Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 августа 2022 года Дело N 33-4014/2022

Санкт-Петербург 10 августа 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Сирачук Е.С.

судей Заплоховой И.Е., Свирской О.Д.

при секретаре Ивановой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Карун М. Е. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 14 апреля 2022 года по гражданскому делу N 2-402/2022, которым частично удовлетворены исковые требования Сахокия Х. В. к Карун М. Е. о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Сирачук Е.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

Сахокия Х.В. обратилась в суд с иском к Карун М.Е., уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила признать соглашение от 18.12.2019 о замене стороны в обязательстве к договору купли-продажи недвижимости N ГД/Р/РС/Д-51 от 16.04.2018 незаключенным; признать за истицей право собственности на следующее недвижимое имущество:

- жилой дом площадью 175.9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый N,

- земельный участок площадью 845+/- 10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N;

- обязать ответчика в течение семи дней с даты вступления в силу решения суда передать истцу указанное недвижимое имущество.

В том случае, если суд придет к выводу, что соглашение от 18.12.2019 о замене стороны в обязательстве к договору купли-продажи недвижимости N ГД/Р/РС/Д-51 от 16.04.2018 является заключенным, истец просила расторгнуть указанное соглашение, поскольку Карун М.Е. не исполнила свои обязательства (не произвела оплату по нему), и признать за ней право собственности на вышеуказанное имущество, обязать Карун М. Е. передать ей поименованные объекты недвижимости.

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28.02.2022 к участию в деле в качестве ответчика привлечено АО "Компания "Колос", ранее принимавшая участие в деле в качестве третьего лица.

В обоснование исковых требований истец указала, что 16.04.2018 между АО "Компания Колос" и Сахокия Х.В. был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости N ГД/Р/РС/Д-51, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- земельный участок площадью 860,65 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N;

- жилой дом площадью 144,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи цена договора составляла 18 369 053,93 руб. и состояла из стоимости земельного участка в размере 5 207 731,15 руб. и жилого дома в размере 13 161 322,78 руб.

После окончания строительства жилой дом и земельный участок стали иметь следующие идентифицирующие данные:

- жилой дом площадью 175.9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N,

- земельный участок площадью 845+/-10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый N.

18.12.2019 между Сахокия Х.В. и Карун М.Е. заключено соглашение о замене стороны в обязательстве к договору купли-продажи будущей недвижимости N ГД/Р/РС/Д-51 от 16.04.2018г., в котором стороны договорились о передаче прав и обязанностей по договору купли-продажи от покупателя к новому покупателю.

В соответствии с п.2 соглашения о замене стороны в обязательстве продавец и покупатель подтверждают, что на момент подписания соглашения покупателем уплачены продавцу денежные средства в размере 18 369 053, 93 руб.

Пунктом 5 соглашения о замене стороны в обязательстве предусмотрено, что порядок расчетов между покупателем и новым покупателем за уступаемые права требования к продавцу, а также за перевод долга покупателя к новому покупателю перед продавцом, определяется покупателем и новым покупателем самостоятельно путем подписания соответствующего соглашения.

Однако такое соглашение между Сахокия Х.В. и Карун М.Е. заключено не было, тогда как право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> зарегистрировано за новым покупателем, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи

На основании п.5 соглашения о замене стороны в обязательстве покупателем в адрес нового покупателя 04.03.2021 направлено требование об определении порядка исполнения обязательства по оплате уступки прав требования, вытекающих из договора купли-продажи с приложением соответствующего проекта соглашения.

Указанное требование проигнорировано ответчиком.

02.04.2021 покупателем в адрес нового покупателя направлено предложение о расторжении соглашения о замене стороны в обязательстве, последствием которого является передача в собственность покупателя жилого дома и земельного участка.

Предложение о расторжении соглашения о замене стороны в обязательстве также не удовлетворено ответчиком.

В судебное заседание суда первой инстанции истец Сахокия Х.В. не явилась, направила своих представителей.

Представители истца Сафонова О.М., действующая на основании доверенности, Гордеева К.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик Карун М.Е. в судебное заседание не явилась, своего представителя не направила.

Представитель ответчика АО "Колос" Заборовская Е.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований к АО "Колос", полагая, что общество не является надлежащим ответчиком.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 14 апреля 2022 года частично удовлетворены исковые требования Сахокия Х. В. к Карун М. Е. о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения.

Расторгнуто соглашение о замене стороны в обязательстве к договору купли-продажи будущей недвижимости N ГД/Р/РС/Д-51 от 16.04.2018, заключенное 18.12.2019 между АО "Компания колос", Сахокия Х. В. и Карун М. Е..

Суд обязал Карун М. Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, передать Сахокия Х. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, следующее имущество:

жилой дом площадью 175,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый N, и земельный участок с кадастровым номером N, площадью 845 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Указано, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на жилой дом площадью 175,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N, и земельный участок с кадастровым номером N, площадью 845 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, за Сахокия Х. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, гражданство Российской Федерации, пол женский, паспорт N, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ., код подразделения N, зарегистрированной по адресу: <адрес>.

В признании соглашения от 18.12.2019 о замене стороны в обязательстве к договору купли-продажи будущей недвижимости N ГД/Р/РС/Д-51 от 16.04.2018, незаключенным, Сакохия Х. В., отказано.

С Карун М. Е. в пользу Сахокия Х. В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

С постановленным решением не согласилась ответчик Карун М.Е., подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований к Карун М.Е.

В обоснование жалобы ответчик Карун М.Е. указывает, что судом первой инстанции были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, были нарушены нормы материального и процессуального права, а также дело было рассмотрено без участия представителя ответчика. Судом не было учтено, что соглашение от 18.12.2019 о замене стороны в обязательстве заключено сторонами, соответствует требованиям ст. 388-392.3 ГК РФ, договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ленинградской области, следовательно, утверждение истца о том, что он не заключен, не соответствует действительности. Вынося решение о расторжении соглашения от 18.12.2019 суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку в исковом заявлении и уточнении к нему отсутствовали требования о расторжении соглашения, обязании Карун М.Е. в месячный срок передать истцу объекты недвижимости.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик Карун М.Е. указывает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, не исследованы все фактические обстоятельства для дела. Факт получения денежных средств истцом подтверждается в правовой позиции истца, а возврат денежных средств истцом ответчику ничем не подтвержден. Суд ошибочно оценил доказательства и пришел к выводу, что представленные доказательства не подтверждают существование задолженности истца перед ответчиком, тем самым создав опасную для ответчика ситуацию, которая может быть расценена как преюдиция при попытке ответчика вернуть данные денежные средства в судебном порядке. При вынесении решения суд вышел за рамки заявленных требований, поскольку первоначальные требования были заявлены о расторжении соглашения и обязании вернуть неосновательное обогащение, однако в принятом уточненном заявлении требования о расторжении соглашения уже не было, его заменило требование о признании соглашения незаключенным, тем самым у ответчика отпала необходимость в доказывании отсутствия существенного нарушения соглашения. Суд неправильно определилобязательства, которые были установлены сторонами соглашения. В решении суд пришел к выводу, что при заключении соглашения сторонами согласованы все существенные условия договора и пришел к правомерному выводу о том, что соглашение заключено, однако допустил ошибочное толкование норм права и применил положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, хотя никакого нарушения соглашения не произошло, ни одно из условий не было нарушено, а соглашение полностью исполнено и не предполагало возможность расторжения. Обращаясь в суд с требование к ответчику о расторжении соглашения, впоследствии замененным на требование о признании соглашения незаключенным, истец избрал неправильный способ защиты нарушенного права. Тем самым избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Карун М.Е. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представители ответчика Карун М.Е. - Толстинский В.В., действующий на основании доверенности, Петрова А.В., действующая на основании ордера и доверенности, в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Сахокия Х.В. не явилась, направила своего представителя.

Представитель истца Гордеева К.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала относительно доводов апелляционной жалобы.

Ответчик АО "Колос", будучи уведомленным о времени и дате судебного заседания, представителя не направил, об отложении слушания дела не просил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, третьего лица уведомленных о времени и дате судебного заседания в суде апелляционной инстанции, не просивших об отложении слушания дела.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.04.2018 между АО "Компания "Колос" и Сахокия Х.В. был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости N ГД/РС/Д-51, согласно которому АО "Компания "Колос" обязалось передать в собственность Сахокия Х.В., а Сахокия Х.В. обязалась принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование: строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов и их частей, площадь 860,65 кв.м., расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером: N,

- жилой дом общей площадью 144,7 кв. м., жилой площадью 144,7 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, который будет создан (построен АО "Компания "Колос" в срок не позднее 30.07.2019.

Обязательства по указанному договору по состоянию на 18.12.2019 исполнены Сахокия Х.В. в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов, предоставленным АО "Колос", и не оспаривается ответчиком АО "Колос".

18.12.2019 между АО "Колос", Сахокия Х.В. и Карун М.Е. заключено соглашение о замене сторон в обязательстве к договору купли-продажи будущей недвижимости N ГД/Р/РС/Д-51 от 16.04.2018, которым стороны договорились о передаче прав и обязанностей по договору купли-продажи N ГД/Р/РС/Д-51 от 16.04.2018 от Сахокия Х.В. к Карун М. Е.

В п. 5 соглашения от 18.12.2019 стороны оговорили, что порядок оплаты за уступаемые права требования определяется путем подписания соответствующего соглашения между покупателем (Сахокия Х.В.) и новым покупателем (Карун М.Е.). В п. 12 соглашения от 18.12.2019 стороны согласовали, что подписанием данного соглашения стороны подтверждают, что все существенные условия данной сделки согласованы.

В соответствии с п. 6 соглашения стороны договорились, что соглашение является основанием для перехода прав покупателя к новому покупателю, а подписание указанного соглашения подтверждает надлежащее уведомление продавца о замене покупателя в порядке ст.382 ГК РФ, а также подтверждает согласие продавца на замену покупателя в порядке, установленном соглашением, а также действующим законодательством РФ.

Право собственности на дом и земельный участок зарегистрировано за Карун М.Е., о чем в ЕГРН сделаны записи N от 28.01.2020 N.

Однако, соглашение, предусматривающее порядок расчетов между Сахокия Х.В. и Карун М.Е. за уступаемые права требования, как то определено п.5 соглашения о замене стороны в обязательстве, подписано не было, от его подписания Карун М.Е. уклонилась, что подтверждается материалами дела.

04.03.2021 Сахокия Х.В. в адрес Карун М.Е. направлено требование об определении порядка исполнения обязательства по оплате уступки прав требования, вытекающих из договора купли-продажи с приложением соответствующего проекта соглашения.

В соответствии с соглашением об определении условий исполнения соглашения о замене стороны в обязательстве к договору купли-продажи будущей недвижимости N ГД/Р/РС/Д-51 от 16.04.2018, за передачу договора купли-продажи будущей недвижимости N ГД/Р/РС/Д-51 от 16.04.2018 новый покупатель обязуется уплатить покупателю денежные средства в размере 18 369 053,93 руб. Оплата по настоящему соглашению должна быть осуществлена в безналичном порядке на расчетный счет покупателя в срок не позднее 14 календарных дней с момента заключения настоящего соглашения.

Указанное требование проигнорировано ответчиком.

02.04.2021 Сахокия Х.В. в адрес Карун М.Е. направлено предложение о расторжении соглашения о замене стороны в обязательстве, последствием которого является передача в собственность Сахокия Х.В. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Предложение о расторжении соглашения о замене стороны в обязательстве также не удовлетворено ответчиком.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 314, п. 1 и 2 ст. 382, ст.384, ст. 389, ст.389.1, ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные сторонами доказательства, в соответствии с положениями ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, действительность договора цессии (соглашения о замене стороны в обязательстве к договору купли-продажи будущей недвижимости N ГД/Р/РС/Д-51 от 16.04.2018), достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям такого договора, в том числе порядка расчетов - путем подписания между покупателем (Сахокия Х.В.) и новым покупателем (Карун М.Е.) за уступаемые права требования к продавцу (АО "Колос") соответствующего соглашения, отсутствие доказательств оплаты Карун М.Е. договора и отказ от подписания соответствующего соглашения об оплате, пришел к выводу о частичном удовлетворении требований истца, определив, что Сахокия Х.В. не получила от Карун М.Е. того, на что рассчитывала при заключении соглашения о заменен стороны в обязательстве.