Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 08 мая 2019 года №33-3979/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 мая 2019 года Дело N 33-3979/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Секериной О.И.
судей Еремина В.А., Алешко О.Б.
при секретаре Ивановой А.А
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков Карпова С.С., Субботина М.Ю.
на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 01 февраля 2019 года по иску Управления имущественных отношений Алтайского края к Карпову С.С,, Субботину М.Ю. о возврате земельного участка, встречному иску Карпова С.С., Субботина М.Ю. к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании решения незаконным, возложении обязанности рассмотреть заявление,
Заслушав доклад судьи Секериной О.И., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Министерство имущественных отношений Алтайского края обратилось в суд с иском к Карпову С.С., Субботину М.Ю. о возврате земельного участка.
В обоснование иска указано на то, что на основании протокола заседания комиссии по результатам торгов от ДД.ММ.ГГ ***, согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГ ***-а, земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 2 233 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен в аренду Карпову С.С. для размещения временной автостоянки сроком на пять лет. Договор аренды заключен по результатам проведения открытого аукциона. По условиям аукционной документации на земельном участке не предусмотрено строительство капитальных объектов, о чем было известно ответчикам при ознакомлении с условиями аукциона при подаче заявки на участие в нем.
Заключая договор аренды, стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе условия, касающиеся предмета и срока действия договора, прав и обязанностей сторон по договору. Договор заключен без права возведения капитальных объектов, земельный участок предоставлен победителю торгов исключительно для размещения временной автостоянки (п. 1.3 договора). В соответствии с п.п. 4.3, 4.4.1, 4.4.2 договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, что ответчиками не соблюдено. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Письмом от 0612.2017 *** Минимущество Алтайского края уведомило Карпова С.С. о прекращении срока действия договора аренды с 14.122017 и необходимости предать земельный участок по передаточному акту Министерству свободным от движимого и недвижимого имущества. Запись о регистрации права аренды погашена.
С учетом прекращения арендных отношений, погашением записи в ЕГРН, а также в силу п. ДД.ММ.ГГ договора, арендатор обязан предать земельный участок арендодателю по передаточному акту в недельный срок после окончания срока аренды. Однако до настоящего времени земельный участок арендодателю не возвращен по акту приема-передачи, ответчик пользуется им без правоустанавливающих документов.
ДД.ММ.ГГ Минимуществом Алтайского края поведено обследование земельного участка, по результатам которого установлено, что на участке расположен одноэтажный капитальный объект недвижимости и вспомогательные объекты (двухэтажное сторожевое помещение с лестницей, деревянный навес, одноэтажное строение, деревянный туалет). Территория участка по периметру огорожена металлическим забором, въезд на участок ограничен шлагбаумом.
Согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке расположены открытая стоянка площадью 900 кв.м, принадлежащая на праве собственности Карпову С.С. с 01 ноября 2017 года, и гараж-стоянка (литер А), площадью 323,6 кв.м, принадлежащая на праве общей долевой собственности Каропову С.С., Субботину М.Ю., по ? доли каждому, с 22 декабря 2016 года.
По информации от 1.01.2018 комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула выданы: разрешение на строительство от 03.11.2015и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.06. 2016.
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное, в частности, на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
В связи с чем, объекты, возведенные ответчиками на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством, фактически являются самовольными постройками, вследствие чего не могут находиться в гражданском обороте и являться объектами гражданско-правовых сделок.
Кроме того, исходя из решения Октябрьского районного суда г. Барнаула от 06.04.2018, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 04.07.2018, заявленные истцом требования по своей сути, указывают на самовольность возведения ответчиками строений по основаниям ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылаясь на указанные основания, положения ст.ст. 308.3, 309, 395, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 22, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, истцом заявлены требования о возложении обязанности на Карпова С.С., Субботина М.Ю. снести за свой счет объекты капитального строительства: открытую стоянку, кадастровый ***, площадью 900,0 кв.м, адрес регистрации объекта: <адрес>, гараж-стоянку (литер А), кадастровый ***, площадью 323,6 кв.м, адрес регистрации объекта: <адрес>, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, в течение семи дней с даты вступления решения суда в законную силу, освободив земельный участок от строительных материалов, временных объектов и конструкций; возложении обязанности возвратить Министерству имущественных отношений Алтайского края по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый ***, площадью 2 233,00 кв.м, передав его свободным от движимых и недвижимых объектов в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу; в случае неисполнения судебного акта взыскать с Карпова С.С., Субботина М.Ю. судебную неустойку за первые тридцать дней со дня истечения месяца со дня вступления в законную силу решения суда 150 000,00 руб., с увеличением взыскиваемой суммы на 50 000,00 руб. за каждые последующие 30 дней до момента фактического исполнения судебного акта; исключить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости об объектах: открытая стоянка, кадастровый ***, гараж-стоянка, кадастровый ***.
В ходе судебного разбирательства ответчиками Карповым С.С., Субботиным М.Ю. предъявлен встречный иск о признании незаконным отказа Министерства имущественных отношений Алтайского края от 15 февраля 2018 года *** об отказе в предоставлении в аренду без торгов сроком на 49 лет земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью. 2 233 кв.м, с кадастровым номером 22:63:020610:4 для эксплуатации гаража-стоянки и открытой стоянки; возложении обязанности рассмотреть заявление о предоставлении в аренду земельного участка.
В обоснование встречного иска указано на то, что 18.01.2018 Карпов С.С., Субботин М.Ю. обратились в Минимущество Алтайского края с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на 49 лет.
В соответствии со ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Договор аренды заключен до вступления в силу изменений, внесенных в Земельный кодекс Российской Федерации, до 01.03.2015, предусмотревших предоставление публичных земельных участков в аренду на торгах и отменивших преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.
Уведомление о расторжении договора аренды, направленное в адрес Карпова С.С. не имеет даты и исходящего номера, отказ в заключении договора аренды на новый срок датирован 15.01. 2018 ***. В связи с чем, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что арендодатель уведомил арендаторов о принятом в установленном порядке решении не продлевать арендные отношения по окончании срока действия.
В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства использования земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием (хранение автомобилей). Поскольку земельный участок использовался надлежащим образом, по назначению, вопрос о предоставлении участка путем заключения нового договора аренды разрешается без проведения торгов. Учитывая, что ответчик не представил доказательств тому, что принимал меры, направленные на расторжение договора аренды до обращения истцом с заявлением о продлении договора, а также до истечения срока договора аренды, отказ в заключении (продлении) договора аренды является незаконным.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Карпову С.С., Субботину М.Ю. принадлежит на праве общей долевой собственности нежилое помещение на спорном земельном участке. В то же время сведений о досрочном расторжении договора аренды либо замены стороны в обязательстве материалы дела не содержат.
Согласно п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
С учетом этих разъяснений, а также положений ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, несмотря на то, что Субботин М.Ю. не являлся стороной первоначального договора аренды, он имеет право на включение его в новый договор аренды спорного земельного участка.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 01 февраля 2019 года постановлено: исковые требования Управления имущественных отношений Алтайского края к Карпову С.С., Субботину М.Ю. удовлетворить частично.
Возложить обязанность на Карпова С.С., Субботина М.Ю. снести за свой счет объекты капитального строительства: гараж-стоянку (литер А), кадастровый ***, площадью 323,6 кв.м, адрес регистрации объекта: <адрес>, открытую стоянку, кадастровый ***, площадью 900,0 кв.м, адрес регистрации объекта: <адрес>, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, в течение семи дней с даты вступления решения суда в законную силу, освободив земельный участок от строительных материалов, временных объектов и конструкций.
Возложить обязанность на Карпова С.С., Субботина М.Ю. возвратить Управлению имущественных отношений Алтайского края по передаточному акту земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый ***, площадью 2 233,00 кв.м, в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу.
Взыскать с Карпова С.С,, Субботина М.Ю. в солидарном порядке в пользу Управления имущественных отношений Алтайского края в случае неисполнения решения суда денежную компенсацию в размере 50 000,00 рублей за каждый месяц просрочки исполнения.
Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения об объекте недвижимости: гараже-стоянке (литер А), расположенной по адресу: <адрес>, назначение объекта: нежилое, площадью 323,6 кв.м, кадастровый ***.
Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения об объекте недвижимости: открытой стоянке, расположенной по адресу: <адрес>, назначение объекта: иные сооружения производственного назначения, площадью 900,0 кв.м, кадастровый ***.
В остальной части иска отказать. В удовлетворении встречного искового заявления Карпова С.С., Субботина С.Ю. к Управлению имущественных отношений Алтайского края отказать.
В апелляционных жалобах ответчик Субботин М.Ю. просит решение отменить, вынести новое об отказе в удовлетворении требований. В качестве доводов указывает на неправильное применение норм материального права и установление фактических обстоятельств по делу.
Земельный участок отведен Карпову С.С., вопреки выводу суда, договор аренды земельного участка не содержит условие о недопустимости размещения на участке капитальных объектов. Кроме того, до размещения объекта было получено разрешение на строительство, не доверять указанным документам не было оснований. Суду следовало применить положения п.5 ст. 10 ГК РФ о добросовестности участников гражданских правоотношений. Решение суда не содержит выводов о недобросовестности, а также выводов о том, что действиями Субботина М.Ю. нарушено какое - либо право на земельный участок. При этом Субботин М.Ю. не является собственником объекта недвижимого имущества в виде открытой автостоянки, в то время как суд возложил на него обязанность по сносу данного объекта.
Спорные объекты недвижимости не обладают признаками самовольной постройки, поскольку на их строительство получены необходимые документы. Решением Арбитражного суда Алтайского края от 29.08.2018, Министерству имущественных отношений отказано в удовлетворении требований о признании разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию незаконными. Судом не учтено, что земельный участок для размещения временной автостоянки предоставлялся без конкретизации и ограничений относительно характеристик объекта, использовать земельный участок по назначению и в соответствии с градостроительным регламентом без размещения на нем объектов было бы невозможным. Стороны договора в п. 6.3 не определили, что размещение капитального объекта на участке будет являться существенным условием в нарушении договора.
Применяя положения ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, вывод суда о нарушении условий договора, нельзя признать законным.
Суду следовало учесть, что нарушения целевого использования земельного участка не имело место, поскольку градостроительный регламент территории, на которой расположена автостоянка, позволял возводить объекты недвижимости в виде гаража - автостоянки.
Также не основан на нормах материального права вывод суда о том, что договор аренды прекратил свое действие, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком. В резолютивной части решения суд обязал ответчиков освободить земельный участок от строительных материалов, временных объектов и конструкций, однако материалы дела не содержат доказательств, которые подтверждают наличие каких - либо строительных материалов и конструкций на объекте. Также решение не содержит четко выраженных оснований, по которым суд сделал вывод о существенном нарушении условий договора аренды в части разрешенного использования земельного участка. Земельный участок используется для эксплуатации автостоянки, что также не противоречит условиям договора. Судом не учтено, что условиями договора аренды не определена дальнейшая судьба размещенной на участке автостоянки после окончания срока договора аренды, следовательно, необходимо руководствоваться действующим законодательством. Ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, у которых находятся в собственности здания, сооружения, расположенные на таких земельных участках, в связи с чем, ответчики вправе приобрести спорный земельный участок по указанному основанию. Истец не лишен права распоряжения участком, не смотря на наличие на участке автостоянки. Фактически суд не рассмотрел встречные требования ответчиков, вопрос законности либо незаконности отказа ответчикам в предоставлении земельного участка.
Уведомление о расторжении договора аренды, направленное в адрес Карпова С.С. не имеет даты и исходящего номера, отказ в заключении договора аренды на новый срок датирован 15.02. 2018 ***. В связи с чем, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что арендодатель уведомил арендаторов о принятом в установленном порядке решении не продлевать аренные отношения по окончании срока действия.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды заключен до вступления в силу изменений, внесенных в Земельный кодекс Российской Федерации, до 01.03.2015, предусмотревших предоставление публичных земельных участков в аренду на торгах и отменивших преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов. С учетом указанной правовой позиции, а также постановления Президиума Алтайского краевого суда от 19.12.2017 N 44Г-43/2017, Карпов С.С. и Субботин М.Ю., как собственники объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, имеют преимущественное право на заключение договора аренды на неопределенный срок.
В апелляционной жалобе Карпов С.С. помимо доводов, содержащихся в апелляционной жалобе Субботина М.Ю., указывает на то, что Арбитражным судом установлено, что согласно выписки из Единого государственного реестра разрешенное использование спорного земельного участка - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи - стоянки для хранения легкового автомобиля вместимостью не более 300 машино-мест. Данное обстоятельство в силу ст. 61 ГПК РФ является обязательным для суда. Согласно заключенному между сторонами договора аренды земельного участка, неотъемлемой его частью является кадастровый паспорт земельного участка. Согласно кадастровой выписки на земельный участок от 17.01.2012, разрешенное использование - под объекты транспорта.
При заключении договора аренды Карпову С.С. переданы технические условия, из которых следует, что спорный земельный участок отведен под строительство (размещения) автостоянки. Понятие автостоянки дано в СП 54.13330.2011, в п. 3.2, где указано, что автостоянка - размещаемое в пределах дома, в пристройке к нему или отдельной постройке помещение, предназначенное для хранения или парковки автомобилей, не оборудованное для ремонта или технического обслуживания. Исходя из данного понятия, под размещение автостоянки не исключалось размещение автостоянки путем ее строительства. Доводы суда о том, что Карпов С.С. был ознакомлен с иными техническими условиями, составленными в 2010 году, не может быть принят во внимание, поскольку земельный участок выделялся в 2012 году, из технических условий, составленных непосредственно по заданию истца, условий договора аренды и кадастровой выписки на земельный участок не усматривается, что при размещении временной автостоянки не предусматривалось ее строительство. Также судом не учтено, что градостроительный регламент, установленный на момент предоставления земельного участка к основным видам разрешенного использования территориальной зоны застройки многоквартирными домами (Ж1) предусматривал основные виды разрешенного использования земельного участка в том числе многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машино - мест. Анализ судом аукционных документов не свидетельствует о том, что стороны не согласовали размещение автостоянки путем ее строительства на участке, поскольку в заключенном договоре аренды отсутствует условие о недопустимости размещения капитального объекта недвижимости, характеристики объекта (капитальный либо некапитальный). Напротив, по условиям договора стороны в п. 4.4.6 предусмотрели, что арендатор за свой счет и самостоятельно должен освободить земельный участок от самовольно установленных металлических гаражей, погребов, других сооружений и конструкций, что свидетельствует о том, что капитальный объект - автостоянка к самовольным постройкам не отнесен. Таким образом, как на момент заключения и действия договора аренды, так и на момент размещения спорных объектов, разрешенное использование земельного участка предусматривало возможность строить (размещать) на этом участке капитальные объекты недвижимости.
В возражениях на жалобу, представитель третьего лица Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула полагает, что возведенные ответчиками строения не являются самовольными, при этом доводы жалобы ответчиков считает обоснованными. Просит дело рассмотреть в их отсутствие.
В возражениях на жалобу, поступивших в судебную коллегию, представитель истца с ее доводами не соглашается.
Представитель ответчиков Майер Г.П. настаивала на удовлетворении жалобы, представитель истца Соколова Н.Е. с доводами жалобы не согласилась.
Иные лица, участвующие в деле на заседание суда апелляционной инстанции не явились при их надлежащем извещении, в связи с чем, с учетом положений п.3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта, проверяя его законность в соответствии со ст. 327-1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.
Разрешая спор, суд установил, что в соответствии с законом Алтайского края от 23.12.2014 N 102-ЗС "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края", Минимущество Алтайского края является органом государственной власти Алтайского края, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования городского округа г. Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена.
На основании протокола заседания комиссии по результатам торгов от ДД.ММ.ГГ *** согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГ ***-а земельный участок с кадастровым номером 22:63:020610:4 площадью 2233 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (далее - земельный участок), предоставлен в аренду Карпову С.С. для размещения временной автостоянки сроком на пять лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Письмом от ДД.ММ.ГГ *** Минимущество Алтайского края уведомило Карпова С.С. о прекращении срока действия договора аренды с 14.12.2017 и необходимости передать земельный участок по передаточному акту Минимуществу Алтайского края свободным от движимого и недвижимого имущества. Запись о регистрации права аренды на земельный участок погашена.
18.01.2018 Карпов С.С. и Субботин М.С. обратились в Минимущество Алтайского края с заявлением *** и *** о предоставлении в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет земельного участка по адресу: <адрес>. К заявлениям приложены выписки из ЕГРН, согласно которым за Карповым С.С. и Субботиным М.С. зарегистрировано право собственности на: - открытую стоянку 900 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый ***) (собственник Карпов С.С.); - гараж-стоянка (Литер А) площадью 323,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> (кадастровый ***) (1/2 в праве общей долевой собственности принадлежит Карпову С.С.; 1/2 в праве общей долевой собственности принадлежит Субботину М.С.).
В рамках рассмотрения поступивших заявок Минимущество Алтайского края запросило у Комитета копии разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке, по адресу: <адрес>. В ответ на запрос Комитетом была направлена копия разрешения на строительство NRU22302000-339 объекта капитального строительства "гараж стоянка" по адресу: <адрес> сроком действия до 21.05.2016 и копия разрешения на ввод в эксплуатацию от 28.06.2016 N*** объекта капитального строительства "гараж стоянка" по адресу: <адрес>.
Письменным ответом от 15.02.2018 Минимущество сообщило ответчикам об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, в том числе по основаниям возведения на участке объектов недвижимости и оформления прав в отношении них в обход законной процедуры при отсутствии предоставленного земельного участка для целей строительства.
Рассматривая спор при таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент рассмотрения спора действие договора аренды спорного земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком прекращено, вследствие чего участок подлежит возврату собственнику. Также суд не нашел правовых оснований для удовлетворения встречных требований о предоставлении спорного земельного участка сроком на 49 лет без проведения торгов.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, так как он основан на законе и фактических обстоятельствах дела.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.
Таким образом, первоначально необходимо установить случаи, при которых допускается заключения нового договора аренды без проведения торгов, а затем определить условия реализации определенных в пункте 3 случаев.
Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Как следует из материалов дела, Карпову С.С. земельный участок предоставлен путем проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель не имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов даже при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Более того, пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Как установлено судом, в материалах дела имеется письмо Минимущества от 06.12.2017, полученное Карповым С.С. (л.д. 38,39 том 1), в соответствии с которым арендодатель сообщил арендатору об отсутствии намерения в продлении договора аренды на новый срок и его прекращении в связи с истечением срока его действия. Доводы ответчика о том, что полученное им уведомление не имеет даты и исходящего номера, судебной коллегией отклоняются как необоснованные. Представленное истцом уведомление имеет необходимые реквизиты. Более того, наличие данных реквизитов не может повлиять на существо правоотношений, поскольку в тексте уведомления имеется вся юридически значимая для арендатора земельного участка информация.
Указанные действия истца соответствуют условиям самого договора и требованиям пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пунктам 1.3, 6.5 договора аренды участок предоставляется для размещения временной автостоянки сроком на пять лет без возобновления действия договора на неопределенный срок
Исходя из указанных обстоятельств, судом правильно установлено, что поскольку Минимущество направило ответчику уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, договор аренды земельного участка прекращен с 14.12.2017. При этом заявление о заключении нового договора аренды арендатором Карповым С.С., подано в Минимущество после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, срок действия спорного договора аренды истек 17.12.2017, в связи с чем, с учетом положений ст. ст. 8, 450, 451, 453, 606, 611, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", требования истцов о возобновлении договора аренды, прекратившего свое действие, являются неправомерными.
Кроме того, на момент заключения договора аренды действовал Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в редакции, предусматривающей необходимость заключения договора аренды на новый срок в отношении государственного или муниципального имущества только по результатам проведения торгов. При этом непосредственно на момент заключения договора действовали правила статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось исключительно на торгах) и с предварительным согласование мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось без торгов, но с соблюдением, установленной пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ процедуры, включающей информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, проведение работ по формированию земельного участка и его постановки на кадастровый учет). В данном конкретном случае земельный участок предоставлялся на торгах, что не противоречило действовавшему на тот момент законодательству.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения встречных требований Карпова С.С., Субботина М.Ю.
Ссылка ответчиков на необходимость применения Постановления Президиума Алтайского краевого суда от 19.12.2017 N 44Г-43/2017, судебной коллегией отклоняется, поскольку в данном судебном акте разъяснены правовые положения, связанные с продлением действия договора аренды земельного участка при условии размещения на нем незавершенного строительством жилого дома.
Согласно ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
В соответствии с действующей с 04.08.2018 редакцией абзаца второго п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Рассматривая требования Минимущества о сносе объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что земельный участок для строительства спорных объектов недвижимости на автомобильной стоянке ответчику не предоставлялся, наличие государственной регистрации права собственности на названные объекты недвижимости не влечет возникновение права собственности, поскольку отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права, спорные объекты недвижимости являются самовольной постройкой и подлежит сносу в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование своего вывода суд правильно указал, что земельный участок предоставлялся Карпову С.С. во временное пользование, для размещения временной автостоянки (п. 2.3 договора аренды). В данном пункте также указано на то, что указанное описание цели использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "целевое назначение". Кроме того, в п. 6.5 оговорено, что договор не подлежит заключению (продлению) на неопределенный срок.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как следует из материалов дела, основанием заключения договора аренды спорного земельного участка, явились результаты торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В соответствии с заявкой на участие в аукционе, поданной Карповым С.С. в Главное управление имущественных отношений Алтайского края, заявитель просит предоставить в аренду земельный участок для размещения временной автостоянки.
Исходя из представленной в дело кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером *** по состоянию на время проведения аукциона, земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объекты транспорта.
Согласно протоколу заседания комиссии о результатах торгов *** от ДД.ММ.ГГ, комиссией, сформированной на основании приказа от ДД.ММ.ГГ *** КГБУ "Фонд имущества Алтайского края", принято решение по следующей повестке дня: подведение итогов торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на пять лет для целей, не связанных со строительством, для размещения временной автостоянки в <адрес>, кадастровый *** (п. I повестки). Победителем торгов по продаже права признан Карпов С.С. (раздел IV протокола).
С протоколом результатов торгов Карпов С.С. ознакомлен лично, о чем имеется его собственноручная подпись в разделе VI протокола.
С учетом указанных обстоятельств и требований закона, судом правильно установлено, что содержание условий договора и воля сторон при его заключении, свидетельствуют о том, что земельный участок был передан в аренду на условиях его строго целевого использования: для размещения временной автостоянки, без возможности дальнейшего заключения (продления) срока действия договора, возобновления его на неопределенный срок. Указанное целевое назначение исключает возведение на данном объекте недвижимости, капитальных сооружений. О таком использовании земельного участка его арендаторы, не могли не знать.
Разрешение на строительство от 02.10.2013, выданное органом местного самоуправления в лице Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, а также разрешение на ввод в эксплуатацию от 28.05.2016 в отношении объекта капитального строительства Гаража - стоянки, не могли повлечь наступления правовых последствий, связанных с возникновением у ответчиков права собственности на сооружение на основании п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку вещь создана без соблюдения закона и иных правовых актов.
По указанным основаниям также не может повлечь наступления правовых последствий, связанных с возникновением у ответчиков права собственности на возведенные объекты на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы ответчиков, что спорный земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж1), к основным видами разрешенного использования которой, отнесены многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи - стоянки для хранения легкового транспорта вместимостью не более 300 машино- мест, что свидетельствует о соответствии возведенных объектов целевому назначению земельного участка, судебной коллегией отклоняются.
Само по себе наличие в Правилах землепользования и застройки городского округа - города Барнаула, утвержденных решением Барнаульской городской думы от 09.10.2012 информации о разрешенном использовании земельного участка, расположенного в определенной зоне застройки, не свидетельствует о том, что при выделении конкретного земельного участка, его можно использовать по назначению исходя из всех видов разрешенного использования.
Кроме того, в статье 20 Правил, поименованной как "Основные принципы организации застройки территории городского округа - города Барнаула" в подп.1 п. 2 содержится норма о том, что строительство объектов капитального строительства осуществляется на застроенных или подлежащих застройке земельных участках правообладателями (арендаторами, землепользователями) земельных участков, предоставленных из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также из земель, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов недвижимости, указанных в документах о предоставлении земельного участка (жилого либо нежилого назначения.
По указанным основаниям, судом первой инстанции правомерно не применены положения ст.61ГПК РФ и не принято во внимание при разрешении настоящего спора решение Арбитражного суда Алтайского края от 29.08.2018, которым выданные комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию признаны законными, поскольку предметом рассмотрения арбитражного суда являлась проверка на предмет правомерности процедуры выдачи разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а не законность возведения спорных объектов недвижимости и возникновения прав ответчиков в отношении них.
Вопреки доводам жалобы Субботина М.Ю., судом правомерно возложена на него обязанность по сносу объектов недвижимости и возврату земельного участка собственнику, поскольку ответчик является собственником недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке. Обязанность, установленная судебным актом в отношении Субботина М.Ю. произвести определенные действия, не выходит за пределы нормы ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации об устранения всяких нарушений права собственника, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения.
Руководствуясь ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Апелляционные жалобы ответчиков Карпова С.С., Субботина М.Ю. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 01 февраля 2019 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка