Определение Судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 31 октября 2019 года №33-3906/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 октября 2019 года Дело N 33-3906/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
Председательствующего Михеева С.Н.
судей Бирюковой Е.А.
Щаповой И.А.
при секретаре Дашицыреновой С.Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 31 октября 2019 года гражданское дело по исковому заявлению ООО "Карат" к Ченцову Н. Н.чу, Нестеровой Г. И. об обращении взыскания на заложенное имущество и встречному исковому заявлению Нестеровой Г. И. к ООО "Карат" о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,
по апелляционной жалобе ответчика (по первоначальному иску) Нестеровой Г.И.
на решение Центрального районного суда г.Читы от 10.07.2019, которым постановлено:
"Исковые требования ООО "Карат" удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи от 09.04.2014г. имущество, находящееся в собственности Нестеровой Г. И. и Ченцова Н. Н.ча, жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов, установив начальную продажную стоимость 1 607 456 рублей 80 копеек.
В удовлетворении встречного искового заявления отказать.
Взыскать с Нестеровой Г. И. и Ченцова Н. Н.ча в пользу ООО "Карат" судебные расходы по 3 000 рублей с каждого".
Заслушав доклад судьи Михеева С.Н., судебная коллегия
установила:
ООО "Карат" обратилось в суд с исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства. 09.04.2014 между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме, общей площадью 39,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составляет 1926085 руб., при этом, стоимость квартиры подлежит оплате покупателями в полном объеме в соответствии с графиком платежей до 10.04.2017. В обеспечение исполнения обязательств по договору, пунктами 2.3-2.4 договора предусмотрено, что квартира находится в залоге у истца до полного расчета продавца с покупателями. Свои обязательства ООО "Карат" но передаче квартиры покупателям исполнило надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи квартиры от 09.04.2014, при этом покупатели не имеют никаких претензий к продавцу (п. 9 акта). В силу п.3.3 договора, обязательства продавца считаются исполненными после подписания сторонами договора и акта приема передачи. В нарушение своих обязательств по договору, Ченцовым Н.Н. и Нестеровой Г.И. оплата стоимости квартиры в полном объеме до настоящего времени не произведена, чем самым нарушены права истца. До обращения в суд, истцом предпринимались меры направленные на взыскание задолженности по договору от 09.04.2014. По гражданскому делу N2-866/2015, решением Центрального районного суда от 04.12.2015 и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 09.02.2017, установлен факт отсутствия оплаты ответчиками по договору после 25.12.2014 до 10.07.2015 и взыскана задолженность за указанный период в размере 140 958,36 руб. Решением Центрального районного суда г. Читы от 02.05.2017 с ответчиков взыскана задолженность за период с 10.07.2015 по 10.07.2016 в размере 281 306 руб. Решением Центрального районного суда г. Читы от 04.07.2017 с ответчиков взыскана задолженность за период с 10.08.2016 по 10.04.2017 в размере 211 808,43 руб. Общая задолженность по договору купли-продажи квартиры от 09.04.2014, взысканная с ответчиков в пользу ООО "Карат" составляет 634 072,79 руб., которую ответчики не оплачивали с 25.12.2015 согласно графику. Центральным РОСП N2 г.Читы в отношении ответчиков возбуждены исполнительные производства. С ответчика Нестеровой Г.И. ежемесячно с пенсии удерживается сумма в счет погашения долга, за два года с нее было удержано 29 490,55 руб. Иного дохода и имущества у нее не имеется. Черенцов Н.Н. не работает, какого-либо дохода не получает, на счет денежные средства не поступают. Зарегистрированное транспортное средство на имя Ченцова Н.Н. приставам не передано, в связи с его отсутствием, в связи с чем общество обратилось с заявлением о розыске имущества должника. В период с 2016 года по настоящее время с ответчиков была взыскана сумма задолженности в размере 75 562,74 руб., остаток долга составил 558 510,05 руб.
На основании изложенного, с учетом уточнений просит суд обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи от 09.04.2014 имущество, находящееся в собственности Нестеровой Г.И. и Ченцова Н.Н., квартиры в многоквартирном жилом доме, общей площадью 39,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>., в связи с ненадлежащим исполнением Нестеровой Г.И. и Ченцовым Н.Н. обеспеченного залогом обязательства в размере 558 510,05 руб. в пользу ООО "Карат" путем продажи с публичных торгов; взыскать с ответчиков в солидарном порядке расходы по оплате госпошлины (л.д. 3-4;173).
Нестерова Г.И. обратилась со встречным исковым заявлением к ООО "Карат" с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование своих исковых требований указала, что 09.04.2014, между ней, Ченцовым Н.Н. и ООО "Карат" заключен договор купли -продажи квартиры в черновом варианте по адресу: <адрес>. 08.04.2014, она внесла первоначальный взнос в сумме 1 100 000 руб. С мая 2014 года по 25 декабря 2014 года она выплатила ООО "Карат" еще 207 000 руб. Приставы взыскали с ее пенсии в пользу истца на 10.11.2018 - 66097 руб. Ежемесячно, эта сумма увеличивается на сумму взыскания. Расходы на ремонт черновой квартиры составили 400 000 руб. При заключении договора купли-продажи квартиры, директор общества не стал оформлять в собственность квартиру на их дочь, которая является <данные изъяты> и на сына, на момент сделки несовершеннолетнего. Они все четверо являлись собственниками предыдущей квартиры, которую продали. Следовательно, часть денежных средств за оплату первоначального взноса и на расходы на ремонт квартиры, это собственность дочери и сына. С января 2015 года она осталась без работы, возможности оплачивать не было. Она неоднократно обращалась к руководству ООО "Карат" о возможности разрешить данную ситуацию: находила покупателей по военной ипотеке и иных лиц, но директор ООО "Карат" ни один покупатель не устроил. Также она предлагала руководству общества самим найти покупателей или вернуть им деньги, оплаченные по чекам за квартиру и ремонт, а также сумму, взысканную приставами из ее пенсии, но получала отказ. ООО "Карат" требует обратить взыскание на квартиру, но в договоре указано, что квартира находится в залоге у продавца. Покупатели не имеют право отчуждать квартиру без согласия продавца, обременять ее, заключать различные сделки. Данная квартира является для них единственным жильем. На сегодняшний день ответчиками была выплачена сумма в размере 1370 000 руб., а также расходы на ремонт квартиры. Других денег у них нет, чтобы приобрести жилье. Договором купли-продажи от 09.04.2014 обращение взыскания на квартиру не предусмотрено.
На основании изложенного, просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 09.04.2014, заключенный между ООО "Карат" и Нестеровой Г.И. и Ченцовым Н.Н., квартиру, расположенную по адресу <адрес>, купленную в черновом варианте. Продавец возвращает денежные средства покупателю первоначальный взнос в сумме 1 100 000 руб. с учетом инфляции, оплаченную рассрочку с мая 2014 года по 25 декабря 2014 года в размере 207 000 руб. с учетом инфляции, взысканную сумму приставами с пенсии на 10.11.2018 в размере 66 097 руб., расходы на ремонт квартиры, суммы установит эксперт ( л.д.67-72).
Определением от 22.05.2019 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков (по первоначальному иску), была привлечена Сафонова Н. Н. (л.д. 151-152).
Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. 190-201 ).
Ответчик Нестерова Г.И. в апелляционной жалобе и дополнениях к ней указывает на несогласие с вынесенным по делу решением, полагает необоснованным отказ в удовлетворении ее искового заявления, просит его отменить.
Утверждает, что не знала о том, что между ней, Ченцовым Н.Н. и ООО "Карат" был заключен ипотечный договор, поскольку, по ее мнению, договор был заключен с нарушением требований, установленных Федеральным законом N102 от 16.07.1998 "Об ипотеке". Кроме того, договора залога, как того требует действующее законодательство, заключено не было. Полагает, что ООО "Карат" при заключении договора ввел ответчиков в заблуждение, поскольку все существенные условия договора прописаны в п. 2.3 договора от 09.04.2014, однако, в нем нет указания о возможности обращения взыскания на квартиру. Указывает, что неоднократно находила покупателей на спорную квартиру, но поскольку ответчики в соответствии с договором не имеют права продавать квартиру без согласия ООО "Карат", который отказал всем гражданам, совершить сделку не представлялось возможным. Считает необоснованным возврат денежных средств за квартиру без учета стоимости проведенного ремонта в размере 400 000 руб. Отмечает, что спорное жилье является единственным, кроме того, на иждивении находится дочь-инвалид 1 группы, которую, по мнению апеллянта, незаконно не включили в число собственников спорной квартиры.
В дополнениях к жалобе от 14.08.2019 ссылается на ст.ст. 12, 431, 488, п.2 ст. 489 ГК РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N49, ст.ст. 6, 8, 9, 78 Федерального Закона от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (л.д. 205-224). Указывает, что о том, что ею заключен договор ипотеки в силу закона, узнала только после регистрации права собственности, в связи с чем считает, что в силу закона для заключения такого договора она своего согласия не давала, а включение условия в договор является злоупотреблением со стороны истца, вводящим в заблуждение, что свидетельствует о возможности признания сделки недействительной в силу ст. 179 ГК РФ, ссылается на то, что договор займа с истцом не заключался, ООО "Карат" не является кредитной организацией, в силу чего условия ипотеки не должны распространяться на договор купли- продажи квартиры, несоответствие договора купли- продажи требованиям закона о залоге (т.2 л.д. 3-13).
В дополнениях к апелляционной жалобе от 14.09.2019, повторяя вышеуказанные доводы, указывает на внесение по договору предварительной оплаты и внесения 11000000 руб. согласно графику до 09.04.2019, ссылается на Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", ссылается на правила коммерческого кредита, уточняет встречные исковые требования, помимо расторжения договора просит взыскать с ООО "Карат" 1100000 руб. как первоначальный взнос с учетом процентов по ключевой ставке 561890 руб., 207000 руб. на основании ст.ст. 395, 823 ГК РФ, а также ежемесячные авансовые платежи в размере 100154 руб.; 80634 руб. взысканные из пенсии в порядке исполнения решения суда; 274402 руб. расходы на ремонт квартиры; 1500 руб.- оплата экспертизы.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 17.09.2019 осуществлен переход к рассмотрению настоящего спора по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, в связи с отсутствием надлежащего извещения судом первой инстанции ответчика Ченцова Н.Н. и третьего лица Сафоновой Н.Н.
В связи с переходом апелляционной инстанции к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, решение суда подлежит отмене.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель истца Чудина Я.А. поддержала исковые требования, ответчик Нестерова Г.И. и ее представитель Луговской А.Н. исковые требования ООО "Карат" не признали, уточнили встречные исковые требования, в которых просили расторгнуть договор купли- продажи квартиры; взыскать с ООО "Карат" 1100000 руб., как первоначальный взнос с учетом процентов по ключевой ставке 561890 руб.; 207000 руб. на основании ст.ст. 395, 823 ГК РФ; ежемесячные авансовые платежи в размере 100154 руб.; 80634 руб. взысканные из пенсии Нестеровой Г.И. в порядке исполнения решения суда; 274402 руб. расходы на ремонт квартиры; 1500 руб. в счет оплаты экспертизы.
Ответчик Ченцов Н.Н., третье лицо Сафонова Н.Н., извещенные надлежащим образом о рассмотрении дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не направили.
Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
В силу п. 2 ст. 6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенноепо договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имуществаназванных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных исполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 79 ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику- гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
Статьей 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть оснащено на следующее имущество, принадлежащее гражданину- должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно ст. 78 (пункты 1 и 2) ФЗ "Об ипотеке (залогенедвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенныежилой дом или квартиру и реализация этого имущества являютсяоснованием для прекращения права пользования ими залогодателя илюбых, иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, приусловии, что такие жилой дом или квартира был заложены по договоруоб ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредитаили целевого займа, предоставленных банком или иной кредитнойорганизацией либо другим юридическим лицом на приобретение илистроительство таких или иных жилого дома или квартиры, ихкапитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также напогашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретениеили строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания назаложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и вовнесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IXназванного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которыезаложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание,реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытогоаукциона или конкурса.
Приведенные положения нормативных актов в их совокупности и взаимосвязи позволяют сделать вывод о том, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона, причем наличие у гражданина -должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Согласно п.1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества только по решению суда.
Пунктом 2 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Аналогичные положения закреплены и в п. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Как следует из материалов дела, 09.04.2014 между ООО "Карат" и Ченцовым Н.Н., Нестеровой Г.И. заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 39,3 кв.м., расположенной по адресу <адрес>. Стоимость квартиры составляет 1 926 085 руб.
На основании акта приема-передачи от 09.04.2014, квартира передана покупателям, покупатели претензий к техническому состоянию квартиры не имеют.
Согласно п.2.2 Договора, стоимость квартиры подлежит оплате покупателями в полном объеме в соответствии с графиком платежей до 10.04.2017.
Договор купли продажи квартиры, график платежей и акт приема-передачи подписан сторонами.
Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 15.04.2014, как следует из штампов регистрации Регистрационной службы на договоре (оборот) от 15.04.2014, зарегистрировано право общей совместной собственности, а также ипотека в силу закона.
Согласно выпискам из ЕГРН от 30.05.2019 Нестерова Г.И. и Ченцов Н.Н. являются правообладателями квартиры, расположенной по адресу <адрес>, которая находится в их общей совместной собственности, с указанием в разделе ограничения и обременения объекта недвижимости - ипотека в силу закона (т.1 л.д. 168-169).
Нестерова Г.И. и Ченцов Н.Н. допустили просрочку в исполнении взятых на себя обязательств по своевременному исполнению договору купли-продажи от 09.04.2014.
Как следует из решений Центрального районного суда от 04.12.2015, от 02.05.2017, от 04.07.2017, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 09.02.2017 с ответчиков Нестеровой Г.И. и Ченцова Н.Н. взыскана задолженность по договору купли-продажи от 09.04.2014, в связи с чем были возбуждены исполнительные производства (т.1 л.д.11-18).
Указанные фактические обстоятельства, а также приведенные нормативные акты, регулирующие залоговые правоотношения, свидетельствуют о том, что оснований, установленных ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", для отказа в обращении взысканий на заложенное имущество не имеется.
Доводы ответчика Нестеровой Г.И., отраженные в апелляционных жалобах и в ходе апелляционного рассмотрения, о незаконности предъявленных требований со ссылкой на ее предложения руководству ООО "Карат" покупателей квартиры или возврату денег, оплаченных по чекам за квартиру и ремонт, а также средств, взысканных приставами из ее пенсии, на которые получала отказ, как и то, что квартира является единственным местом жительства, в том числе для ее дочери, инвалида 1 группы, которая не является собственником квартиры, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку указанные доводы по существу не относятся к невыполненным обязательствам ответчика, обеспеченных залогом.
Ссылки на то, что договором купли-продажи от 09.04.2014 обращение взыскания на квартиру не предусмотрено, а также на то, что ответчиками выплачено более половины суммы по договору купли- продажи квартиры, являются несостоятельными, основанными на неверном толковании ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем не свидетельствуют о незаконности предъявленных требований, и не являются препятствием для обращения взыскания на заложенное в силу закона имущество.
Согласно п. 3 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли- продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Таким образом, в силу указанной нормы, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Это означает, что при неоплате стоимости квартиры продавец вправе обратить на нее взыскание. Следовательно, если передача квартиры покупателю состоялась ранее ее оплаты, подлежит государственной регистрации ипотека в силу закона в пользу продавца.
Как следует из предмета заключенного между сторонами договора купли- продажи квартиры, условия его заключения регулируются ст. 488 ГК РФ оплата товара, проданного в кредит.
С учетом указанной нормы, несоответствия заключенного договора с требованиями ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в том числе по доводам ответчика, не имеется.
В соответствии с п.2 ст. 1 указанного закона к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Ссылки в возражениях ответчика и его представителя на то, что существенные условия договора залога при заключении договора купли- продажи не были соблюдены, а также на п.1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части того, что истец займа ответчику не выдавал и не является финансовым и иным кредитным учреждением, в связи с чем обращение взыскания на квартиру недопустимо, основаны на неверном толковании закона о чем указано выше.
По этой же причине не принимаются во внимание доводы ответчика о несоответствии и противоречии требований истца Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" и Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенногоимущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодексаобращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов впорядке, установленном процессуальным законодательством, еслизаконом не установлен иной порядок.
В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная, продажная цена заложенного имущества, с которой, начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
В соответствии со ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора- самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Сторонами при заключении договора продажи определена стоимость закладываемой квартиры в 1 926 085 руб.
Определением суда первой инстанции по делу проведена судебно-товароведческая экспертиза, на разрешение экспертов поставлен вопрос о рыночной стоимости квартиры по состоянию на октябрь 2018 года, расположенной по адресу <адрес>, площадью 39,3 кв.м.
Согласно заключению эксперта от 11.02.2019 N19/02/12 (т.1 л.д. 97-132), рыночная стоимость спорной квартиры с черновой отделкой составляет 1734 919 руб., с удовлетворительной отделкой - 1900183 руб., с хорошей отделкой- 2 009 321 руб.
Судебная коллегия принимает стоимость, определенную экспертом на день рассмотрения спора, поскольку она более полно и объективно отражает реальную стоимость квартиры.
С учетом требований ФЗ "Об ипотеке (залоге имущества)" судебная коллегия определяет начальную продажную стоимость заложенной квартиры в размере 1 607 456, 80 руб. (80% от стоимости квартиры с хорошей отделкой, т.е. 2009321 руб.).
Встречные исковые требования ответчика Нестеровой Г.И. о расторжении договора купли-продажи от 09.04.2014, заключенного между Нестеровой Г.И., Ченцовым Н.Н. и ООО "Карат", удовлетворению не подлежат в силу следующего.
Как следует из исковых требований и пояснений Нестеровой Г.И. и ее представителя, в качестве основания такого требования полагают заключение ею договора под влиянием обмана, введением в заблуждение руководством ООО "Карат" тем, что Нестерова Г.И. не знала до момента регистрации договора о том, что квартира является предметом залога, отсутствием ее согласия в договоре на залог имущества, а также ухудшением финансового положения Нестеровой Г.И.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательствам.
Статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменением обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны не могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условия.
Статьей 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Согласно п.3 ст.179 ГК РФ сделка, заключенная на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Оценивая доводы истца по встречному иску, судебная коллегия не усматривает оснований как для расторжения договора в силу статьи 451 ГК РФ, так и признания его недействительным согласно ст.179 ГК РФ.
Договор в установленном порядке покупателями подписан, условия о залоге имущества в нем определены и в установленном законом порядке зарегистрированы, в связи с чем ссылка на то, что письменного согласия Нестерова Г.И. на залог не давала, является несостоятельной.
Неверное толкование Нестеровой Г.И. правовой природы залога в оспоренной сделке не свидетельствует о ее недействительности в связи с обманом.
Доводов о кабальности сделки истец по встречному иску также не привел, в то время как изменение финансового положения Нестеровой Г.И. в процессе исполнения договора не свидетельствует о недействительности договора.
Требования материального характера Нестеровой Г.И. о взыскании с ООО "Карат" 1100000 руб., как первоначального взноса с учетом процентов по ключевой ставке 561890 руб.; 207000 руб. на основании ст.ст. 395, 823 ГК РФ; ежемесячных авансовых платежей в размере 100154 руб.; 80634 руб. взысканных из пенсии Нестеровой Г.И. в порядке исполнения решения суда; 274402 руб. расходы на ремонт квартиры; 1500 руб. в счет оплаты экспертизы, непосредственно связаны с требованием о расторжении договора, являются производными от него, в связи с чем оснований для их удовлетворения также не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно платежному поручению от 20.06.2018 от 20.06.2018 ООО "Карат" оплатило госпошлину за подачу искового заявления в размере 6000 руб., которые подлежат взысканию с ответчиков по 3000 руб. с каждого.
Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г.Читы от 10 июля 2019 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования ООО "Карат" удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи от 09.04.2014 имущество, находящееся в собственности Нестеровой Г. И. и Ченцова Н. Н.ча, жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов, установив начальную продажную стоимость 1 607 456, 80 руб.
В удовлетворении встречного искового заявления Нестеровой Г. И. к ООО "Карат" о расторжении договора купли- продажи и взыскании денежных средств отказать.
Взыскать с Нестеровой Г. И. и Ченцова Н. Н.ча в пользу ООО "Карат" судебные расходы по 3 000 рублей с каждого.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка