Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 33-4066/2021

06 июля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Жигулиной М.А.,

судей: Зелепукина А.В., Родовниченко С.Г.,

при секретаре: Боброве А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В.

гражданское дело N 2-344/2021 Коминтерновского районного суда г. Воронежа по исковому заявлению Пискунова Николая Владимировича, Пискуновой Елены Александровны к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖК Чемпион" о взыскании излишне уплаченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств

по апелляционной жалобе Пискунова Николая Владимировича и Пискуновой Елены Александровны на решение Коминтерновского районного суда города Воронежа от 18.01.2021,

(судья Безрядина Я.А.),

УСТАНОВИЛ:

Пискуновы Н.В., Е.А. обратились в суд с иском к ООО "ЖК Чемпион" о взыскании солидарно в их пользу излишне оплаченной стоимости квартир в размере 135 128 рублей, неустойки за период с 14.02.2020 по 24.09.2020 в сумме

135 128 рублей, штрафа в размере 50% от присужденной суммы, и компенсации морального вреда в сумме 20 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости N-Р от 08.06.2017 и N-Р от 20.11.2015, ответчиком были нарушены их законные права, поскольку при определении цены договоров и расчете общей площади объектов недвижимости ООО "ЖК Чемпион" не применило понижающий коэффициент к площади лоджий (0,5), что привело к переплате стоимости квартир по первому договору в сумме

98 280 рублей, по второму в сумме 36 848 рублей (л.д. 4-9).

Решением Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 18.01.2021 исковые требования заявителей оставлены без удовлетворения (л.д. 113-118).

В апелляционной жалобе Пискунов Н.В. и Пискунова Е.А. просили отменить решение суда, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права (л.д. 122-124).

Не явившиеся лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Пискунова Н.В. и его представителя Дубову Е.В., проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, 20 ноября 2015 года между Пискуновым Н.В., Пискуновой Е.А. и

ООО "ЖК Чемпион" был заключен договор участия в долевом строительстве N-Р, предметом которого являлось строительство однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Воронеж, ул. Ржевская, 11, корпус 1, строительный номер квартиры 139, в 3 подъезде на 5 этаже, проектной площадью (с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1.0) 41,61 кв.м., и проектной площадью без учета площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1.0 - 39,73 кв.м. (л.д. 22-33).

Стоимость 1 кв.м. площади объекта на момент заключения Договора определена в сумме 39 200 рублей, проектная площадь объекта (с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) составляла 41,61 кв.м. Цена настоящего договора - 1 631 112 рублей (л.д. 24). Обязательства по договору Пискуновыми исполнены в полном объеме.

18 августа 2017 года спорная квартира была передана истцам по акту приема-передачи объекта долевого строительства на основании договора N-Р участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 20.11.2015, по которому Застройщик передал 1 комнатную квартиру N 139, на 5 этаже, площадью (без учета площади балконов и лоджий) - 39,7кв.м., площадью (с учетом площади балконов и лоджий) - 41,5, расположенную по адресу: г. Воронеж, ул. Ржевская, д.11, корпус 1 (л.д. 39).

08 июня 2017 года между ООО "ЖК Чемпион" и ООО "Алмира" заключен договор N-Р участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д. 10-21).

Согласно условиям договора, Застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома строительная позиция 2.3, должен передать Участнику долевого строительства объект (квартиру): подъезд 1; проектный этаж 2; строительный номер 10; количество комнат 3; - проектная площадь (с учетом остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) 87,09 кв.м.; - проектная площадь (без учета остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) 81,63 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора стоимость 1 кв.м. площади объекта долевого строительства на момент заключения Договора составляла 36 000 рублей. Проектная площадь объекта (с учетом остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) 87,09 кв.м. Цена настоящего договора - 3 135 240 рублей (л.д. 12).

Согласно п. 2.3 договоров участия в долевом строительстве стороны допускают отклонение проектной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.2. договора, на момент получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и проведении технической инвентаризации органами БТИ, в размере более (менее) 2% (л.д. 11, 23).

Из абз. 3 п.2.3 договоров следует, что ответчик принял на себя обязательства по уплате участнику долевого строительства денежных средств в случае уменьшения фактической общей площади жилого помещения объекта долевого строительства на момент ввода в эксплуатацию жилого дома по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в пункте 2.2 договора, более, чем на 2%.

18 января 2018 года между Пискуновым Н.В., Пискуновой Е.А. и ООО "Алмира" был заключен договор уступки права требования в соответствии с договором N-Р от 08.06.2017, по условиям которого истцам было передано право требования трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Воронеж, Левобережный район, ул. Ржевская, 11, строительный номер квартиры 10, в 1 подъезде на 2 этаже, проектной площадью (с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1.0) 87,09 кв.м., и проектной площадью без учета площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1.0 - 81,63 кв.м. (л.д. 34-37).

За уступаемые права Цессионарий производит оплату Цеденту в размере

2 961 060 руб. (пункт 1.3.Договора). Оплата истцами была произведена полностью.

10 мая 2018 года между ООО "ЖК Чемпион" и Пискуновыми Н.В., Е.А. был подписан акт приема-передачи квартиры на основании договора N-Р участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 08.06.2017, по которому Застройщик передал 3 комнатную квартиру N 10, на 2 этаже, площадью (без учета площади балконов и лоджий) - 82 кв.м., площадью (с учетом площади балконов и лоджий) - 87,5, расположенную по адресу: г. Воронеж, ул. Ржевская, д.11, корпус 5 (л.д. 38).

Истицы полагают, что поскольку стоимость 1 кв.м. площади жилого помещения по договору участия в долевом строительстве N-Р от 08.06.2017 составляет

36 000 рублей, а по договору N-Р от 20.11.2015 - 39 200 рублей, а разница в оплаченной ими и фактической общей жилой площади жилых помещений составляет 5,46 кв.м. и 1,88 кв.м. соответственно, переплата по договорам составила 98 280 рублей и 36 848 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика (л.д. 4, 5).

28 января 2020 Пискунов Н.В. направил ответчику письменную претензию с требованием в течение 10 дней с момента получения претензии вернуть денежные средства в сумме 98 280 рублей за уменьшение площади квартиры, исходя из стоимости 1 кв.м. площади в размере 36 000 рублей (л.д. 40-41).

Письмом от 06.03.2020 ответчик отказал в возврате суммы в связи с уменьшением площади квартиры (л.д. 42-43).

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.В силу требований части 1 статьи 7 вышеупомянутого Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу статьи 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре долевого участия указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как правильно указал в решении суд первой инстанции, из буквального толкования условий оспариваемых истцами договоров следует, что обязанность по выплате денежных средств, возникающая в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, по сравнению с оплаченной участником общей площади, возлагается на застройщика.

На дату подписания сторонами передаточного акта на основании договора N-Р от 08.06.2017 (л.д. 38) общая площадь спорной квартиры составляла 87,5 кв.м.

По акту приема-передачи, подписанного сторонами на основании договора N-Р от 20.11.2015 (л.д. 39), общая площадь спорной квартиры составила 41,5 кв.м.

В соответствии с п.7 ч.2 ст. 14 ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

На момент рассмотрения спора в суде Пискуновыми осуществлен государственный кадастровый учет квартиры N 10 и квартиры N 139 в доме N 11, корпус 5 и корпус 1 соответственно, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Ржевская, д. 11, общей площадью 82 кв.м. (л.д. 55-58) и 39,7 кв.м. (л.д. 106-108), при этом для кадастрового учета объектов недвижимости, регистрирующим органом не учтена площадь лоджий.

В силу ч.7 ст. 1 ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Закона).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машиномест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 Закона).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машиноместо (п. 9 ч. 4 ст. 8 Закона).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 1 ч. 5 ст. 8 Закона) и определяется с учетом площади объекта недвижимости.

Внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик; указанные сведения сведения о площади спорных квартир истцами не оспаривались, в установленном порядке изменения не вносились.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик передал истцам квартиры, фактическая площадь которых не меньше договорной, поскольку договорами предусматривалась площадь квартир в г. Воронеж,

ул. Ржевская, д. 11: квартира N 139 без учета лоджий - 39,73 кв.м., квартира N 10 без учета лоджий - 81,63 кв.м., при этом государственный кадастровый учет квартиры N 10 и квартиры N 139 осуществлен в размерах 39,7 кв.м. (л.д. 106-108) и 82 кв.м. (л.д. 55-58) соответственно без учета площади лоджий.

При этом суд первой инстанции дал надлежащую оценку ссылкам Пискуновых на приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 N/пр., согласно которому при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, как несостоятельным, поскольку указанный нормативный правовой акт определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и обязателен для всех организаций технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данный акт обязательного характера не носит.

Судом первой инстанции также учитывалось то обстоятельство, что по основаниям, предусмотренным пунктами 1 - 2 статьи 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", истцы от договоров участия в долевом строительстве не отказывались и таких требований суду не заявляли.

В силу статьи 424 Гражданского Кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объектов долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартир с учетом лоджии, материалы дела не содержат, также отсутствуют сведения о внесении сторонами изменений в условия договоров относительно их цены. Условия договоров долевого участия относительно стоимости квартир с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0 истицами не оспаривались, незаконными не признаны.

С учетом установленных выше обстоятельств, существующего правового регулирования спорных правоотношений суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у ответчика не возникло обязанности по возврату излишне уплаченных денежных средств за несоответствие площади переданных истцам квартир, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Судебной коллегией также учитывается то обстоятельство, что истцами положения договоров долевого участия (п. 2.2, 4.2), предусматривающие стоимость квартиры как произведение размера проектной площади подлежащего передаче объекта долевого строительства на стоимость 1 кв.м. площади подлежащего передаче объекта долевого строительства с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1 (л.д. 10-11, 23-24) не оспаривались, незаконными не признаны.

При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, по существу принятого при правильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Нарушения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных законом для отмены или изменения решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 18.01.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Пискунова Николая Владимировича и Пискуновой Елены Александровны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка