Дата принятия: 30 июля 2020г.
Номер документа: 33-3921/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2020 года Дело N 33-3921/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе: председательствующего Трунова И.А.,
судей Готовцевой О. В., Чечи И.В.
при секретаре Котельниковой М.С.
представителя ответчика Кочергиной Аллы Ивановны - адвоката Алимова А.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по докладу судьи Готовцевой О.В. гражданское дело N 2-8/2020 по исковому заявлению Овчаренко Нелли Николаевны к Кочергиной Алле Ивановне о признании договора купли - продажи земельного участка недействительным, об аннулировании записей в ЕГРН о государственной регистрации права собственности Кочергиной А.И. на земельный участок и здание, о включении земельного участка в наследственную массу, о признании за истцом в порядке наследования по закону права собственности па земельный участок, об истребовании земельного участка из незаконного владения ответчика
по апелляционной жалобе Кочергиной Аллы Ивановны
на решение Рамонского районного суда Воронежской области от 29 января 2020 г.
(судья Корыпаев Г.В. )
УСТАНОВИЛА:
Овчаренко Н.Н. обратилась в суд с вышеуказанным иском к Кочергиной А.И., указав обоснование заявленных требований, что она единственная дочь и наследник Овчаренко Николая Семеновича, умершего 12.03.2018. Она (истец) приняла наследство, открывшееся после смерти отца, и выяснила, что земельный участок площадью 1711 кв. м. с кадастровым номером - N по адресу: ФИО4 <адрес>, садоводческое некоммерческое товарищество "Технолог", 280-а, принадлежащий её отцу, был продан им по договору купли-продажи от 23.01.2018 своей бывшей супруге Кочергиной А.И. (ответчику) за 250 000 рублей, и тем самым был выведен из состава наследственного имущества. В нарушение действующего законодательства в договоре купли - продажи участка было указано, что строений на земельном участке не имеется. Между тем, уже с 1992 года на указанном земельном участке находятся кирпичный двухэтажный дом, гараж и бытовка, сам участок огорожен сеткой рабица. Она (истец) вместе с отцом неоднократно бывала на участке, в доме до последнего времени находились её личные вещи, в том числе, пианино. Ответчик ни в получении земельного участка, ни в строительстве дома участия не принимала. Полагая, что данные обстоятельства нарушают её наследственные права на указанное недвижимое имущество, Овчаренко Н.Н. с учётом уточненных исковых требований, просила суд:
- признать договор купли-продажи земельного участка площадь 1711 кв.м., с кадастровым номером 36:25:6809000:295, расположенного по адресу: ФИО4 <адрес>, Рамонский pайон, СНТ "Технолог", уч. 280-а, заключенный между Овчаренко Н.С. и Кочергиной А.И. ДД.ММ.ГГГГ, недействительным;
- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись N от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности Кочергиной А.И. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>
- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись N от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности Кочергиной А.И. на здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>;
- включить в наследственную массу, оставшуюся после смерти ФИО2, земельный участок площадью 1711 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>
- признать за ней (Овчаренко Н.Н.) в порядке наследования по закону право собственности на указанный земельный участок и истребовать его из незаконного владения Кочергиной А.И. в свою пользу (л.д. 5-14 т.1, л.д.96 т.2).
29.01.2020 решением Рамонского районного суда Воронежской области по настоящему делу постановлено:
-признать недействительным заключенный между Овчаренко Николаем Семеновичем и Кочергиной Аллой Ивановной ДД.ММ.ГГГГ договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 711 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись N от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности Кочергиной Аллы Ивановны на земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>;
- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись N от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности Кочергиной Аллы Ивановны на здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>
- включить в наследственную массу, оставшуюся после смерти Овчаренко Николая Семеновича, земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 711 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
- признать за Овчаренко Неллей Николаевной в порядке наследования по закону право собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 711 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
- истребовать земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 711 кв.м., расположенный по адресу: N "Технолог", уч. 280-а, из незаконного владения Кочергиной Аллы Ивановны в пользу Овчаренко Нелли Николаевны.
Не согласившись с вышеуказанным решением, ответчик Кочергина А.И. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Рамонского районного суда Воронежской области от 29 января 2020 года - отменить, отказав в удовлетворении исковых требований. Полагает, что суд первой инстанции вышел за пределы нормативных оснований заявленных требований, указав в решении суда ту норму материального права, которая более подходит под требования истца.
Указывает на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих, что спорная постройка была индивидуализирована, как объект недвижимости, на нее получено разрешение на строительство. Право собственности на спорное строение за наследодателем Овчаренко Н.С. в установленном законом порядке зарегистрировано не было, в связи с чем у суда отсутствовали основания утверждать, что оба этих объекта: земельный участок и незавершенный строительством дом - принадлежали Овчаренко Н.С. на праве собственности. Жилой дом, возведенный без получения разрешения на строительство, является самовольной постройкой, тогда как самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях. Полагает, что ссылка в решении суда на п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" - является не применимой к данным правоотношениям, поскольку Овчаренко Н.С. на момент заключения договора купли-продажи и его исполнения не являлся собственником находящихся на земельном участке объектов. Отсутствие в договоре купли-продажи от 23.01.2018 сведений о продаже одновременно с земельным участком и расположенных на нем строений, не свидетельствует об отсутствии воли сторон договора на куплю-продажу всех объектов, расположенных на земельном участке, так как на момент заключения договора указать в договоре все объекты незавершенного строительства стороны возможности не имели по причине отсутствия зарегистрированных прав продавца на них. Бесспорных, достоверных и достаточных доказательств возведения одним Овчаренко Н.С. на земельном участке и принадлежности ко дню смерти объектов исключительно наследодателю истца в том виде, в каком они существуют в настоящее время, истцом не представлено. Считает, что вывод суда о том, что на спорном земельном участке находился недостроенный садовый дом, возведенный Овчаренко Н.С. для своих нужд и принадлежащей ему, не основан на достоверных доказательствах, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства принадлежности возводимых объектов одному лицу, а представленные Кочергиной А.И. на государственную регистрацию документы, напротив соответствовали требованиям ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и при их подаче соблюдены требования указанные в ст. 16 названного Закона. Считает, что вывод суда о том, что заключение договора 23.01.2018 между Овчаренко Н.С. и Кочергиной А.И. по купле-продаже земельного участка без находящихся на нем строений нарушает явно выраженный запрет, установленный законом, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность сделки, ошибочным и не основанном на нормах действующего законодательства, поскольку пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений допускается. Запрет установлен в отношении зданий и сооружений, расположенных на отчуждаемом земельном участке. Данная норма права в настоящее время действует в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, то есть задолго до заключения оспариваемого договора.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу Овчаренко Н.Н. считает, что обжалуемое решение является справедливым, полностью обоснованным, вынесенным в соответствии с принципами и нормами законодательства Российской Федерации, доводы апелляционной жалобы необоснованными, обусловленными неверной оценкой представленных по делу доказательств и субъективным толкованием действующего законодательства и, как следствие противоречащими принципам и нормам законодательства РФ. Указывает, что согласно ст. 17 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство на земельном участке жилого дома, садового дома, гаража и других хозяйственных построек не требовалось. Согласно п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", до 01.03.2021 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом или садовый дом, созданный на земельном участке. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Кочергиной А.И. - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции ответчик и ее представитель - адвокат Алимов А.И. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили удовлетворить. Истец и ее представитель Пальчикова О.В. поддержали доводы, изложенные в возражениях, полагали, что решение суда отмене не подлежит.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.Согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с частью 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона.
Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как следует из материалов дела, 17.05.1994 постановлением администрации Рамонского района Воронежской области N, Овчаренко Николаю Семеновичу в собственность был передан земельный участок N, площадью 0,157 га, расположенный в СТ "Технолог" (л.д.115 т.1). Решением правления N от ДД.ММ.ГГГГ участку присвоен N (л.д.118 т.1).
16.03.2009 указанный выше земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера - N, площадью - 1711 кв.м.; категория земель- земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование - для садоводства (л.д. 116 т.1).
16.06.2009 Овчаренко Н.С. получено свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок площадью 1711 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.19).
Истец приходится Овчренко Н.С. - собственнику земельного участка дочерью, указанное обстоятельство никем не оспаривается (л.д.15 т.1).
23.01.2018 между наследодателем истца - Овчаренко Николаем Семеновичем и Кочергиной Аллой Ивановной (его бывшей супругой (л.д.37 т.1) и ответчиком по делу) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью - 1711 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>., о чем 26.01.2018 в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись государственной регистрации права собственности Кочергиной Аллы Ивановны N (л.д.17-18, 130-133 т.1), и в тот же день был подписан передаточный акт (л.д.134 т.1).
12.03.2018 скончался Овчаренко Н.С. (л.д.16), наследником которого, принявшим наследство, является истец.
17.05.2018 на садовый <адрес> в СНТ "Технолог" составлен технический паспорт (л.д. 144- 147 т. 1).
24.05.2018 в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись N о государственной регистрации права собственности Кочергиной Аллы Ивановны на садовый дом, с кадастровым номером N, по адресу: <адрес> (л.д. 29-30 т. 1).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что недостроенный садовый дом был возведён Овчаренко Н.С., принадлежал ему на праве собственности, и отчуждение Овчаренко Н.С. земельного участка в собственность ответчику по настоящему делу, было совершено в нарушение ст. 35 Земельного кодекса РФ.
Между тем, судебная коллегия полагает, что указанный вывод суда первой инстанции основан на неправильном применении норм материального права, что повлекло за собой необоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Согласно пункту 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов сформулирован в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Этот принцип предполагает, что при наличии в собственности у лица объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объект недвижимости следует судьбе земельного участка.
Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Истцом в суд первой и инстанции представлены доказательства о том, что на земельном участке Овчаренко Н.С. ко дню заключения им оспариваемого в настоящее время договора купли-продажи от 23.01.2018, существовал недостроенный садовый дом.
Факт существования недостроенного указанного садового дома на земельном участке с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> подтверждается: - заключением специалистов по результатам исследования N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому при сопоставлении спутниковых снимков за 2011, 2014, 2016, 2017, 2019, полученных из открытых, общедоступных источников информации, установлено, что исследуемый объект недвижимости - садовый дом, поставленный на учет в 2018 году под кадастровым номером 36:25:6809000:428 существовал (завершено строительство фундамента, стен, двускатной кровли) после 22.05.2011 года.; на момент заключения договора купли-продажи 23.01.2018, были завершены работы по строительству фундамента, стен, двускатной кровли постройки (дачного дома), поставленного на учет в 2018 году под кадастровым номером N (т. 2 л.д. 1 - 38); объяснениями свидетелей: Меркачевой И.В., Высоцкой Л.А., Маковкиным И.В. и не оспаривается ответчиком.
Между тем, доказательств о том, что право собственности в установленном законном порядке на незавершенный строительством объект было зарегистрировано за Овчаренко Н.С. в материалах дела не имеется, следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что Овчаренко Н.С. 23.01.2018 распорядился с нарушением требований закона только земельным участком, несмотря на фактически имеющийся садовый дом на указанном выше земельном участке, не основан на вышеуказанных нормах Гражданского кодекса РФ, связан с неправильным толкованием положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.
Доказательствами о том, что после заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ земельного участка Овчаренко Н. С. оспаривал его, не имеется; при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка наследодателем истца - Овчаренко Н.С. права истца не могли быть нарушены, поскольку к ней в порядке универсального правопреемства переходят права на имущество, имеющееся у наследодателя ко дню смерти на праве собственности. Обстоятельств и доказательств порока воли наследодателя материалы дела не содержат, истцом, инициирующим судебное разбирательство, в суд первой инстанции не представлено.
При установленных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене полностью с принятием по настоящему делу нового решения об отказе истцу в удовлетворении исковых требований, предъявленных к Кочергиной А. И. поскольку иные предъявленные к Кочергиной А.И. исковые требования: об аннулировании записей в ЕГРН о государственной регистрации права собственности Кочергиной А.И. на земельный участок и здание; о включении земельного участка в наследственную массу; о признании за истцом в порядке наследования по закону права собственности па земельный участок; об истребовании земельного участка из незаконного владения ответчика являются в настоящем споре производными от требования о признании договора купли - продажи земельного участка недействительным.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Рамонского районного суда Воронежской области от 29 января 2020 года - отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Овчаренко Нелли Николаевны к Кочергиной Алле Ивановне о признании договора купли - продажи земельного участка недействительным, об аннулировании записей в ЕГРН о государственной регистрации права собственности Кочергиной А.И. на земельный участок и здание, о включении земельного участка в наследственную массу, о признании за истцом в порядке наследования по закону права собственности па земельный участок, об истребовании земельного участка из незаконного владения ответчика - отказать.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
