Дата принятия: 05 августа 2019г.
Номер документа: 33-3977/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 августа 2019 года Дело N 33-3977/2019
Апелляционное определение
г. Тюмень
5 августа 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего
Лаврентьева А.А.
судей
Ситниковой Л.П. и Жегуновой Е.Е.
при секретарес участием прокурора
Копановой М.С.Макаровой Н.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Смирнова В.А. на решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 3 апреля 2019 года, которым постановлено:
"Исковые требования Осадчей И.Н. - удовлетворить.
Признать Смирнова В.А. не приобретшим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <.......>, выселить Смирнова В.А. из жилого помещения, расположенного по адресу <.......>, обязать УМВД России по городу Тюмени снять Смирнова В.А. с регистрационного учёта по адресу город <.......>".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Лаврентьева А.А., представителя ответчика Смирнова В.А. Васильева В.С., поддержавшего доводы жалобы, представителя истца Осадчей И.Н. Просветову Э.В., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Осадчая И.Н. обратилась в суд с иском к Смирнову В.А., УМВД России по г. Тюмени о признании отсутствующим права пользования жилым помещением по адресу: <.......>, устранении препятствий во владении и пользовании жилым помещением путём выселения Смирнова В.А. из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, возложении обязанности на УМВД России по г. Тюмени по снятию Смирнова В.А. с регистрационного учёта по указанному адресу.
Требования мотивировала тем, что она является собственником жилого помещения по адресу: <.......> на основании определения Тюменского районного суда Тюменской области от 6 сентября 2017 года об утверждении мирового соглашения по делу о разделе совместно нажитого имущества. Вселиться в жилое помещение она не может в связи с проживанием в нём Смирнова В.А. на основании договора аренды, заключённого с ТСЖ "Кондоминиум-3" 11 января 2002 года. Полагает, что поскольку жилое помещение было предоставлено Смирнову В.А. на период трудовых отношений, которые прекращены, право пользования квартирой у ответчика прекратилось 31 марта 2008 года. Кроме того, поскольку договор аренды не был зарегистрирован, в соответствии с п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ он считается незаключённым.
Истица Осадчая И.Н. в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась. Её представитель Просветова Э.В. в судебном заседании исковые требования поддержала.
Ответчик Смирнов В.А. в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела был извещён надлежащим образом. Его представитель Васильев В.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поскольку договор аренды является действующим и требований о расторжении договора ответчику не направлялось.
Представитель ответчика УМВД России по г. Тюмени, представитель третьего лица ООО УК "Гармония" в судебное заседание не явились.
Участвовавший в деле помощник прокурора Веснина Т.А. полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен ответчик Смирнов В.А.
В апелляционной жалобе он просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что не согласен с решением суда, поскольку полагает, что не утратил прав арендатора по договору аренды жилого помещения от 11 января 2002 года, так как договор является действующим. Срок договора определён не был, а договор аренды, заключённый на неопределённый срок не нуждается в государственной регистрации, о чём указано в п.11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Если договор аренды заключён на неопределённый срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца, однако уведомлений о прекращении договора и выселении ему не направлялось. В силу ст.617 Гражданского кодекса РФ договор аренды сохранял своё действие при переходе права собственности на жилое помещение. Требования к тому, как должна оформляться передача имущества в аренду, законодательством не установлены. Считает, что поскольку договор аренды продолжает действовать, вывод суда о том, что между сторонами возникли отношения по безвозмездному пользованию жилым помещением, является неверным. Во всяком случае, процедура отказа от договора истицей не соблюдена.
В возражениях на апелляционную жалобу истица Осадчая И.Н. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, заслушав заключение прокурора о незаконности решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 11 января 2002 года между ТСЖ "Кондоминиум-3" (прежним собственником квартиры) и Смирновым В.А. заключён договор аренды жилого помещения по адресу: <.......> на период действия трудового договора (л.д.15). В настоящее время Осадчая И.Н. является собственником указанного жилого помещения на основании определения Тюменского районного суда Тюменской области об утверждении мирового соглашения от 6 сентября 2017 года о разделе имущества с Осадчим Ю.И. (л.д.8-14).
Разрешая возникший спор и удовлетворяя исковые требования Осадчей И.Н., суд первой инстанции мотивировал решение тем, что поскольку трудовые отношения между Смирновым В.А. и ТСЖ "Лира" (до изменения наименования ТСЖ "Кондоминиум-3") прекращены 31 марта 2008 года, то в срок до 1 мая 2008 года ответчик должен был освободить спорное жилое помещение, однако поскольку последующий собственник жилого помещения Осадчий Ю.И. претензий относительно проживания Смирнова В.А. не высказывал, то между сторонами сложились отношения по безвозмездному пользованию квартирой в силу положений ст.689 Гражданского кодекса РФ, а потому истец вправе отказаться от договора безвозмездного пользования в любое время, предупредив ответчика об этом за 1 месяц.
Судебная коллегия находит указанный вывод суда первой инстанции неверным, поскольку заключённый между ТСЖ "Кондоминиум-3" и Смирновым В.А. 11 января 2002 года договор аренды квартиры по своей правовой природе является договором найма жилого помещения, поскольку в силу п.2 ст.671 Гражданского кодекса РФ на условиях аренды жилое помещение может быть предоставлено в пользование только юридическому лицу, с гражданином может быть заключён только договор найма, правоотношения по которому регулируются главой 35 ГК РФ.
Согласно ст.683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определён, договор считается заключённым на пять лет.
В соответствии со ст.675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма.
Согласно ст.684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.
Все основания расторжения договора найма жилого помещения перечислены в ст.687 Гражданского кодекса РФ. При этом право на отказ от договора найма жилого помещения в любое время для наймодателя положениями главы 35 Гражданского кодекса РФ не предусмотрено.
Учитывая, что срок заключённого между ТСЖ "Кондоминиум-3" и Смирновым В.А. договора не был определён конкретной датой, в силу ст.683 Гражданского кодекса РФ указанный договор считается заключённым на пять лет. Поскольку по истечении пяти лет стороны договора не отказались от его исполнения, ответчик по прежнему состоял в трудовых отношениях с ТСЖ "Лира" (до изменения наименования ТСЖ "Кондоминиум-3"), проживал в спорной квартире, был указан в договоре купли-продажи с Осадчим Ю.И. как лицо, имеющее право пользования квартирой, договор найма продлился на тех же условиях и на тот же срок. Последующий переход права собственности на спорную квартиру к Осадчему Ю.И., а затем к Осадчей И.Н. не повлёк расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становился наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма. Так, договор найма от 11 января 2002 года продлевался до 11 января 2007 года, затем до 11 января 2012 года, до 11 января 2017 года и в настоящее время - до 11 января 2022 года.
Таким образом, поскольку заключённый между ТСЖ "Кондоминиум-3" и Смирновым В.А. договор найма является действующим, а Осадчая И.Н. в срок до 17 октября 2017 года предупреждение об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём ответчику не направляла, о расторжении договора требований не заявляла, её иск удовлетворению не подлежит.
При таких обстоятельствах решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 3 апреля 2019 года подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Осадчей И.Н.
Руководствуясь ст.328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 3 апреля 2019 года отменить и принять по делу новое решение:
"В удовлетворении исковых требований Осадчей И.Н. к Смирнову В.А. о признании отсутствующим права пользования жилым помещением по адресу: <.......>, устранении препятствий во владении и пользовании жилым помещением путём выселения, возложении обязанности на УМВД России по г. Тюмени по снятию Смирнова В.А. с регистрационного учёта по указанному адресу отказать".
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
