Определение Судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 марта 2022 года Дело N 33-405/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего Копылова Р.В.,

судей Давыдовой М.В., Никоновой Ж.Ю.,

при секретаре Самарцевой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мунгалова Романа Александровича, Галицкого Евгения Николаевича к Аксёнову Сергею Юрьевичу, Кавунову Эдуарду Юрьевичу о признании договора недействительным, признании права собственности на жилое помещение, а также по иску общества с ограниченной ответственностью "Типография Маяк" к Аксёнову Сергею Юрьевичу о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение,

по апелляционным жалобам Галицкого Е.Н., Мунгалова Р.А.,

ООО "Типография Маяк", Аксёнова С.Ю. на решение Усть-Большерецкого районного суда Камчатского края от 23 ноября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Давыдовой М.В., объяснения истца МунгаловаР.А., его представителя и представителя истца Галицкого Е.Н. - Косолаповой Т.В., представителя истца ООО "Типография Маяк" ЖуравлеваД.С., представителя ответчика Кавунова Э.Ю. - Никитина П.О., проверив материалы гражданского дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Типография Маяк" обратилось в суд с иском к Аксёнову С.Ю., с учетом уточнений, о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, указав, что между истцом и ответчиком 28 декабря 2018 года заключен предварительный договор купли-продажи указанного жилого дома и прилегающего к нему земельного участка, с расположенными на нем строениями и 40-футовым контейнером. В соответствии с условиями договора стоимость имущества составляет 1000 000 руб., при подписании договора истец передал ответчику аванс в размере 500 000 руб. Заключить основной договор купли-продажи стороны должны были в срок до 1 июня 2019 года, однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости. Ссылаясь на положения ст.ст. 165, 398, 432, 549-551 ГК РФ просили признать подлежащим переход права собственности на указанный объект недвижимости.

Мунгалов Р.А. и Галицкий Е.Н. обратились в суд с иском к

Аксёнову С.Ю. и Кавунову Э.Ю., с учетом уточнения исковых требований, о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> от 7 апреля 2021 года, заключенного между Аксёновым С.Ю. и Кавуновым Э.Ю., а также признании за Мунгаловым Р.А. и за ГалицкимЕ.Н. права собственности на указанное жилое помещение, по 1/2 части за каждым, как за добросовестными покупателями, ссылаясь на то, что 21 декабря 2020 года по договору купли-продажи жилого помещения приобрели у Аксёнова С.Ю. вышеуказанную квартиру за 2100 000 руб. При заключении договора сторонами было достигнуто соглашение по его существенным условиям, договор был заключен надлежащим образом, истцы передали ответчику сумму, указанную в договоре, а Аксёнов С.Ю., в свою очередь, передал истцу Мунгалову Р.А. ключи от квартиры, которая в настоящее время фактически находится во владении истца, и в которой он начал делать ремонт. Ответчик гарантировал, что квартира не отчуждена, не заложена, не является предметом спора, и в отношении нее не наложен запрет. После заключения договора и подачи документов для государственной регистрации права истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации.

В апреле 2021 года стало известно, что Аксёнов С.Ю. заключил договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения с Кавуновым Э.Ю., который зарегистрировал право собственности на спорную квартиру. Цена сделки составила 230 000 руб., что не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем истцы полагают данную сделку фиктивной, заключенной с целью избежать уплаты налогов.

Определением суда от 15 сентября 2021 года указанные гражданские дела объединены в одно производство, гражданскому делу присвоен N

Определением суда от 15 октября 2021 года производство по иску в части требования Мунгалова Р.А. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности за Кавуновым Э.Ю. на жилое помещение по адресу: <адрес> прекращено в связи с отказом Мунгалова Р.А. от иска в указанной части.

Рассмотрев дело, суд постановилрешение, которым в удовлетворении требований истцов отказал.

В апелляционной жалобе истец ООО "Типография МАЯК" просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных им требований. Полагает, что в связи с передачей им продавцу существенной части цены имущества в размере 500000 руб. до заключения основного договора купли-продажи, предварительный договор купли-продажи от 28 декабря 2018 года должен быть квалифицирован как договор купли-продажи с условием об авансе, что порождает у покупателя право требовать от продавца совершения действий по регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней истцы Мунгалов Р.А. и Галицкий Е.Н. считают решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении их исковых требований. Приводят доводы о том, что согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг 21 декабря 2020 года, Аксёновым, Мунгаловым и Галицким были сданы подлинные экземпляры договора купли-продажи от 21 декабря 2020 года, подписанные сторонами. Указывают, что в материалах дела также имеется уведомление Россреестра о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи от 7 апреля 2021 года по причине отсутствия подписи покупателя Кавунова и наличия запретов на совершение сделок, при этом сведений об устранении этих недостатков не имеется. Указывают, что Кавунов является недобросовестным приобретателем, поскольку на момент заключения сделки ему было достоверно известно, что спорная квартира передана в пользование Мунгалова и Галицкого на основании ранее заключенного договора. Полагают, что суд неправильно применил положения абз. 7 п. 61 постановления Пленума ВС РФ N 10/22, в связи с чем считают неверным вывод суда о том, что соистцы выбрали ненадлежащий способ защиты своего права.

В апелляционной жалобе ответчик Аксёнов С.Ю. полагает решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований истцов Мунгалова Р.А. и Галицкого Е.Н. Подтверждает, что действительно заключил с истцами договор купли-продажи спорного жилого помещения

21 декабря 2020 года, получил от них денежные средства в общей сумме 2100000 руб. и передал им жилое помещение в фактическое пользование. При подаче документов для государственной регистрации перехода права собственности стороны подписали четыре экземпляра договора. В дальнейшем регистрация была приостановлена в связи с наличием у продавца непогашенной задолженности на исполнении в службе судебных приставов и наложением запретов на совершение сделок по отчуждению квартиры. В апреле 2021 года ответчик заключил фиктивную сделку купли-продажи квартиры с Кавуновым Э.Ю. для того, чтобы получить от последнего ранее образовавшуюся задолженность по другим обязательствам. При этом продавец был уверен, что сделка не пройдет государственную регистрацию, так как у него все еще имелась непогашенная задолженность, и ранее им были сданы на регистрацию документы по сделке с Мунгаловым и

Галицким. Узнав, что договор с Кавуновым прошел государственную регистрацию, ответчик обратился в Управление Росреестра по Камчатскому краю с заявлением об аннулировании регистрации договора купли-продажи, заключенного с Кавуновым, в котором одновременно просил зарегистрировать договор купли-продажи от 21 декабря 2020 года. Письмом регистрирующего органа от 7 мая 2021 года в удовлетворении заявления было отказано.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ООО"Типография Маяк" Журавлев Д.С., истец Мунгалов Р.А., его представитель и представителя истца Галицкого Е.Н. - Косолапова Т.В. доводы апелляционных жалоб с учетом дополнений поддержали.

Представителя ответчика Кавунова Э.Ю. - Никитин П.О. возражал относительно доводов апелляционных жалоб, полагал решение не подлежащим отмене.

Истец Галицкий Е.Н. ответчик Аксёнов С.Ю., ответчик Кавунов Э.Ю., третьи лица Тиунов М.В., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в заседание суда апелляционной инстанции не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Камчатского краевого суда, в связи с чем на основании ст.ст.167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Аксёнову С.Ю. на праве собственности принадлежало недвижимое имущество: жилой дом и прилегающий к нему земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

28 декабря 2018 года Аксёнов С.Ю. (продавец) и

ООО "Типография Маяк" (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома и прилегающего к нему земельного участка с расположенными на нем строениями, а также 40-футовым контейнером, находящихся по вышеуказанному адресу.

Стоимость указанного имущества, согласно п. 2.1.2 предварительного договора купли-продажи, составила 1000 000 руб. В соответствии с п. 2.1.3 предварительного договора покупатель передал продавцу 500 000 руб. в счет оплаты стоимости объекта при подписании предварительного договора, вторая часть оплаты подлежала передаче при подписании основного договора купли-продажи, который стороны обязались заключить не позднее 1 июня 2019 года.

До настоящего времени основной договор купли-продажи сторонами не заключен, с заявлением о государственной регистрации перехода прав в отношении указанного объекта недвижимости стороны не обращались.

В соответствии с договором купли-продажи от 25 мая 2020 года Аксёнов С.Ю. продал, а покупатель Тиунов М.В. приобрел жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> по цене 320000 руб., согласно п. 3.3 договора указанная сумма была передана продавцу покупателем до подписания договора.

4 июня 2020 года, 4 сентября 2020 года Управлением Росреестра по Камчатскому краю приостановлена государственная регистрация прав на спорный объект ввиду наличия зарегистрированных ограничений (обременения) права в виде запрета на совершение действий по регистрации на основании постановлений судебных приставов-исполнителей от 20 июня 2017 года и от 31 октября 2019 года.

5 октября 2020 года Управлением Росреестра по Камчатскому краю отказано в регистрации прав на спорный объект по заявлению от 25 мая 2020 года, ввиду наличия зарегистрированных ограничений (обременения) права в виде запрета на совершение действий по регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 20 июня 2017 года.

21 декабря 2020 года Аксёнов С.Ю. (продавец) заключил договор купли-продажи с Мунгаловым Р.А. (покупатель 1) и Галицким Е.Н. (покупатель 2) квартиры, расположенной по адресу: <адрес> которую покупатели приобрели в равных долях по 1/2 доли каждый. Стоимость квартиры составила 2100 000 руб., денежные средства были переданы каждым из покупателей Аксёнову С.Ю. по 1050 000 руб. при заключении договора, о чем составлена расписка.

На момент заключения указанного договора право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Аксёновым С.Ю.

24 декабря 2020 года Управлением Росреестра по Камчатскому краю приостановлена государственная регистрация прав на спорный объект ввиду того, что в уполномоченный орган был представлен договор купли-продажи от 21 декабря 2021 года, заключенный между продавцом Аксёновым С.Ю. и покупателями Мунгаловым Р.А., Галицким Е.Н., в одном подлинном экземпляре, в котором отсутствуют подписи покупателей, а также наличия зарегистрированных ограничений (обременения) права в виде запрета на совершение действий по регистрации на основании постановлений судебных приставов-исполнителей от 20 июня 2017 года и от 26 октября 2020 года.

24 марта 2021 года Управление Росреестра по Камчатскому краю уведомило Аксёнова С.Ю., Мунгалова Р.А. и Галицкого Е.Н. об отказе в государственной регистрации прав в отношении указанного объекта недвижимости по основаниям, приведенным в уведомлении от 24 декабря 2020 года.

7 апреля 2021 года Аксёнов С.Ю. заключил договор купли-продажи спорной квартиры с Кавуновым Э.Ю. Стоимость объекта недвижимого имущества составила 230 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Государственная регистрация права собственности на спорную квартиру за Кавуновым Э.Ю. произведена 23 апреля 2021 года на основании заявлений сторон от 7 апреля 2021 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Типография Маяк" к Аксёнову С.Ю., руководствуясь положениями ст.ст. 398, 429, 423, 549-551, 558 ГК РФ, разъяснениями п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания подлежащим переход права собственности на спорный объект недвижимости к истцу, учитывая, что обязательства сторон по предварительному договору от 28 декабря 2018 года прекращены 1 июня 2019 года в связи с незаключением основного договора, отсутствием доказательств о понуждении Аксенова С.Ю. к заключению основного договора в течении шести месяцев с момента неисполнения соответствующего обязательства (до 1 декабря 2019 года), отсутствием оснований квалифицировать предварительный договор как основной по основаниям передачи покупателем существенной части цены имущества, а также наличием зарегистрированного в установленном порядке право собственности на спорный объект Кавунова Э.Ю., являющегося добросовестным приобретателем.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они основаны на верно установленных обстоятельствах при правильном применении судом норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно договору от 28 декабря 2018 года, стороны (ООО"Типография Маяк" и Аксёнов С.Ю.) договорились о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры в срок не позднее 1 июня 2019 года. Как видно из материалов дела, в указанный срок основной договор между ООО "Типография Маяк" и Аксёновым С.Ю. не заключен, в течении шести месяцев ни одна из сторон не обратилась с предложением к другой стороне о заключении основного договора или в суд с иском о понуждении к заключению основного договора, спорное имущество во владение ООО "Типография Маяк" не передано.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от

25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в случае, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Судебная коллегия считает правильным вывод суда об отсутствии оснований квалифицировать предварительный договор как основной ввиду передачи денежных средств за спорную квартиру в размере 500000 руб., поскольку стоимость приобретенного имущества уплачена не в полном объеме, а внесенная предоплата в размере 1/2 цены объекта не является существенной ее частью.

При этом доказательств внесения либо оплаты по договору оставшихся 500000 руб., стороной истца ООО "Типография Маяк" не представлено.

Судом первой инстанции правильно дана оценка представленным истцом в качестве доказательств - расходному кассовому ордеру от 16ноября 2018 года N 126 и светокопии договора займа от 21 мая 2019 года, заключенного между ООО "Типография Маяк" и Аксёновым С.Ю., согласно которому ООО "Типография Маяк" передало в собственность заемщику Аксёнову С.Ю. денежные средства в размере 110 265 руб., как не подтверждающих уплату полной стоимости за приобретенное спорное жилое помещение, поскольку денежные средства в размере 400000 руб. по ордеру выданы иному лицу (Антонову А.В.) до заключения предварительного договора, сведений о получении Аксёновым С.Ю. данной суммы материалы дела не содержат, предварительным договором установлен иной порядок расчета, а договор займа от 21 мая 2019 года имеет иной предмет.

С учетом вышеприведенных разъяснений судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что в данном случае истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права с учетом того, что право собственности на спорное недвижимое имущество в настоящее время зарегистрировано в установленном законом порядке за Кавуновым Э.Ю.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Типография Маяк" об обратном направлены на переоценку выводов суда и иное толкование норм действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения, что в силу действующего законодательства не является основанием для отмены решения суда.

Разрешая исковые требования Мунгалова Р.А. и Галицкого Е.Н. к Аксёнову С.Ю. и Кавунову Э.Ю., руководствуясь положениями ст.ст. 166, 170, 218, 421, 424 423, 550, 554 558 ГК РФ, разъяснениями п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также разъяснениями п.п. 86, 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении требований истцов Мунгалова Р.А. и Галицкого Е.Н., исходя из того, что на момент представление сторонами документов в Управление Росреестра по Камчатскому краю форма договора от 21 декабря 2020 года не была соблюдена, поскольку он не был подписан стороной покупателей. В последующем спорное недвижимое имущество было продано АксёновымС.Ю. Кавунову Э.Ю., который зарегистрировал право собственности на дом на основании договора купли-продажи от 7 апреля 2021 года в установленном порядке, и отсутствие при этом оснований для признания договора купли-продажи от 7 апреля 2021 года недействительным по основанием мнимости и притворности, поскольку таких доказательств истцами предоставлено не было.

Суд верно определилюридически значимые по делу обстоятельства и надлежащим образом руководствовался при рассмотрении дела нормами законодательства, регулирующими возникшие между сторонами правоотношения, исследовав совокупность собранных по делу доказательства, которым в соответствии со ст.ст. 60, 67, 71, 79-87 ГПК РФ дана надлежащая оценка.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.