Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 июля 2022 года Дело N 33-3939/2022

Санкт-Петербург 12 июля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Головиной Е.Б.

судей Алексеевой Г.Ю., Боровского В.А.

при секретаре Белиновой П.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 24 марта 2022 года по делу N 2-366/2022 по иску Лугина Б. А. к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о признании дома жилым, пригодным для постоянного проживания.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Головиной Е.Б., возражения представителя Лугина Б.А. - адвоката Грибуковой Л.Н., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Лугин Б.А. обратился в Приозерский городской суд к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> с иском о признании нежилого здания (гостевой дом) с кадастровым номером 47:03:0302001:2020, назначение: нежилое здание, площадью 100,6 кв. м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: <адрес>, Приозерское городское поселение, <адрес>, жилым домом, пригодным для постоянного проживания.

В обоснование требований указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:03:0302001:262, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 47:03:0302001:2020, общей площадью 100,6 кв. м, по адресу: <адрес>, Приозерское городское поселение, <адрес>, в порядке наследования после умершей 01.03.2021 года супруги Лебедевой Г. А..

27.01.2020 года Лебедева Г.А. подала заявление в администрацию муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области на рассмотрение межведомственной комиссии о признании принадлежащего ей нежилого здания жилым, переводе данного нежилого здания в жилое. Межведомственная комиссия вынесла решение, согласно которому Лебедевой Г.А. на основании п.9 раздела II Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 отказано в признании гостевого дома с кадастровым номером 47:03:0302001:2020, соответствующим требованиям, предъявляемым к жилому помещению, поскольку согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования Приозерское городское поселение земельный участок с кадастровым номером 47:03:0302001:262 расположен в территориальной зоне Р-3 (зоне объектов рекреации и туризма), не предназначенной для размещения жилых объектов.

Считает данное решение незаконным. Согласно заключению специалиста Приозерского БТИ, гостевой дом с кадастровым номером 47:03:0302001:2020 соответствует установленным требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, и пригоден для постоянного круглогодичного проживания. Каких-либо ограничений по использованию принадлежащего ему земельного участка не имеется, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ответчик исковые требования не признал. Указал, что основанием для отказа в признании гостевого дома с кадастровым номером 47:03:0302001:2020 соответствующим требованиям, предъявляемым к жилому помещению, является несоответствие территориальной зоны, к которой отнесен земельный участок, назначению объекта.

Решением Приозерского городского суда Ленинградского области от 24 марта 2022 года постановлено:

иск Лугина Б. А. к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о признании дома жилым, пригодным для постоянного проживания - удовлетворить.

Признать нежилое здание (гостевой дом) с кадастровым номером 47:03:0302001:2020, назначение: нежилое здание, площадью 100,6 кв. м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: <адрес>, Приозерское городское поселение, <адрес>, жилым домом, пригодным для постоянного проживания.

В апелляционной жалобе представитель администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

В жалобе указывает, что истец не обращался в комиссию по внесению изменений в Правила землепользования и застройки Приозерского городского поселения в части отнесения его земельного участка к территориальной зоне Ж-1. Отказ администрации в признании гостевого дома жилым собственник не обжаловал, документов, подтверждающих соответствие гостевого дома требованиям, предъявляемым к жилому помещению, не предоставлял. При этом вопрос о признании жилого дома пригодным для проживания отнесен к исключительной компетенции межведомственной комиссии.

В соответствии с ч. 1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия находит, что решение суда отмене не подлежит.

В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Статьей 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГрК РФ градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.

При территориальном планировании осуществляется планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения (пункт 2 статьи 1, глава 3 ГрК РФ).

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 ГрК РФ).

Пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов (часть 1 статьи 31 ГрК РФ).

Согласно статье 85 Земельного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам (пункт 1);

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса).

Вместе с тем, частью 8 статьи 36 ГрК РФ установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено, что Лугину Б. А. принадлежит земельный участок по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства на основании соглашения о разделе наследственного имущества от 05.10.2021 после смерти Лебедевой Г. А., которой данный участок принадлежал на основании договора купли-продажи от 01.11.2006.

В границах земельного участка истца расположены следующие объекты недвижимого имущества:

- гостевой дом с кадастровым номером 47:03:0302001:2020, назначение: нежилое, площадью 100,6 кв.м, количество этажей: 2, год завершения строительства - 2014, расположенный по адресу: <адрес>, Приозерское городское поселение, <адрес>;

- баня с кадастровым номером 47:03:0302001:1844, назначение: нежилое, площадью 24 кв.м, количество этажей: 1, расположенная по адресу: <адрес>;

- хозяйственный блок с кадастровым номером 47:03:0302001:1856, назначение: нежилое, площадью 15 кв.м, количество этажей: 1, расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности истца на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрированы 06.10.2021 ка за наследником Лебедевой Г.А.

Ранее на данном земельном участке располагался жилой дом с кадастровым номером 47:03:1207001:2984, назначение: жилое, площадью 40,8 кв.м, количество этажей: 1, год завершения строительства - 1940, адрес: <адрес>, принадлежавший наследодателю Лебедевой Г.А. на основании договора купли-продажи от 01.11.2006.

Постановлением главы муниципального образования Приозерский район Ленинградской области от 27.04.2005 N 800 утвержден проект границ земельного участка площадью 1000 кв.м для индивидуального жилищного строительства в городе Приозерске по <адрес>, категория земель - земли -поселений.

Постановлением главы муниципального образования Приозерский район Ленинградской области от 06.12.2005 N 2695 прежнему собственнику жилого дома за плату предоставлен земельный участок площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 47:03:0302001:262 под индивидуальное жилищное строительство в городе Приозерске, <адрес>, категория земель - земли поселений.

03.10.2019 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано прекращение права собственности на жилой дом с кадастровым номером 47:03:1207001:2984. Объект снят с кадастрового учета 02.10.2019.

Как следует из акта обследования, в результате натурного обследования земельного участка с кадастровым номером 47:03:0302001:262 выявлено, что объект недвижимости с кадастровым номером 47:03:1207001:2984 ликвидирован в связи с ветхостью и опасностью обрушения.

27.01.2021 Лебедева Г.А. обратилась в администрацию муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области с заявлением, в котором просила произвести оценку соответствия помещения по адресу: <адрес>, требованиям, установленным в "Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденному постановлением Правительства РФ от 08.01.2006 N 47.

При обращении в администрацию Лебедева Г.А. представила заключение Отделения (филиал) ГУП "Леноблинвентаризация" "Приозерское БТИ" по обследованию помещений гостевого дома в целях признания его пригодным для проживания.

Согласно указанному заключению гостевой дом с кадастровым номером 47:03:0302001:2020 соответствует установленным требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, и пригоден для постоянного круглогодичного проживания в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.10.2006 N 47.

Письмом от 27.01.2020 исх.N 01/2021-МВК администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области уведомила Лебедеву Г.А. об отказе на основании п.9 раздела II постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 в признании гостевого дома с кадастровым номером 47:03:0302001:2020, соответствующим требованиям, предъявляемым к жилому помещению, поскольку согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования Приозерское городское поселение земельный участок с кадастровым номером 47:03:0302001:262 расположен в территориальной зоне Р-3 (зоне объектов рекреации и туризма), не предназначенной для размещения жилых объектов.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В силу пункта 9 Положения одним из требований, которым должно отвечать жилое помещение является то, что жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Действительно, согласно "Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области", утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области N 228 от 29.08.2014, земельный участок с кадастровым номером 47:03:0302001:262 расположен в территориальной зоне объектов рекреации и туризма (Р-3), которая предназначена для размещения объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма, а также обслуживающих объектов, вспомогательных по отношению к основному назначению зоны.

Вместе с тем, на момент утверждения Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, земельный участок с кадастровым номером 47:03:0302001:262, включенный в границы территориальной зоны объектов рекреации и туризма (Р-3), находился в частной собственности, имел вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Единый государственный реестр недвижимости в настоящее время также содержит сведения о разрешенном использовании земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, собственник земельного участка вправе его использовать в соответствии с видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до принятия вышеуказанных Правил землепользования и застройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Земельное и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Суд первой инстанции установив, что принадлежащий истцу земельный участок с кадастровым номером 47:03:0302001:262 имеет разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, которое правомерно сложилось до принятия вышеуказанных Правил землепользования и застройки, жилой дом, к которому формировался земельный участок, ликвидирован в связи с ветхостью и опасностью обрушения, а гостевой дом соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилым зданиям, и состоит из жилых помещений, пригодных для круглогодичного проживания, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что использование земельного участка для эксплуатации жилого дома опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия, пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Лугина Б.А.