Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 33-3954/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Хомутовой И.В.,

судей: Дуровой И.Н., Сорокина А.В.

при секретаре Черновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Дуровой И.Н. гражданское дело по апелляционным жалобам Симиренко Светланы Юрьевны, представителя Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка Орловой Веры Александровны на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 08 февраля 2021 года

по иску Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка к Симиренко Светлане Юрьевне о взыскании задолженности по арендной плате за землю,

УСТАНОВИЛА:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка обратился в суд с иском к Симиренко Светлане Юрьевне о взыскании задолженности по арендной плате за землю.

Требования мотивированы тем, что распоряжением Администрации города Новокузнецка от 04.06.2013г. N Фадееву А.В. было предоставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м. под строительство здания станции технического обслуживания и кафе по <адрес>. На основании вышеуказанного распоряжения 10 июня 2013 года с Фадеевым А.В. был заключен договор аренды, срок действия договора до 31.12.2013г.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что по истечению срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается возобновленным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом письменно другую сторону за 10 дней.

03.10.2014г. между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка и Симиренко С.Ю. было заключено соглашение N о внесении изменений к вышеуказанному договору аренды земельного участка от 10.06.2013г. N.

Согласно разделу 6 указанного соглашения условия настоящего соглашения применяются к отношениям, возникшим с 25.06.2014г.

В соответствии с п. 3.4 договора аренды изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов.

Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды земельного участка за несвоевременное перечисление арендных платежей за землю начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Просит с учетом уменьшения истцом исковых требований взыскать с Симиренко Светланы Юрьевны задолженность по арендной плате по договору аренды N от 10.06.2013г. в размере 244 768,33 рублей за период с 18.07.2017 по 31.07.2020, неустойку за просрочку основного платежа по договору аренды N от 10.06.2013г. в размере 30 182,40 рублей за период с 18.07.2017 по 31.07.2020.

Решением Центрального районного суда города Новокузнецка Кемеровской области от 08 февраля 2021 года постановлено:

Взыскать с Симиренко Светланы Юрьевны в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка задолженность по арендной плате за землю 184768,33 руб., неустойку 20000 руб., в удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Симиренко Светланы Юрьевны в доход местного бюджета госпошлину 5248 руб.

В апелляционной жалобе Симиренко С.Ю. просит решение суда отменить, принять новое решение.

Не согласна с решением суда, которым сумма задолженности за пользование земельным участком увеличена в два раза со ссылкой на нарушение сроков строительства здания. Апеллянт ссылается на то, что ответчиком в дело представлена выписка из ЕГРП, из которой следует, что с 11.08.2016г. ответчик является собственником достроенного и используемого по назначению здания, расположенного на земельном участке, за пользование которым по иску взыскивается арендная плата. Законом не предусмотрена обязанность арендатора переоформить договор аренды после завершения строительства объекта.

Ссылаясь на нормы права, указывает, что при принятии нормативного правового акта, устанавливающего размер арендной платы за использование земельных участков, помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Применение в расчете коэффициента "2" (Ку) не отвечает принципам экономического обоснования и является противоречащим нормам действующего законодательства. Кроме того, судом не было установлено самого факта нарушения сроков осуществления строительства.

Применение в расчете повышающих коэффициентов за нарушение сроков строительства, в несколько раз увеличивающего размер задолженности, без учета принципа экономической обоснованности, представляет собой санкцию, что не предусмотрено земельным законодательством и противоречит принципу экономической обоснованности арендной платы.

Применение в расчете повышающего коэффициента само по себе нарушает нормы действующего законодательства, кроме того, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как объект достроен в 2016 году.

В апелляционной жалобе представитель Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка Орлова В.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Указывает, что вывод суда о возможности зачета поступивших от ответчика в августе, сентябре 2017 и марте 2018 денежных средств в размере 60 000 руб. в счет оплаты задолженности по аренде по договору аренды земельного участка N за спорный период, необоснован. Ссылается на то, что истцом представлены суду доказательства того, что указанные средства засчитаны истцом в счет оплаты долга по спорному договору за предыдущий период, при этом платежные документы не содержали указания на период оплаты.

