Дата принятия: 07 июля 2020г.
Номер документа: 33-4046/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июля 2020 года Дело N 33-4046/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Песковой Ж.А.,
судей Степаненко О.В., Климовой С.В.,
при помощнике судьи Суранове А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора Октябрьского района города Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", Аблязову К.Р. о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, исключении из государственного кадастра недвижимости записи о земельном участке по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 06.02.2020 года, которым исковые требования заместителя прокурора Октябрьского района города Саратова удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Песковой Ж.А., объяснения старшего помощника прокурора Октябрьского района города Саратова Иванченко А.С., возражавшего против доводов жалобы, объяснения Романовской Е.С., представлявшей интересы Аблязова К.Р., оставившей разрешение вопроса на усмотрение судебной коллегии, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на жалобу, судебная коллегия
установила:
заместитель прокурора Октябрьского района города Саратова обратился в суд с указанным выше иском, просил признать недействительным договор купли-продажи от 15.10.2018 года N К-18-253/ф-5 земельного участка площадью 1 468 кв.м с кадастровым N, заключенный между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Аблязовым К.Р.; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции с восстановлением первоначального положения сторон, предшествующего сделке по передаче в аренду земельного участка; исключить из Единого государственного реестра прав недвижимости запись о регистрации права собственности Аблязова К.Р. и из государственного кадастра недвижимости запись о спорном земельном участке.
В обоснование заявленных требований указано, что в ходе проведенной прокуратурой Октябрьского района города Саратова проверки установлено нарушение требований земельного законодательства при предоставлении администрацией муниципального образования "Город Саратов" Аблязову К.Р. в собственность земельного участка на основании оспариваемого договора купли-продажи, в частности, в обход процедуры торгов и без учета наличия в границах спорного земельного участка объекта недвижимости (нежилого здания) вспомогательного назначения, площадь которого значительно меньше площади земельного участка.
Решением Октябрьского районного суда города Саратова от 06.02.2020 года исковые требования заместителя прокурора Октябрьского района города Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц удовлетворены частично.
Признан недействительным договор купли-продажи от 15.12.2018 года N К-18-253/ф-5 земельного участка площадью 1468 кв.м с кадастровым N, заключенный между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Аблязовым К.Р.
Применены последствия недействительности сделки, из Единого государственного реестра прав недвижимости исключена запись о регистрации права собственности Аблязова К.Р. на земельный участок с кадастровым N.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Кроме этого, с Аблязова К.Р. в доход муниципального образования "Город Саратов" взыскана государственная пошлина в размере 5 034 руб. 82 коп.
Администрация муниципального образования "Город Саратов" не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что земельный участок был образован в соответствии с требованиями земельного законодательства, действующего до 01.03.2015 года, процедура образования земельных участков была соблюдена. На основании заключенных сделок Аблязов К.Р. являлся арендатором земельного участка, на котором возвел объект недвижимого имущества, право собственности на который им было зарегистрировано в установленном законом порядке. Как с собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества с Аблязовым К.Р. заключен договор купли-продажи земельного участка. Разрешенное использование испрашиваемого в собственность земельного участка соответствовало целям его использования, указанным ответчиком в заявлении о предоставлении земельного участка.
Возражая против доводов жалобы, прокуратура Октябрьского района города Саратова просит оставить решение суда без изменения.
На заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания, не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство) 11.06.2020 года. В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела видно и установлено судом первой инстанции, что на основании постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 18.02.2015 года N 568 между С.Е.В. и комитетом по управлению имуществом города Саратова 25.02.2015 года заключен был договор аренды земельного участка N А-15-211Ф-5.
По условиям указанного договора С.Е.В. в аренду сроком на 49 лет с 25.02.2015 года по 05.02.2064 года из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок площадью 1 468 кв.м с кадастровым N, расположенный по <адрес>, для строительства фитнес-клубов, спортивных, тренажерных залов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
20.04.2017 года С.Е.В. заключила с индивидуальным предпринимателем Аблязовым К.Р. договор замены стороны в обязательстве, согласно которому индивидуальный предприниматель Аблязов К.Р. приобрел все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N А-15-211Ф-5 от 25.02.2015 года.
20.07.2018 года за Аблязовым К.Р. в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 30,9 кв.м, расположенное по <адрес>.
В связи с расположением на земельном участке здания, принадлежащего Аблязову К.Р. на праве собственности, администрация муниципального образования "Город Саратов" предоставила Аблязову К.Р. земельный участок в собственность, 15.10.2018 года между ними был заключен договор купли-продажи земельного участка N К-18-253/ф-5, занимаемый фитнес-клубом, спортивным, тренажерным залом (пункт 1.1. договора).
Право собственности Аблязова К.Р. на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 01.11.2018 года.
Разрешая спор, руководствуясь статьями 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11, 15, 29.20, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении органом местного самоуправления при заключении оспариваемой сделки прав и законных интересов неопределенного круга лиц, поскольку спорный земельный участок предоставлен в собственность Аблязову К.Р. без проведения торгов при отсутствии на нем объекта капитального строительства, площадью несоразмерной площади расположенного на нем объекта.
Указанное позволило суду признать оспариваемый договор купли-продажи земельного участка противоречащим закону, недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применить последствия недействительности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности Аблязова К.Р. на спорный земельный участок.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и его оценкой исследованных доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно техническому заключению общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный кадастровый центр - БТИ от 12.07.2018 года, принимая во внимание результаты натурного обследования данного здания, учитывая его назначение и технические характеристик, нежилое одноэтажное здание (площадью 30,9 кв.м) имеет вспомогательное назначение по отношению к проектируемому основному одноэтажному зданию (площадью застройки100 кв.м.).
Таким образом, Аблязов К.Р. на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи являлся собственником нежилого здания, имеющего вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в соответствии с его целевым назначением.
Доказательств обратного ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Как правильно указал суд первой инстанции, особенностью хозяйственных построек в силу градостроительного законодательства является то, что она не могут быть использованы в качестве здания, сооружений, поскольку для их возведения не требуется получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию.
Установлено, что Аблязов К.А. градостроительный план земельного участка не получал, разрешение на строительстве на указанном земельном участке ему не выдавалось, на спорном земельном участке иных строений капитального характера либо объектов незавершенного строительства не имеется.
Из письма комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" от 12.09.2018 года следует, что в соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования "Город Саратов" земельный участок с кадастровым N расположен в территориальной зоне Ж2 - зоне среднеэтажной жилой застройки. Разрешенные виды использования земельных участков устанавливаются в соответствии с пунктом 42.2 (таблица 5.1) Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.200 года N 27-280 (с изменениями от 27.12.2016 года). Разрешенный вид использования земельных участков "фитнес-клубы, спортивные, тренажерные залы" является основным видом разрешенного использования для территориальной зоны Ж2.
Вместе с тем, строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен Аблязову К.Р. в аренду, не начиналось.
Из толкования норм действующего законодательства (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30, статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации) следует, что вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный участок сформирован, определяет его правовой режим, от которого зависит, как земельный участок предоставляется пользователям, как он может пользоваться и в каких пределах им можно распоряжаться.
Поскольку возведенный объект недвижимости имеет вспомогательное назначение, его создание не отвечает первоначальным целям предоставления земельного участка.
Вопреки доводам жалобы возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, по основаниям, указанным в статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме этого, сопоставление площади переданного Аблязову К.Р. в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка и расположенного на этом участке объекте, свидетельствует о явной несоразмерности проданного земельного участка, поскольку его площадь в несколько раз превышает площадь расположенного на нем объекта.
При таких обстоятельствах предоставление Аблязову К.Р. спорного земельного участка в собственность является неправомерным, у суда имелись все основания квалифицировать оспариваемый договор купли-продажи земельного участка в качестве недействительной сделки и применить последствий ее недействительности исходя из положений статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По существу доводы жалобы сводятся к иной оценке представленных доказательств и иному толкованию закона, аналогичны обстоятельствам, на которые администрация муниципального образования "Город Саратов" ссылалась в обоснование своих возражений, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований к переоценке указанных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Само по себе несогласие автора жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда неправильным.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Саратова от 06.02.2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
