Дата принятия: 22 марта 2018г.
Номер документа: 33-394/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2018 года Дело N 33-394/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего - Шомахова Р.Х.
судей - Жернового Е.И. и Михожева М.Б.
при секретаре - Жантуеве К.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Управление земельных отношений" местной администрации городского округа Нальчик к Нотову А.А. о взыскании задолженности по арендной плате,
по апелляционной жалобе Нотова А.А. на решение Нальчикского городского суда КБР от 23 ноября 2017 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда КБР Жернового Е.И., объяснения представителя МКУ "Управление земельных отношений" ТемботовойЛ.А., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
По договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ (далее -Договор аренды), заключенному между муниципальным казенным учреждением "Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (далее - МКУ УЗО) и Нотовым А.А., последнему передан в аренду земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для использования под магазин-кафе, общей площадью 899,0 кв.м., на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (далее -Земельный участок). Размер годовой арендной платы установлен на основании отчета оценщика в размере 592 000 рублей и подлежит поквартальному внесению: за первый квартал - с момента заключения, далее - до 15 числа первого месяца следующего квартала (п.п. 3.1-3.3 Договора аренды).
Акт приема-передачи Земельного участка подтверждает факт его передачи арендатору на условиях, определенных сторонами.
Договор подвергнут государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ с внесением записи в Единый государственный реестр недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ в Нальчикский городской суд поступило исковое заявление муниципального казенного учреждения "Управление земельных отношений" местной администрации городского округа Нальчик к Нотову А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в общем размере 2 926 006,09 рублей, в том числе: задолженность по арендной плате - 2 368 000 рублей, пени - 558 006,09 рублей.
Требования мотивированы отсутствием оплаты со стороны ответчика по Договору аренды.
Представитель истца Темботова Л.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, утверждая, что ответчиком за время действия Договора аренды оплата ни разу не производилась; также пояснила, что ответчик обратился за заключением договора аренды Земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, указав, что приобрел расположенный на нем объект недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение чего представил правоустанавливающие документы, при заключении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ выразил готовность произвести оплату на условиях названного договора за весь истекший период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. В связи с изложенным, полагала, что с ответчика подлежит взысканию арендная плата за фактическое использование Земельного участка за весь спорный период.
Представитель ответчика Мацухов М.Б. исковые требования не признал, полагая их необоснованными и считая возможным взыскать с ответчика задолженность, возникшую не ранее ДД.ММ.ГГГГ (даты государственной регистрации Договора аренды), мотивируя тем, что до регистрации договор аренды не порождает прав и обязанностей сторон. Утверждал, что договор аренды Земельного участка с прежним собственником, расположенного на нем объекта незавершенного строительства был расторгнут позднее заключения Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, считал, что не исключено двойное взыскание спорных средств с ответчика и прежнего арендатора. Не ставя под сомнение, что на Земельном участке нет иных объектов недвижимости, помимо принадлежащего ответчику незавершенного строительством здания, полагал, что Договор аренды в любом случае не может быть применен к спорным правоотношениям, возникшим ранее его заключения.
Решением Нальчикского городского суда КБР от 23 ноября 2017 года, постановлено:
Исковые требования муниципального казенного учреждения "Управление земельных отношений" местной администрации городского округа Нальчик к Нотову А.А. о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.
Взыскать с Нотова А.А. в доход местного бюджета городского округа Нальчик задолженность по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 926 006 (два миллиона девятьсот двадцать шесть тысяч три) рубля 09 (девять) копеек, в том числе: задолженность по арендной плате - 2 368 000 рублей, пени за несвоевременную оплату - 558 006,09 рублей.
Взыскать с Нотова А.А. в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 22 830 (двадцать две тысячи восемьсот тридцать) рублей 03 (три) копейки.
Не согласившись с вышеуказанным решением суда первой инстанции, считая его незаконным и необоснованным, Нотов А.А. подал на него апелляционную жалобу, в которой просил его изменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца в части удовлетворения исковых требований к Нотову А.А,, исчисленных до даты заключения Договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и передаче земельного участка истцом ответчику по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Приобщить к материалам дела прилагаемую Опись документов, принятых для оказания государственных услуг (выдана ГБУ МФЦ ДД.ММ.ГГГГ).
В жалобе ответчика указывается, что из материалов дела следует, земельный участок находится у него в аренде согласно Договору N от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован Управлением Росреестра по КБР ДД.ММ.ГГГГ).
Постановление Местной администрации г.о. Нальчик N "О заключении договора аренды земельного участка с Нотовым А.А.", на основании которого был заключен указанный Договор, датировано ДД.ММ.ГГГГ.
Во исполнение указанного Договора, между сторонами был составлен Акт приема передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому представитель арендодателя произвел передачу участка арендатору, а последний принял его во временное пользование.
Договор, на котором основаны требования Истца о взыскании арендной платы и штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств, заключен ДД.ММ.ГГГГ., а участок, являющийся предметом указанного Договора, передан арендатору в день заключения Договора аренды по соответствующему Акту.
При этом, материалами дела подтверждается и не опровергается истцом, что государственная регистрация расторжения договора аренды с предыдущим арендатором данного земельного участка - Фировым А.Р. - была произведена непосредственно перед регистрацией договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны договора вправе установить, что содержащиеся в нем условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Однако достижение сторонами соглашения о применении условий по внесению арендной платы к прошлому периоду не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора.
Если договором установлена обязанность арендатора по оплате арендной платы за период фактического использования объекта аренды до момента заключения сторонами договора аренды, срок исполнения такой обязанности определяется моментом заключения договора, если иной момент не определен самим договором.
Таким образом, с учетом того, что земельный участок был передан ответчику по Акту лишь ДД.ММ.ГГГГ, а арендные правоотношения между прежним арендатором Фировым А.Р. и Арендодателем (собственником участка) прекратились лишь с ДД.ММ.ГГГГ, обязанность уплачивать арендную плату и штрафные санкции по договору от ДД.ММ.ГГГГ в рассматриваемой ситуации у арендатора возникла только после подписания договора.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчик по делу Нотов А.А. не явился, о явке извещался по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин своей неявки судебной коллегии не представил, просьб об отложении слушания дела не заявлял, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в его отсутствие.
Проверив материалы дела в соответствии с правилами ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части и в пределах указываемых в апелляционной жалобе доводов, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
Платность использования земли является одним из основополагающих принципов земельного законодательства Российской Федерации, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ были внесены соответствующие сведения о земельном участке с кадастровым номером N.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ гр. Фиров А.Р. продал, а гр. Нотов А.А. купил незавершенное строительством здание магазина-кафе с подвалом, площадью застройки 153, кв.м., расположенное по адресу: <адрес> территория Атажукинского сада. Имущество расположено на арендованном земельном участке площадью 900,0 кв.м., договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с приобретением объекта недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Нотов А.А. приобрел право пользование земельным участком. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обращался к арендодателю земельного участка о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером N в связи с приобретением объекта недвижимости, однако до ДД.ММ.ГГГГ по неизвестной причине договор аренды земельного участка с ним не был заключен (л.д. 14).
Поскольку стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не заявили о прекращении действия договора аренды, право пользования земельным участком возникло у ответчика с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. К новому собственнику недвижимости Нотову А.А., перешли права пользования спорным земельным участком и обязанность по уплате арендных платежей по действующему договору аренды.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.
На основании абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Это означает, что при переходе права собственности на строение к новому собственнику переходят и права на земельный участок и обязанности на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника строения.
Земельный участок, на котором расположено приобретенное Нотовым А.А. незавершенное строительством здание магазина-кафе с подвалом принадлежал продавцу Фирову А.Р. на праве аренды.
Учитывая, что Нотов А.А. является собственником незавершенного строительством здания магазина-кафе, к нему перешло право пользования соответствующим земельным участком.
ДД.ММ.ГГГГ муниципальное казенное учреждение "Управление земельных отношений" Местной администрации городского округа Нальчик, именуемое "Арендодатель", и Нотов А.А., именуемый "Арендатор" заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> на котором находится незавершенное строительством здание магазина-кафе. Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 3.3. Договора аренды предусматривалось, что размер платы за фактическое использование участка за период с ДД.ММ.ГГГГ до даты заключения договора определяется Арендодателем в порядке, установленном пунктами 3.1, 3.2 договора и подлежит оплате в безналичном порядке с момента подписания договора путем перечисления на счет и в срок, указанные в п.3.2 договора.
Пунктом 3.1 Договора установлен годовой размер арендной платы на основании отчета N от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 592000,0 руб.
Арендная плата вносится Арендатором за 1 квартал с момента заключения договора, а остальная часть арендной платы вносится 1 раз в квартал до 15 числа первого месяца квартала.
В соответствии с п.5.3 Договора за нарушение срока внесения платы за фактическое использование участка, Арендатор выплачивает Арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Истцом суду предоставлен расчет задолженности и пени по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ за просрочку платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Недоимка составила 2368 000 руб., пени 558006,09 руб., а всего предъявлено к взысканию 2926006, 09 руб.
Поскольку стороны должны были заключить отдельный договор аренды земли в 2013 году, но не заключили его, ответчик, который не платил за землю, неосновательно обогащался.
Сумма неосновательного обогащения за пользование публичным земельным участком без правовых оснований равна арендной плате, рассчитываемой по правилам, установленным уполномоченным органом.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с ответчика следует взыскать неосновательное обогащение в размере арендной платы и пени за просрочку платежа, начисленные на сумму долга, в размере, указанном в исковом заявлении МКУ "Управление земельных отношений" Местной администрации городского округа Нальчик. Расчет предъявленных требований истца подателем апелляционной жалобы не оспаривался.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что разрешая спор, суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановилзаконное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Нальчикского городского суда КБР от 23 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Нотова А.А. - без удовлетворения.
Председательствующий: Р.Х. Шомахов
Судьи: Е.И. Жерновой
М.Б. Мисхожев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