Относительно доводов апелляционной жалобы ответчика истцом поданы письменные возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Симиренко С.Ю. Лапина С.А. доводы апелляционной жалобы ответчика поддержала, против доводов апелляционной жалобы истца возражала.

В заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит изменению и отмене в части по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 10.06.2013г. между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка (арендодатель) и ФИО10 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N, предмет договора - передача в аренду земельного участка, расположенного в <адрес> с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, под строительство здания станции технического обслуживания и кафе по <адрес>. Срок действия договора установлен до 31.12.2013г.

03.10.2014г. между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка и Симиренко Светланой Юрьевной было заключено соглашение N о внесении изменений к договору аренды земельного участка от 10.06.2013г. N, согласно которому стороны пришли к соглашению изменить преамбулу договора аренды N от 10.06.2013г. и изложить его в следующей редакции: "Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, именуемый в дальнейшем "арендодатель", и Симиренко С.Ю., именуемая в дальнейшем "арендатор", заключили настоящий договор о нижеследующем:".

Также этим соглашением определено дополнить договор аренды пунктом 3.1.2 и изложить его в следующей редакции: Размер арендной платы за 2014г., порядок и сроки внесения арендной платы установлены на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010г. N 47 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области" (в редакции постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 16.11.2010г. N 490, от 24.10.2011г. N 478, N 573 от 21.12.2012г., от 12.12.2013г. N 576).

Стороны этого соглашения договорились, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям, возникшим с 25.06.2014г.

Таким образом, между истцом и ответчиком с 25.06.2014г. отношения по поводу аренды вышеуказанного земельного участка регулируются условиями договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N от 10.06.2013г. с учетом изменений, внесенных соглашением от 03.10.2014г.

Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. Арендная плата, начисленная до заключения договора, оплачивается в течение месяца с даты заключения договора.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что по истечению срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, он считается возобновленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом письменно другую сторону за 10 дней.

Из письма истца от 07.07.2020г. N (л.д. 16) следует, что истец, ссылаясь на п. 7.4 договора аренды, уведомил этим письмом ответчика об отказе от договора аренды от 10.06.2013г. N и прекращении аренды земельного участка, указав, что считает договор расторгнутым.

Истцом заявлены требования о взыскании арендной платы за пользование земельным участком за период с 18.07.2017г. по 31.07.2020г. в размере 244768,33 рублей, представлен соответствующий расчет.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком оспаривался указанный расчет в части применения для расчета арендной платы коэффициента Ку (коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка) в размере 2, а также в части неучета истцом поступивших от ответчика в августе, сентябре 2017 и марте 2018 денежных средств на общую сумму 60 000 руб.

Суд первой инстанции, руководствуясь постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 5 февраля 2010г. N 47 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты", пришел к выводу о законности применения истцом вышеуказанного спорного коэффициента, указав на то, что спорным договором аренды земельный участок истцу был предоставлен под строительство здания станции технического обслуживания и кафе, однако за ответчиком 11.08.2016г. зарегистрировано право собственности на нежилое здание - магазин. Суд указал, что из разрешения на строительство, выданного ответчику 28.04.2015г., следует, что срок действия разрешения установлен до 28.01.2017г., таким образом, по истечению указанного срока ответчик обязан был либо продлить срок действия разрешения на строительство, либо предоставить в Комитет градостроительства и земельных ресурсов сведения о регистрации права собственности на объект капитального строительства для производства перерасчета арендной платы за землю, чего ответчиком сделано не было. Суд указал, что ответчик использовал спорный земельный участок с нарушением установленного срока строительства, соответственно, истец обоснованно применил указанный коэффициент при расчете задолженности по арендной плате.

В отношении спорных платежей в общей сумме 60 000 руб. судом первой инстанции сделан вывод, что они подлежат зачету в счет оплаты задолженности по аренде по договору аренды земельного участка от 10.06.2013г. N за спорный период, при этом обоснования такого вывода оспариваемое решение не содержит. Доводы истца и представленные им документы в подтверждение возражений о зачете указанных средств в счет спорного периода судом во внимание не приняты.

Судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции об обоснованности применения истцом при расчете арендной платы за спорный период коэффициента Ку (коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка) в размере 2 по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, передаваемых в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам определен Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области N 47 от 05.02.2010 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области".

В соответствии с указанным Порядком в отношении земельных участков, не указанных в пункте 2.2 настоящего Порядка, размер годовой арендной платы за земельный участок, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах), определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле:

А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка;

Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов;

Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, и определяется по формуле:

Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации",

Кпр - коэффициент перехода, используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка.

Как следует из таблицы "Коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка (Ку)", содержащейся в Приложении 10 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, срокам и условиям ее уплаты, утвержденному Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области N 47 от 05.02.2010 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области", в отношении земельных участков, предоставленных для проектирования и строительства иных объектов недвижимости, используемых с нарушением установленного срока строительства, установлен коэффициент Ку (коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка) в размере 2.

Из материалов дела следует, что ответчику 28.04.2015г. было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства станции технического обслуживания автомобилей на спорном земельному участке общей площадью здания 443,4 кв.м, срок действия разрешения установлен до 28.01.2017г. Сведений о продлении указанного срока действия разрешения материалы дела не содержат. Соответственно, после 28.01.2017г. ответчик пользовалась земельным участком с нарушением установленного срока строительства.

Тот факт, что за ответчиком 11.08.2016г. было зарегистрировано право собственности на нежилое здание - магазин площадью 635,7 кв.м (ранее по выписке из ЕГРП от 16.08.2016 склад той же площадью), не свидетельствует об отсутствии оснований для применения спорного коэффициента. Спорный договор заключен в отношении земельного участка, предоставленного для проектирования и строительства конкретного объекта недвижимости, установленный срок строительства не продлевался, сведений об окончании строительства здания станции технического обслуживания и кафе и переоформлении договора аренды не имеется. Судебная коллегия обращает внимание также и на то, что вопреки позиции ответчика спорный договор аренды содержит условие о переоформлении договора аренды после сдачи объекта в эксплуатацию (п. 8.4 договора), что ответчиком не выполнено.

Оценивая доводы апелляционной жалобы ответчика относительно отсутствия при принятии нормативного правового акта, регулирующего размер арендной платы в данном конкретном случае, анализа и оценки экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, судебная коллегия указывает, что ответчиком в установленном законом порядке соответствующий нормативный акт не оспорен, незаконным не признан, а перечисленные доводы являются голословными, в связи с чем оснований для изменения решения суда по доводам этой жалобы не имеется.

Оценивая доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия полагает их обоснованными. Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для зачета в счет оплаты задолженности по аренде по договору аренды земельного участка от 10.06.2013г. N за спорный период платежей в общей сумме 60 000 руб.

Из материалов дела следует, что ответчиком платежными поручениями было оплачено 25.08.2017 20 000 руб., 28.09.2017 - 10 000 руб., 19.03.2018 - 30 000 руб. (л.д. 98-100). В назначении платежа в платежных поручениях было указано "Оплата аренды земли договор N", период, за который произведена оплата, ответчиком не указан.

Истцом суду первой инстанции были представлены копия определения Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 02.03.2016г. по делу N (л.д. 119), которым утверждено мировое соглашение между истцом и ответчиком, по которому Симиренко С.Ю. обязалась производить оплаты долга по арендной плате и пене на сумму 645 623,10 руб. за период с 25.06.2014г. по 31.12.2015г. периодическими платежами в срок до 31.01.2017г., что подтверждает наличие долга у ответчика по договору аренды земельного участка. Ответчиком доказательств того, что указанное мировое соглашение ею исполнено в указанные в определении сроки, не представлено, а из представленных ответчиком актов сверки арендных платежей (л.д. 112-118) следует, что такой долг имелся, а спорные платежи на общую сумму 60 000 руб. зачтены истцом в счет платежей за период с 25.06.2014г. по 31.12.2015г. Из указанных актов следует, что принятые ответчиком по мировому соглашению обязательства исполнены лишь 19.09.2018г.