Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 января 2023 года Дело N 33-3993/2023

г. Красногорск Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Конатыгиной Ю.А.,

судей Колесник Н.А., Бессудновой Л.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Сазановой Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 30 января 2023 года гражданское дело по исковому заявлению Филиппова А. С. к Яфаркиной Н. Н., Макину И. О. о понуждении к заключению основного договора,

по встречному иску Яфаркиной Н. Н., Макина И. О. к Филиппову А. С. о расторжении предварительного договора,

по апелляционной жалобе Яфаркиной Н.Н. и Макина И.О. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 05 сентября 2022 года,

заслушав доклад судьи Колесник Н.А., пояснения Яфаркиной Н.Н. и Макина И.О. и их представителей,

УСТАНОВИЛА:

Филиппов А.С. обратился в суд с иском к Яфаркиной Н.Н., Макину И.О.о понуждении к заключению основного договора.

Свои требования истец мотивировал тем, что<данные изъяты> между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке (далее - предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязались в срок до <данные изъяты> заключить основной договор купли-продажи следующих объектов:

земельного участка <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, площадью 472 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>

земельного участка <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>

земельного участка <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>

жилого дома по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 688,5 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей 1, с кадастровым номером <данные изъяты> назначение: жилое.

По условиям предварительного договора, в подтверждение своих намерений по приобретению объектов недвижимого имущества, и в соответствии с п.п. 6.1.,6.2. вышеуказанного договора, истцом была передана ответчикам в качестве задатка денежная сумма в размере 1 400 000 долларов США, что составляет более 40% от полной стоимости объектов, что подтверждается Актами приема-передачи денежных средств от 26 декабря и <данные изъяты>. Остальная часть денежных средств подлежала уплате по согласованному сторонами графику в срок до <данные изъяты>.

Срок заключения основного договора наступил, но в соответствии с условиями предварительного договора ответчики были не готовы к подписанию основного договора купли-продажи и передаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имя истца в связи с наличием обременения в виде запрета регистрации на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041130:105 на основании постановления Дорогомиловского ОСП о запрете на совершение действий по регистрации <данные изъяты> от 23.03.2021г. по ИП <данные изъяты>-ИП.

<данные изъяты> истцом были получены от ответчиков уведомления от 04 февраля и от <данные изъяты> о пропущенном платеже по предварительному договору, тем самым ответчики выразили намерение на заключение основного договора купли-продажи с истцом.

<данные изъяты> истец направил ответчикам ответ о готовности заключить основной договор купли-продажи и произвести полную оплату объектов недвижимого имущества при условии снятия обременения.

<данные изъяты> истцом была получена выписка из ЕГРН, в которой указано, что вышеуказанное обременение отсутствует.

<данные изъяты> истцом ответчикам было направлено уведомление о готовности подписать основной договор, произвести оплату стоимости объектов недвижимого имущества в полном объеме, а также редакция основного договора купли-продажи. Однако ответчики уклоняются от заключения договора.

Просил судобязать ответчиков заключить с ним договор купли-продажи вышеуказанных земельных участков и жилого дома на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке от <данные изъяты> втом виде и состоянии, в котором объекты недвижимого имущества были на момент подписания предварительного договора, за стоимость, согласованную сторонами в предварительном договоре купли-продажи, которая составляет 3 400 000 долларов США, что по курсу ЦБ РФ на день передачи денежных средств по условиям вышеуказанного предварительного договора составляет 255 471 929 рублей, из которых денежные средства в размере 102 596 179 рублей истцом были выплачены ответчикам.

Филипповым А.С. представлен договор купли-продажи недвижимого имущества в предложенной им редакции, согласно разделу 2 которого:

"2.1. СТОРОНЫ пришли к соглашению о том, что общая цена всех Объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1. настоящего договора, составляет денежную сумму в размере 255 471 929 рублей 00 копеек и состоит из: Цена Земельного участка-1 составляет сумму в размере 33 471 929 рублей 00 копеек; Цена Земельного участка-2 составляет сумму в размере: 96 000 000 рублей 00 копеек; Цена Земельного участка-3 составляет в размере 96 000 000 рублей 00 копеек; Цена Жилого дома составляет сумму в размере 30 000 000 рублей 00 копеек.

2.2. ПРОДАВЦЫ продали, а ПОКУПАТЕЛЬ купил указанные в п. 1.1. настоящего договора Объекты недвижимого имущество за цену, указанную в п. 2.1. настоящего договора.

Денежные средства в размере 102 596 179 рублей 00 копеек были выплачены ПОКУПАТЕЛЕМ в качестве задатка ПРОДАВЦАМ на основании предварительного Договора купли-продажи земельных участков с условием о задатке от "26" декабря 2021 года по курсу Центрального банка РФ, что подтверждается расписками ПРОДАВЦОВ.

Оставшиеся денежные средства в размере 152 875 750 рублей 00 копеек ПОКУПАТЕЛЬ обязуется выплатить ПРОДАВЦАМ в течении 1 (одного) рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> на имя ПОКУПАТЕЛЯ, через открытую в день подписания настоящего договора депозитарную банковскую ячейку Банка "Локо-Банк", расположенного по адресу: <данные изъяты>, условия пользования ячейкой регламентируются банковским договором.

Стороны пришли к соглашению, что указанный порядок расчетов не влечет возникновения в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ у ПРОДАВЦОВ права залога на отчуждаемые объекты недвижимости".

В п. 3.1.6 редакции договора изложено, что "Продавцы продают жилой дом с ремонтом, оборудованный мебелью и бытовой техникой в соответствии с фотографиями и видео, сделанными в жилом доме в момент подписания предварительного договора купли-продажи от <данные изъяты>. Продавцы обязуются передать жилой дом Покупателю в том состоянии, в каком он был на момент просмотра, укомплектованный исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием".

Яфаркина Н.Н., Макин И.О. предъявили встречный иск к Филиппову А.С. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельных участков с домом от <данные изъяты> в связи с отказом последнего от его исполнения.

В обоснование встречного иска указано, что <данные изъяты> стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке, предметом которого являлись три земельных участка и жилой дом, общей стоимостью 3 400 000 долларов США. Сумма в размере 1 400 000 долларов США была передана Филипповым А.С. в качестве задатка. Согласно п.6.2 предварительного договора, денежная сумма в размере 1 500 000 долларов США оплачивается до <данные изъяты> включительно. Денежная сумма в размере 500 000 долларов США оплачивается до <данные изъяты> включительно. В предварительном договоре предусмотрено подписание основного договора не позднее <данные изъяты>. Однако расчет по предварительному договору покупателем, срок которого установлен до <данные изъяты>, не произведен, денежные средства, подлежащие оплате <данные изъяты> и <данные изъяты>, не выплачены до настоящего времени. Продавцы 04 и <данные изъяты> направили покупателю уведомления о пропущенных платежах по договору.

13, <данные изъяты> Филиппову А.С. было направлено предложение о заключении основного договора с указанием контактов для связи. Обращения остались без внимания. По мнению истцов, у Филиппова А.С. отсутствуют реальные намерения исполнять предварительный договор. Доказательств наличия необходимых денежных средств для оплаты цены договора не имеется. Данные обстоятельства указывают на отсутствие заинтересованности в заключении основного договора и на односторонний отказ от его исполнения.

<данные изъяты> Яфаркина Н.Н. и Макин И.О. направили в адрес Филиппова А.С. свою редакцию договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором содержится аналогичное договору истца условие о цене договора.

Относительно расчетов по договору указано, что "Расчеты по сделке купли-продажи в сумме 152 875 750 рублей 00 копеек производятся в следующем порядке:

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта производятся с использованием номинального счета ООО "Центр недвижимости от Сбербанка "ЦНС"), ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка <данные изъяты>, к/счет 30<данные изъяты>, ВПК 044525225.

Перечисление оставшейся части денежных средств Продавцам в счет оплаты объектов осуществляется ООО "ЦНС", ИНН 7736249247, по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объекты к Покупателю, по следующим реквизитам: получатель - Яфаркина Н. Н., Макин И. О..

2.2.2.3. Перечисление оставшейся части денежных средств Продавцам в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты перехода права собственности на Объекты, указанные в п.1 Договора, к Покупателю в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Представитель истца в судебном заседаниинастаивал на удовлетворении заявленных требований по основному иску, возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчики, их представитель в судебное заседание явились, иск не признали, настаивали на удовлетворении встречного иска.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск Филиппова А.С. удовлетворен.

Суд обязалЯфаркину Н. Н., Макина И. О. заключить с Филипповым А. С. договор купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке на следующих условиях:

гр. РФ Яфаркина Н. Н., <данные изъяты> года рождения, место рождения: <данные изъяты>, паспорт <данные изъяты> выдан Успенским отделом милиции УВД <данные изъяты> <данные изъяты>, код подразделения 503-068, зарегистрированная по адресу: <данные изъяты> именуемая в дальнейшем "Продавец 1", действующая от своего имени лично,

гр. РФ Макин И. О., <данные изъяты> года рождения, место рождения: <данные изъяты>, паспорт <данные изъяты> выдан Паспортно-визовым Управлением Главного управления внутренних дел <данные изъяты> <данные изъяты>, код подразделения 771-001, зарегистрированный по адресу: <данные изъяты> именуемый в дальнейшем "Продавец 2", действующий от своего имени лично, совместно именуемые в дальнейшем "Продавцы", с одной стороны, и

гр. РФ Филиппов А. С., <данные изъяты> года рождения, место рождения: гор Москва, паспорт: 4516 609798, выдан <данные изъяты> отделением УФМС России по <данные изъяты> по району Сокол, код подразделения: 770-025, временно зарегистрированный по адресу: <данные изъяты>, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавцы продали, а Покупатель купил следующее недвижимое имущество:

1. Земельный участок (далее земельный участок <данные изъяты>), расположенный по адресу: <данные изъяты> площадью 472 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства. Земельный участок <данные изъяты> принадлежит Продавцу 1 на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от <данные изъяты> <данные изъяты>.

2. Земельный участок (далее земельный участок <данные изъяты>), расположенный по адресу: <данные изъяты> площадью 1500 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. Земельный участок <данные изъяты> принадлежит Продавцу 1 на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от <данные изъяты> <данные изъяты>.

3. Земельный участок (далее земельный участок <данные изъяты>), расположенный по адресу: <данные изъяты>, площадью 1500 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения индивидуального жилищного строительства. Земельный участок <данные изъяты> принадлежит Продавцу 2 на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от <данные изъяты> <данные изъяты>.

4. Жилой дом (далее Жилой дом): расположенный по адресу: <данные изъяты> общая площадь 688,5 кв.м., жилая площадь: 326,6 кв.м., 1-этажный (подземных этажей-1), инв. <данные изъяты>, лит.А,А1,А2,а, кадастровый <данные изъяты>. Жилой дом принадлежит Продавцу-1 на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от <данные изъяты> <данные изъяты>.1990. Жилой дом расположен на земельном участке <данные изъяты> и на земельном участке <данные изъяты>.

Земельный участок и Жилой дом далее совместно именуются "Объекты Недвижимого имущества".

ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Стороны пришли к соглашению о том, что общая цена всех Объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1. настоящего договора, составляет денежную сумму в размере 255 471 929 (Двести пятьдесят пять миллионов четыреста семьдесят одна тысяча двадцать девять рублей) рублей 00 копеек и состоит из: Цена Земельного участка-1 составляет сумму в размере 33 471 929 (Тридцать три миллиона четыреста семьдесят одна тысяча девятьсот двадцать девять) рублей 00 копеек; Цена Земельного участка-2 составляет сумму в размере 96 000 000 (Девяносто шесть миллионов) рублей 00 копеек; Цена Земельного участка-3 составляет сумму размере 96 000 000 (Девяносто шесть миллионов) рублей 00 копеек; Цена Жилого дома составляет сумму в размере 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей 00 копеек.

2.2. Продавцы продали, а Покупатель купил указанные в п. 1.1. настоящего договора Объекты недвижимого имущество за цену, указанную в п. 2.1. настоящего договора.

Денежные средства в размере 102 596 179 (Сто два миллиона пятьсот девяносто шесть тысяч сто семьдесят девять) рублей 00 копеек были выплачены Покупателем в качестве задатка Продавцам, на основании предварительного Договора купли-продажи земельных участков с условием о задатке от <данные изъяты> по курсу Центрального банка РФ, что подтверждается расписками Продавцов,

Расчеты по сделке купли-продажи в сумме 152 875 750 (Сто пятьдесят два миллиона восемьсот семьдесят пять тысяч семьсот пятьдесят) рублей 00 копеек производятся в следующем порядке:

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта производятся с использованием номинального счета ООО "Центр недвижимости от Сбербанка (ООО "ЦНС"), ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк <данные изъяты>, к/счет 30<данные изъяты>, БИК 044525225.

Перечисление оставшейся части денежных средств Продавцам в счет оплаты объектов осуществляется ООО "ЦНС", ИНН 7736249247, по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объекты к Покупателю, по следующим реквизитам: получатель - Яфаркина Н. Н., Макин И. О..

Перечисление оставшейся части денежных средств Продавцам в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты перехода права собственности на Объекты, указанные в п.1 Договора, к Покупателю в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стороны пришли к соглашению, что указанный порядок расчетов не влечет возникновения в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ у Продавцов права залога на отчуждаемые объекты недвижимости.

ЗАВЕРЕНИЯ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

В соответствии со ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации Продавцы дают следующие заверения об обстоятельствах, а Покупатель приобретает Объекты недвижимого имущества, полагаясь на следующие обстоятельства и заверения Продавцов:

Продавцы не состоят на учете в наркологическом, психоневрологическом диспансере, под опекой или попечительством, не страдают заболеваниями, лишающими их возможности понимать значение своих действий, дееспособность их не ограничена, они не являются банкротом, в отношении Продавцов не возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) физического лица, им не известны обстоятельства, которые могут повлечь возбуждение в отношении них процедуры банкротства физического лица;

Продавцы подтверждают, что действуют без принуждения или давления в любой форме, настоящий договор является для них кабальной сделкой;

Продавцызаверяют, что до подписания настоящего Договора и в период процедуры государственной регистрации права собственности Покупателя Объекты недвижимого имущества, указанные в п. 1.1 настоящего Договора, никому не проданы, не будут проданы, не подарены и не будут подарены, не обещаны и не будут обещаны третьим лицам, не сданы и не будут сданы в аренду или наем, в возмездное или безвозмездное пользование; отсутствуют какие либо обременения; лиц временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования Жилым домом не имеется; долгов по коммунальным, эксплуатационным платежам в отношении объектов недвижимого имущества не имеется; в жилом доме по месту жительства или месту пребывания никто не зарегистрирован и не будет зарегистрирован, отсутствуют лица имеющие преимущественное право покупки Объектов недвижимого имущества, и лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Объектами недвижимого имущества после их приобретения Покупателем.

Продавцыв соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ обязуются передать по передаточному акту Объекты недвижимого имущества в течение 5 (Пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на имя Покупателя, не обремененные задолженностями по коммунальным и иным обязательным платежам.

Продавцы продают жилой дом с ремонтом, оборудованный мебелью и бытовой техникой в соответствии с фотографиями и видео, сделанными в жилом доме в момент подписания предварительного договора купли-продажи от <данные изъяты>. Продавцы обязуются передать жилой дом Покупателю в том состоянии, в каком он был на момент просмотра, укомплектованный исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием.