Дата принятия: 30 апреля 2019г.
Номер документа: 33-4084/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 апреля 2019 года Дело N 33-4084/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Гореловой Т.В.,
судей Медведева А.А., Юрьевой М.А.,
при секретаре Дедове Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 29 января 2019 года по делу
по иску Морозова Максима Александровича к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Гореловой Т.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Морозов М.А. обратился в суд с иском к Министерству имущественных отношений Алтайского края, переименованному 16.10.2018 в Управление имущественных отношений Алтайского края, о признании договора аренды земельного участка *** по <адрес> в <адрес> недействительным, применении последствий недействительной сделки.
В обоснование требований указал, что 13.03.2017 стороны на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 03.02.2017 *** заключили договор аренды ***-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый ***, площадью 1400 кв.м., сроком на 20 лет, для индивидуального жилищного строительства. 11.04.2017 истец оплатил арендную плату за участок в размере <данные изъяты>
В связи с нахождением земельного участка в марте 2017 года под снежным покровом ознакомиться с его состоянием и произвести его осмотр до момента заключения договора истцу не представилось возможным.
После схода снега истец обнаружил, что на большей половине площади земельного участка расположены ямы воронкообразной формы от погребов. По всей ширине участка имеется промоина глубиной до одного метра, по периметру участка проходят трубы отвода воды со стадиона, отсутствуют подъездные пути. Подъезд к двум соседним участкам проходит через арендуемый истцом участок.
15.06.2017 истцом заключен договор об осуществлении технического присоединения к электрическим сетям, заключен договор на выполнение кадастровых работ с целью выноса в натуру границ отвода земель. Установить границы участка не представилось возможным, так как одна их точек периметра участка оказалась на соседнем участке по <адрес>
Предпринятые истцом попытки начать строительство жилого дома оказались безрезультатными, поскольку спорный земельный участок не пригоден для строительства.
Истец полагал, что ответчик ввел его в заблуждение относительно предмета договора и его качества, умышленно умолчал вышеизложенные факты, в связи с чем считал договор аренды земельного участка недействительной сделкой в силу ст.ст. 166, 178, 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 29.01.2019 исковые требования удовлетворены частично.
С Управления имущественных отношений Алтайского края в пользу Морозова М.А. взыскано <данные изъяты> в счет возврата арендной платы по договору аренды.
В удовлетворении иска в остальной части отказано.
В апелляционной жалобе ответчик Управление имущественных отношений Алтайского края просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование доводов жалобы указывает, что земельный участок предоставлен истцу в аренду в соответствии с земельным законодательством по действительной сделке. Доказательств мотивированного обоснования введения истца в заблуждение или изменения существенных условий договора, равно как и доказательств невозможности строительства на земельном участке, в материалы дела не представлено.
Отсутствие намерения и желания осваивать земельный участок не обосновывает заблуждение истца и изменение существенных условий договора.
Не соглашаясь с заключением проведенной по делу экспертизы, указывает, что санитарно-защитные зоны, наличие которых эксперт указывает в качестве основания невозможности строительства, не установлены. Об отсутствии или наличии проезда к земельному участку истец знал заранее. Возможность проезда к земельному участку истца также подтверждается решением Ленинского районного суда г. Барнаула от 29.10.2018 по делу ***.
Также указывает, что договором аренды предусмотрено, что в случае его расторжения внесенная арендатором арендная плата возврату не подлежит.
Судом нарушен императивный запрет, предусмотренный п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации о невозможности требовать того, что было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора.
Ссылаясь на положения ч. 2 ст. 2 Закона Алтайского края от 23.12.2014 N 102-ЗС "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края", ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, полагает, что в случае удовлетворения требований, возврат денежных средств осуществляется за счет средств местного бюджета. Однако уполномоченный орган местного самоуправления не был привлечен судом к участию в процессе.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края доводы жалобы поддержал, представитель истца Морозова М.А. против удовлетворения жалобы возражал.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом, что в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для рассмотрения гражданского дела при данной явке.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований в связи неправильным применением судом норм материального права.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 13.03.2017 между Министерством имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и Морозовым М.А. (арендатор) заключен договор аренды *** земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Указанным договором предусмотрена ежегодная арендная плата за участок в размере <данные изъяты> (п. 3.1. договора аренды), которая уплачена истцом в полном объеме, что сторонами при рассмотрении дела не отрицалось. Пунктом 1.4 договора определено, что настоящий договор со дня его подписания сторонами приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял участок.
Из материалов дела усматривается, что после заключения договора аренды 15.06.2017 истцом заключены договоры об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям и на выполнение кадастровых работ.
09.04.2018 между Министерством имущественных отношений Алтайского края и Морозовым М.А. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.2017 ***-а по взаимному согласию.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Морозов М.А. указывал на невозможность использования земельного участка по назначению и его передачу в состоянии, не соответствующим условиям договора аренды.
С целью определения соответствия переданного по договору аренды земельного участка виду разрешенного использования и возможности строительства индивидуального жилого дома на указанном участке, судом назначалось проведение судебной комплексной экспертизы.
Согласно заключению ООО "Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы" *** от 30.11.2018 экспертами установлено, что в связи с отсутствием доступа в виде проезда непосредственно с земель общего пользования, а также с отсутствием сервитутов в отношении смежных земельных участков с назначением - для проезда к исследуемому земельному участку по <адрес> использование данного исследуемого земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства" на дату осмотра не возможно.
Также установлена невозможность строительства индивидуального жилого дома, на указанном земельном участке:
- с учетом состояния земельного участка, по территории которого проходит система водоотвода атмосферных стоков с прилегающей территории, которая включает в себя канавы и железобетонные трубы,
- с учетом наличия смежных земельных участков. По территории исследуемого участка проходит грунтовая дорога с <адрес>, по которой осуществляется доступ на соседние земельные участки, расположенные по адресам: <адрес> и <адрес>;
- с учетом подъездных путей. Подъезд к исследуемому участку со стороны <адрес> отсутствует, так как на предполагаемом пути доступа к участку расположен овраг общей глубиной 5,28 м и площадью в уровне верха - 219,7 м2, перекрывающий всю ширину предполагаемого подъезда;
- с учетом требований санитарно-гигиенических норм. На расстоянии 22,29 м от границы исследуемого земельного участка, по адресу: <адрес> расположена автозаправочная станция сети "Роснефть", которая согласно п. 8 гл. 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" имеет санитарно-защитную зону 50 м. Согласно п. 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитных зонах не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома;
- с учетом требований противопожарных норм. При условии строительства на исследуемом земельном участке индивидуального жилого дома с несущими конструкциями из древесины, и соблюдения требований п. 4.3, табл. 1 СП 4.13130.2013 (отступа от фактически существующей надворной постройки, расположенной на земельном участке по адресу: <адрес> на нормативное расстояние 15 м) граница нормативного расстояния в 50 м (установлено п. 8.17 СП 4.13130.2013) для доступа пожарных автомобилей будет проходить по территории земельного участка по адресу: <адрес>. Доступ для пожарных автомобилей со стороны <адрес> отсутствует, так как на предполагаемом пути доступа к исследуемому участку расположен овраг общей глубиной 5,28 м и площадью в уровне верха - 219,7 м2, перекрывающий всю ширину предполагаемого подъезда.
Разрешая спор при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент заключения договора аренды спорный земельный участок не мог быть использован арендатором в соответствии с видом разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства", что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора. Между тем, учитывая, что договор аренды уже расторгнут, суд не нашел оснований для признания его недействительным. Взыскивая с ответчика в пользу истца <данные изъяты> в счет возврата арендной платы, суд первой инстанции, руководствуясь п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из существенного нарушения условий договора ответчиком.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды недействительным соглашается, находя их основанными на всесторонней оценке доказательств по делу и правильном применении норм материального права.
Вместе с тем, выводы суда первой инстанции о наличии у истца права на взыскание с ответчика <данные изъяты> в счет возврата арендной платы по договору аренды судебная коллегия находит ошибочными.
В соответствии с п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Согласно п. 6.4 заключенного между сторонами договора аренды в случае прекращения договора, в том числе в случаях его досрочного расторжения, арендная плата, внесенная арендатором, возврату не подлежит.
Внесение истцом арендной платы за земельный участок в сумме <данные изъяты> сторонами не оспаривалось.
Учитывая, что истец внес арендную плату до момента расторжения договора аренды земельного участка по соглашению сторон, пользовался земельным участком в течение года, производил на нем работы, принимая во внимание названные выше положения закона и договора, требования истца о взыскании <данные изъяты>, вынесенных им во исполнение договора аренды, являются необоснованными.
Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, заявленные истцом требования не являются требованиями о взыскании убытков по смыслу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а направлены на взыскание внесенной по договору аренды платы за пользование земельным участком.
С учетом изложенного, разрешая спор, суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, взыскав в пользу истца <данные изъяты> в качестве убытков, в то время как истец таких требований не заявлял.
Таким образом, находя заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
апелляционную жалобу ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края удовлетворить частично.
Решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 29 января 2019 года отменить в части удовлетворения исковых требований, принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении требований.
Председательствующий
Судьи:
Судья Аман А.Я. Дело N 33-4084/2019
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
(резолютивная часть)
30 апреля 2019 года г.Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Гореловой Т.В.,
судей Медведева А.А., Юрьевой М.А.,
при секретаре Дедове Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 29 января 2019 года по делу
по иску Морозова Максима Александровича к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
апелляционную жалобу ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края удовлетворить частично.
Решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 29 января 2019 года отменить в части удовлетворения исковых требований, принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении требований.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
