Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 августа 2022 года Дело N 33-3928/2022

Санкт-Петербург 03 августа 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Свирской О.Д.

судей Горбатовой Л.В., Заплоховой И.А.

при секретаре Ивановой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истцов Зубовой Н.Н., Борисовской Н.В. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 15 февраля 2022 года по делу N 2-59/2022, которым им отказано в удовлетворении исковых требований к Гольдбергу И.М. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения истца Зубовой Н.Н., представителя истцов Зубовой Н.Н., Борисовской Н.В. - адвоката Жильцова А.К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

27 сентября 2021 года Зубова Н.Н., Борисовская Н.В. обратился в суд с иском к Гольдбергу И.М., в котором просили:

- признать недействительным договора купли-продажи недвижимости от 25.03.2016, по условиям которого Зубова Н.Н. продала Гольдбергу И.М., в лице его представителя Кобецкой В.Е., земельный участок, площадью N кв.м, и находящийся на нем жилой дом, площадью N кв.м, расположенные по <адрес>

- применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ответчика Гольдберга И.М. на спорное имущество и признать право собственности Зубовой Н.Н. на указанное недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований указано, что сделка по отчуждению объектов недвижимости совершена Зубовой Н.Н. на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств (необходимости денежных средств для лечения сына).

При совершении указанной сделки Зубова Н.Н. считала, что заключает договор займа под залог недвижимости, то есть заблуждалась относительно природы сделки.

Договор купли-продажи недвижимости от 25.03.2016 не был исполнен сторонами, так как имущество не было передано Гольдбергу И.М., который не произвел расчет с Зубовой Н.Н., не уплатил ей установленную договором стоимость имущества в размере 500 000 руб.

То обстоятельство, что Кобецкая В.Е. в период с 21.05.2016 по 09.06.2016 осуществила на счет Зубовой Н.Н. восемь денежных переводов на общую сумму 300000 руб., по мнению истцов, подтверждает, что между Зубовой Н.Н. и Кобецкой В.Е. фактически был заключен именно договор займа, а не договор купли-продажи недвижимости.

Указанная в договоре купли-продажи цена недвижимого имущества 500000 руб. не соответствует рыночной стоимости имущества.

После подписания договора купли-продажи недвижимости от 25.03.20016 Зубова Н.Н., ее дочь Борисовская Н.В. и несовершеннолетний внук Р.Р. на протяжении пяти лет продолжали пользоваться земельным участком и проживать в жилом доме, в котором были зарегистрированы по месту жительства. На протяжении всего этого времени они оплачивали коммунальные услуги, возделывали земельный участок, несли расходы по содержанию и ремонту жилого дома, страховали дом.

При этом, ответчик не требовал у Зубовой Н.Н. и членов ее семьи исполнения договора купли-продажи недвижимости от 25.03.2016, не пытался вселиться в дом, не заявлял своих прав на спорное имущество.

18.08.2021 они сняты с регистрационного учета на основании решения Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 08 июня 2021 года по делу N 2-614/2021, которым удовлетворены исковые требования Гольдберга И.М. об их выселении.

Таким образом, оспариваемой сделкой от 25.03.2016 нарушены права и законные интересы Борисовской Н.В. и несовершеннолетнего Р.Р., которые узнали о существовании этого договора только в марте 2021 года, когда Гольдберг И.М. обратился в суд с иском об их выселении.

Ответчик Гольдберг И.М. специально заявил свои права на спорное имущество по истечении такого длительного срока (через 5 лет после совершения сделки), чтобы у Зубовой Н.Н. истекла исковая давность на предъявление требований об оспаривании сделки и применении последствий ее недействительности.

Кроме того, истцы указывают, что договор купли-продажи недвижимости от 25.03.2016 от имени покупателя Гольдберга И.М. подписан неуполномоченным лицом Кобецкой В.Е., так как нотариальная доверенность на совершение указанной сделки выдана Гольдбергом И.М. на имя Кобецкой В.Н. только 23.04.2016 (бланк N, нотариус города Москвы В.Д.), что, по мнению истцов, свидетельствует о ничтожности сделки в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства истцы дополнительно указали, что в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ оспариваемый договор купли-продажи недвижимости от 25.03.2016 является притворной сделкой, поскольку заключен между истцом Зубовой Н.Н. и ответчиком Гольдбергом И.М. с целью прикрыть договор займа, фактически заключенным между Зубовой Н.Н. и Кобецкой В.Е.

Воля сторон была направлена не на исполнение договора купли-продажи спорного имущества, а на исполнение договора займа денежных средств с залогом недвижимости.

Ответчик Гольдберг И.М. при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал. Указал, что Зубовой Н.Н. не представлено доказательств, что сделка совершена под влиянием заблуждения. Договор подписан лично Зубовой Н.Н. после ознакомления с его условиями. Заголовок договора купли-продажи земельного участка и жилого дома выделен крупным и жирным шрифтом, не прочитать его невозможно. При совершении сделки продавец Зубова Н.Н. передала покупателю Гольдбергу И.М. все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Имущество было принято ответчиком, о чем свидетельствует ежегодная уплата ответчиком налога. Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован 03.06.2016 в установленном законом порядке. Таким образом, договор продажи недвижимости сторонами исполнен. Просил применить к заявленным требованиям исковую давность, которая подлежит исчислению с 03.06.2016, то есть со дня регистрации перехода права собственности. Полагал Борисовскую Н.Н. ненадлежащим истцом, поскольку она не является стороной сделки, а также не являлась собственником спорного недвижимого имущества, ее права оспариваемой сделкой не нарушены.

Истцы возражали против применения исковой давности, ссылаясь на то, что исковая давность не пропущена, так как о нарушении своих прав, а также о том, кто является надлежащим ответчиком, Борисовская Н.В. узнала только 19.03.2021, когда Гольдберг И.М. обратился в суд иском к Зубовой Н.Н., Борисовской Н.В. и Р.Р.. о выселении. В связи с этим истцы полагали, что начало течения срока исковой давности подлежит исчислению с 19.03.2021.

Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 15 февраля 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Полагая постановленное по делу решение суда незаконным необоснованным, истцы Зубова Н.В., Борисовская Н.В. в апелляционной жалобе просят его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая, что изложенные в решении суда выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Судом не приняты во внимание объяснение истцов, что они не имели намерения заключать договор купли-продажи спорного имущества, а фактически заключали договор займа на сумму 300000 руб., оформили сделку как договор купли-продажи по настоянию ответчика в качестве гарантии возврата полученной суммы. Зубова Н.Н. получила от ответчика денежные средства не в соответствии с условиями договора купли-продажи как по сумме, так и по срокам оплаты. Указанная в договоре цена земельного участка с расположенным на нем жилым домом в сумме 500000 руб. явно не соответствует рыночной стоимости имущества. Согласно полису добровольного страхования от 18.03.2015 только один спорный дом оценивается в 579771 руб. Земельный участок должен стоить еще дороже. Податели жалобы выражают несогласие с выводом суда, что Борисовская Н.В. является ненадлежащим истцом по заявленным требованиям. Ссылаются на пункт 3 статьи 166 ГК РФ, согласно которому требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчика Гольдберга И.М., третьего лица Кобецкой В.Е., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда по доводам жалобы.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статьям 539, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При рассмотрении дела судом установлено, что Зубова Н.Н. являлась собственником земельного участка с кадастровым N, площадью N кв.м, и жилого дома с кадастровым N, площадью N кв.м, расположенных по <адрес>.

На основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25.03.2016 Зубова Н.Н. произвела отчуждение данного недвижимого имущества в пользу Гольдберга И.М.

От имени покупателя Гольдберга И.М. договор подписан его представителем Кобецкой В.Е., действующей на основании доверенности от 23.04.2016, удостоверенной нотариусом г. Москвы В.Д. на бланке серии N, за реестровым N.

Согласно пункту 4 договора стоимость недвижимого имущества составила 500 000 руб. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора.

Пунктом 2 договора предусмотрено, что настоящий договор является одновременно актом приема-передачи продаваемого имущества.

Договор купли-продажи подписан продавцом Зубовой Н.Н. собственноручно.

Подпись со стороны продавца Зубовой Н.Н. в договоре продажи недвижимости в ходе судебного разбирательства ею не оспаривалась.

03.06.2016 Управлением Росреестра по Ленинградской области осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество на Гольдберга И.М.

Разрешая исковые требования и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что в тексте договора имеется техническая опечатка в дате его подписания (заключения) сторонами, которая ошибочно указана как "25 марта 2016 года", тогда как в договоре имеются сведения о нотариальной доверенности от 23.04.2015, на основании которой действует представитель покупателя Гольдберга И.М. Кобецкая В.Е., пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что фактически договор заключен 25.04.2016 и на момент его подписания у Кобецкой В.Е. имелись полномочия на заключение такого договора от имени покупателя Гольдберга И.М., в связи с чем оснований для признания сделки ничтожной по правилам пункта 2 статьи 168 ГК РФ не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Переход права собственности на спорные объекты недвижимости на основании заключенного сторонами договора продажи-продажи зарегистрирован 03.06.2016, то есть после выдачи Гольдбергом И.М. нотариальной доверенности от 23.04.2016 на имя представителя Кобецкой В.Е.

Допущенная в договоре продажи недвижимости техническая описка в указании даты подписания договора не свидетельствует о ничтожности указанной сделки на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Одновременно истцы просили признать договор продажи недвижимости притворной сделкой, прикрывающей сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с пунктом 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки притворной возложено на истца. Лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в части 2 статьи 170 ГК РФ, согласно положениям статьи 56 ГПК РФ обязано доказать наличие оснований для недействительности сделки.

Доказательств, свидетельствующих о том, что покупатель недвижимости Гольдберг И.М. при заключении оспариваемого договора преследовал иную цель, и его воля была направлена на достижение другого правового результата, а именно на заключение с собственником Зубовой Н.Н. договора займа с залогом недвижимости, истцами при рассмотрении дела представлено не было.

При таких обстоятельствах, вывод суда об отсутствии установленных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ оснований для признания оспариваемой сделки недействительной также следует признать правильным.

В соответствии со статьей 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно пункту 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В силу пункта 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В ходе судебного разбирательства истицей Зубовой Н.Н. не представлено доказательств, что оспариваемая сделка ею совершена вследствие стечения тяжелых обстоятельств, о которых ответчик Гольдберг И.М. знал и которыми он воспользовался. Также истицей Зубовой Н.Н. не представлено доказательств, что договор продажи недвижимости совершен ею под влиянием заблуждения либо обмана со сторона ответчика Гольдберга И.М.

Напротив, из объяснений истицы следует, что она достоверно знала о природе заключаемой сделки по отчуждению недвижимого имущества и на основании этого договора обратилась в Управление Росреестра с заявлением о регистрации перехода права собственности на это имущество на покупателя Гольдберга И.М.

В соответствии с пунктом 2 статьи 178 ГК РФ заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Недостаточная осмотрительность истицы Зубовой Н.Н. при заключении договора продажи недвижимости по заниженной стоимости само по себе не влечет за собой недействительность оспариваемой сделки.

Указание Зубовой Н.Н., что при заключении сделки она не предполагала, что новый собственник недвижимости сможет ее выселить из занимаемого жилья, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку истица должна была знать, что осуществив отчуждение своего жилого помещения, она тем самым лишается права собственности на данный объект недвижимости, и должна была разумно ожидать, что новый собственник жилого помещения вправе осуществить по своему усмотрению в отношении принадлежащего ему имущества любые действия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

То же предусмотрено пунктом 7 заключенного сторонами договора продажи недвижимости, согласно которому право собственности на земельный участок и жилой дом переходит от продавца к покупателю после внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности. При этом покупатель становится собственником указанных объектов и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, осуществляет за свой счет эксплуатацию, ремонт и обслуживание имуществ.

При таких обстоятельствах, решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований в виду недоказанности оснований, по которым сделка оспаривается, следует признать законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что новый собственник Гольдберг И.М. на протяжении пяти лет не требовал от бывшего собственника Зубовой Н.Н. и членов ее семьи освобождения жилого помещения, на правильность выводов суда не влияет и отмену решения суда не влечет, так как в силу закона новый собственник может предоставить любому лицу, в том числе бывшему собственнику, любой срок для проживания в принадлежащем ему жилом помещении и не требовать за это плату. Такое поведение собственника является его правом и не свидетельствует о том, что он приобрел недвижимое имущество на основании недействительной сделки.

Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводом суда, что Борисовская Н.Н. является ненадлежащим истцом по настоящему делу, поскольку она не являлась собственником спорного недвижимого имущества и не является стороной оспариваемого договора.

То обстоятельство, что в связи с продажей матерью Зубовой Н.Н. принадлежавшего ей жилого помещения затронуты интересы Борисовской Н.Н. и ее несовершеннолетнего ребенка, поскольку они проживали совместно с Зубовой Н.Н. в этом жилом помещении в качестве членов семьи собственника и теперь лишились этого жилья, не порождает у Борисовской Н.Н. права оспаривать сделку по заявленным основаниям, так как в данном случае ее личные интересы законом не защищены.

В силу статьи 209 ГК РФ Зубова Н.Н. вправе была распорядится своим недвижимым имуществом по собственному усмотрению в отсутствие на то согласия либо одобрения членов семьи, проживающих в принадлежащем ей жилом помещении.