Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 12 ноября 2020 года №33-3943/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 ноября 2020 года Дело N 33-3943/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе: председательствующего Черниковой О.Ф.
и судей Баталовой С.В., Аносовой Е.Н.,
при секретаре Бакулевой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 12 ноября 2020 года дело по апелляционной жалобе Вахрушевой А.Л. на решение Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области от 26 августа 2020 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Вахрушевой А.Л. к АО "ДОМ.РФ" об аннулировании записи в государственном реестре недвижимости о праве собственности на жилое помещение и признании права собственности на жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Черниковой О.Ф., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Вахрушева А.Л. обратилась в суд с иском к АО "ДОМ.РФ" об аннулировании записи в государственном реестре недвижимости о праве собственности на жилое помещение и признании права собственности на жилое помещение, указывая, что 25.11.2011 истец приобрела квартиру по адресу: <адрес>. 25.11.2011 между Вахрушевой А.Л. и ООО был заключен договор займа N N денежных средств в сумме 840000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения вышеуказанной квартиры, обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона. 25.09.2018 заочным решением Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области по иску владельца закладной ЗАО с Вахрушевой А.Л. взысканы денежные средства в сумме 701341,92 руб., проценты по ставке 11,7% годовых, начисленные на остаток задолженности по основному долгу, за период с 25.07.2018 по день вступления решения суда в законную силу, обращено взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости 832000 руб. 14.12.2018 СПИ Кирово-Чепецкого МРО УФССП России по Кировской области было возбуждено исполнительное производство. 05.03.2019 определением Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области произведена замена взыскателя на АО "ДОМ.РФ". После вступления решения суда в законную силу и возбуждения исполнительного производства Вахрушева А.Л. продолжала производить платежи в счет погашения задолженности по договору займа. 16.04.2020 истец полностью погасила задолженность в размере 712083,48 руб., в связи с чем обратилась к ответчику за получением закладной, однако ответчик закладную ей не выдал, 25.05.2020 зарегистрировал право собственности на вышеуказанную квартиру за собой. Считает, что действия ответчика по регистрации права собственности на спорное жилое помещение после полного погашения ею задолженности не основаны на законе и нарушают ее права. Указанная квартира является ее единственным жильем. Просила аннулировать запись в государственном реестре недвижимости о праве собственности АО "ДОМ.РФ" на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и признать за ней право собственности на указанное жилое помещение.
Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе Вахрушева А.Л. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что право собственности на недвижимое имущество в установленном порядке приобретено ответчиком (залогодержателем) с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - 25.05.2020. Таким образом, истец на законных основаниях в соответствии с п. 1 ст. 60 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" воспользовалась возможностью погасить долг и прекратить обращение взыскания на квартиру до того момента, как АО "ДОМ.РФ" произвело государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру. Не согласна с выводом суда о том, что у ответчика возникло право владения на квартиру с момента подписания соответствующих документов с судебным приставом-исполнителем. Истец до настоящего времени проживает в спорной квартире.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Вахрушева А.Л. поддержала доводы жалобы, представитель АО "ДОМ.РФ" по доверенности Перминов М.А. возражал против удовлетворения жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Поскольку оснований для проверки законности решения в полном объеме в настоящем случае не усматривается, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.327.1 ГПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения лишь в оспариваемой части, исходя из доводов, изложенных в жалобе.
Из материалов дела следует и судом установлено, что заочным решением Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области от 25.09.2018, оставленным без изменения апелляционным определением Кировского областного суда от 23.04.2019, по иску ЗАО с Вахрушевой А.Л. в пользу ЗАО взыскана задолженность по договору займа N N от 25.11.2011 по состоянию на 24.07.2018 в размере 685289,03 руб., в том числе 645479,75 руб. - основной долг, 35719,68 руб. - проценты за пользование кредитом, 4089,60 руб. - пени, а также проценты по ставке 11,7% годовых, начисленные на остаток задолженности по основному долгу, за период с 25.07.2018 по день вступления решения суда в законную силу, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 16052,89 руб.; обращено взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости 832000 руб.
14.12.2018 судебным приставом-исполнителем Кирово-Чепецкого МРО УФССП России по Кировской области в отношении должника Вахрушевой А.Л. возбуждено исполнительное производство N N с предметом исполнения - обращение взыскания на квартиру.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Кирово-Чепецкого МРО УФССП России по Кировской области от 13.02.2019 квартира по адресу: г. Кирово-Чепецк, ул. Революции, 10/1-14, передана на реализацию путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Определением Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области от 05.03.2019 произведена замена взыскателя ЗАО на АО "ДОМ.РФ", в связи с передачей последнему взыскателем права (требования) по закладной на основании договора обратного выкупа (купли-продажи) закладных от 18.01.2019 N 01/28-19.
В связи с обжалованием Вахрушевой А.Л. заочного решения от 25.09.2018 определением Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области от 05.03.2019 исполнительное производстве N N от 14.12.2018 было приостановлено, возобновлено постановлением судебного пристава-исполнителя Кирово-Чепецкого МРО УФССП России по Кировской области от 02.09.2019 на основании определения суда от 12.08.2019.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Кирово-Чепецкого МРО УФССП России по Кировской области от 16.09.2019 предмет залога - квартира по адресу: <адрес>, передана на реализацию путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Кирово-Чепецкого МРО УФССП России по Кировской области от 29.10.2019 спорная квартира передана на вторичные торги со снижением цены недвижимого имущества на 15% (707200 руб.).
Поскольку указанное имущество не было реализовано в принудительном порядке, судебным приставом-исполнителем взыскателю АО "ДОМ.РФ" направлено предложение об оставлении нереализованного в принудительном порядке имущества за собой по цене 624000 руб. Взыскателем направлено согласие о принятии на баланс нереализованного имущества.
10.12.2019 постановлением судебного пристава-исполнителя и актом о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества спорное жилое помещение было передано взыскателю АО "ДОМ.РФ", поставлено на его баланс, в связи с чем списана задолженность Вахрушевой А.Л. по договору займа в размере 624000 руб.
Определением Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области от 23.03.2020 отменены меры по обеспечению иска в виде запрета регистрационных действий в отношении квартиры по адресу: <адрес>, принятые в рамках гражданского дела по иску ЗАО к Вахрушевой А.Л. о расторжении договора займа N N от 25.11.2011, взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
17.04.2020 от должника Вахрушевой А.Л. на счет АО "ДОМ.РФ" поступила денежная сумма в размере 712083,48 руб., из которой 88083,48 руб. было зачислено в счет оставшейся задолженности (сумма процентов и пени), 624000 руб. оставлены на счете истца и, по объяснениям представителя АО "ДОМ.РФ", будут возвращены Вахрушевой А.Л. после обращения с соответствующим заявлением.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Кирово-Чепецкого МРО УФССП России по Кировской области от 13.05.2020 исполнительное производство N N в отношении должника Вахрушевой А.Л. окончено в связи с исполнением требований исполнительного документа в полном объеме, отменены все назначенные меры принудительного исполнения и установленные ограничения.
25.05.2020 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности на спорную квартиру за АО "ДОМ.РФ".
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что с даты передачи 10.12.2019 судебным приставом-исполнителем спорной квартиры взыскателю АО "ДОМ.РФ" ответчик является законным ее владельцем, а денежные средства перечислены Вахрушевой А.Л. 17.04.2020, после приобретения ответчиком права владения имуществом, в связи с чем основания для прекращения обращения взыскания на заложенное имущество отсутствовали.
Судебная коллегия находит данные выводы суда ошибочными.
Согласно п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п.1, 2 ст.334 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога квартиры) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
В соответствии с п.1 ст.60 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
Таким образом, момент осуществления права должника на прекращение обращения взыскания на заложенное имущество ограничен законом моментом продажи имущества на публичных торгах либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. При этом закон не конкретизирует права залогодержателя.
Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как разъяснено в абз.3 п.60 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Как следует из материалов дела, после вынесения заочного решения суда Вахрушева А.Л. вносила платежи в погашение задолженности, уменьшив ее размер.
Так, по состоянию на 10.12.2019 остаток основного долга составлял 613212,11 руб., что подтверждается уведомлением заемщика (л.д.145 т.1).
Право собственности залогодержателя АО "ДОМ.РФ" на спорную квартиру зарегистрировано 25.05.2020, в то время как 17.04.2020 Вахрушева А.Л. уплатила ответчику 712083,48 руб., погасив имевшуюся задолженность в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.
При этом истец продолжала пользоваться спорной квартирой, как ее собственник.
Таким образом, несмотря на оформление документов о передаче спорного жилого помещения взыскателю АО "ДОМ.РФ" и постановку его на баланс, ответчик правомочия собственника в полном объеме не приобрел.
Поскольку Вахрушева А.Л. в соответствии с п.1 ст.60 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" удовлетворила все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя до приобретения им права собственности на заложенное имущество, судебная коллегия полагает необходимым обжалуемое решение отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области от 26 августа 2020 года отменить, вынести новое решение.
Признать право собственности Вахрушевой А.Л. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности акционерного общества "ДОМ.РФ" на данное жилое помещение в Едином государственном реестре недвижимости и государственной регистрации права собственности Вахрушевой А.Л..
Председательствующий: Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка