Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 33-3956/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего: Мухарычина В.Ю.,

судей: Филатовой Н.В., Гарматовской Ю.В.,

при секретаре: Журавлевой М.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ" к Вартанян Маргарите Мыгеровне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по апелляционной жалобе Вартанян Маргариты Мыгеровны на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 12 ноября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., пояснения представителя Вартанян М.М. - Шевелевой И.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования "Светлогорский городской округ" обратилась в суд с иском к Вартанян М.М., указав, что 30.12.1997 между администрацией города Светлогорска и ТОО "Экобалтвод" был заключен договор аренды земельного участка N 0660, по условиям которого арендатору на срок 49 лет был передан земельный участок общей площадью 8,6 га, расположенный по адресу: г. Светлогорск, ул. Сосновая, с целью использования: строительство индивидуальных жилых домов.

13.04.2006 ООО "Экобалтвод" передал права и обязанности по договору аренды ООО "Балтстрой".

11.06.2006 между ООО "Балтстрой" и арендодателем в лице главы Светлогорского городского округа было заключено Соглашение ДАЗ N 0660/97-Д2-81/12-2006, которым земельный участок был разделен на 45 частей, в результате чего образовался участок с кадастровым номером 39:17:01-00-26-0052 площадью 613 кв.м и целевым использованием: строительство одноквартирного жилого дома.

30.03.2007 ООО "Балтстрой" передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка Д., который в свою очередь 04.12.2007 передал права и обязанности Р.

26.04.2012 между Р. и П. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору от 30.12.1997 N 0660.

10.12.2012 между администрацией МО "Светлогорский район" и П. заключено соглашение ДАЗ N 0660-96/12-2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в результате чего после объединения с другим земельным участком характеристиками земельного участка стали: кадастровый номер 39:17:010026:104, общая площадь 1263 кв.м, местоположение: г. Светлогорск, ул. Сосновая, разрешенное использование - строительство индивидуального (одноквартирного) дома.

31.07.2015 П. передал права и обязанности по договору аренды земельного участка Вартанян М.М.

При этом Вартанян М.М. обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком надлежаще не исполняет, в связи с чем у нее образовалась задолженность по договору за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 в размере 79 911 руб., пени - 34 122 руб., которую истец просил взыскать с ответчика.

В ходе рассмотрения дела администрация муниципального образования "Светлогорский городской округ" неоднократно уточняла исковые требования и в окончательном варианте просила взыскать с Вартанян М.М. задолженность по арендной плате по договору от 30.12.1997 N 0660 в размере 169 787,79 руб., из которой сумма основного долга за период с 01.01.2016 по 30.06.2020 - 66 592,50 руб., пени - 103 195,29 руб.

Решением суда от 12.11.2020 исковые требования удовлетворены частично: с Вартанян М.М. в пользу администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ" взыскана задолженность по основному долгу по арендным платежам по договору аренды от 30.12.1997 N 0660 за период с 01.01.2016 по 30.06.2020 в размере 66 592,50 руб., пени за период с 11.06.2016 по 06.08.2020 в размере 66 592,50 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано. Также с Вартанян М.М. в доход местного бюджета г. Светлогорска взыскана госпошлина в размере 3 863,70 руб.

В апелляционной жалобе Вартанян М.М. просит решение суда изменить, взыскать с нее в пользу истца арендную плату за второе полугодие 2016 в размере 6 659,25 руб., в удовлетворении остальной части иска отказать.

Указывает, что уплатила арендную плату по договору аренды земельного участка от 30.12.1997 с учетом соглашения от 10.12.2012, которым в договор аренды были вынесены изменения: указан кадастровый номер земельного участка и его площадь 1 263 кв.м. Арендная плата внесена за период с 2017 по 2020 годы без применения повышающего коэффициента. Вывод суда о необходимости его применения считает необоснованным. Ссылается на то, что спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет только 10.12.2012, а поэтому необходимо учитывать не только дату заключения договора аренды - 30.12.1997, но и последующие изменения к нему. Тринадцатилетний срок, о котором указал суд, не мог наступить ранее 10.12.2015 - даты, когда был образован участок площадью 1 263 кв.м, за пользование которым истец и просит взыскать арендные платежи.

Обращает внимание, что сама она имеет отношение к данному участку начиная с 31.07.2015, когда к ней перешли права арендатора. В этой связи настаивает, что не могла исполнить обязанность по представлению арендодателю документов о регистрации прав на оконченный строительством жилой дом 30.12.2010, как посчитал суд. Кроме того, до указанной даты участок имел иную площадь и другой кадастровый номер, и только с 10.12.2012 имеет нынешние характеристики.

Считает, что судом неверно применены положения п. 2.4 Положения "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский район", утвержденного решением Совета депутатов МО "Светлогорский район" от 28.12.2009 N 30, согласно которому в случае если арендатор представит документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и условиями договора аренды, с момента заключения такого договора аренды арендная плата в повышенном размере не начисляется. Указывает, что земельный участок используется в соответствии с видом его разрешенного использования, строительство жилого дома завершено в 2014 году, соответствующие документы истцу представлены. При этом право на жилой дом перешло к ней 06.08.2015, а поэтому на нее неправомерно возложена обязанность прежнего собственника предоставить документы, подтверждающие строительство на земельном участке жилого дома в 2014 году.

Считает, что определение и расчет арендной платы за земельные участки, находящееся в муниципальной собственности, является обязанностью арендодателя, а не арендатора-гражданина. Таким образом, обязательство арендатора уплатить арендную плату является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору расчет, в котором должны быть указаны размер арендной оплаты условия и сроки ее внесения. Вместе с тем, доказательства того, что истец своевременно предоставлял ответчику расчеты по арендной плате за 2016-2020 годы, в материалы не представлены, поэтому оснований для начисления и взыскания неустойки не имеется. О сумме рассчитанной арендодателем арендной платы ей стало известно только 08.05.2020 из приложенного к иску расчета.

Условие соглашения от 10.12.2012 в части, возлагающей на арендатора обязанность производить расчет по арендной плате, полагает несоответствующим закону.

Ссылается на то, что в июне 2020 дважды обращалась к истцу за предоставлением расчета арендной платы, и такой расчет с начислением дополнительного платежа был представлен в письме от 13.07.2020. При этом всех необходимых реквизитов этот расчет не содержит.

Выражает несогласие с порядком исчисления судом срока исковой давности по заявленным требованиям. Указывает, что по арендной плате за первой полугодие 2016 года такой срок истек 10.06.2019. После возращения истцу 08.04.2019 искового заявления с разъяснениями права обратиться к мировому судье в порядке приказного производства, он такое право реализовал лишь 26.07.2019. В этой связи срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за первое полугодие 2016 истцом пропущен. При отсутствии правовых оснований к установлению арендных платежей в повышенном размере задолженность за второе полугодие 2016 года составляет 6 659,25 руб.

Администрация муниципального образования "Светлогорский городской округ" в письменных возражениях на апелляционную жалобу считает ее доводы необоснованными и просит решение суда оставить без изменения.

Истец в судебное заседание своего представителя не направил, о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещен надлежаще, в связи с чем судебная коллегия считает возможным в силу статьи 167 ГПК РФ рассмотреть дело его отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65).

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Разрешая спор, суд установил приведенные истцом в исковом заявлении обстоятельства относительно заключения 30.12.1997 между администрацией города Светлогорска и ТОО "Экобалтвод" договора аренды земельного участка общей площадью 8,6 га, расположенного по адресу: г. Светлогорск, ул. Сосновая, сроком на 49 лет с целью использования под строительство индивидуальных жилых домов, заключение сторонами впоследствии дополнительных соглашений к нему, изменяющих характеристики предмета договора аренды, неоднократную уступку арендаторами своих прав по договору другим лицам.

Так, судом установлено, что в 2006 году земельный участок был разделен на 45 участков, в связи с чем соглашением от 11.12.2006 в договор аренды от 30.12.1997 были внесены изменения, и предметом договора аренды стал земельный участок с кадастровым номером 39:17:01-00-26-0052 площадью 613 кв.м с целевым назначением: строительство одноквартирного жилого дома.

Впоследствии в период владения земельным участком арендатором П. он был объединен с другим земельным участком, и 10.12.2012 между арендодателем и арендатором было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды от 30.12.1997, в соответствии с которым предметом договора аренды стал земельный участок с кадастровый номером 39:17:010026:104 площадью 1263 кв.м с разрешенным использованием: строительство индивидуального (одноквартирного) дома.

31.07.2015 между П. и Вартанян М.М. заключен договор, в соответствии с которым к Вартанян М.М. перешли права и обязанности по договору аренды от 30.12.1997 на земельный участок с кадастровым номером 39:17:0010026:104, находящийся по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, ул. Земляничная, 7.

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация муниципального образования "Светлогорский городской округ" ссылается на неисполнение Вартанян М.М. обязанности по внесения арендных платежей за период с 01.01.2016 по 30.06.2020 и наличие у нее обязанности уплатить такие платежи с применением повышающего коэффициента.

После обращения истца в суд ответчиком внесены платежи в погашение задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.06.2020, рассчитанной без применения повышающего коэффициента. Такие платежи приняты арендодателем в зачет.

Вместе с тем администрация муниципального образования "Светлогорский городской округ" настаивает на необходимости установления ответчику арендной платы с применением повышающего коэффициента, в связи с чем просила взыскать с Вартанян М.М. недоимку за период с 01.01.2016 по 30.06.2020 в размере 66 592,50 руб., а также пени в связи с несвоевременным внесением платежей.

Разрешая спор, суд первой инстанции требования истца о взыскании недоимки счел обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Однако судебная коллегия выводы суда считает ошибочными.

Договор аренды земельного участка от 30.12.1997 N 0660 в редакции дополнительных соглашений к нему предусматривает обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором. Расчет арендной платы, условия, сроки ее внесения определяются на каждый год в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями районного Совета депутатов Светлогорского района, и указываются в ежегодно предоставляемом арендатором расчете по арендной плате на землю. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки. Порядок начисления и уплаты пени, ее размеры могут изменяться в порядке, установленном решениями районного Совета депутатов Светлогорского района о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки.

Решением Советов депутатов Светлогорского района от 28.12.2009 N 30 утверждено Положение "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский район", действовавшее до 01.01.2019.

В силу п. 2.1 Положения расчет арендной платы за год производится по формуле: Ап = КС x К1, где: Ап - годовая сумма арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; К1 - расчетный коэффициент (К1) по виду разрешенного использования земельных участков для категории земель населенных пунктов на территории муниципального образования.

В случае неиспользования земельного участка или его использования не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды, применяется дополнительный коэффициент К4, устанавливаемый решением районного Совета депутатов Светлогорского района на предстоящий год.

Решением Совета депутатов МО "Светлогорский район" от 26.12.2011 N 58 "О применении повышающих коэффициентов за неиспользуемые земельные участки или используемые не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды", для начисления арендной платы утверждены повышающие коэффициенты К4 в размере:

2 - за неиспользуемые земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;

2 - за земельные участки, используемые не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды.

Решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 N 90 утверждено Положение "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ", действующее с 01.01.2019, условия которого в целом аналогичны тем, что изложены в приведенных выше нормативных актах.

Как следует из материалов дела, при расчете задолженности арендной платы истцом применен повышающий коэффициент К4 в размере 2 со ссылкой на представление арендатором документов, подтверждающих освоение земельного участка и его использование в соответствии с разрешенным использованием, только 22.05.2020.

Такой расчет суд первой инстанции счел основанным на положениях действующего законодательства, с чем судебная коллегия согласиться не может.

Согласно п. 2.5.1 указанного выше Положения, утвержденного решением Советов депутатов Светлогорского района от 28.12.2009 N 30, земельный участок считается неиспользуемым в случае, если по истечении трех лет со дня подписания договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома, в администрацию не представлены разрешительные документы на строительство и документы о наличии на земельном участке незавершенного строительством индивидуального жилого дома, то есть строительство жилого дома не начато.

В силу п. 2.6.1 Положения земельный участок считается используемым не в соответствии с разрешенным использованием и другими условиями, определенными договором аренды, в случае, если по истечении тринадцати лет со дня подписания договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома, в администрацию не представлены документы о государственной регистрации прав на оконченный строительством индивидуальный жилой дом и/или о вводе его в эксплуатацию.

Как указано в п. 2.4, за земельные участки, неиспользуемые, используемые не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а также используемые с нарушением условий, определенных договором аренды, арендная плата устанавливается в повышенном размере при наличии любого из следующих обстоятельств:

- в случае непредставления в администрацию муниципального образования "Светлогорский район" либо уполномоченное администрацией учреждение документов, подтверждающих его использование;

- при установлении администрацией соответствующего городского поселения или в ходе проведения земельного контроля в порядке, установленном положением о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "Светлогорский район", факта его неиспользования, использования не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а также использования с нарушением условий, определенных договором аренды.

Взимание арендной платы в повышенном размере прекращается после представления арендатором документов, подтверждающих освоение земельного участка и его использование в соответствии с разрешенным использованием и другими условиями, определенными договором аренды, с даты представления указанных документов.

В случае если арендатор представит документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и условиями договора аренды, с момента заключения такого договора аренды арендная плата в повышенном размере не начисляется.

Таким образом, по смыслу приведенных нормативных положений начисление арендной платы в повышенном размере обусловлено исключительно фактом неиспользования земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, либо его использования не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды.

Вопреки доводам истца, с которыми безосновательно согласился и суд первой инстанции, сам по себе факт непредставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих освоение земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, не может являться самостоятельным и достаточным основанием для взимания арендной платы с применением повышающего коэффициента в том случае, если установлено использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, по назначению.

Из буквального толкования п. 2.4 Положения следует, что предоставление арендатором арендодателю документов, подтверждающих использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и условиями договора аренды, исключает взимание арендной платы в повышенном размере с момента заключения договора аренды.

Как следует из материалов дела, и истцом это не оспаривается, строительство индивидуального жилого дома на земельном участке завершено еще в 2014 году, на кадастровый учет объект поставлен 13.04.2015, право собственности П. зарегистрировано 11.06.2015, документы, подтверждающих освоение арендатором земельного участка и его использование в соответствии с разрешенным использованием, представлены арендодателю 22.05.2020.

Кроме того, как следует из представленной истцом к исковому заявлению выписки из ЕГРН от 04.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:0010026:104, его местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Светлогорск, ул. Земляничная, д. 7.

Таким образом, администрации, присвоившей жилому дому, расположенному на земельном участке, почтовый адрес, уже на 2015 год было достоверно известно об освоении арендатором земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Поскольку факт использования Вартанян М.М. земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования установлен и подтвержден соответствующими доказательствами, оснований для взимания с нее арендных платежам с применением повышающего коэффициента не имеется.