Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июня 2021 года Дело N 33-3956/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Еремина В.А.,

судей Белодеденко И.Г., Варнавского В.М.,

при секретаре Подлужной А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Ипатьевой Галины Михайловны - Фоменко Николая Владимировича на решение Каменского городского суда Алтайского края от 17 февраля 2021 г. по делу

по иску Ипатьевой Галины Михайловны к комитету администрации Каменского района по управлению имуществом и земельным правоотношениям, Фоменко Алексею Алексеевичу о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Белодеденко И.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ипатьева Г.М. обратилась в суд с иском к комитету администрации Каменского района Алтайского края по управлению имуществом и земельным правоотношениям (далее - Комитет), Фоменко А.А., в котором просит внести изменения в договор аренды N 29-п/06 от 24.07.2006 (зарегистрированный в ЕГРН 20.07.2018 за ***) земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 1215 кв.м., по адресу: <адрес>, с учетом заключенного договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 12.07.2018 о вступлении в вышеуказанный договор аренды на стороне арендатора Ипатьевой Г.М. - собственника здания гаража с кадастровым номером ***, общей площадью 31,7 кв.м. и здание гаража с кадастровым номером ***, общей площадью 97,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив размер доли (обязательства) Ипатьевой Г.М. в праве аренды земельного участка с кадастровым номером *** равной 472 кв.м., Фоменко А.А. - в размере 743 кв.м.

В обоснование требований истец указала, что 19.10.2018 по результатам проводимых на электронной площадке ООО "Фабрикант.ру" торгов по продаже имущества должника ФИО1, она признана победителем по лоту N 1: "Здание гаража *** общей площадью 31,7 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <адрес>" и по лоту N 2: "Здание гаража ***, общей площадью 97,4 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <адрес>". Между нею и финансовым управляющим имуществом ФИО1 - ФИО2 06.11.2018 заключены договоры купли-продажи указанного имущества. Переход права собственности на здания гаражей на имя Ипатьевой Г.М. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. Для оформления права на земельный участок, на котором расположены здания гаражей, Ипатьева Г.М. обратилась в комитет администрации Каменского района по управлению имуществом и земельным правоотношениям с соответствующим заявлением, было подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2006 N 29-п/06, предусматривающее передачу Ипатьевой Г.М. в аренду части земельного участка площадью 472 кв.м. пропорционально площади принадлежащих ей объектов недвижимости и передачу части земельного участка площадью 743 кв.м. Фоменко А.А., являющемуся собственником административного здания, расположенного на данном земельном участке. Фоменко А.А. отказался подписывать дополнительное соглашение, сославшись на то, что ранее на торгах приобрел административное здание - назначение нежилое площадью 203,3 кв.м. по адресу: <адрес> и право аренды на весь земельный участок площадью 1215 кв.м., которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на основании договора от 12.07.2018 года об уступке прав по договору аренды земельного участка от 24.07.2006 года. 06.11.2020 года истцом в адрес ответчиков было направлено требование об изменении договора аренды с приложением дополнительного соглашения, с просьбой вернуть подписанное дополнительное соглашение к договору аренды не позднее 20.11.2020 года, однако это требование удовлетворено не было.

Решением Каменского городского суда Алтайского края от 17 февраля 2021 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель истца Ипатьевой Г.М. - Фоменко Н.В. просит решение городского суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы представитель истца указал, что считает решение суда незаконным и необоснованным, поскольку суд неправильно определилобстоятельства, имеющие значения для дела, неправильно применил нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Суд, с одной стороны, указывает, что к истцу перешло соответствующее право аренды земельного участка, а с другой стороны, указывает на отсутствие у истца каких-либо прав в отношении земельного участка, поскольку право аренды было зарегистрировано ранее за Фоменко А.А. в связи с приобретением им права аренды земельного участка по результатам торгов.

Суд применил нормы материального права (ст.272 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), не подлежащие применению в рассматриваемом деле, в связи с чем, пришел к неверным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Приходя к выводу об отсутствии оснований, прямо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством, для понуждения ответчиков заключить дополнительное соглашение на указанных истцом условиях, суд неправильно расценил, что заявлены требования не о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, а о внесении изменения в договор аренды N 29-п/06 от 24.07.2006 в части вступления в вышеуказанный договор аренды истца на стороне арендатора.

Никаких допустимых доказательств того, что земельный участок является делимым в материалы дела не представлено, и суд не указал каким способом и в соответствии с какими нормами действующего законодательства (если земельный участок является делимым) истец вправе требовать раздела земельного участка, который ему не принадлежит ни на праве собственности, ни на праве аренды.

Отказывая в удовлетворении требований, суд фактически лишил истца права на надлежащее оформление прав на земельный участок в порядке, указанном судебной коллегией по гражданским делам Алтайского краевого суда в апелляционном определении от 30.09.2020, не указав при этом какой, по мнению суда, способ защиты нарушенного права истец должен использовать.

Вывод суда о том, что истец в ходе рассмотрения дела не указала о том, какое именно ее право нарушено и подлежит защите, является необоснованным, поскольку в исковом заявлении, а также в судебном заседании при рассмотрении дела, представитель истца указывал, что исковые требования заявлены с целью надлежащего оформления прав истца на земельный участок, на котором расположены принадлежащие ей объекты недвижимости, а также с целью предотвращения в дальнейшем возможности привлечения истца к административной ответственности на основании ст.7.1 КоАП РФ.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Ипатьевой Г.М. -Фоменко Н.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, соответствующая информация размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в полном объеме в связи с неправильным применением норм материального права (п.4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из положений ст. 452 ГК РФ следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Как следует из п. п. 2, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Согласно п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.07.2006 между комитетом администрации города Камень-на-Оби по управлению муниципальным имуществом (арендодателем) и арендаторами ФИО и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка площадью 1215 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, который предоставлен под незавершенный строительством объект.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 22.02.2017 ФИО признан несостоятельным (банкротом), финансовым управляющим утверждена ФИО2

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 31.08.2017 ФИО1 признана несостоятельным (банкротом), финансовым управляющим утверждена ФИО2

Фоменко А.А. как победитель торгов по продаже имущества ФИО1 по предложению N 5051053 от 29.05.2018 на основании договора купли-продажи от 04.06.2018 приобрел в собственность здание административное площадью 203,3 кв.м и право аренды земельного участка площадью 1215 кв.м. по адресу: <адрес>, на основании договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 12.07.2018.

На торги по предложению N 5051053 от 29.05.2018 одновременно с административным зданием и правом аренды земельного участка предлагались к продаже отдельные лоты на здание гаража (кадастровый ***), общей площадью 31,7 кв.м, и здание гаража (кадастровый ***), общей площадью 97,4 кв.м, также расположенные по <адрес> заключения договоров купли-продажи зданий гаражей победитель данных торгов Фоменко А.А. отказался, в связи с чем, торги по зданиям гаражей были признаны несостоявшимися.

Согласно договору от 12.07.2018 об уступке прав по договору аренды земельного участка финансовый управляющий имуществом ФИО1 и ФИО передали Фоменко А.А. право аренды земельного участка площадью 1215 кв.м. (кадастровый ***) по адресу: <адрес> по договору аренды N 29-п/06 от 24.07.2006.

Право аренды спорного земельного участка на основании договора N 29-п/06 от 24.07.2006, договора об уступке прав по договору аренды от 12.07.2018 зарегистрировано в установленном порядке за Фоменко А.А. 20.07.2018.

Участок относится к категории земель населенных пунктов, с видами разрешенного использования: для научно - исследовательской деятельности, для объектов общественно - делового назначения.

По результатам повторных торгов, проведенных 19.10.2018, здание гаража (кадастровый ***), общей площадью 31,7 кв.м, и здание гаража (кадастровый ***), общей площадью 97,4 кв.м., расположенные по улице Толстого, 3, в городе Камень-на-Оби на основании договоров купли-продажи от 06.11.2018 приобретены победителем торгов Ипатьевой Г.М. Право собственности на указанные гаражи зарегистрировано за нею, по данным ЕГРН, 24.01.2019.

Согласно п.8.1 договора аренды земельного участка от 24.07.2006 N 29-п/06 изменения и дополнения к условиям настоящего договора оформляются в письменном виде и подписываются сторонами по настоящему договору, либо их уполномоченными представителями.

06.11.2020 Ипатьева Г.М. обратилась в комитет администрации Каменского района по управлению имуществом и земельным правоотношениям и к Фоменко А.А. с требованием об изменении договора аренды земельного участка от 24.07.2006 N 29-п/06, с учетом заключенного договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 12.07.2018, о вступлении в вышеуказанный договор аренды на стороне арендатора Ипатьевой Г.М., установив размер доли (обязательства) Ипатьевой Г.М. в праве аренды земельного участка равной 472 кв.м., Фоменко А.А. - в размере 743 кв.м.; приложила дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2006 N 29-п/06, предусматривающее передачу ей в аренду части земельного участка площадью 472 кв.м. пропорционально площади принадлежащих ей объектов недвижимости, и передачу части земельного участка площадью 743 кв.м. Фоменко А.А. Ответ на настоящее требование, а также подписанное дополнительное к договору аренды от 24.07.2006 N 29-п/06 просила передать ей не позднее 20.11.2020.

Представитель комитета администрации Каменского района по управлению имуществом и земельным правоотношениям подписал дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.07.2006 N 29-п/06, предусматривающее передачу Ипатьевой Г.М. в аренду части земельного участка площадью 472 кв.м., Фоменко А.А. отказался от подписания дополнительного соглашения, предоставив в комитет администрации Каменского района по управлению имуществом и земельным правоотношениям соответствующее заявление.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют основания, прямо предусмотренные ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством, для понуждения ответчиков заключить дополнительное соглашение на указанных истцом условиях. При этом суд исходил из того, что стороной истца не представлено допустимых и относимых доказательств того, что раздел спорного земельного участка и выдел земельного участка под гаражом-боксом невозможен, как того требуют положения ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, кроме того, суд установил отсутствие нарушений прав пользования участком в отношении Ипатьевой Г.М. со стороны уполномоченного органа и собственника иного здания на данном участке.

Судебная коллегия не соглашается с указанными выводами суда, поскольку они противоречат нормам материального права, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, для договора аренды существенным условием является условие о предмете: наименование имущества, а также индивидуальные характеристики имущества.

В данном случае, при заключении договора аренды N 29-п/06 от 24.07.2006 между комитетом администрации города Камень-на-Оби по управлению муниципальным имуществом (арендодателем) и арендаторами Кулик А.В. и Кулик С.В. земельного участка с кадастровым номером ***, была указана общая площадью участка 1215 кв.м. Площадь в указанном размере является предметом договора от 12.07.2018 об уступке прав по договору аренды земельного участка, заключенного между финансовым управляющим имуществом ФИО1 и ФИО и Фоменко А.А., являющимся собственником административного здания площадью 203,3 кв.м. на основании договора купли-продажи от 04.06.2018. Между тем при заключении данного договора уступки прав требования комитетом администрации города Камень-на-Оби по управлению муниципальным имуществом не было учтено, что на данном земельном участке помимо указанного административного здания находятся еще два объекта недвижимости: здание гаража (кадастровый ***), общей площадью 31,7 кв.м, и здание гаража (кадастровый ***), общей площадью 97,4 кв.м., расположенные по <адрес>

Одновременно с приобретением данных объектов недвижимости (гаражей) Ипатьевой Г.М. подлежали передачи права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, при таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что требования Ипатьевой Г.М. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в части внесения изменений в договор аренды N 29-п/06 от 24.07.2006 земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 1215 кв.м., по адресу: <адрес>, заключенный между комитетом администрации города Камня-на-Оби по управлению муниципальным имуществом и ФИО, ФИО1; включения Ипатьевой Галины Михайловны в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка N 29-п/06 от 24 июля 2006 г., заключенный между комитетом администрации города Камня-на-Оби по управлению муниципальным имуществом и ФИО, ФИО1; предоставление в пользование Ипатьевой Галине Михайловне на праве аренды земельного участка по адресу: <адрес> <адрес>, занятый принадлежащими ей зданиями гаражей с кадастровым номером ***, общей площадью 31,7 кв.м. и кадастровым номером *** общей площадью 97,4 кв.м., необходимый для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежние собственники ФИО1, ФИО

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, перечислены в ст. 39.20 ЗК РФ. Поскольку данная норма регулирует процедуру первоначального оформления права на земельный участок, а данный земельный участок до предоставления Фоменко А.А. уже был оформлен, ранее был предоставлен ФИО1 и ФИО по договору аренды земельного участка N 29-п/06 от 24.07.2006, то положения данной нормы права не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Выводы суда об обратном основаны на неверном применении норм материального права.

Учитывая изложенное, отнесение спорного земельного участка к категориям делимого, либо неделимого не являются юридически значимыми для рассмотрения настоящего дела, а потому доводы апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства делимости земельного участка не имеют правового значения для разрешения настоящего дела.

Кроме того, применяя к данным правоотношениям положения ст. 272 ГК РФ, предусматривающие последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, суд не учел, что данные положения применяются при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), в данном случае право аренды на земельный участок уже было оформлено и не прекращено, в связи с чем указанная норма также не подлежит применению к спорным правоотношениям.