомерным, поскольку перекладывает ответственность бывшего наймодателя и собственников дома за ненадлежащее содержание дома на орган местного самоуправления. Указывает, что рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимости, рассчитанная экспертом, приведет к неосновательному обогащению, поскольку, исходя из экспертного заключения, рыночная стоимость квадратного метра жилого помещения составляет 70 581 рубль 75 копеек, в то время как стоимость квадратного метра жилой площади на IV квартал 2020 года - 36 199 рублей.

В возражениях на апелляционную жалобу администрации города Вологды помощник прокурора города Вологды Нечаев М.Л., представитель Никитина Р.В. Матвеевский В.Н. просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях на жалобу, полагает решение подлежащим изменению в части размера денежной компенсации, взысканной в пользу Никитина Р.В. в счет возмещения изымаемой доли жилого помещения.

Разрешая спор, суд первой инстанции, приняв во внимание, что жилой дом признан непригодным для проживания, администрацией города Вологды принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен дом и жилых помещений в нем для муниципальных нужд, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований сторон, определив размер денежного возмещения в счет изымаемых 17/44 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> на основании заключения эксперта ООО "ВЭКС" N 175 и N 210 в размере 1 631 706 рублей, из которых 349 484 рубля составляет компенсация за непроизведенный капитальный ремонт на дату признания дома непригодным для проживания.

Соглашаясь с выводом суда о правомерности заявленных исковых и встречных исковых требований, судебная коллегия не может согласиться с определенным судом размером денежной компенсации, взысканной в пользу Никитина Р.В. счет возмещения изымаемой доли жилого помещения, полагая решение суда в данной части подлежащим изменению.

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации города Вологда от 14 августа 2017 года N 877 принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования "среднеэтажные дома" и 17/44 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> для муниципальных нужд муниципального образования "Город Вологда" в соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. 21 июня 2019 года Департаментом имущественных отношений администрации города Вологды в адрес Никитина Р.В. направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка вместе с отчетом об оценке рыночной стоимости 17/44 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N 89/17-05-2019, выполненным ООО "Ориентир", согласно которому размер возмещения в связи с изъятием вышеуказанных объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд составляет 992 000 рублей.

13 декабря 2019 года Никитиным Р.В. в Департамент имущественных отношений администрации города Вологды направлено заявление об изменении условий соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка и увеличении рыночной стоимости изымаемого имущества в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя Рыковой Т.А. N 487/10/19 от 29 октября 2019 года по оценке рыночной стоимости имущества, согласно которому рыночная стоимость оцениваемых объектов составляет 1 824 000 рублей.

Согласно заключению судебной экспертизы N 01/5489/20, выполненной АНО "Центр судебных экспертиз и исследований", рыночная стоимость 17/44 доли в праве общей долевой собственности квартиру по адресу: <адрес> составляет 412 000 рублей, рыночная (выкупная) стоимость доли в праве на земельный участок составляет 490 000 рублей, размер компенсации убытков, которые несет собственник 17/44 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, составляет 7700 рублей.

Из заключения повторной судебной экспертизы N 175, проведенной ООО "ВЭКС", с учетом дополнительной экспертизы N 210, следует, что рыночная стоимость изымаемых в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации 17/44 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру по состоянию на дату проведения экспертизы, включая стоимость общего имущества многоквартирного дома, составляет 1 233 505 рублей, в том числе 744 164 рубля - стоимость 17/44 доли без учета стоимости общего имущества многоквартирного дома; 440 000 рублей - стоимость земельного участка, приходящаяся на долю Никитина Р.В. в праве общей долевой собственности; 49 340 рублей - стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, приходящейся на долю Никитина Р.В. в праве общей долевой собственности. Размер компенсации убытков составляет 69 041 рубль; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по состоянию на дату первого договора на передачу квартиры в собственность граждан составляет 41 563 рубля, на дату возникновения права собственности (6 июня 2002 года) - 163 325 рублей, на дату проведения экспертизы - 822 462 рубля, на 16 апреля 2007 года (признание дома непригодным для проживания) - 349 484 рубля.

Изложенные в апелляционной жалобе администрации города Вологды доводы о несогласии с определенным судом на основании выводов заключения ООО "ВЭКС" размером возмещения, не принимаются во внимание судебной коллегией, поскольку указанное заключение составлено в соответствии с нормами законодательства, с исследованием вопроса о процедуре и методе проведения оценки, с анализом рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, кроме того, само по себе несогласие с выводами эксперта основанием для признания доказательства недостоверным не является.

Определяя размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости, суд оценил представленный администрацией города Вологды отчет об оценке N 89/17-05-2019, выполненный ООО "Ориентир", отчет N 487/10/19, выполненный ИП Рыковой Т.А., заключение судебной экспертизы N 01/5489/20, проведенной АНО "Центр судебных экспертиз и исследований", заключение ООО "ВЭКС" N 175 и N 210, и справедливо отдал предпочтение заключению ООО "ВЭКС" как наиболее полному и объективному, поскольку указанное доказательство в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при подготовке заключения экспертом использовались специальные методики и подходы, проведен осмотр жилого помещения. Оно мотивировано, описаны ценообразующие факторы, произведены корректировки по значимым группам элементов сравнения, заключение не содержит внутренних противоречий, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

В судебном заседании суда первой инстанции эксперт четко и ясно ответил на возникшие вопросы, подтвердив верность данного заключения.

Полагая необоснованным принятие судом за основу решения заключение эксперта ООО "ВЭКС" представитель администрации города Вологды указывает, что при оценке стоимости земельного участка экспертом не учтены действующие в отношении земельного участка градостроительные регламенты, в соответствии с которыми спорный участок расположен в зоне Р-5 - режимы использования на территории зоны регулирования застройки 2 категории, в которой запрещено строительство объектов капитального строительства

Вместе с тем, из поступившего на запрос судебной коллегии ответа эксперта ООО "ВЭКС" Кириллова Ю.А. следует, что экспертиза осуществлялась с целью определения размера компенсации, выплачиваемой собственнику жилого помещения в связи с изъятием земельного участка на основании статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, таким образом, компенсация подлежит выплате за изъятие земельного участка, предназначенного только для размещения жилых домов. Если бы на земельном участке отсутствовали жилые строения, то изъятие по статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации было бы невозможно осуществить. Оцениваемый участок расположен в зоне Ц-1 "Зона делового, общественного и коммерческого назначения", в которой допускается многоэтажная и среднеэтажная жилая застройка; указание на наличие каких-либо ограничений на использование земельного участка материалы дела, в том числе выписка из ЕГРН, не содержат. Поскольку экспертиза проводилась с целью изъятия земельного участка, предназначенного для размещения жилого дома, то разрешенное использование земельного участка рассматривалось в соответствии с документально закрепленным видом разрешенного использования (т. 1 л.д. 221).

Утверждение администрации города Вологды о неверной корректировке на месторасположение объекта - вблизи с объектами общественно-деловой застройки, промышленной зоны (железнодорожное полотно в непосредственной близости), железнодорожным вокзалом, не может быть принято во внимание, поскольку близость объекта к общественно-деловой застройке не является фактором, ухудшающим положение объекта оценки. Вблизи объекта оценки расположены жилые дома, что указывает на то, что район является скорее спальным; близость железнодорожного вокзала относится к положительным факторам, позволяющим жителям города быстрее добраться до общественного транспорта. Указание на то, что объект расположен рядом с железнодорожным полотном, также не влечет его удешевление, поскольку для защиты от шума у объекта оценки выполнен шумоизоляционный экран. Предположение администрации города Вологды о том, что расположение объекта недвижимости вблизи железнодорожных путей удешевляет его стоимость опровергается анализом рынка недвижимости города Вологды.

Вопреки доводу администрации города Вологды о том, что к расчетам стоимости объекта необходимо применить корректировку 0,76, как для объекта с неблагоприятной экологической средой, "Справочник оценщика недвижимости" Лейфера Л.А. не содержит сведений о том, что данная корректировка может быть применена для земельных участков, предоставленных для многоквартирного жилищного строительства, в связи с чем применение данной понижающей корректировки не корректно.