Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 сентября 2021 года Дело N 33-3937/2021

от 30 сентября 2021 года по делу N 33- 3937/2021

Судья Мельникова Е.Н. Дело N 2- 118/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Ворончихина В.В.

судей Аносовой Е.Н., Едигаревой Т.А.

при секретаре Гаркушенко И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по апелляционной жалобе Малыгиной Н.Н. на решение Слободского районного суда Кировской области от 18 января 2021 года, которым исковые требования Куншина Ю.Е. удовлетворены; расторгнут договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N, заключенный <дата> между Куншиным Ю.Е. и Малыгиным А.В.; право собственности Малыгина А.В. на указанный земельный участок прекращено; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N возвращен Куншину Ю.Е., за которым признано право собственности на данный объект недвижимости; регистрационная запись об ипотеке N/ от <дата> на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N аннулирована; с Малыгина А.В. в пользу Куншина Ю.Е. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) руб.; указано, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве собственности Малыгина А.В. и государственной регистрации права собственности Куншина Ю.Е., аннулировании записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N, в Управлении Росреестра по Кировской <адрес>.

Заслушав доклад судьи Аносовой Е.Н., судебная коллегия

установила:

Куншин Ю.Е. обратился в суд с иском к Малыгину А.В. указав, что <дата> между ними заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов). По условиям договора Куншин Ю.Е. обязуется передать в собственность Малыгина А.В. земельный участок, а последний его принять и оплатить в следующем порядке: 10000 руб. до подписания договора, 40000 руб. - в срок до <дата>. Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области и была произведена государственная регистрации права собственности от <дата>, номер регистрации N. В этот же день произведена регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации N. <дата> Малыгин А.В. представил гарантийное письмо, которым гарантировал оплату по договору купли-продажи от <дата> с процентами за период с <дата> по <дата> в размере 50000 до <дата>. В срок до <дата> оплата стоимости земельного участка ответчиком не произведена. Куншиным Ю.Е. направлено Малыгину А.В. требование об оплате задолженности по договору купли-продажи, которое получено последним <дата>. Требование осталось без ответа. <дата> Куншиным Ю.Е. Малыгину А.В. передано предложение о расторжении договора купли-продажи и заключении дополнительного соглашения, которое также оставлено ответчиком без ответа. Уточнив требования, истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от <дата>, прекратить право собственности Малыгина А.В. на земельный участок и возвратить земельный участок Куншину Ю.Е., аннулировать регистрационную запись об ипотеке N/ от <дата> на земельный участок и признать право собственности Куншина Ю.В. на земельный участок, взыскать судебные расходы.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С данным решением не согласна Малыгина Н.Н., в представленной в суд апелляционной жалобе указывает на нарушение судом норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения, поскольку на момент рассмотрения дела и принятия решения являлась супругой ответчика Малыгина А.В., однако, не была привлечена к участию в деле, о времени и месте рассмотрения дела ее не извещали. Спорный земельный участок они с супругом покупали в период брака с целью ведения совместного хозяйства, на земельном участке расположен жилой дом, строительство которого практически завершено. Указывает на нарушение ее прав владения и пользования земельным участком и домом, просит решение суда отменить, оставить заявление Куншина Ю.Е. без рассмотрения.

Ввиду не привлечения к участию в деле лица, права которого затрагиваются принятым решением, судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда определением от 14.09.2021 перешла к рассмотрению искового заявления Куншина Ю.Е. к Малыгину А.В. по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных ст. 39 ГПК РФ, что в соответствии с пп.2 п.4 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены оспариваемого решения и разрешения заявленных требований по существу.

Истец Куншин Ю.Е. и его представитель адвокат Новикова Н.В. в судебном заседании требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали, дополнительно пояснили, что Малыгин А.В. приходится Куншину Ю.Е. сыном близкого родственника, в 2015 году решилиорганизовать совместный бизнес путем организации досуга по направлению сельский туризм, построить гостевой дом и баню на принадлежащих истцу смежных земельных участках с кадастровым номером N N и N. Малыгин А.В., как проектировщик, создал проекты домов, разработал проект совместной базы. В качестве гарантии вложения ответчиком денежных средств была достигнута договоренность, что Малыгин А.В. выкупит у Куншина Ю.Е. земельный участок с кадастровым номером N. На основании заключенного <дата> договора купли-продажи произведена регистрация права собственности Малыгина А.В. на данный земельный участок и ипотека в силу закона. Расчет за земельный участок ответчик не произвел, обязательства, принятые на себя, в том числе, по гарантийному письму от <дата>, Малыгин А.В. не исполнил ввиду материальных трудностей. На сегодняшний день на спорном земельном участке находится незавершенное строительством деревянное здание, строящееся исключительно на средства истца. Малыгин А.В. в строительство денежные средства не вкладывал, являлся проектировщиком, контролером, осуществлял строительный надзор. Когда у Малыгиных начались материальные затруднения, ответчик сказал, что он утратил интерес к объекту, денежные средства за земельный участок не выплатил. Просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от <дата>, прекратить право собственности Малыгина А.В. на земельный участок и возвратить земельный участок Куншину Ю.Е., аннулировать регистрационную запись об ипотеке N/ от <дата> на земельный участок, признать право собственности Куншина Ю.В. на земельный участок, взыскать с Малыгина А.В. расходы по оплате государственной пошлины.

Ответчик Малыгин А.В. и его представитель адвокат Дозмарова О.М. в судебном заседании не отрицали факт заключения договора купли-продажи земельного участка и факт неоплаты его цены. Подтвердили цель приобретения земельного участка и наличие договоренности вложения денежных средств в общий с истцом бизнес - строительство базы отдыха. Кроме того, пояснили, что разрешение на строительство было получено ответчиком, поскольку земельный участок находится рядом с прибрежной защитной полосой и они не хотели, чтобы у местного населения возникли вопросы, что они делают. Малыгина Н.Н. была в курсе их с Куншиным Ю.Е. планов, все документы на земельный участок, письма, соглашения, проекты находились дома в свободном доступе. Когда возникли вопросы по оплате, Малыгина Н.Н. заявила, что это его, ответчика, проблемы, которые он как мужчина должен решать, а приоритетным для семьи являлся жилищный вопрос и вопрос воспитания детей, поэтому они оплачивали две ипотеки, решали вопросы с застройщиком, делали ремонт во вновь приобретенных квартирах и содержали детей. Денежных средств на строительство базы не хватало, он приезжал на стройку для осуществления контроля за работниками подрядчика. Денежные средства в 500000 руб. для них была огромная сумма, они не могли ее накопить. Жена знала об обязательстве перед истцом по оплате цены за земельный участок, но ее это не волновало. Денежные средства за земельный участок он Куншину Ю.Е. не передавал, с иском о расторжении договора купли-продажи согласны.

Третье лицо - апеллянт по делу Малыгина Н.Н. и ее представитель адвокат Карачев В.Е. на доводах и требованиях апелляционной жалобы настаивают. Также апеллянт пояснила, что в 2015 году они с супругом Малыгиным А.В. приобрели у его дяди Куншина Ю.Е. за 500000 руб. земельный участок под строительство дома для семьи. Строительством дома занимался супруг, он изготовил проект двухэтажного дома с тремя спальнями на втором этаже (для них и двух детей), она обеспечивала материальную сторону строительства дома. О том, что муж не рассчитался за землю, она не знала, Куншин Ю.Е. об этом ей также не говорил. В 2020 году она заявила мужу о намерении расторгнуть брак. В мае 2021 года, когда приехала в загородный дом, узнала, что дом ей не принадлежит. Полагает, что данным иском стороны выводят дом из общего их с супругом имущества, нажитого в период брака. Просят решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области и филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кировской области в судебное заседание представителей не направили, сведений об уважительных причинах неявки не представили, поэтому в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело судебной коллегией рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Из пояснений сторон и представленных документов установлено, что <дата> между Куншиным Ю.Е. и Малыгиным А.В. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов). Согласно договору Куншин Ю.Е. обязался передать в собственность Малыгина А.В. земельный участок, а последний его принять и оплатить в следующем порядке: 10 000 руб. до подписания договора, 40000 руб. - в срок до <дата>.

Выпиской из ЕГРН подтверждается регистрация за ответчиком Малыгиным А.В. права собственности на спорный земельный участок, а также регистрация залога на весь земельный участок в пользу Куншина Ю.Е. на основании договора купли-продажи от <дата>.

<дата> Малыгин А.В. представил Куншину Ю.Е. гарантийное письмо, которым гарантировал оплату по договору купли-продажи от <дата> с процентами за период с <дата> по <дата> в размере 50000 в срок до <дата>.

<дата> Куншиным Ю.Е. направлено Малыгину А.В. требование об оплате задолженности по договору купли-продажи, которое последним получено в этот же день.

<дата> Куншиным Ю.Е. передано Малыгину А.В. предложение о расторжении договора купли-продажи и заключении дополнительного соглашения, которое ответчиком не исполнено.

Поскольку Малыгин А.В. принятые на себя обязательства по оплате приобретенного по договору купли-продажи объекта недвижимости не исполнил, соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто, Куншин Ю.Е. обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования, судебная коллегия, оценив представленные в суд доказательства в их совокупности, приходит к выводу о наличии правовых оснований для их удовлетворения.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что договор купли-продажи заключался с целью ведения совместного бизнеса и строительства на данном участке базы отдыха во исполнение заключенного <дата> между Куншиным Ю.Е. и Малыгиным А.В. Соглашения о намерениях, в соответствии с пунктом 2 которого стороны намеревались заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1826 +/- 15 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов), а именно Куншин Ю.Е. обязался передать в собственность, а Малыгин А.В. принять принадлежащий на праве собственности Куншину Ю.Е. указанный земельный участок.

В подтверждение намерения ведения совместного бизнеса стороны представили нотариально оформленный протокол о производстве осмотра доказательств от <дата> в порядке их обеспечения, а именно: осмотр писем в электронном почтовом ящике в хронологическом порядке, из которого следует, что в период с <дата> стороны вели переговоры о концепции развития базы отдыха и организации досуга, о смене разрешенного использования земельного участка, строительстве бани, обсуждали проектную документацию и чертежи, приобретение строительных материалов т.д.

Истцом также представлено заключение специалиста N, из которого следует, что <дата> произведен осмотр деревянного одноэтажного здания с мансардным этажом, расположенного на земельным участке с кадастровым номером N N, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 38,3%, к заключению представлена фототаблица здания и проектная документация с чертежами, согласно которым на 1 этаже здания общей площадью 126,41 кв.м должны располагаться: тамбур, парная, комната отдыха, санузел и зал площадью 57,48 кв.м, на 2 этаже здания: холл и четыре спальни.

Представленные третьим лицом Малыгиной Н.Н. разрешение на строительство от <дата>, выданное на имя Малыгина А.В., и проект планировки земельного участка не опровергают доводы истца и пояснения ответчика, а при отсутствии надлежащих допустимых доказательств на момент рассмотрения настоящего иска также не подтверждают строительство супругами Малыгиными жилого дома для семейного пользования.

Утверждения апеллянта, что земельный участок стоит 500000 руб., которые они с мужем из совместного семейного бюджета выделили на его приобретение и Малыгин А.В. передал их продавцу, не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Допустимых доказательств наличия данной суммы и фактического ее использования третьим лицом не представлено.

Довод Малыгиной Н.Н., что данным решением стороны вывели дом из списка имущества, нажитого ими с Малыгины А.В. в период брака, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку к предмету иска не относится, доказательств принадлежности Малыгиным незавершенного строительством объекта недвижимости третьим лицом в материалы настоящего дела не представлено.

Кроме того, следует отметить наличие у Малыгиной Н.Н. права на защиту ее имущественных прав в ином судебном порядке, возможности при наличии достаточных допустимых доказательств взыскания денежной компенсации вложенных в объекты недвижимости сумм.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с правовыми позициями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" неоплата товара лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, признается существенным нарушением договора и согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Истребование неоплаченного товара в пользу продавца производится на основании норм о неосновательном обогащении - ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Принимая во внимание, что доказательств оплаты ответчиком стоимости земельного участка, приобретенного по договору купли-продажи от <дата>, не представлено, и ответчик, утратив интерес, в нарушение договора купли-продажи не высказал намерения принять и оплатить товар, а неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 486 ГК РФ судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества, а также о возврате переданного имущества.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя, аннулировании регистрационной записи об ипотеке и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении с настоящим иском Куншиным Ю.Е. уплачена государственная пошлина в сумме 5726 руб., между тем, заявляя требования, истец просил взыскать с ответчика госпошлину в размере 300 руб.

При указанных обстоятельствах с Малыгина А.В. в пользу Куншина Ю.Е. подлежат взысканию расходы, понесенные на оплату госпошлины, в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Слободского районного суда Кировской области от 18 января 2021 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Куншина Ю.Е. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N, заключенный <дата> между Куншиным Ю.Е. и Малыгиным А.В..

Прекратить право собственности Малыгина А.В. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N.

Возвратить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N Куншину Ю.Е..

Аннулировать регистрационную запись об ипотеке N/ от <дата> на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N.

Признать право собственности Куншина Ю.Е. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N.

Взыскать с Малыгина А.В. в пользу Куншина Ю.Е. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве собственности Малыгина А.В. и государственной регистрации права собственности Куншина Ю.Е., аннулировании записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер N, в Управлении Росреестра по Кировской области.

Председательствующий Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04.10.2021.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка