Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 августа 2021 года Дело N 33-3909/2021

04 августа 2021 года N 33-3909/2021

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Шкуратовой А.В.

судей Тимощенко Р.И., Чашиной Е.В.,

при секретаре Худоба О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "СПР" к Елмановой Анастасии Александровне о взыскании задолженности по арендной плате и пени по апелляционной жалобе ООО "СПР" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Шкуратовой А.В., объяснения Елмановой А.А. и её представителя Моргунова И.Ю., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "СПР" обратилось в суд с названным выше иском, указав, что передало ИП Елмановой А.А. на основании договора аренды от 27 ноября 2017 года нежилое помещение, площадью 105,2 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> на срок 3 года, а арендатор принял обязательство уплачивать арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца на основании счета, выставленного арендодателем, либо на основании настоящего договора.

Сославшись на то, что за период с 01 января по 22 сентября 2020 года ИП Елмановой А.А. перечислила арендную плату в общей сумме 391 081 рублей из расчета 450 рублей за 1 кв.м, в то время как по условиям договора аренды от 27 ноября 2017 года арендная плата подлежала уплате из расчета 500 рублей за 1 кв. м, в связи с чем у ИП Елмановой А.А. образовалась задолженность в размере 147 192 рубля, ООО "СПР" просило взыскать с Елмановой А.А., прекратившей предпринимательскую деятельность, задолженность по аренде в указанном размере, а также неустойку в размере 1% от арендной платы за каждый день просрочки в соответствии с п.5.3 договора в общей сумме 15 254 рубля.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02 апреля 2021 года оставлены без удовлетворения исковые требования ООО "СПР" к Елмановой А.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В апелляционной жалобе ООО "СПР" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований, в её обоснование указывает на недействительность дополнительного соглашения от 21.01.2019 года к договору аренды нежилого помещения от 27 ноября 2017 года по мотиву отсутствия его государственной регистрации; приводит доводы о том, что суд, неверно определив сроки действия условий договора аренды нежилого помещения от 27 ноября 2017 года в части порядка внесения оплаты и начала действия дополнительного соглашения от 21.01.2019 года, неправомерно отказал во взыскании задолженности по арендной плате за декабрь 2018 года и январь 2019 года из расчета 500 рублей за 1 кв. м; не учел то обстоятельство, что предварительный договор аренды нежилого помещения от 25.09.2017 года прекратил свое действие после заключения основного договора, а, соответственно, внесенный арендатором по предварительному договору обеспечительный платеж не подлежал зачету в качестве последнего платежа по договору аренды, как это было предусмотрено предварительным договором, а ввиду наличия у арендатора задолженности по аренде подлежал оставлению у арендодателя в соответствии с положениями пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ; ссылаясь на получение ИП Елмановой А.А. субсидии из областного бюджета, за счет которой могли быть погашены, том числе и обязательства по оплате аренды, считает правомерным доначисление арендатору ранее сниженной арендной платы за май и июнь 2020 года.

Стороны в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда, об уважительности причин неявки не сообщили.

С учетом изложенного, поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, 25 сентября 2017 года между ООО "СПР" (Арендодатель) и ИП Елмановой А.А. (Арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения общей площадью 105,2 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> (л.д.64-65).

Согласно пункту 2.1 договора Арендатор при его подписании вносит Арендодателю обеспечительный платеж в размере 84 160 рублей путем перечисления денег на расчетный счет Арендодателя, который засчитывается по основному договору следующим образом: 42 080 рублей засчитываются в счет первого месяца аренды, 42 080 рублей засчитываются в счет обеспечительного платежа.

В пункте 2.2 договора указано, что в срок не позднее 01 ноября 2017 года Арендатор вносит Арендодателю сумму в размере 42 080 рублей, которая засчитывается по основному договору в счет второго месяца аренды (л.д.64-65).

27 сентября 2017 года сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору аренды нежилого помещения от 25 сентября 2017 года, которым пункт 2.1 после слов "42 080 рублей засчитать в счет обеспечительного платежа" дополнен указанием на то, что обеспечительный платеж засчитывается как платеж за последний месяц аренды по основному договору (л.д.71).

01 октября 2017 года ИП Елманова А.А. перевела в счет первого месяца и последнего месяца аренды по предварительному договору аренды на счет ООО "СПР" 84 160 рублей. (л.д.84).

27 ноября 2017 года между ООО "СПР" (Арендодатель) и ИП Елмановой А.А. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым Арендодатель предоставил Арендатору за плату во временное пользование на срок 3 года вышеуказанное нежилое помещение, которое 27 ноября 2017 года передано Арендатору по акту приема-передачи. (л.д.8).

Договор аренды от 27 ноября 2017 года зарегистрирован Управлением Росреестра по Калининградской области 04.12.2017г.(л.д. 5-8).

Согласно пунктов 4.1, 4.4 договора, Арендатор обязуется вносить арендную плату из расчета 400 рублей за 1 кв.м арендуемого объекта ежемесячно за первые 12 месяцев аренды, что составляет 42 080 рублей в месяц. По истечении этого срока арендная плата составляет 500 рублей за 1 кв.м арендуемого объекта, что составляет 52 600 рублей в месяц.

В пункте 4.3.2 договора стороны определилиследующий порядок расчетов: все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный арендодателем расчетный счет не позднее 5 числа текущего месяца на основании счетов, выставляемых Арендодателем, либо на основании настоящего договора.

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, из буквального толкования условий договора следует, что Арендатор вносит арендную плату на основании счетов, выставляемых Арендодателем, а в случае их невыставления исходя из условий договора.

Последующее поведение сторон договора подтверждает вышеприведенное толкование условий договора аренды от 27 ноября 2017 года.

Так, судом первой инстанции установлено, что ИП Елмановой А.А. своевременно и в размере, указанном в выставленном Арендодателем счете на оплату, производила перечисление денежных средств на расчетный счет ООО "СПР", в подтверждение чего представлены за каждый месяц счета на оплату, соответствующие платежные поручения и составленные сторонами акты (л.д. 84-101).

Материалами дела подтверждено, что по январь 2019 года ИП Елманова А.А. перечисляла арендную плату в размере 42 080 рублей, которая соответствовала размеру арендной платы в выставленных Арендодателем счетах.

21 января 2019 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение (л.д. 9) к договору аренды нежилого помещения от 27 ноября 2017 года, согласно которому пункт 4.1 договора аренды нежилого помещения от 27 ноября 2017 года изложен в следующей редакции: "4.1 за использование указанного в п.1. настоящего договора объекта Арендатор обязуется вносить арендную плату из расчета 450 рублей за 1 кв.м арендуемого объекта ежемесячно за первые 12 месяцев аренды, что составляет 47 340 рублей в месяц. Дальнейшее увеличение арендной платы согласно п.4.5 настоящего договора. Дополнительное соглашение вступило в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств".

Сторонами не оспаривается, что дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по Калининградской области не зарегистрировано.

После заключения дополнительного соглашения от 21 января 2019 года Арендодателем выставлялись счета по арендной плате в размере 47 340 рублей, которые оплачивались Арендатором.

29 апреля 2020 года ИП Елманова А.А. обратилась к директору ООО "СПР" с заявлением о снижении размера арендной платы за май 2020 года на 50%, что составляет 23 670 рублей, и июнь 2020 года: за период с 01 июня 2020 года по 15 июня 2020 года на 70%, что составляет 7 101 рубль, с 16 июня 2020 года - 23 670 рублей в связи с приостановлением деятельности из-за распространения коронавирусной инфекции (л.д.52).

В этой связи ООО "СПР" выставлены счета на оплату N 142 от 31 мая 2020 года на сумму 23 670 рублей и N 169 от 30 июня 2020 года на сумму 30 771 рубль(л.д.97), полностью оплаченные арендатором, основанием их выставления указано соглашение от 30.04.2020 года, что в совокупности свидетельствует о достигнутой сторонами договоренности в части изменения размера арендной платы в указанном периоде.

22 июня 2020 года Елманова А.А. направила в адрес ООО "СПР" уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 27 ноября 2017 года (л.д.51), в ответ на которое истец 20 июля 2020 года направил сообщение о том, что в случае досрочного расторжения договора аренды арендатор должен передать объект арендодателю по акту приема-передачи в освобожденном виде и исправном состоянии, ответчику надлежит освободить помещение до 30 сентября 2020 года и произвести доплату за последний месяц аренды в размере 10 520 рублей до 25 июля 2020 года (л.д.59), в связи с чем ответчику выдан счет на оплату N 215 от 20 июля 2020 года (л.д.60).

03 августа 2020 года ИП Елманова А.А. в ответ на уведомление ООО "СПР" от 20 июля 2020 года направила уведомление, в котором просила произвести перерасчет стоимости арендного платежа за август месяц, а излишне оплаченную сумму просила засчитать в счет коммунальных платежей (л.д.58).

09 сентября 2020 года ИП Елманова А.А. направила ООО "СПР" возражения относительно выставленных счетов на оплату N 254 от 04 сентября 2020 года (л.д.63) и N 253 от 04 сентября 2020 года (л.д.62) на доплату за аренду за май и июнь 2020 года, поскольку оплата происходила за спорные месяцы на основании выставленных платежей истцом в связи с достигнутыми договоренностями о снижении размера арендной платы в период пандемии (л.д.61).

22 сентября 2020 года ООО "СПР" направило ИП Елмановой А.А. претензию о том, что ИП Елманова А.А. должна доплатить согласно действующего договора аренды нежилого помещения от 27.2017 года денежную сумму в размере 147 192,33 рубля, из которых 38 573 рублей задолженность за сентябрь 2020 года по состоянию на 22 сентября 2020 года (л.д.24).

23 сентября 2020 года ООО "СПР" направило ИП Елмановой А.А. акт сверки взаимозачета (л.д.29) с указанием на то, что не применимы для оплаты аренды расчеты по тарифам, указанным в предварительном договоре аренды нежилого помещения от 25 сентября 2017 года, в связи с тем, что данный договор не зарегистрирован надлежащим образом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

23 сентября 2020 года ИП Елманова А.А. направила истцу возражения (л.д.53-55) относительно выставленной задолженности с указанием на то, что оплата аренды производилась согласно выставленным счетам на оплату в соответствии с условиями договора аренды от 27 ноября 2017 года и дополнительного соглашения к договору от 21 января 2019 года, просила заключить дополнительное соглашение в отношении арендной платы в период пандемии со ссылкой на устную договоренность сторон, подтвержденную соответствующими конклюдентными действиями, а также направила акт сверки разногласий, в котором указала об имеющейся переплате в пользу ООО "СПР" в размере 3 507 рублей (л.д.57).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "СПР", суд первой инстанции, установив изложенные обстоятельства, проанализировав условия заключенных договоров и последующее поведение сторон, верно применив нормы материального закона, регулирующие обязательственные правоотношения, пришел к првильному выводу об отсутствии задолженности по аренде у Елмановой А.А., прекратившей по состоянию на дату обращения в суд с настоящим иском предпринимательскую деятельность.

Судебная коллегия с решением суда первой инстанции согласна, считает его соответствующим закону, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества.

Поскольку в пункте 4.3.2 договора аренды от 27.11.2017 года стороны предусмотрели, что все расчеты по договору производятся на основании счетов, выставляемых Арендодателем, ежемесячно ООО "СПР" выставлялись ИП Елмановой А.А. счета с указанием размера арендной платы, которые полностью оплачивались ответчицей, претензии от истца по поводу размера арендных платежей до получения им уведомления о расторжении договора аренды не поступали, вывод суда первой инстанции о надлежащем исполнении обязанностей арендатора и об отсутствии у ответчицы задолженности по арендной плате является верным.

Внесение арендной платы в размере, указанном в выставленных Арендодателем счетах, а не в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды соответствует согласованному сторонами и зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области договору аренды нежилого помещения от 27.11.2017 года.

В этой связи доводы апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации заключенных сторонами договоров (за исключением договора аренды от 27.11.2017 года) правового значения не имеют.

Кроме того, по смыслу положений пункта 2 статьи 164 и пункта 3 статьи 433 ГК РФ дополнительное соглашение, подлежащее государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу для сторон в момент его подписания, а для третьих лиц - в момент регистрации.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

За весь период арендных отношений сторон, с сентября 2017 года до сентября 2020 года, претензий ООО "СПР" в части размера арендных платежей, подлежащих уплате ИП Елмановой А.А. по истечении первых 12 месяцев аренды, не поступало.

Требования арендодателя об оплате аренды нежилого помещения из расчета 500 рублей за 1 кв. м, т.е. ежемесячно в размере 52 600 рублей, основанные на пункте 4.1 договора аренды от 27.11.2017 года, возникли только после уведомления арендатора о прекращении договора аренды.

Вместе с тем не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При наличии выставленных арендодателем счетов ИП Елманова А.А. правомерно, в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды от 27.11.2017 года, вносила платежи в указанных арендатором размерах.

Судом первой инстанции установлены все юридически значимые обстоятельства, верно применены нормы материального и процессуального закона.

Решение суда первой инстанции соответствует закону, оснований для его отмены либо изменения у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02 апреля 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка