Определение Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 июня 2021 года Дело N 33-4020/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего: Дорожко С.И.,

судей: Пестовой Н.В., Новицкой Т.В.,

при секретаре: Андросовой К.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-22/2021 по иску Петрова В.В. к Роговой С.А., обществу с ограниченной ответственностью "Контэм-Инжиниринг" о признании недействительным договора аренды жилого помещения, определении порядка пользования жилым помещением, по встречному иску Роговой С.А. к Петрову В.В., акционерному обществу "Дальневосточная генерирующая компания", публичному акционерному обществу "Дальневосточная энергетическая компания", муниципальному унитарному предприятию г. Хабаровска "Водоканал", товариществу собственников жилья "Сокольники" об определении долей в ежемесячных платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, определении порядка несения расходов на содержание и ремонт жилого помещения, определении порядка пользования жилым помещением, возложении обязанности выставлять отдельные платежные документы,

по апелляционной жалобе Роговой С.А. на решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска от 19 марта 2021 года,

заслушав доклад судьи Дорожко С.И., объяснения представителя Петрова В.В. - Напетваридзе Д.А., представителя ООО "Контэм-Инжиниринг" - Тюняева А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Петров В.В. обратился в суд с иском к Роговой С.А. и, с учетом уточнения исковых требований, просил определить следующий порядок пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, в соответствии с которым:

- за Петровым В.В. закрепить право пользования следующими помещениями: конференц-зал, площадью 15,3 кв.м., расположенный на втором этаже квартиры; санузел, площадью 4,05 кв.м., расположенный на втором этаже квартиры; холл, площадью 18,33 кв.м., расположенный на втором этаже квартиры; комнату отдыха, площадью 10,34 кв.м., расположенную на втором этаже квартиры; комнату директора, площадью 17,54 кв.м., расположенную на втором этаже квартиры; кабинет главного бухгалтера, площадью 20,10 кв.м., расположенный на втором этаже квартиры;

- за Роговой С.А. закрепить право пользования следующими помещениями: кабинет, площадью 25,88 кв.м., расположенный на первом этаже квартиры; кабинет, площадью 24,49 кв.м., расположенный на первом этаже квартиры; санузел, площадью 4,26 кв.м., расположенный на первом этаже квартиры; кухню, площадью 9,79 кв.м., расположенную на первом этаже квартиры;

- в совместном использовании Роговой С.А. и Петрова В.В. оставить следующие помещения: тамбур, площадью 3,07 кв.м., расположенный на первом этаже квартиры; холл, площадью 7,36 кв.м., распложенный на первом этаже квартиры; техническое помещение, площадью 6,02 кв.м., распложенное на первом этаже квартиры, с преимущественным правом складирования имущества в данном техническом помещении у Роговой С.А. и правом доступа Петрова В.В. в данное помещение для технического обслуживания приборов учета, расположенных в данном помещении, и снятия показаний таких приборов учета; лестничный марш, площадью 7,09 кв.м., образующий проход с первого на второй этаж квартиры.

Дговоры аренды N 1/20-А от 01.11.2019, N 2/20-А от 01.10.2020, заключенные между Роговой С.А. и ООО "Контэм-Инжиниринг" признать ничтожной сделкой, изъять из владения и использования ООО "Контэм-Инжиниринг" в пользу Роговой С.А. и Петрова В.В. жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано то, что ему на праве собственности принадлежит 1/2 доля жилого помещения - квартиры, состоящей из 2-х этажей, площадью 174,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Ответчику Роговой С.А. так же принадлежит 1/2 доля вышеуказанного жилого помещения.

Спорная квартира имеет общую площадь 174,8 кв.м и состоит из 2-х этажей:

- 1-й этаж: комната N 1 (кабинет) площадью 25,88 кв.м., комната N 2 (кабинет) площадью 24,49 кв.м.; места общего пользования: сан/узел площадью 4,26 кв.м., кухня площадью 9,79 кв.м., тех.помещение площадью 6,02 кв.м., холл площадью 7,36 кв.м., тамбур площадью 3,07 кв.м., коридор площадью 8,47 кв.м.;

- 2-й этаж: комната N 1 (конференцзал) площадью 15,13 кв.м., комната N 2 (комната отдыха) площадью 10,34 кв.м., комната N 3 (кабинет директора) площадью 17,54 кв.м., комната N 4 (кабинет главного бухгалтера) площадью 20,10 кв.м., места общего пользования: сан/узел площадью 4,05 кв.м., холл площадью 18,33 кв.м.

В указанной квартире постоянно никто не зарегистрирован. Истцу и ответчику не удалось достичь соглашения о совместном использовании жилого помещения. 10.01.2020 действующая в его интересах по доверенности Буторина Е.С., прибыв по адресу спорного жилого помещения для его подготовки к приезду истца, не смогла в него попасть, открыть его переданным ей истцом ключом, в помещении находились посторонние лица, в связи с чем, она обратилась в органы полиции. В ходе проведения проверки было установлено, что часть спорного жилого помещения занимает ООО "Контэм-Инжиниринг" на основании договора аренды N 1/20-А от 01.11.2019, заключенного между Роговой С.А. и ООО "Контэм-Инжиниринг" в лице генерального директора Рогова А.А. Часть помещения, указанная в договоре, составляет 94,83 кв.м., вместе с тем, согласно приложения к договору, арендатор занимает всю квартиру. При осмотре жилого помещения установлено, что все помещения, расположенные в квартире заняты посторонними людьми, в них находится имущество, принадлежащее неизвестным истцу людям, о чем свидетельствуют фотоснимки, сделанные 16.01.2020 во время посещения Буториной Е.С. жилого помещения.

В целях урегулирования сложившейся ситуации, 10.02.2020 в адрес Роговой С.А. направлено претензионное письмо о нечинении препятствий в пользовании принадлежащей истцу части спорного жилого помещения со стороны представителей ООО Контэм-Инжиниринг", являющихся пользователями данной квартиры на основании договора аренды, заключенного с Роговой С.А., ответа на которое не поступило.

Рогова С.А. обратилась к Петрову В.В. со встречным иском и просила:

- определить долю Петрова В.В. в ежемесячных платежах за жилое помещение и коммунальные услуги в квартире, расположенной по адресу: <адрес> размере 1/2 доли от общей суммы платежей;

- определить долю Роговой С.А. в ежемесячных платежах за жилое помещение и коммунальные услуги в квартире расположенной по адресу: <адрес> размере 1/2 доли от общей суммы платежей;

- обязать ресурсоснабжающие организации формировать отдельные платежные документы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги по квартире, расположенной по адресу: <адрес> на Петрова В.В. в размере 1/2 доли от общей суммы платежей и на Рогову С.В. в размере 1/2 доли от общей суммы платежей;

- определить раздельный порядок несения расходов на содержание и ремонт квартиры по адресу: <адрес> пропорционально размерам долей - по 1/2 доли в праве собственности на данную квартиру за Роговой С.А. и Петровым В.В.;

- установить следующий порядок пользования спорным жилым помещением:

- оставить за Роговой С.А. помещения, расположенные на 2-м этаже (помещение N 1 площадью 15,13 кв.м., помещение N 2 площадью 10,34 кв.м., помещение N 3 площадью 17,54 кв.м., помещение N 4 площадью 20,10 кв.м., сан/узел площадью 4,05 кв.м.);

- оставить за Петровым В.В. помещения, расположенные на 1-м этаже (помещение N 1 площадью 25,88 кв.м., помещение N 2 площадью 24,49 кв.м.; сан/узел площадью 4,26 кв.м.);

- оставить для общего пользования тамбур площадью 3,07 кв.м., холл площадью 7,36 кв.м., коридор площадью 8,47 кв.м., тех. помещение площадью 6,02 кв.м., кухню площадью 9,79 кв.м. первого этажа, холл площадью 18,33 кв.м. второго этажа.

В обоснование встречного иска указано, что Петров В.В. фактически не пользуется спорным жилым помещением, бремя его содержания не несет. Рогова С.А. длительное время использует второй этаж спорного помещения, в котором ею сделан ремонт и который она сдает в аренду ООО "Контэм-Инжиниринг".

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Контэм-Инжиниринг", в качестве соответчиков по встречному иску привлечены АО "Дальневосточная генерирующая компания", ПАО "Дальневосточная энергетическая компания", МУП г. Хабаровска "Водоканал", ТСЖ "Сокольники".

Решением Краснофлотского районного суда г. Хабаровска от 19.03.2021 года исковые требования Петрова В.В. и встречные исковые требования Роговой С.А. удовлетворены частично. Судом постановлено определить порядок пользования жилым помещением - квартирой N в <адрес>, определив для пользования:

- Петрову В.В. конференц-зал, площадью 15,13 кв.м., комнату отдыха, площадью 10,34 кв.м., кабинет директора, площадью 17,54 кв.м., кабинет главного бухгалтера, площадью 20,10 кв.м., санузел, площадью 4,05 кв.м., расположенные на втором этаже квартиры;

- Роговой С.А. кабинет, площадью 25,88 кв.м., кабинет, площадью 24,49 кв.м., санузел, площадью 4,26 кв.м., расположенные на первом этаже квартиры;

- тамбур, площадью 3,07 кв.м., холл, площадью 7,36 кв.м., техническое помещение, площадью 6,02 кв.м., кухню, площадью 9,79 кв.м., расположенные на первом этаже квартиры, лестничный марш, образующий проход с первого на второй этаж квартиры, холл, площадью 18,33 кв.м., помещение площадью 2,25 кв.м., распложенные на втором этаже квартиры, оставить в совместном пользовании Петрова В.В. и Роговой С.А..

Признан недействительным договор аренды N 2/20-А от 01.10.2020, заключенный между Роговой С.А. и ООО "Контэм-Инжиниринг".

На ООО "Контэм-Инжиниринг" возложена обязанность в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Петрова В.В., отказано.

Определен следующий порядок и размер участия в расходах на оплату за жилье и коммунальные услуги по <адрес>:

- Петров В.В. производит оплату за жилье и коммунальные услуги в размере 1/2 доли причитающихся платежей;

- Рогова С.А. производит оплату за жилье и коммунальные услуги в размере 1/2 доли причитающихся платежей.

На АО "Дальневосточная генерирующая компания", ПАО "Дальневосточная энергетическая компания", МУП г. Хабаровска "Водоканал", ТСЖ "Сокольники" возложена обязанность предоставлять Петрову В.В., Роговой С.А. отдельные платежные документы для внесения оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, исходя из определенного судом порядка и размера участия в указанных расходах.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований Роговой С.А. отказано.

В апелляционной жалобе Рогова С.А. просит решение суда изменить в части определения порядка пользования жилым помещением, а также признания недействительным договора аренды от 01.10.2020 и возложении обязанности на ООО "Контэм-Инжиниринг" освободить спорную квартиру. Определить предложенный во встречном исковом заявлении порядок пользования спорной квартирой. Отказать Петрову В.В. в признании недействительным договора аренды от 01.10.2020 и возложении обязанности на ООО "Контэм-Инжиниринг" освободить спорную квартиру.

В обоснование жалобы указала то, что истцом одновременно изменен предмет и основание иска, поскольку изначально он просил определить между сторонами порядок пользования жилым помещением, затем уточнил исковые требования, дополнив требованием о признании договоров аренды ничтожной сделкой. Одновременно изменять предмет и основания иска нельзя, в связи с чем, в данной части исковые требования подлежат прекращению. Судом не учтен сложившийся порядок пользования помещением и между истцом и ответчиком в настоящее время спорный жилой дом поделен на квартиры, в связи с чем, Рогова С.А. и Петров В.В. имеют право собственности не на долю в жилом доме, а на доли в квартире и договор купли-продажи от 28.06.2013 не является надлежащим доказательством определения порядка пользования квартирой N 1. Ранее Петров В.В. занимал первый этаж, что подтверждено договором аренды от 10.10.2013, Рогова С.А. занимала помещения второго этажа, что подтверждено договорами аренды от 01.11.2019 и 01.10.2020. В судебном заседании установлено, что Петров В.В. в спорных помещениях не проживает, при этом, сам использует помещения первого этажа для сдачи в аренду, в связи с чем, заключением договора аренды от 01.10.2020 его права и законные интересы не нарушены. В соответствии с последними уточнениями истец просил признать недействительным договор аренды от 01.11.2019, таким образом, истец отказался от ранее предъявленного требования о признании недействительным договора от 01.10.2020.

В отзыве на апелляционную жалобу Петров В.В. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что основания и предмет иска были изменены последовательно, что прямо не запрещено ст. 39 ГПК РФ. Ссылка на сложившийся порядок пользования ошибочна, судом верно отмечено, что стороны фактически не пользовались жилым помещением, в связи с чем, сложившийся порядок пользования жилым помещением попросту отсутствует. Доводы о наличии договора аренды не свидетельствуют о сложившемся порядке пользования помещением, поскольку Рогов А.А. являлся работником ООО "РН-СахалинНИПИморнефть" и фактически сдавал принадлежащее его матери жилое помещение в аренду компании, в которой он работал. Фамилию истца Петрова В.В. в данном договоре Рогов А.А. указал с целью скрыть аффилированность при заключении договора аренды. Нарушений норм материального права не допущено. В деле имеются достаточные доказательства и доводы нарушения прав истца в случае использования жилого помещения ООО "Контэм-Инжиниринг" для ведения коммерческой деятельности. На фото видно, что в дилом помещении располагается промышленное оборудование для широкоформатной печати, промышленные копиры, множество компьютерной техники, находятся посторонние граждане. Шум от оборудования, наличие посторонних явно будут мешать Петрову В.В. при проживании, нарушать его права на тайну личной жизни, на защиту персональных данных и иные права. Неоднократно истец заявлял, что просит признать недействительными оба договора, и от 2019 г., и от 2020 г.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Контэм-Инжиниринг" просит изменить решение суда в части определения порядка пользования квартирой N в <адрес>, признания недействительным договора аренды N-А от 01.10.20202 и возложении обязанности на ООО "Контэм-Инжиниринг" в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить квартиру и отказать Петрову В.В. в удовлетворении данных требований, ссылаясь на то, что ООО "Контэм-Инжиниринг" поддерживает доводы апелляционной жалобы Роговой С.А. Одновременно изменять предмет и основание иска нельзя. Судом не учтен сложившийся порядок пользования помещениями между истцом и ответчиком. В соответствии с договором купли-продажи от 28.06.2013 Ракитин А.В. реализовал 33/100 доли в жилом доме: Роговой С.А. = 16/100, Петрову В.В. - 17/100. Согласно п. 4.1 - данные доли на жилой дом давали право пользоваться Роговой С.А. 10 комнатами жилого дома, Петрову В.В. - 7 комнатами дома. В настоящее время дом поделен на квартиры и Рогова С.А., Петров В.В. имеют не доли в жилом доме, а доли в <адрес>, при этом согласно кадастрового паспорта, на 1 и 2 этажах расположено по 4 жилых комнаты и по санузлу. Планировка дома была изменена и зарегистрирована в Росреестре. В связи с чем, первоначальный договор купли-продажи доли в жилом домеN не является надлежащим доказательством определения порядка пользования квартирой N. В дальнейшем истец и ответчик использовали помещения в следующем порядке: Петров В.В. занимал помещения 1 этажа, что подтверждено договором аренды от 10.10.2013 с ООО "РН-СахалинНИПИморнефть", Рогова С.А. занимала помещения 2 этажа, что подтверждено договорами аренды от 01.11.2019 и от 01.10.2020 с ООО "Контэм-Инжиниринг". Данные обстоятельства судом не учтены. Роговой С.А. представлены товарные накладные на душевую кабину, зеркало, тумбу, раковину, унитаз, фотографии помещений второго этажа, свидетельствующие о проведении ремонта на 2 этаже, что подтверждает использование ответчиком именно помещений второго этажа.

На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует то, что согласно договора купли-продажи от 28.06.2013 (т. 1 л.д. 118), Ракитин А.В. продал, а Рогова С.А., Петров В.В. купили в общую долевую собственность на условиях, изложенных в настоящем договоре, 33/100 доли (Рогова С.А. покупает 16/100, Петров В.В. покупает 17/100 в праве общей долевой собственности на жилой дом находящийся по адресу: <адрес>.

Указанный дом представляет собой двухэтажное строение, размером общей полезной площади 532 кв.м., инв. N, расположенный на земельном участке размером 469 273 кв.м., с кадастровым номером N

Покупатели приобретают право общей долевой собственности на вышеуказанное имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Согласно п. 4.1 договора - отчуждаемая доля в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом дает право собственникам доли пользоваться: Роговой С.А. - десятью комнатами, общей площадью 87,1 кв.м., в том числе жилой - 21,9 кв.м., состоящей из комнат N 1-10 плана I этажа поэтажного плана технического плана, а также местами общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади; Петрову В.В. - семью комнатами, общей площадью 91,6 кв.м., в том числе жилой - 34,9 кв.м., состоящей из комнат N 1-7 плана 2 этажа поэтажного плана технического плана, а также местами общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади.

Права собственности на вышеуказанные доли были зарегистрированы за Петровым В.В., Роговой С.А. 14.04.2014.

Из пояснений сторон следует, что выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 14.05.2020, 23.05.2014 в связи с фактическим выделением спорного жилого помещения площадью 174,8 кв.м. из двухэтажного строения, размером общеполезной площади 532 кв.м., инв. N, за Петровым В.В. дополнительно зарегистрировано право на 33/100 доли в спорном жилом помещении, за Роговой на 34/100 доли, в настоящее время истец и ответчик являются собственниками по 1/2 доли спорного жилого помещения.

Спорная квартира состоит из (т. 1 л.д. 21):

- 1-й этаж: комната N 1 (кабинет) площадью 25,88 кв.м., комната N 2 (кабинет) площадью 24,49 кв.м.; места общего пользования: сан/узел площадью 4,26 кв.м., кухня площадью 9,79 кв.м., тех.помещение площадью 6,02 кв.м., холл площадью 7,36 кв.м., тамбур площадью 3,07 кв.м., коридор площадью 8,47 кв.м.;

- 2-й этаж: комната N 1 (конференцзал) площадью 15,13 кв.м., комната N 2 (комната отдыха) площадью 10,34 кв.м., комната N 3 (кабинет директора) площадью 17,54 кв.м., комната N 4 (кабинет гл. бухгалтера) площадью 20,10 кв.м., места общего пользования: сан/узел площадью 4,05 кв.м., холл площадью 18,33 кв.м., помещение площадью 2,25 кв.м.

Согласно договора аренды N 1/20-А от 01.11.2019 (т. 1 л.д. 24-28), Рогова С.А. (Арендодатель) и ООО "Контэм-Инжиниринг" (Арендатор) заключили настоящий договор, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование помещение, указанное в п. 1.2. Договора (далее - Объект), а Арендатор обязуется принять Объект в аренду и выплачивать за него арендную плату. Объект принадлежит Арендодателю на праве собственности, свидетельство о собственности от "23" мая 2014г.

В соответствии с. п. 1.2 указанного договора, Объект имеет следующие характеристики:

- объект недвижимости: часть нежилого помещения общей площадью 94,83 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, площадь Объекта 174,8 кв.м.

План объекта является неотъемлемой частью Договора.

Аналогичные положения содержатся в договоре аренды N 2/20-А от 01.10.2020, заключенном между Роговой С.А. и ООО "Контэм-Инжиниринг".

Предметом данных договоров являются помещения, находящиеся на втором этаже спорного жилого помещения.

Удовлетворяя частично первоначальные и встречные исковые требования, руководствуясь ст. ст. 30, 31, 153, 154 Жилищного кодекса РФ, ст. ст. 166, 173.1, 209, 210, 240, 244, 246, 247, 249, 288, 304 Гражданского кодекса РФ, постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", установив, что в настоящее время истец и ответчик являются собственниками по 1/2 доли спорного жилого помещения, соглашение по порядку пользования спорным жилым помещением между сторонами не достигнуто, суд первой инстанции исходил из того, что п. 4.1 договора купли продажи от 28.06.2013 спорного жилого помещения фактически определены помещения, переходящие во владение сторон, и пришел к выводу об определении порядка пользования спорным жилым помещением, определив Петрову В.В. комнаты и санузел на втором этаже, Роговой С.А. - на первом этаже, иные помещения оставил в общем пользовании; доказательств наличия согласия Петрова В.В. как долевого собственника спорного жилого помещения на заключение оспариваемого договора N 2/20-А от 01.10.2020 не представлено, последним оспаривается, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что указанный договор является недействительным и жилое помещение подлежит освобождению; доказательств чинения Петрову В.В. препятствий в пользовании спорным жилым помещением не представлено.