Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 августа 2021 года Дело N 33-4046/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Кориковой Н.И.,

судей Николаевой И.Н., Хамитовой С.В.,

при секретаре Щербакове М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе истцов Сваволя Светланы Владимировны, Сваволи Алексея Петровича на решение Центрального районного суда г. Тюмени от 22 марта 2021 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требовании Сваволя Светланы Владимировны, Сваволи Алексея Петровича к Зиминой Наталье Николаевне о взыскании денежных средств отказать".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кориковой Н.И., судебная коллегия

установила:

Сваволя С.В. и А.П. обратились в суд с иском к Зиминой Н.Н. о взыскании задатка по предварительному договору мены в сумме 200 000 рублей, ссылаясь на следующее:

17.08.2020 стороны заключили предварительный договор мены принадлежащих ответчице земельного участка и расположенного на нем жилого дома площадью 88, 3 кв.м по адресу: <.......>, на принадлежащую истцам квартиру в многоквартирном доме по адресу: г Тюмень, <.......>, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 18.09.2020 заключить договор мены. В обеспечение исполнения своих обязательств истцы в тот же день выплатили ответчице задаток 200 000 рублей.

Основной договор не был заключен по вине ответчицы, т.к. она ввела их в заблуждение относительно площади дома. На официальном сайте компании агентства недвижимости "Этажи", через которое оформлялась сделка, объект недвижимости был представлен как двухэтажный дом с жилой площадью 150 кв. м., а в процессе оформления документов выяснилось, что мансардный этаж возведен самовольно и не узаконен, поэтому по документам дом значится общей площадью 88,3 кв. м., что имеет существенное значение, поскольку при совершении мены истцы должны были произвести доплату ответчице за счет кредитных средств банка; Банк же, оценивая дом ответчицы, исходил из площади дома, указанной в свидетельстве о праве собственности (88, 3 кв.м, а не 150 кв.м. как указано на сайте), поэтому не одобрил ипотеку.

16.09.2020 ответчице направлена телеграмма с просьбой явиться 17.09.2020 в 19 час по адресу: г. Тюмень, ул. Ленина, д. 38/1 для заключения договора мены. Зимина Н. Н. на сделку не явилась, что было отражено в акте о неявке на подписание продления предварительного договора мены (отказе заключить соглашение о продлении договора мены) от 17.08.2020. Поскольку Зимина Н.Н. отказалась от заключения основного договора, она обязана вернуть сумму задатка в размере 200 000 рублей.

Разрешив спор, суд постановилуказанное выше решение, с которым не согласны истцы.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней они просят отменить решение и удовлетворить иск. Указывают, что вопреки выводам суда о том, что истцы не были готовы заключить основной договор по той причине, что им не была одобрена ипотека, в действительности они были готовы к заключению договора, дом им понравился, кредит им был одобрен; не был одобрен только объект ипотеки из-за наличия мансардного этажа, поэтому договорились изменить данные об объекте на фотографиях в отчете об оценке объекта с применением "фотошопа": "убрали" лестницу, второй этаж, в результате дом был оценен на 4 000 000 рублей, и Банк предоставил бы кредит на эту сумму. Для урегулирования всех вопросов необходимо было время, встреча, поэтому направили ответчице телеграмму, обращались и с письмом о встрече, чтобы решить вопрос о продлении срока договора. При этом телеграмма направлена по надлежащему адресу -фактическому месту жительства ответчицы, а не по указанному в договоре мены адресу, что считают надлежащим извещением. Ответчица на встречу, назначенную истцами в 19 часов 17.09.2020, не явилась. Со своей стороны, ответчица приглашала истцов на встречу в этот день 17.09.2020 в 10 часов утра, но в это время не могла прийти истица, т.к. была занята на работе. О намерении истцов заключить договор, свидетельствует и договор дарения вещей от 18.08.20. Таким образом, договор мены не был заключен по причине существенного изменения обстоятельств, поэтому он подлежит расторжению, что предоставляет истцам право требовать возврата задатка. Указывают также на то, что ответчица ввела их в заблуждение относительно площади дома, не предприняла никаких действий к узакониванию дома, к заключению договора, а справку и поквартирную карточку предоставила истцам только за день до окончания срока действия предварительного договора. Кроме того, отмечают, что слово "задаток" не содержится в расписке о передаче денег.

В письменных объяснениях на апелляционную жалобу ответчица Зимина Н.Н., повторяя свои возражения на иск, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел "Судебное делопроизводство"), а также доведена до сведения каждого участников процесса персонально.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов Тикунова Е.Н. просила об удовлетворении жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчицы Зиминой Н.Н.- Долгушин С.Н. просил отказать в удовлетворении жалобы.

Истцы Сваволя С.В. и А.П., ответчица Зимина Н.Н. в судебном заседании не участвовали, об отложении рассмотрения дела не просили.

На основании ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела и проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, как это предусмотрено ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о том, что ответственными за незаключение основного договора мены являются истцы, что в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ является основанием для оставления задатка у ответчика.

В обоснование вывода суд указал, что ответчица выполнила принятые на себя обязательства: до окончания срока действия предварительного договора направила каждому истцу телеграммы в которых пригласила их 17.09.2020 в агентство для подписания основного договора и в МФЦ для его регистрации, подготовила необходимый пакет документов для оформления сделки, однако истец Сваволя А.П. пришел один без супруги, при этом отказался принимать пакет документов, предусмотренный предварительным договором, также как и предоставлять свой пакет документов; в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцы не представили доказательств, что они были готовы в срок до 18.09.2020 заключить основной договор"; Сваволя А.П подтвердил, что к моменту заключения основного договора банком не была одобрена ипотека для приобретения жилого дома, в связи с чем к 18.09.2020 года у него с супругой отсутствовала необходимая сумма денежных средств для исполнения обязательств по основному договору, он намерен был продлить срок предварительного договора, однако Зимина Н.Н. не дала своего согласия на это.

Суд согласился с позицией ответчицы о том, что истцы не уведомили ее о намерении заключить основной договор, т.к. телеграмма с приглашением подписать основной договор направлена по адресу: <.......> (лист дела 22), в то время как местом ее жительства является <.......>

Довод истцов о том, что ответчица ввела истцов в заблуждение относительно площади дома, суд отклонил как несостоятельный, указав, что в предварительном договоре недвусмысленно указана площадь жилого дома - 88,3 кв.м., он подписан истцами, та же площадь жилого дома указана и в расписке в получении денежных средств.

Судебная коллегия соглашается с решением суда, находя его законным и обоснованным.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п.1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ определено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора. (Данная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации отражена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7).

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается в жалобе, Зиминой Н.Н. принадлежит на праве собственности земельный участок <.......> (т.1 л.д. 185-190).

Сваволя А.П. на праве собственности принадлежит квартира площадью 50, 7 кв.м. по адресу: г<.......> (т.1 л.д.224), в которой он проживает с семьей из 4-х человек: супругой Сваволя С.В. и двумя малолетними дочерями <.......> (т.2 л.д.217, 218).

17.08.2020 между Зиминой Н.Н., (Сторона-1), и Сваволя А.П. и С.В. (Сторона-2), был заключен предварительный договор мены недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались в срок до 18.09.2020 выполнить взятые на себя обязательства и заключить в будущем договор мены

земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, общей площадью 1236 кв.м. и одноэтажного здания (индивидуального жилого дома) по тому же адресу общей площадью 88,3 кв.м., (Литера А), баня (Литера Г 2), гараж (Литера Г) - "Объект 1" общей стоимостью 6 900 000 рублей

и жилого помещения (квартиры в многоквартирном доме) общей площадью 50,7 кв. м. на 7 этаже, расположенной по адресу: <.......>, - "Объект 2" стоимостью 3 800 000 рублей (п.1.1.договора).

Расчет производится сторонами в следующем порядке: 200 000 рублей Сторона-2 (Сваволя) передает Стороне -1 (Зиминой) в день подписания договора в качестве задатка в обеспечение обязательства по заключению основного договора, 800 000 рублей - выплачивает за счет собственных денежных средств не позднее 5 дней после регистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости, 2 300 000 рублей - за счет кредитных средств не позднее 5 дней после регистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости к покупателям (п.1.3 договора). Основной договор будет заключен сторонами в срок до 18.09.2020. Указанный срок может быть продлен по соглашению сторон (п.1.5 договора).

Подписанием настоящего договора стороны обязались принять все необходимые меры для приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, за свой счет и своими силами, в срок до заключения основного договора обменяться соответствующими пакетами документов: правоустанавливающими документами, справками об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, справками по капитальному ремонту, нотариальными согласиями второго супруга на осуществление сделки, копиями поквартирных карточек с отсутствием зарегистрированных лиц в жилом помещении, а также сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору (п.2.3)

Пунктом 5.2. стороны предусмотрели, что обмен недвижимостью будет производиться путем заключения двух договоров купли-продажи (т.1 л.д.14-16).

17.08.2020 составлена расписка, согласно которой Зимина Н.Н. получила от Сваволя А.П. и С.В. денежную сумму в размере 200 000 рублей на основании предварительного договора (т.1 л.д.16).

17.08.2020 составлен договор дарения ответчице находящегося в квартире Сваволя движимого имущества (кухонного гарнитура, электроплиты, плательного шкафа в прихожей) с условием передаче его одаряемой в собственность в день перехода права собственности на квартиру (т1 лд.226, 227).

31.08.2020 по заказу Сваволя С.В. произведена оценка объекта - жилого дома и земельного участка. Жилой дом оценен как одноэтажное здание с подвалом на сумму 2 800 000 рублей, земельный участок - 1 200 000 рублей, всего на 4 000 000 рублей. Отчет подкреплен фототаблицами и техническим паспортом, составленным на дату 01.06.2006 (т. 1, л.д. 57-119).

14.09.2020 истцы Сваволя А.П. и С.В. направили Зиминой Н.Н. письмо с просьбой о встрече до истечения срока действия предварительного договора для обсуждения вопроса о несоответствии сведений о площади дома в документах и фактической площади ( т.1 л.д.17-19), направив его системой ускоренной почты по адресу: <.......>. ( т.1 лд. 21), которое не было вручено ответчице.

15.09.2020 издан приказ Управления социальной защиты населения г. Тюмени и Тюменского района об отказе Сваволя С.В. и А.П. в выдаче разрешения на заключение договора купли-продажи доли детей в квартире ввиду отсутствия справки и (или) информационного письма банка или иного кредитного учреждения о размере, сроке и целевом назначении кредита, об основных характеристиках недвижимого имущества (адрес, общая площадь, количество комнат и др.) (т.1, л.д. 220, 221)

15.09.2020 ответчица направила каждому истцу телеграммы (истице - по адресу квартиры в г. Тюмени, истцу- по месту его регистрации в <.......> ЯНАО), в которых просила прибыть в 10 часов 17.09.2020 в компанию "Этажи" для заключения основного договора и получения пакета документов. Телеграмма, направленная по адресу квартиры Сваволя С.В., вручена находящемуся в ней супругу - Сваволя А.П. (л.д.153, 156).

17.09.2020 составлен акт о неявке Сваволя С.В., отказе явившегося на встречу Сваволя А.П. от получения от Зиминой Н.Н. пакета документов, предусмотренных предварительным договором, непредставлении им (Сваволей С.П.) пакета документов со своей стороны, отказе от подписания основного договора (т.1, л.д.150).

16.09.2020 Зимина Н.Н. направила в адрес каждого из истцов телеграммы, в которых просила их явиться в 14 часов 12 мин в МФЦ по адресу: г. Тюмень, ул. Уездная, д, 4, для заключения основного договора и передачи документов, предусмотренных предварительным договором, телеграмма вручена Сваволя А.П. (т.1 л.д. 154, 157, 158).

17.09.2020 составлен акт о неявке истцов в МФЦ (т.1 л.д.160).

Представлены также фото Зиминой Н.Н. в МФЦ (т.1, л.д. 167,247-250), талон на регистрацию, проект основного договора (т.1 л.д.168-169)

16.09.2020 истцы направили Зиминой Н.А. телеграмму по адресу: <.......>, с просьбой явиться в 19 часов 17.09.2020 по адресу: г. Тюмень, ул. Ленина, 38/1, АН "Этажи", на подписание мены недвижимого имущества от 17.08.2020 и подписание основного договора купли-продажи (т.1 л.д.22, 148-149). Телеграмма не вручена.

Составлен Акт о неявке Зиминой Н.Н. в 19 часов 17.09.2020 для заключения соглашения о продлении договора мены (т.1 л.д.24).

05.10.2020 Сваволя А.П. обратился с претензией к Зиминой Н.Н. о возврате задатка (т.1 л.д.25-26)

Оценив данные доказательства по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, правильно применив и истолковав закон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделка не состоялась по вине стороны договора, давшей задаток ( истцов Сваволя), поэтому он должен остаться у ответчицы, получившей задаток.