Дата принятия: 14 июля 2020г.
Номер документа: 33-4037/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июля 2020 года Дело N 33-4037/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Ивановой И.Е.
судей Беспаловой В.В., Гавриленко Е.В. при секретаре Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
(ФИО)1 к (ФИО)3 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
третье лицо: (ФИО)2,
по апелляционной жалобе (ФИО)3 на решение Радужнинского городского суда от 10 марта 2020 года, которым постановлено:
"Исковое заявление (ФИО)1 к (ФИО)3 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок - удовлетворить.
Признать за (ФИО)1 право собственности на жилой дом кадастровый (номер) и земельный участок кадастровый (номер), расположенные по адресу: (адрес).".
Заслушав доклад судьи Гавриленко Е.В., объяснения ответчика (ФИО)3, представителя ответчика (ФИО)7, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
(ФИО)1 обратилась в суд с иском к (ФИО)3 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок. Требования мотивированы тем, что (дата) между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Решением Радужнинского городского суда от (дата) договор признан договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Имущество передано ей добровольно на основании договора, и она с семьей вселилась в жилой (адрес), где проживает более года, а ответчик освободила жилое помещение. Ее семья вложила в дом значительные средства, они произвели ремонт дома (отремонтировали окна и двери, обшили и утеплили баню и т.п.), благоустроили земельный участок, купили и завезли землю, установили теплицу, посадили деревья и плодовые кусты. Согласно п. 2.8 договора дом и земельный участок с хозпостройками продаются за 4 600 000 руб., из которых 2 320 000 руб. выплачены продавцу полностью. Оставшаяся сумма подлежала выплате при подаче документов в МФЦ для оформления перехода права собственности при условии, что ответчик до регистрации договора предпримет меры по снятию ограничения, наложенного на недвижимость судебным приставом-исполнителем. В течение (дата) она неоднократно предлагала ответчику принять меры по погашению задолженности и снятию ограничений для регистрации договора, однако (ФИО)3 никаких мер по уплате взысканных с нее сумм не предпринимала, что не позволяло совершить регистрационные действия по переходу права собственности. Оставшуюся сумму в размере 2 280 000 руб. она внесла на счет ответчика (дата). Из указанной суммы судебные приставы-исполнители погасили имеющиеся долги (ФИО)3 и сняли ограничения на регистрационные действия, однако ответчик до настоящего времени отказывается исполнить сделку. Она предложила ответчику обратиться в МФЦ (дата) в <данные изъяты>., но ответчик не явилась, и она сдала документы для регистрации перехода права собственности. При этом в <данные изъяты> ей пояснили, что регистрация осуществлена не будет, так как необходимо присутствие продавца. Она не имеет возможности вступить в права владения и распоряжения имуществом, так как ответчик уклоняется от совершения регистрационных действий. Иные претенденты на спорное имущество отсутствуют. Ссылаясь на ст. ст. 432, 549, 550, 554-556 ГК РФ, просила признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес)
В соответствии со ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен (ФИО)2
Истец (ФИО)1 и ее представитель (ФИО)6, в судебном заседании иск поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Истец (ФИО)1 также пояснила, что на данный момент цена договора выплачена полностью, часть средств по ее поручению передана ответчику ее мужем (ФИО)2 Просили иск удовлетворить и признать за (ФИО)1 право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес)
Третье лицо (ФИО)2 в судебном заседании согласился с доводами иска и пояснил, что ответчик уклонялась от исполнения договора, так как хотела получить цену больше, чем было предусмотрено договором, при этом сообщала им, что нашла другого покупателя. Просил иск (ФИО)1 удовлетворить в полном объеме.
Ответчик (ФИО)3 в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Также пояснила, что она не согласна с судебными актами по ранее рассмотренному делу. Эта сделка для нее убыточная, деньги ей необходимо было выплатить в (дата), а не в (дата). Подтвердила, что указанная в договоре сумма в настоящее время выплачена ей полностью, однако покупатели нарушили сроки выплаты. Просила в иске отказать в полном объеме.
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик (ФИО)3 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение - об отказе истцу в удовлетворении исковых требований, удовлетворении ее встречных исковых требований.
В обоснование жалобы указывает, что согласно п. 2.9 договора оплата по договору должна была быть произведена двумя частями: первая часть в сумме 2 000 000 руб. не позднее трех дней с момента заключения договора от (дата), т.е. не позднее (дата). Вместе с тем, указанное условие договора истцом было нарушено, и первая часть оплаты в сумме 2 320 000 руб. была произведена только в (дата), после чего истец вообще под надуманными предлогами прекратила какие-либо выплаты и стала уклоняться от заключения основного договора. В связи с нарушениями покупателем условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, как в части оплаты, так и в связи с игнорированием истцом ее многочисленных требований от заключения основного договора, необходимого для совершения регистрационных действий, она была вынуждена обратиться в суд. Решением Радужнинского городского суда от (дата) ей в иске было отказано. Оспаривает решение Радужнинского городского суда от (дата), указывая, что ей подана кассационная жалоба, которая до настоящего времени еще не рассмотрена по существу. Оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что фактически состоялась передача продавцом жилого дома и земельного участка покупателю. Между тем, согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Указанное требование гражданского законодательства было согласовано сторонами при подписании предварительного договора от (дата), где п. 2.16 договора предусмотрено, что при передаче жилого дома и земельного участка сторонами составляется и подписывается передаточный акт. Полагает, что фактической передачи недвижимого имущества без подписания передаточного акта, либо иного документа о передаче недостаточно, чтобы считать недвижимость переданной, а обязательства по договору купли- продажи исполненными. Судом не принято во внимание, что по условиям договора купли-продажи от (дата) сторонами не предусмотрена фактическая передача имущества. Согласно п. 2.12 договора продавец не передает недвижимое имущество покупателю, а лишь дает разрешение на регистрацию всей семьи покупателя, освобождает жилое помещение и предоставляет покупателю право в течение марта перевозить свои вещи в определенное место. Таким образом, передача недвижимого имущества без подписания передаточного акта сторонами не предусмотрена. При этом, подтверждение согласия продавца на вселение в жилое помещение покупателем в судебное заседание не представлено. Также судпризнал, что отказ от подписания акта приема-передачи имел место со стороны истца как покупателя. Кроме того, суд признал предварительный договор купли-продажи основным, а значит, и все условия предварительного договора, также являлись для сторон обязательными и для основного договора, в том числе, и в части соблюдения требований ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Ссылается на то, что при рассмотрении дел (номер) и (номер) исключительно по вине покупателя истца, которая длительное время неправомерно уклонялась от завершения сделки, сторонами так и не был заключен основной договор купли-продажи имущества на условиях предварительного договора от (дата), как и не был подписан покупателем (ФИО)1 акт приема-передачи имущества.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчика истец (ФИО)1 просит жалобу оставить без удовлетворения.
Истец, третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суд апелляционной инстанции в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем, на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик (ФИО)3, представитель ответчика (ФИО)7 доводы апелляционной жалобы поддержали.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что (ФИО)3 является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от (дата) N (номер) и от (дата) N (адрес) (л.д. 10-14, 15-20).
Установленные запреты на совершение регистрационных действий относительно спорного имущества сняты постановлениями судебного пристава-исполнителя <данные изъяты> от (дата) (номер), (номер), (номер) (л.д. 55-57, 58-59, 60-61).
Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата), по которому стороны обязались в срок до (дата) заключить договор купли - продажи жилого дома (с гаражом и иными хозпостройками) и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес) (л.д. 21-22).
Пунктами 2.8 и п. 2.9 предварительного договора установлено, что жилой дом с хозяйственными постройками и земельным участком продается за 4 600 000 руб. Указанная сумма уплачивается покупателем в следующем порядке: 1 транш - в течение 3 дней со дня заключения предварительного договора в сумме 2 000 000 руб., из средств которой продавец обязуется погасить задолженность перед Запсибкомбанком. Покупатель уведомляет, что часть средств первого транша будет оплачиваться из собственных средств в пределах 700 000 руб., а остальная часть в пределах 1 300 000 руб. из средств, полученных от продажи его недвижимого имущества - дачи и квартиры. Покупатель прилагает все усилия для скорейшего проведения этих сделок с целью оплаты первого транша продавцу, продавец, в свою очередь, уведомлен об этой ситуации и не предъявляет претензий к покупателю в разумные сроки для осуществления подобных сделок. Второй транш в сумме 2 600 000 руб. уплачивается при заключении основного договора купли-продажи вышеуказанного имущества. Продавец после снятия обременения на регистрационные действия дает возможность покупателю оформить кредит на недостающую сумму.
Согласно п. 2.11 предварительного договора покупатель уведомлен, что жилой дом состоит под ограничением (обременением) права - запрещение сделок с имуществом, наложен ФССП по ХМАО - Югре (дата), и продавец делает все, чтобы снять это обременение до регистрации купли-продажи. Стороны по своему усмотрению определяют дату и время подписания основного договора купли-продажи объектов в пределах п. 1.1 данного договора. Подписание договора купли-продажи объектов должно происходить одновременно с расчетом последнего транша в сумме, указанной в п. 2.9 предварительного договора. Стороны договорились, что продавец принимает все меры и за свой счет решает проблему снятия ограничения на продажу имущества (п. 2.21 предварительного договора).
Предварительный договор купли-продажи дома вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения основного договора купли-продажи и его регистрации (п. 6.1 предварительного договора).
Решением Радужнинского городского суда от (дата), вступившим в законную силу (дата), по гражданскому делу (номер) отказано в иске (ФИО)3 к (ФИО)1, (ФИО)2 и (ФИО)8 о расторжении предварительного договора купли-продажи, истребовании переданного имущества, признании не приобретшими права пользования жилым помещением, выселении (л.д. 72-77, 78-84).
Названным решением, имеющим для сторон преюдициальное значение в силу ст. 61 ГПК РФ, установлено, что с учетом разъяснений, изложенных в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", заключенный между сторонами предварительный договор от (дата) является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.
При этом, обязанность по выплате (ФИО)3 2 600 000 руб. возникает у (ФИО)1 при заключении основного договора. С момента заключения договора от (дата) и до рассмотрения данного дела судом обе стороны полагали, что заключенный ими договор является предварительным, и у них имеется обязательство заключить основной договор.
Фактическая передача имущества продавцом покупателю состоялась, поскольку семья (ФИО)1 проживает в спорном доме, также зарегистрирована по месту жительства.
(ФИО)1, в свою очередь, в соответствии с условиями предварительного договора выплатила (ФИО)3 существенную часть стоимости дома и участка.
В судебном заседании из пояснений истца, третьего лица и ответчика, а также из материалов гражданского дела (л.д. 29-37) установлено, что стоимость имущества уплачена истцом ответчику в полном объеме.
Материалами дела установлено, что (ФИО)3 уклоняется от обращения с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 38, 39), и в судебном заседании в этой части доводы истца ответчик иными доказательствами не опровергла.
Учитывая, что истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены принятые на себя обязательства по предварительному договору от (дата), который является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, до настоящего времени право собственности на указанное имущество не зарегистрировано, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований (ФИО)1 о признании за ним права собственности на жилой дом и земельный участок.
Также, суд указал, что при разрешении настоящего спора о признании права собственности на дом и земельный участок доводы ответчика в той части, что выплата истцом произведена с нарушением установленного договором срока, судом на основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ отклоняются, как не имеющие существенного значения, исходя из предмета спора.
Вывод суда об удовлетворении исковых требований судебная коллегия находит правильным, поскольку фактически между сторонами был заключен не предварительный договор, а договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, который с учетом полного исполнения истцом обязательств по оплате приобретаемого имущества и фактической передачи ему имущества является основанием для возникновения у истца права собственности на приобретенное имущество.
Судом первой инстанции правомерно указано, что ответчик, фактически оспаривая права истца, возникшие на основании предварительного договора от (дата), уклоняется от подачи документов для проведения государственной регистрации по причине несогласия с требованиями истца и судебными актами по ранее рассмотренному делу, а также нарушением истцом срока оплаты товара, тогда как совершение сторонами предварительного договора в части передачи и частичной оплаты товара, его квалификация установлена вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, а также оплата оставшейся суммы установлена в рамках настоящего дела.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, принятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Часть 1 статьи 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество возникает с момента государственной регистрации. Отсутствие регистрации влечет нарушение прав собственника по распоряжению, владению и пользованию приобретенным имуществом.
Статья 8 ГК РФ определяет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права, а в совокупности с положениями статьи 11 ГК РФ данное право может быть признано в судебном порядке.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав и обременений на спорное имущество отсутствуют.
Фактическая передача имущества продавцом покупателю состоялась, поскольку семья истца проживает в спорном доме, также зарегистрирована по месту жительства.
При этом судебная коллегия принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в абзаце 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Определяя характер заключенного между сторонами договора, судебная коллегия учитывает, аналогичные разъяснения пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Положениями статьи 487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).
Согласно п. 2 названной нормы закона в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ).
Как указано выше, заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Поскольку между сторонами по сути заключен основной договор купли-продажи квартиры, истец полностью оплатил ее стоимость, квартира передана во владение истца, вывод о наличии оснований для признания за истцом права собственности на квартиру является правильным. После оплаты недвижимости по такому договору купли-продажи истец может требовать передачи ему приобретенного объекта недвижимости, а также признания за ним права собственности на данное имущество.
Доводы ответчика о выплатах, произведенных истцом с нарушением установленного договором срока, судом обоснованно отклонены как не имеющие существенного значения, поскольку после признания договора основным в судебном порядке, стоимость имущества уплачена истцом ответчику в полном объеме.
Данный договор является основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество.
При таком положении, отказ суда первой инстанции в приеме встречного иска о расторжении заключенного между сторонами договора, который является основным, а назван сторонами предварительным, отмену решения суда не влечет, по сути названное требование, в том числе по причине нарушения сроков оплаты объектов судом первой инстанции рассмотрено и по спору имеется вступившее в силу решение суда.
Пунктом 5 части 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно части 1 статьи 58 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Таким образом, при удовлетворении исковых требований о признании права собственности решение суда по настоящему делу будет являться основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности.
Избранный истцом способ защиты нарушенного права в виде признания права собственности истца на объекты недвижимости каких-либо прав и законных интересов ответчика не нарушает.
Доводы апелляционной жалобы не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, по своей сути они сводятся к несогласию с постановленным решением, переоценке исследованных судом доказательств, основаны на ином толковании норм материального и процессуального права, поэтому не могут являться основанием к отмене вынесенного судебного постановления.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Радужнинского городского суда от 10 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу (ФИО)3 - без удовлетворения.
Председательствующий: Иванова И.Е.
Судьи: Беспалова В.В.
Гавриленко Е.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
