Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19 мая 2020 года №33-3970/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2020 года Дело N 33-3970/2020
судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего И.В. Першиной,
судей В.В. Казачкова, И.С. Бычковской,
при секретаре Ю.А.Куцых,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи И.С. Бычковской гражданское дело по апелляционной жалобе Андрусова Михаила Адамовича и Андрусовой Гульсумы Ольминовны на решение Тайгинского городского суда Кемеровской области от 14 февраля 2020 года по иску Андрусова Михаила Адамовича и Андрусовой Гульсумы Ольминовны к Муниципальному образованию Тайгинский городской округ Кемеровской области в лице Комитета по управлением муниципальным имуществом администрации Тайгинского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "Гарант-Профи"
о признании ничтожными торгов по продаже нежилого здания, договора купли-продажи нежилого здания, признании незаконной записи о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛА:
Андрусов М.А. и Андрусова Г.О. обратились в суд с иском к Муниципальному образованию Тайгинский городской округ, обществу с ограниченной ответственностью "Гарант-Профи" о признании ничтожными торгов, проведенных 01.03.2019 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Тайгинского городского округа по продаже нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, договора купли-продажи нежилого здания по вышеуказанному адресу, заключенного между ответчиками 01.03.2019, признании незаконной записи о государственной регистрации права собственности ООО "Гарант-Профи" на недвижимое имущество - здание, расположенное по <адрес>
Требования мотивированы тем, что 27.08.1993 по договору купли-продажи здания Фонд имущества г. Тайги продал индивидуальному семейному (частному) предприятию "Андрусов и К" нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> покупатель оплатил здание. ООО "Андрусов и К" является полным правопреемником семейного частного предприятия "Андрусов и К", создано при реорганизации путем преобразования семейного частного предприятия "Андрусов и К". 16.05.2016 ООО "Андрусов и К" ликвидировано, следовательно в соответствии со ст. 63 ГК РФ и п. 5.16 Устава ООО "Андрусов и К" с момента ликвидации ООО "Андрусов и К" собственниками здания стали участники общества - истцы Андрусов М.А. и Андрусова Г.О. Закон не обязывает регистрировать в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество, возникшее в связи с ликвидацией юридического лица, поскольку в соответствии с ч.6 ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. Кроме того, в соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 69 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Права на объекты недвижимости, возникшие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Тайгинского городского округа было известно о совершенной 27.08.1993 сделке и о зарегистрированном в БТИ переходе права собственности в соответствии с действовавшим законодательством. В апреле 2019 г. истцам стало известно, что 01.03.2019 принадлежащее им здание продано ООО "Гарант-Профи", чем нарушены права истцов, т.к. в соответствии со ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать только собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, форма торгов определяется собственником продаваемой вещи. Торги проведены с грубым нарушением норм права. С точки зрения истцов, торги, нарушающие права и охраняемые законом интересы третьих лиц, и сделка, заключенная по результатам таких торгов, ничтожны.
В судебном заседании истцы Андрусов М.А. и Андрусова Г.О. исковые требования поддержали в полном объеме.
Представители ответчика ООО "Гарант-Профи" Александрова Я.Ю. и Попова А.В. исковые требования не признали.
Представитель ответчика МО Тайгинский городской округ Харламов П.В. исковые требования не признал.
Представители третьих лиц - Росреестра и ООО "Камелот - А" в суд не явились.
Решением Тайгинского городского суда Кемеровской области от 14 февраля 2020 года постановлено:
В удовлетворении исковых требований Андрусова Михаила Адамовича, Андрусовой Гульсум Ольминовны к Муниципальному образованию Тайгинский городской округ Кемеровской области, обществу с ограниченной ответственностью "Гарант-Профи" о признании ничтожными торгов по продаже нежилого здания, договора купли-продажи нежилого здания, признании незаконной записи о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество отказать.
Отменить обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении недвижимого имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер NN принятые на основании определения Тайгинского городского суда Кемеровской обл. от 27 ноября 2019 г., после вступления решения в законную силу
В апелляционной жалобе истцы просят решение отменить и принять по делу новое решение. Ссылаясь на фактические обстоятельства и материалы дела, апеллянты указывают, что применение судом ст. 135 ГК РСФСР неправомерно, поскольку действующее на момент заключения договора купли - продажи законодательство не признавало частной собственности, а договор от 1993 года заключался в рамках приватизации. При этом, закон о приватизации содержит исчерпывающий перечень применяемого законодательства. Более того, на момент заключения договора Закона, устанавливающего порядок регистрации договоров купли - продажи установлен не был, соответственно, соблюдать было нечего. Из п. 16 Постановления Пленум ВАС РФ от 02.12.1993 N 32 "О Некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" следует, что до принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации договоров купи - продажи, следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли - продажи. Неосуществление регистрации не является основанием для признания его недействительным. Таким образом, покупатель по договору от 27.08.1993 стал собственником с момента оплаты, то есть, с 01.09.1993. Суд, делая вывод о необходимости государственной регистрации перехода права собственности при реорганизации юридического лица, не применил ст. 218 и 8 ГК РФ. При этом, при реорганизации юридического лица право собственности возникает с момента завершения реорганизации юридического лица. В том случае правопреемник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации. Правоустанавливающими документами являются документы, подтверждающие основание для перехода в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество. Право собственности от СЧП "Андрусов и К" перешло в порядке правопреемства к ООО "Андрусов и К". Вывод суда об отсутствии права истцом на спорный объект недвижимости после ликвидации юридического лица не мотивирован. 16.05.2016 ООО "Андрусов и К" ликвидировано, и в силу ст. 63 ГК РФ и п. 15.16 Устава учредители стали собственниками имущества, принадлежащего обществу. От собственности истцы не отказывались. Жалоба содержит указание на фактические обстоятельства, зафиксированные в апелляционном определении Кемеровского областного суда от 24.10.2019, с указанием на необходимость учесть их в качестве установленных обстоятельств. Кроме того, апеллянт указывает на необоснованность установления судом добросовестности покупателя в рамках данного дела, поскольку требований об истребовании имущества заявлено не было. Более того, данный вывод не соответствует материалам дела, из которых явно следует, что приобретатель при совершении сделки должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Здание не выбывало из фактического владения истцов, на металлических дверях были установлены замки, ключи находились у представителя истцов, который осуществлял контроль за состоянием здания, искал арендаторов и потенциальных покупателей. Ответчик не вступил во владение зданием, не сломал дверь, не стал нарушать закон, так как понимал, так знал о наличии собственников. ООО "Гарант Профи" В судебном заседании пояснил, что знакомился с состоянием здания перед его покупкой, проникнув в здание через окно, что свидетельствует о недобросовестности покупателя, свободный доступ в здание продавцом не был обеспечен. Об аналогичных обстоятельствах пояснял и оценщик. Обосновывая отсутствие регистрации договора купли - продажи от 27.08.1993, суд сослался на утвержденную приказом министерства Коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 Инструкцию "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР". Однако в данном документе речь идет о регистрации строений, а не о регистрации договоров. Строение, приобретенное в 1993 году, в БТИ было зарегистрировано. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об истребовании из БТИ реестровой книги, хотя два технических паспорта указывают на наличие регистрации здания в БТИ. Суд проигнорировал, что обязанность по регистрации договора лежала на продавце, презумпция добросовестности которого, сомнений не вызывала. Не основан на законе и вывод суда о том, что истцы не являются заинтересованными лицами, которые могут оспорить результаты торгов.
Относительно апелляционной жалобы от ответчиков поступили письменные возражения.
В заседании судебной коллегии Андрусов М.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснив, что право собственности у истцов возникло в силу закона и не требует регистрации. При этом, с требованиями о признании права собственности они никогда не обращались.
Представители ответчиков поддержали доводы возражений на апелляционную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени апелляционного рассмотрения дела в порядке ст. 113 ГПК РФ, а также путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Кемеровского областного суда, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявили.
Заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ч. 1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 27.08.1993 между Фондом имущества г. Тайги (продавец) и индивидуальным семейным частным предприятием "Андрусов и К" (покупатель) заключен договор купли-продажи здания бывшей бани, расположенного по адресу: <адрес>
Пунктом 6.2 договора купли-продажи от 27.08.1993 предусмотрено, что право собственности на объект у покупателя возникает с момента регистрации настоящего договора.
Согласно п. 6.3 договора от 27.08.1993 продавец обязан зарегистрировать настоящий договор и передать покупателю свидетельство о собственности на вышеназванный объект в 2-х дневный срок после полной оплаты стоимости сделки покупателем.
Договор купли-продажи от 27.08.1993 в БТИ зарегистрирован не был, что подтверждается отсутствием отметки о регистрации на договоре, с также информацией, представленной филиалом N 1 БТИ г. Анжеро-Судженска.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Семейное частное предприятия прекратило деятельность 21.09.2004 путем реорганизации в форме преобразования, его правопреемником является общество с ограниченной ответственностью "Андрусов и К", учредителями которого являлись истцы Андрусов М.А. и Андрусова Г.О.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Андрусов и К" прекратило свою деятельность 16.05.2016 в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", т.е. по решению регистрирующего органа в отношении юридического лица, фактически прекратившего свою деятельность.
В 2019 году состоялись торги по реализации спорного имущества.
Организатором торгов по продаже здания по <адрес> явился Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Тайгинского городского округа.
Победителем торгов по продаже здания по <адрес> признано ООО "Гарант-Профи", что подтверждается протоколом N 3 заседания постоянно действующей конкурсной комиссии по проведению торгов от 01.03.2019.
По результатам проведенных торгов с ООО "Гарант-Профи" заключен договор купли-продажи здания от 01.03.2019, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской обл. 28.03.2019.
Проанализировав фактические обстоятельства и представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего:
Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
В частности, такими лицами могут быть, участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.
Истцы обосновывют свой интерес наличием у них права собственности на проданный по итогам торгов объект, что, безусловно, указывает на наличие интереса.
Вместе с тем, предметом иска является: признание ничтожными торгов по продаже нежилого здания, а как следствие, договора купли-продажи нежилого здания от 01.03.2019, признании незаконной записи о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Основанием иска указано: организация торгов лицом, не являющимся собственником.
Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).
Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.
В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.) (ч. 2 ст. 447 ГК РФ).
При этом следует обратить внимание, что гражданско-правовыми последствиями признания недействительным заключенного на публичных торгах договора в соответствии с требованиями ст. 167 ГК РФ является реституция, то есть возвращение сторон договора в первоначальное положение. Однако в данном случае проданное имущество возвращается не его первоначальному собственнику (который вообще не является стороной в договоре), а возвращается организатору торгов для повторной организации и проведения торгов. Аннулирование торгов влечет их повторное проведение, а не возврат имущества собственнику, поскольку это не предусмотрено законом.
Таким образом, признание торгов недействительными не повлечет восстановление прав истцов, на которое они претендуют - право собственности на спорный объект недвижимости.
Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Между тем, истцы, являясь физическими лицами, утверждают о наличии у них права собственности на нежилое здание в силу закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).
В соответствии с п. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В силу п. 7 ст. 63 Гражданского кодекса РФ оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица.
Приведенные правовые нормы, на которые, в том числе, ссылаются апеллянты, указывают на наличие права учредителей принять в собственность имущество, оставшееся после ликвидации юридического лица. Однако, доказательств того, что истцы воспользовались данным правом, материалы дела не содержат, не заявлено о наличии таковых и истцами.
Между тем, из приведенных правовых норм, действующих, в том числе, на момент ликвидации ООО "Андрусов и К", прямо следует, что граждане являются собственниками имущества, приобретенного от других лиц, в том числе юридических, на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, вывод суда об отсутствии у истцов Андрусовых, являющихся на момент рассмотрения дела физическими лицами, права собственности на спорный объект недвижимости, судебная коллегия признает правомерным.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым не согласиться с выводами суда об отсутствии права СЧП "Андрусов и К", ООО "Андрусов и К" и добросовестности ООО "Гарант - Профи" как покупателя, поскольку предметом рассмотрения наличие права и добросовестность приобретателя в рамках данного дела не являются. Требований о признании права собственности, либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения не заявлено.
Руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Тайгинского городского суда Кемеровской области от 14 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Андрусова Михаила Адамовича и Андрусовой Гульсумы Ольминовны - без удовлетворения.
Председательствующий: И.В. Першина
Судьи: В.В. Казачков
И.С. Бычковская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка