Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 ноября 2022 года Дело N 33-39525/2022

22 ноября 2022 г. адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.,

судей фио, фио,

при секретаре (помощнике судьи) Бураевой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио, гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истцов фио, Парфеновой Ю.Г. по доверенности Мищенковой М.В. на решение Черемушкинского районного суда адрес от 21 июня 2022 г. в редакции определения того же суда от 22 августа 2022 г., которым постановлено: в удовлетворении требований Парфеновой Ю.Г., фио к ООО "СЗ "Бастион" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, признании договора действующим - отказать,

установила:

Парфенова Ю.Г., Емельянов П.А. обратились в суд с иском к ООО "СЗ "Бастион" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов. Впоследствии иск уточнили, а также дополнили требованием о признании договора долевого участия действующим. В обоснование иска указано, что между истцами и ответчиком был заключен договором участия в долевом строительстве N СТ-К1-1-69 от 30.09.2019 г., в соответствии с пунктом 3.1 которого, застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать истцам объект долевого участия - помещение в многофункциональном комплексе по строительному адресу: адрес. адрес, пересечение МКАД в течение 3-х месяцев с даты ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Исходя из того, что срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - январь 2021 года, передача объекта должна была состояться не позднее 30 апреля 2021 года.

Однако застройщиком обязательства исполнены не были, в установленный срок квартира истцам передана не была.

С учетом уточненного заявления (л.д. 160-164), истцы просят суд взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в размере сумма за период с 30.04.2021 г по 17.05.2022 г. - по сумма в пользу каждого, компенсацию морального вреда по сумма в пользу каждого, штраф в размере 50% от присужденной в пользу потребителей суммы, а также расходы по оплате услуг представителя в размере сумма; признать договор участия в долевом строительстве N СТ-К1-1-69 от 30.09.2019 года, действующим.

Истцы в судебное заседание не явились, извещались, представитель истцов в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, пояснила, что факт исполнения истцами обязательств по оплате объекта подтверждается перечислением денежных средств на счет эскроу.

Представители ответчика в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения требований по доводам, изложенным в письменных возражениях, пояснили, что 29 сентября 2021 года ответчик (застройщик) в одностороннем порядке отказался от исполнения договора в соответствии со статьей 9 ФЗ N 214 (почтовый идентификатор 11741862020497 от 29.09.21) в связи с истечением срока депонирования денежных средств истцов, внесенных на счет в счет оплаты по договору и непродлением истцами этого срока, что свидетельствует об отсутствии оплаты по договору. В случае удовлетворения требований просили в порядке ст. 333 ГК РФ снизить сумму неустойки, штрафа.

Третье лицо ВТБ Банк (ПАО) в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит представитель истцов фио, Парфеновой Ю.Г. по доверенности Мищенкова М.В. по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов фио, Парфеновой Ю.Г. по доверенности Мищенкову М.В., представителя ООО СЗ "Бастион" по доверенности фио, представителя третьего лица ПАО ВТБ по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене обжалуемого решения.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как следует из материалов дела между истцами и ответчиком был заключен договором участия в долевом строительстве N СТ-К1-1-69 от 30.09.2019 г., в соответствии с пунктом 3.1 которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а Емельянов П.А. и Парфенова Ю.Г. уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.2 указанного договора объект долевого строительства - помещение общей проектной площадью - 30. 6 кв. м, назначение - жилое (квартира), расположенное в объекте недвижимости секция 1 на 5 этаже, с условным номером 69. Согласно п. 1.2. указанного договора объект недвижимости - жилое здание (корпус К-1), входящее в состав многофункционального комплекса; количество этажей: 15 + надземн./подземн. автостоянка; общая площадь 41 544кв. м; материал наружных стен и каркаса - монолитный железобетон, материал перекрытий - монолитный железобетон, класс энергоэффективности А+, сейсмостойкость 5 и менее баллов, строящееся с привлечением средств участников долевого строительства по строительному адресу: адрес, пересечение МКАД.

Пунктом 3.6 указанного договора ООО "Специализированный застройщик "Бастион" обязалось передать объект долевого строительство по подписываемому сторонами Акту приема-передачи в течение 3-х месяцев с даты ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - январь 2021 года.

Следовательно передача объекта непосредственно Емельянову П.А. и Парфеновой Ю.Г. должна состояться не позднее 30 апреля 2021 года.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что оплата цены договора осуществляется с использованием специального эскроу счёта, открываемого в Банк ВТБ (ПАО) (Третье лицо).

Бенефициар (ответчик) и депонент (истец) предлагают (адресуют оферту) Банку ВТБ (ПАО) заключить трехсторонний Договор счета эскроу на условиях Правил совершения операций по счетам эскроу физических лиц в Банке ВТБ (ПАО), открытым для расчетов по договорам об участии в долевом строительстве, разработанных Банком ВТБ (ПАО) и размещенных на официальном интернет-сайте Банка ВТБ (ПАО) по адресу www.vtb.ru.

В счет оплаты по договору долевого участия истцами на счёт эскроу была внесена сумма в размере сумма, со сроком депонирования до 30.06.2021.

В силу положений ст.860.7 ГК РФ, по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 - 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.

В соответствии с положениями ст.860.10 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу. Правила, установленные пунктами 1 и 2 статьи 859 настоящего Кодекса, не применяются к отношениям по счету эскроу.

Если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, при расторжении договора счета эскроу остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту либо при возникновении оснований для передачи денежных средств бенефициару перечисляется или выдается бенефициару.

Согласно п.2 ст.926.1 ГК РФ при возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи имущества бенефициару (в том числе при совершении бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий либо наступлении установленных договором срока или события) эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару в соответствии с условиями договора эскроу. Если указанные в договоре эскроу основания передачи имущества бенефициару в течение срока действия договора эскроу не возникают, эскроу-агент обязан вернуть полученное имущество депоненту.

Согласно п. 1 ст. 926.8 ГК РФ договор эскроу прекращается вследствие смерти гражданина, являющегося эскроу-агентом, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, прекращения полномочий нотариуса, являющегося эскроу-агентом, ликвидации эскроу-агента, являющегося юридическим лицом, истечения срока договора эскроу, а также по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

Согласно п. 2 ст. 926.8 ГК РФ при прекращении договора эскроу депонированное имущество, если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, подлежит возврату депоненту.

В силу положений ст.15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 14.03.2022 г., то есть на дату принятия ответчиком решения об одностороннем расторжении договора), счёт эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счёта - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. (часть 4).

Разрешая спор, суд первой инстанции применил приведенные нормы закона и исходил из того, что срок депонирования счёта эскроу, на который истцы внесли денежные средства в счет исполнения обязательства по оплате договора долевого участия, истек 30.06.2021, продлен в установленном порядке не был, в том числе после неоднократных обращений ответчика письмами от 09.07.2021, 04.08.2021, 18.08.2021 г., в связи с чем застройщик правомерно уведомлением от 29.09.2021 г. расторг договор с истцами по мотиву его неоплаты и оснований считать этот договор действующим не имеется.

При этом суд отклонил доводы истца о том, что основанием прекращения счет эскроу является расторжение договора долевого участия в силу ч. 7 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а не наоборот, указав на то, что основания прекращения счета эскроу являются дополнительными к установленным Гражданским кодексом РФ.

Одновременно судом дана оценка Правилам совершения операций по счетам эскроу физических лиц в Банке ВТБ (ПАО), открытым для расчетов по договорам об участии в долевом строительстве, в силу п. 4.1.2.2, п. 6.1.4 которых в случае истечения срока действия договора счета эскроу-осуществляется возврат банком эскроу-агентом денежных средств со счета эскроу депоненту в первый рабочий день, следующий за датой окончания срока условного депонирования, при не предоставлении бенефициаром документов, подтверждающих выполнение условий договора участия в строительстве, а изменения в договор счета в силу п. 9.1 Правил вносятся при предоставлении депонентом подписанного на бумажном носителе заявления о внесении изменений в договор счета и дополнительного соглашения о внесении изменений в договор участия в строительстве, прошедшего государственную регистрацию, содержащего предложение (оферту) бенефициара и депонента о внесении изменений в договор счета, а также поручение бенефициара депоненту представить заявление в банк от имени бенефициара в отношении оферты бенефициара.

Банк подтверждает прием документов, проставляя в заявлении о внесении изменений в Договор счета отметку о приеме.

Отказ суда в признании договора долевого участия действующим (не расторгнутым) повлек отказ во взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за просрочку передачи объекта, предусмотренной п. 2 ст. 6 ФЗ N 214, поскольку правоотношения сторон по договору прекращены, а также производных требований о компенсации морального вреда и взыскании судебных расходов.

Коллегия не может согласиться с приведенными выше выводами, поскольку при их формировании суд первой инстанции не дал надлежащей оценки тому обстоятельству, что денежные средства истцов постоянно до даты их перечисления застройщику находились на счете эскроу, 07.12.2021 г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию были перечислены банком застройщику (т.1 л.д. 122), а неперечисление указанных денежных средств застройщику своевременно было вызвано, в первую очередь, бездействием самого застройщика, допустившего просрочку исполнения своих обязательств по возведению объекта долевого строительства и сдаче его в эксплуатацию; предложенное истцам к заключению дополнительное соглашение о продлении срока депонирования содержало одновременно условие о продлении срока передачи объекта участнику долевого строительства. Между тем, воли на продление первоначально установленного срока передачи им объекта долевого участия у истцов не имелось, а соглашения о продлении срока депонирования денежных средств без одновременного продления срока передачи объекта им со стороны застройщика подписать не предлагалось. Оснований к понуждению истцов к заключению дополнительного соглашения о продлении срока передачи им объекта долевого участия одновременно с продлением срока депонирования у ответчика не имелось.

Несмотря на отсутствие подписанного с ответчиком дополнительного соглашения о продлении срока депонирования, нахождение денежных средств в размере стоимости договора на счете-эскроу истцами было обеспечено, впоследствии денежные средства были перечислены в адрес ответчика 07.12.2021 г.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности (соответствующая позиция изложена в "Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017)

При указанных обстоятельствах, когда предлагавшееся истцу к подписанию со стороны застройщика соглашение о продлении счета-эскроу одновременно с продлением срока передачи объекта без возможности применения санкций к застройщику, ущемляло права истцов, как потребителей, а денежные средства находились на счете-эскроу, коллегия приходит к выводу о том, что действия застройщика по расторжению договора не являлись добросовестными и разумными, ввиду чего односторонний отказ банка от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с истцами, нельзя признать законным.

Следует отметить доводы апелляционной жалобы представителя истцов о том, что на дату отказа ответчика от исполнения договора правовое регулирование редакции ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не позволяло участнику долевого строительства в одностороннем порядке продлевать срок депонирования денежных средств на счете эскроу по истечении установленного шестимесячного срока, что ставило участника долевого строительства в зависимость от застройщика ввиду необходимости подписания двустороннего дополнительного соглашения на условиях застройщика. Действующая в настоящее время (с 14.03.2022 г.) норма ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона N 214 устанавливает, что по заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более, чем на два года. Действие указанной нормы распространено на правоотношения, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. (ст. 10 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ (ред. от 07.10.2022 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации)

При указанных выше обстоятельствах вывод суда о правомерном одностороннем отказе застройщика от договора и его расторжении нельзя признать обоснованным.

Коллегия отмечает также, что после направления в адрес истцов уведомления о расторжении договора от 11.10.2021 г. (т. 1 л.д. 72), а 06.12.2021 г. в рамках совершения действий по передаче объекта, сторонами договора долевого участия составлен акт о недостатках объекта долевого строительства (т. 1 л.д. 175-176). Оснований совершать такие действия по расторгнутому договору у ответчика не имелось, соответственно, ответчик по состоянию на 06.12.2021 г. договор расторгнутым не считал.

С учетом изложенного, коллегия приходит к выводу о том, что требования истца о признании договора действующим (нерасторгнутым) заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Исходя из того, что договор долевого участия, заключенный между истцами и ответчиком, является действующим, факт просрочки передачи объекта со стороны ответчика установлен, имеются правовые основания для удовлетворения требований истцов о взыскании неустойки.