Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2018 года №33-4021/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 ноября 2018 года Дело N 33-4021/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего судьи Бережновой О.Н.,
судей Кычкиной Н.А., Местниковой С.А.,
при секретаре Васильевой Л.Э.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 ноября 2018 года
дело по апелляционной жалобе истца на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 11 сентября 2018 года, которым по иску Цоцория Олега Карловича к Акционерному обществу "ДСК" о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных сумм и судебных расходов,
ПОСТАНОВЛЕНО:
Иск Цоцория Олега Карловича к АО "ДСК" о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных сумм и судебных расходов, оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Местниковой С.А., объяснение представителя истца Охлопкова А.И., изучив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Цоцория О.К. обратился в суд с иском к АО "ДСК" о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве нежилого помещения, расположенного по адресу: .........., помещение N ..., взыскании излишне уплаченных сумм и судебных расходов, указывая на то, что при передаче ему по акту от 18 июня 2016 года объекта общая площадь составила 119 кв.м., что на 14,38 кв.м. меньше, чем предусмотрено договором. На основании его заявления техником-инвентаризатором филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по РС(Я) 23.09.2016 проведено обследование спорного помещения. В результате замеров общая площадь спорного помещения составляет 117,5 кв.м. Таким образом, фактически площадь помещения на 15,88 кв.м. меньше, чем предусмотрено договором, то есть суммы переплаты составила 1 985 000 рублей.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с указанным решением, истец Цоцория О.К. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новое об удовлетворении иска, мотивируя тем, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Из установленных судом обстоятельств по делу следует, что 09 октября 2014 г. между истцом Цоцория O.K. и ответчиком ОАО "ДСК" заключен договор участия в долевом строительстве N торг2-110.
Согласно п. 1.1 договора ответчик ОАО "ДСК" обязуется в установленный договором срок построить объект нежилое помещение N ... общей площадью 133,38 кв.м, на 1 этаже 1 подъезда жилого дома в 74 квартале .......... и передать истцу Цоцория O.K. для оформления права собственности соответствующего помещения, а истец обязуется уплатить ответчику обусловленную п. 3.1 договора цену в размере 16 672 500 руб. (стоимость одного кв.м, составляет 125 000 р.) Стороны свои обязательства исполнили в полном объеме и в срок, указанный в договоре.
В соответствии со статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Понятие недостатка товара (работы, услуги), приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.
По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.
По настоящему делу спор между сторонами договора возник из-за несоответствия проектного размера площади помещения, передаваемого по договору, фактическому ее размеру площади. Однако данное обстоятельство по смыслу приведенной правовой позиции вышестоящего суда не может расцениваться как передача дольщику объекта ненадлежащего качества и тем самым, как нарушение прав потребителя.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в нем. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом разница между его фактической и проектной общей площадью превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
По настоящему делу пункт 9.9 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве действительно содержит условие о том, что разница между проектной и фактической общей площадью менее или более 7% не влечет изменения цены договора. Буквальное значение содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений указывает на возможность передачи дольщику объекта с разницей между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства в ту или иную сторону в размере 7%, что не может повлечь за собой изменение цены договора.
Вместе с тем фактически дольщику передана площадь меньше, чем предусмотрено и этим условием договора. С учетом указанного, застройщик в добровольном порядке выплатил стоимость разницы между фактической и проектной площади за вычетом 7%, оговоренной Договором.
Истец просит разницу площади в 7% и дополнительно в размере превышения, установленном техником инвентарем согласно акту дополнительного осмотра помещения от 23.09.2016 на 1,50 кв.м.
Вместе с тем, дольщик не оспорил условие п.9.9 договора, напротив своей подписью в договоре выразил свое согласие на такое условие.
Более того, как следует из смысла вышеприведенной статьи 555 ГК РФ стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
Ссылка истца на то, что в акте приемки сдачи неправильно указан размер разницы между проектной и фактической площадью объекта судебная коллегия считает несостоятельной. В этой части судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 11 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий О.Н. Бережнова
Судьи Н.А. Кычкина
С.А. Местникова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка