Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 мая 2021 года Дело N 33-3932/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Черемных Н.К., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Цыбиковой Ю.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-104/2021 по исковому заявлению Турченко Александра Анатольевича к обществу с ограниченной ответственностью "Корона" о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, признании права собственности

по апелляционной жалобе Турченко Александра Анатольевича

на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 22 января 2021 года,

установила:

в обоснование требований истец указал, что между ним и ответчиком 11.02.2015 был заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят, по условиям которого, ответчик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц построить многоэтажный многоквартирный жилой дом на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства истцу, а истец обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После ввода в эксплуатацию данному дому был присвоен адрес: <адрес изъят> (ЖК "Мост"). Объект долевого строительства - 1-комнатная квартира, расположенная в многоэтажном многоквартирном жилом доме на Номер изъят этаже со строительным номером Номер изъят, площадью 39,74 кв.м., площадью балкона 4,15 кв.м. Цена договора - 2 286 460 руб., и полностью оплачена им. В соответствии с договором квартира должна была быть передана ему в течение 2-х месяцев после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Предполагаемый срок сдачи - 3 квартал 2016г., следовательно крайний срок - 30.11.2016, однако до настоящего времени данное обязательство ответчиком не исполнено.

28.07.2017 им был проведен предварительный осмотр квартиры в присутствии представителя ответчика, по результатам которого он 07.08.2017 направил в адрес ответчика замечания по качеству, на которые ответчик не ответил. 30.10.2017 ответчик направил ему уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома и готовности передачи квартиры. В соответствии с указанным уведомлением, разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию было получено только 20.10.2017. 10.11.2017 стороны провели процедуру приема-передачи квартиры, однако в связи с тем, что квартира была ненадлежащего качества, не соответствовала договору, проектной декларации, строительным и пожарным нормам и правилам, она не была им принята. Ухудшение качества объекта долевого строительства сделало его непригодным для использования. 13.11.2017 истец в адрес ответчика направил требование о безвозмездном устранении недостатков, однако ответа не поступило.

Вместо назначения экспертизы по недостаткам в соответствии с условиями договора, ответчик составил односторонний акт передачи объекта долевого строительства, датированный 20.03.2018, который был направлен ему только 28.05.2018 и получен им 02.06.2018.

При этом у застройщика отсутствовала право на составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства. То обстоятельство, что квартира до настоящего времени ему не передана, подтверждается апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 26.03.2019.

На основании изложенного, просил суд признать за ним право собственности на 1-комнатную квартиру, расположенную в многоэтажном многоквартирном жилом доме на Номер изъят этаже со строительным номером Номер изъят по адресу: <адрес изъят>; признать недействительным односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 20.03.2018 в отношении вышеуказанного жилого помещения.

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 22 января 2021 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с судебным решением, Турченко А.А. подал апелляционную жалобу. Повторяя доводы искового заявления, обращает внимание на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, в том числе и о том, что на основании одностороннего акта квартира не могла быть передана истцу, поскольку последним она не принята в виду наличия строительных недостатков, которые ответчиком не устранены. Кроме того, апелляционным определением от 26.03.2019 г. установлен факт того, что квартира в адрес истца не передана, а потому в силу ст. 61 ГПК РФ, выводы суда апелляционной инстанции имеются для суда преюдициальное значение. Ссылаясь на судебную практику, утверждает, что бремя доказывания факта надлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей по договору лежит, в данном случае на ответчике, однако, доказательств, что квартира надлежащего качества передана истцу, либо что именно истец уклоняется от подписания акта приема передачи по не уважительным причинам, ответчиком суду представлено не было. В связи с не передачей спорной квартиры истцу, последний лишен возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства. Просит решение суда отменить, признать за ним право собственности на спорную квартиру.

В письменных возражениях представитель ООО "Корона" Тухтаров В.Ю. выражает согласие с решением суда, просит в удовлетворении жалобы отказать, находя доводы жалобы необоснованными.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (часть 3).

Из приведенных выше норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в их взаимосвязи, а также разъяснений к ним следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию по настоящему спору является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждение участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях отказа принять объект.

Судом установлено, что 11.02.2015 между Турченко А.А. /участник/ и ООО "Корона" /застройщик/ заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят по условиям которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц построить многоэтажный многоквартирный жилой дом на принадлежащем на праве аренды застройщику земельном участке по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что объектом долевого строительства является 1-комнатная квартира, расположенная в многоэтажном многоквартирном жилом доме на 9 этаже со строительным номером 53, площадью квартиры 39,74 кв.м., площадью балкона 4,15 кв.м. согласно размещению на поэтажном плане многоквартирного жилого дома, указанным в Приложении N 1 к настоящему договору, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Цена договора составляет 2 286 46 руб., и указанную сумму участник обязуется внести в срок до 30.08.2015.

Согласно разделу 3 договора, застройщик обязан, в том числе:

- передать участнику объект долевого строительства в течение двух месяцев после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Предполагаемый срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию - 3 квартал 2016 года;

- передать квартиру участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном п. 9.1 настоящего договора.

Участник в свою очередь обязуется принять по передаточному акту квартиру в порядке, предусмотренном п. 9.1 настоящего договора; зарегистрировать в Управлении Росреестра по Иркутской области право собственности на квартиру в течение 2-х месяцев с момента подписания передаточного акта.

При этом участник долевого строительства имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора, уведомив застройщика за 30 дней до момента отказа в случае: неисполнения по вине застройщика обязательств по передаче квартиры на срок более трех месяцев; выявления недостатков, которые не могут быть устранены и препятствуют нормальной эксплуатации квартиры, наличие таких недостатков подтверждается заключением экспертизы; существенных изменений в проектной документации, повлекших ухудшение качественных характеристик квартиры, подтвержденных заключением экспертизы.

Прием-передача квартиры в соответствии с условиями раздела 9 договора от 11.02.2015 осуществляется в следующем порядке:

- застройщик обязуется предъявить готовый объект долевого строительства к приемке в течение 2-х месяцев после ввода в эксплуатацию;

- участник долевого строительства обязуется приступить к приемке объекта долевого строительства в течение 10 дней с момента получения извещения от застройщика;

- в случае выявления при приемке объекта долевого строительства недостатков, которые могут быть устранены, стороны подписывают передаточный акт с перечнем недостатков, подлежащих устранению. Застройщик обязуется в разумный срок, согласованный с участником, устранить недостатки. После устранения недостатков участник и застройщик подписывают акт об устранении недостатков;

- в случае выявления при приемке объекта долевого строительства недостатков, которые, по мнению участника не могут быть устранены и препятствуют нормальной эксплуатации объекта долевого строительства, стороны подписывают передаточный акт с перечнем таких недостатков, при этом назначается экспертиза;

- в случае уклонения участника от приемки объекта долевого строительства или отказа от подписания передаточного акта, застройщик праве составить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства с указанием причин, по которым акт был составлен в одностороннем порядке. Подписанный акт направляется по известному адресу участника. До вынесения судебного решения, признающего отказ обоснованным, акт считается подписанным, при этом бремя содержания и риск случайной гибели или порчи объекта долевого строительства, а также общего имущества многоквартирного дома признаются перешедшими участнику в момент, когда передача объекта долевого строительства должна была состояться.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области 18.02.2015.

Обязательства по оплате стоимости строящегося объекта долевого строительства истцом Турченко А.А. исполнены в полном объеме, что подтверждается представленными суду квитанциями от 25.02.2015, 24.03.2015, 22.04.2015, 24.06.2015, 22.07.2015 и не оспаривается ответчиком.

Установлено, что 28.07.2017 истцом был проведен предварительный осмотр квартиры, по результатам которого 07.08.2017 он направил в адрес ответчика замечания по качеству и интересующие его вопросы.

30.10.2017 ООО "Корона" направило в адрес Турченко А.А. уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома и готовности объекта долевого строительства к передаче.

Из указанного уведомления следует, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено 20.10.2017.

10.11.2017 между сторонами заключен акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве N К-53 от 11.02.2015.

Однако данный акт Турченко А.А. не был подписан в связи с имеющимися замечаниями.

13.11.2017 Турченко А.А. в адрес ООО "Корона" направил требование о безвозмездном устранении недостатков по ДДУ Номер изъят от 11.02.2015.

20.03.2018 ООО "Корона" направило в адрес Турченко А.А. односторонний акт передачи объекта долевого строительства - 1-комнатной квартиры, расположенной на Номер изъят этаже монолитного многоквартирного дома с подземной автостоянкой по адресу: <адрес изъят>.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309 - 310, 314, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указал, что представленными и исследованными доказательствами подтвержден факт выполнения застройщиком ООО "Корона" своих обязательств об уведомлении участника о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, факт уклонения истца, участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный законом срок или факт его отказа от принятия объекта долевого строительства по состоянию на 20 марта 2018 года, что предоставило ООО "Корона" объективную возможность в установленном законом порядке (ч. 4, 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства; учитывая, что Турченко А.А., ссылаясь на выявленные недостатки в спорном объекте недвижимости, не потребовал от застройщика составления акта, в соответствии с ч. 5 ст. 8, ч. ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, в связи с чем, требования Турченко А.А. о признании одностороннего акта от 20 марта 2018 года недействительным подлежат оставлению без удовлетворения; наличие недостатков объекта долевого строительства, выявленных при предварительном осмотре квартиры от 28 июля 2017 года основанием для удовлетворения исковых требований не является, поскольку выявленные недостатки являются устранимыми.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих наличие в объекте существенных недостатков, дающих основание участнику долевого строительства отказаться от подписания акта приема-передачи жилого помещения, истцом не представлено. Наличие недостатков, которые препятствовали бы принятию квартиры и проведению в ней ремонта (квартира передавалась без отделки), судом не установлено.

При этом недостатки, которые истец указал как существенные, препятствующие подписанию акта приема-передачи квартиры, в силу Закона РФ "О защите прав потребителей", существенными не являются, поскольку являются устранимыми и не требующими несоразмерных расходов или затрат времени для их устранения. В то же время признание застройщиком недостатков объекта долевого строительства, которые не являются существенными, не предоставляет участнику долевого строительства право на отказ в приеме объекта долевого строительства.

В связи с чем, правильными являются выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований Турченко А.А. о признании одностороннего акта передачи объекта недвижимости недействительным, поскольку фактическое принятие истцом квартиры с недостатками не лишает его возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшения цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков).

Разрешая требования истца о признании права собственности на спорный объект недвижимости, суд, руководствуясь требованиями ст. 8, 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, ст. 21, 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", обоснованно исходил из того обстоятельства, что ответчиком право собственности истца на объект долевого строительства, выстроенный в соответствии с договором (данные изъяты), не оспаривается, и необходимые для регистрации права собственности документы, в том числе односторонний акт приема-передачи, подписанный застройщиком, переданы истцу и находятся в его распоряжении, что не мешает последнему обратиться с необходимым пакетом документов в регистрирующий орган для оформления права собственности на недвижимое имущество.

Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании за истцом в судебном порядке права собственности на объект долевого строительства с достаточной полнотой мотивированы в решении, и оснований к их переоценке судебная коллегия не усматривает.