Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 33-3901/2021

Санкт-Петербург 30 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Сирачук Е.С.

судей Алексеевой Е.Д., Матвеевой Н.Л.

при секретаре Вагапове Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области на решение Волховского городского суда Ленинградской области от 01 февраля 2021 года по гражданскому делу N 2-47/2021, которым удовлетворены исковые требования Курашова М.И. к Администрации МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области и Управлению Росреестра по Ленинградской области об установлении факта принадлежности правоустанавливающего документа и регистрации права собственности на объект недвижимости и отказано в удовлетворении встречных исковых требований Администрации МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области к Курашову М.И. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Сирачук Е.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

Курашов М.И. обратился с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области и Управлению Росреестра по Ленинградской области, просил: установить, что договор купли-продажи от 20 июля 1998 года, заключенный между государственным торфопредприятием "Селивановское" и Курашовым М.И. принадлежит Курашову М.И.; произвести государственную регистрацию права собственности (перехода права собственности) на здание локомотивного депо с кадастровым номером N. площадью 629,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на имя Курашова М.И. на основании договора купли-продажи от 20 июля 1998 года.

В обоснование требований указал, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 марта 1997 года по делу N А56-851/97 Торфопредприятие "Селивановское" признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 июня 1997 года по делу N А56-851/97 в отношении Торфопредприятия "Селивановское" открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Суханов Г.А.

20 июля 1998 года между истцом и Торфопредприятием "Селивановское" в лице конкурсного управляющего Суханова Г.А. заключен договор купли-продажи здания локомотивного депо, произведена оплата по договору и подписан акт приемки-передачи. Однако переход права собственности не был зарегистрирован. В настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на здание локомотивного депо в связи с ликвидацией Торфопредприятия "Селивановское". Кроме того, в договоре купли-продажи неверно указано отчество истца: "ФИО3" вместо "ФИО4".

Истец полагает, что договор купли-продажи был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения.

Поскольку разрешить данный вопрос во внесудебном порядке истец не может, он вынужден обратиться в суд.

По мнению истца к обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится ликвидация продавца.

Ответчик администрация МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области, возражая против исковых требований Курашова М. И., обратилась в суд со встречным исковым заявлением, ответчик просил: признать договор купли-продажи заключенным между Курашовым М.И. и Торфопредприятием "Селивановское" от 20 июля 1998 года недействительным.

В обоснование требований указала, что договор купли-продажи от 20 июля 1998 года заключенный между Курашовым М.И. и Торфопредприятием "Селивановское" не содержит условие о продаже земельного участка, на котором расположен продаваемый объект недвижимости - здание локомотивного депо с кадастровым номером N, площадью 629,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, земельный участок под зданием Локомотивного депо не был поставлен на кадастровый учет, что свидетельствует о том, что условия договора купли-продажи недвижимости сторонами не согласованы и, следовательно, договор не считается заключенным.

Согласно оспариваемого договора купли продажи от 20 июля 1998 года, от имени продавца выступает конкурсный управляющий Суханов Г.А. При этом, в акте приема-передачи от 20.07.1998, в качестве лица, которое передало имущество, указан не продавец, а иное лицо - ФИО9 Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Учитывая, что здание Локомотивного депо с 1998 года находится в заброшенном и разрушенном состоянии, о чем свидетельствуют акт администрации, а также Акт от 2020 года, который представлен в материалы дела, ответчик полагает, что администрация МО Селивановское сельское поселение Волховского района Ленинградской области имеет все полномочия для обращения в суд, с данным требованием о признании договора купли продажи от 20.07.1998 недействительным.

Ответчик полагает, что срок исковой давности им не пропущен, в связи с тем, что о наличии такого договора стало известно при рассмотрении настоящего гражданского дела.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Курашов М.И., представитель истца Самойлова И.М., действующая на основании ордера, исковые требования поддержали в полном объеме, встречные исковые требования не признали.

Представитель ответчика администрации МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области Дубровина О.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, встречные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представители ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области и представитель третьего лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Ленинградской области" в судебное заседание не явились.

Решением Волховского городского суда Ленинградской области от 01 февраля 2021 года удовлетворены исковые требования Курашова М.И. к администрации МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области и Управлению Росреестра по Ленинградской области об установлении факта принадлежности правоустанавливающего документа и регистрации права собственности на объект недвижимости.

Установлен факт принадлежности правоустанавливающего документа - договора купли-продажи от 20 июля 1998 года здания депо локомотивного, 1979 года постройки, заключенного между государственным торфопредприятием "Селивановское" и Курашовым М.И. - Курашову М.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>.

Управление Росреестра по Ленинградской области обязали произвести государственную регистрацию права собственности (перехода права собственности) на здание локомотивного депо с кадастровым номером N, площадью 629,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> на имя Курашова М.И.. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, мужского пола, имеющего паспорт гражданина Российской Федерации N. выданный ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения N, зарегистрированного по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи от 20 июля 1998 года здания депо локомотивного, 1979 года постройки, заключенного между государственным торфопредприятием "Селивановское" и Курашовым И. И.

Отказано в удовлетворении встречных исковых требований администрации МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области к Курашову М.И. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным.

С постановленным решением не согласился ответчик администрация МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований и удовлетворении встречный исковых требований.

В обоснование жалобы ответчик указывает, что истцом был пропущен срок обращения в суд с исковым заявлением, поскольку срок исковой давности начал течь в 2014 году, когда истец узнал о нарушении своих прав, что подтверждается пояснением истца и показаниями свидетелей. Доводы суда о пропуске администрацией срока исковой давности для обращения со встречным исковым заявлением являются несостоятельными, поскольку течение срока исковой давности начинается с 2020 года, когда администрация при наличии всех необходимых документов и доказательств обратилась с исковым заявлением о признании права собственности на бесхозное имущество.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик администрация МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом уведомленным о дате и времени слушания дела, не явились представителя не направил, об отложении слушания дела не просил.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Курашов М.И., представитель истца Самойлова И.М., будучи надлежащим образом уведомленными о дате и времени слушания дела, не явились, об отложении слушания дела не просили.

Представители ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области и представитель третьего лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Ленинградской области" в судебное заседание не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, уведомленных о времени и дате судебного заседания в суде апелляционной инстанции, не просивших об отложении слушания дела.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 марта 1997 года по делу N А56-851/97 Торфопредприятие "Селивановское" признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 июня 1997 года по делу N А56-851/97 в отношении Торфопредприятия "Селивановское" открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО8

20 июля 1998 года между Курашовым М.И. и Торфопредприятием "Селивановское" в лице конкурсного управляющего ФИО8 заключен договор купли-продажи здания локомотивного депо, произведена оплата по договору и подписан акт приемки-передачи.

Из копии инвентарного дела (инв. 7040) на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> муниципального района <адрес> - здание локомотивного депо, представленного ГУП "Леноблинвентаризация" Волховское городское БТИ доп. офис N 1 07.07.2020, усматривается, что первичная инвентаризация объекта проводилась 09.06.2020, в инвентарном деле имеется копия договора купли-продажи от 20.07.1998, заключенного между государственным торфопредприятием "Селивановское" в лице конкурсного управляющего ФИО8 и Курашовым М.И., а также копия акта приемки-передачи данного здания от 20.07.1998.

Согласно выписки из ЕГРН от 15.07.2020 N здание локомотивного депо торфопредприятия "Селивановское" площадью 629,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, 1979 года постройки принято на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества, запись NУ от 11.02.2019.

Из акта осмотра помещения - здания локомотивного депо, расположенного по адресу: <адрес> от 17.11.2020 и фототаблице к нему, усматривается, что здание не заброшено и используется.

Установлено, что Курашовым М.И. переход права собственности на здание локомотивного депо не был зарегистрирован. В настоящее время Курашов М.И. лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на здание локомотивного депо в связи с ликвидацией Торфопредприятия "Селивановское". Кроме того, в договоре купли-продажи неверно указано отчество истца: "ФИО3" вместо "ФИО4".

Из договора купли-продажи здания локомотивного депо, 1979 года постройки от 20 июля 1998 года, заключенного между Курашовым М.И. и Торфопредприятием "Селивановское" в лице конкурсного управляющего ФИО8 усматривается, что покупателем является Курашов М.И., имеющий паспорт N, выданный <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Из паспорта гражданина РФ N, выданного <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Курашову М.И., усматривается, что ранее Курашову М.И. был выдан паспорт N ДД.ММ.ГГГГ.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 131, 165, 218, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные сторонами доказательства, в соответствии с положениями ст. 56, 67 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив факт принадлежности Курашову М.И. правоустанавливающего документа - договора купли-продажи, невозможность зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости в связи с ликвидацией юридического лица - продавца, определив, что истцом Курашовым М.И. не пропущен срок исковой давности, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Курашова М.И.

Отказывая в удовлетворении встречного иска администрации МО Селивановское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области к Курашову М.И. о признании договора купли-продажи недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что администрация не является стороной в сделке, права и законные интересы администрации не нарушены, применил срок исковой давности, о чем было заявлено ответчиком по встречному иску Курашовым М.И.

При этом, судом первой инстанции отмечено, что договором купли-продажи от 20.07.1998, заключенным между государственным торфопредприятием "Селивановское" и Курашовым И. И., определены все существенные условия, в том числе предмет договора, оплата по договору произведена.

Судебная коллегия находит правильными такие выводы суда первой инстанции.

Согласно положениям, ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 421, ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.