Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июля 2021 года Дело N 33-3896/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Будылка А.В., Черноморец Т.В.

при секретаре Клименко О.О.

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Ламановой К.А.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Максименко Н.В. на решение Тарского городского суда Омской области от 20 апреля 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования администрации Тарского городского поселения Тарского муниципального района Омской области к Максименко Н. В. удовлетворить.

Обязать Максименко Н. В. освободить земельный участок площадью 19,0 кв.м. с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: Омская область, <...>, по смежеству с участком домовладения по <...>; земельный участок, площадью 31,0 кв.м. с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: Омская область, <...>; земельный участок, площадью 21,0 кв.м. с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: Омская область, <...> по смежеству с <...> от расположенного на них строения (нестационарного торгового павильона), приведя земельные участки в первоначальное состояние в течение одного месяца со дня вступления решения суду в законную силу.

Взыскать с Максименко Н. В. в доход бюджета Тарского муниципального района Омской области государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей".

Заслушав доклад судьи Черноморец Т.В., судебная коллегия Омского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Администрация Тарского городского поселения Тарского муниципального района Омской области (далее - Администрация) обратилась в суд с иском к Максименко Н.В. об освобождении земельных участков, указав в его обоснование, 06.06.2003 между Администрацией и Максименко Н.В. был заключен договор аренды N <...> земельного участка площадью 19 кв.м. с кадастровым номером N <...>, расположенного на землях поселений, по адресу: Омская область, <...>, по смежеству с участком домовладения по <...>, под существующий индивидуальный гараж, сроком на 15 лет, до 06.06.2018.

29.05.2006 с Максименко Н.В. заключен договор аренды N АЗ-37-01-30-2006 земельного участка площадью 31,0 кв.м., кадастровый номер N <...>, расположенного на землях поселений, по адресу: Омская область, <...>, для осуществления арендатором предпринимательской деятельности (размещение временного торгового павильона), сроком на 10 лет до 11.04.2016.

30.01.2014 заключен договор аренды N АЗ-37-09-2104 земельного участка площадью 21,0 кв.м., кадастровый номер N <...>, расположенного на землях поселений, по адресу: Омская область, <...>, по смежеству с <...>, вид разрешенного использования: магазины, торговые комплексы, торговые павильоны, сроком на 5 лет, до 17.12.2018.

На данных земельных участках арендатором был установлен торговый павильон, который использовался по назначению.

Сроки договоров аренды истекли, постановлениями Администрации Тарского городского поселения N <...> от 10.06.2019, N <...> от 10.06.2019, N <...> от 11.08.2020 договоры аренды прекращены.

Однако ответчик продолжает использовать данные земельные участки, предоставляя их в пользование ИП Максименко Н.А. под размещение на них торгового помещения, вопреки условиям договоров аренды о возвращении земельного участка по истечении срока его действия.

Истец неоднократно направлял ответчику требования об освобождении земельных участков от расположенного на них торгового павильона, приведении земельных участков в первоначальное состояние, которые оставлены им без исполнения.

С учетом изложенного истец просил обязать ответчика освободить занимаемые им земельные участки от расположенного на них строения (нестационарного торгового павильона), привести земельные участки в первоначальное состояние в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В дополнениях к исковому заявлению указал, что процедура прекращения договоров аренды земельных участков была соблюдена, в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведена регистрация прекращения договоров аренды земельных участков.

Действующее законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, заключенных до 01.03.2015.

В судебном заседании представитель администрации Тарского городского поселения Тарского муниципального района Омской области Уткин Д.П. заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, дополнительного указав на несоблюдение противопожарных требований при установлении нестационарного торгового объекта

Ответчик Максименко Н.В. в судебном заседании участия не принимал, просил о рассмотрении дела в его отсутствии с участием его представителя.

Представитель ответчика Крахоткин А.В. с требования иска не согласился, просил отказать в его удовлетворении в связи с несоблюдением ответчиком процедуры прекращения договоров аренды. При этом полагал, что внесенные в земельное законодательство изменения применению не подлежат, поскольку ухудшают положение ответчика, договоры аренды с которым были заключены до 01.03.2015.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласен ответчик.

В апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено и стороной истца не оспаривалось, что договоры аренды земельных участков пролонгировались на тех же условиях после истечения срока их действия. Задолженности у ответчика перед истцом по внесению арендных платежей не имеется. При этом, наряду с постановлениями Администрации Тарского городского поселения о прекращении договоров аренды земельного участка в связи с окончанием срока их действия, в адрес ответчика поступило предложение от 24.10.2018 о заключении договоров аренды в отношении спорных земельных участков. Тем самым истец выразил свою волю на продолжение арендных правоотношений с ответчиком, с чем ответчик согласился, продолжив использование земельных участков, что не было учтено судом. Кроме того, в нарушение требований действующего законодательства, при разрешении спора суд не разъяснил право на обращение с исковым заявлением о понуждении Администрации Тарского городского поселения к заключению договоров аренды земельных участков.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Администрации Тарского городского поселения Тарского муниципального района Омской области Уткин Д.П. просил оставить решение суда без изменения, частную жалобу - без удовлетворения ввиду несостоятельности приведенных в ней доводов.

Апелляционное производство, как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ).

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, извещены надлежащим образом, что в соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3,4 ст. 167 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела по апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела с учетом требований ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

При разрешении спора суд верно исходил из того, что с силу положений ст. ст. 607, 608 ГК РФ, земельные участки могут быть переданы в аренду.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом установлено и из материалов дела следует, что между Администрацией Тарского муниципального района Омской области (арендодатель) и Максименко Н.В. (арендатор) были заключены договоры аренды земельных участков от 06.06.2003 N 4363/213, от 29.05.2006 N АЗ-37-01-30-2006 и от 30.01.2014 N АЗ-37-09-2014.

По условиям договора аренды N 4363/213 земельного участка от 06.06.2003 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 15 лет, на срок с 06.06.2003 по 06.06.2018, земельный участок площадью 19,0 кв.м. с кадастровым номером N <...>, расположенный на землях поселений по адресу: Омская область, <...>, по смежеству с участком домовладения по <...>, под существующий индивидуальный гараж

Согласно договору аренды N АЗ-37-01-30-2006 земельного участка от 29.05.2006 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет, с 12.04.2006 по 11.04.2016, земельный участок, площадью 31,0 кв.м., с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: Омская область, <...>, под предпринимательскую деятельность (размещение временного торгового павильона).

По договору аренды N АЗ-37-09-2014 земельного участка от 30.01.2014 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 лет, с 17.12.2013 по 17.12.2018, земельный участок, площадью 21,0 кв.м., с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: Омская область, <...> по смежеству с <...>, вид разрешенного использования - магазины, торговые комплексы, торговые павильоны.

Пунктами 2.3, 2.4 указанных договоров предусмотрено, что за месяц до истечения срока аренды земельного участка (или его части) арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении продлить либо расторгнуть договор. Если ни одна из сторон за месяц до окончания срока договора аренды не предупредит другую сторону о прекращении договора, договор считается продленным на следующий год на тех же условиях.

Постановлениями Администрации Тарского городского поселения от 10.06.2019 N 273 и N 274 "О прекращении договора аренды земельного участка в связи с окончанием срока его действия" договоры аренды земельных участков N 4363/213 от 06.06.2006 и N АЗ-37-01-30-2006 от 29.05.2006 прекращены в связи с окончанием срока их действия.

Договор аренды земельного участка N АЗ-37-09-2014 от 30.01.2014 прекращен постановлением Администрации Тарского городского поселения от 11.08.2020 N 323 "О прекращении договора аренды земельного участка в связи с окончанием срока его действия".

До вынесения указанных постановлений, 24.10.2018 Администрацией Тарского городского поселения в адрес Максименко Н.В. было направлено уведомление о прекращении действия договоров аренды земельных участков на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ по истечении трех месяцев со дня получения уведомления, содержащее предложение заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона при наличии действующего договора аренды земельного участка, то есть до истечения трех месяцев со дня получения уведомления. Согласно уведомлению о вручении, Максименко Н.В. лично получил данное отправление.

В письме Администрации Тарского городского поселения Тарского муниципального района Омской области от 08.02.2019, полученном Максименко Н.В. лично 11.02.2019, ответчику указано, что действующий нестационарный торговый объект по адресу: Омская область, <...> по смежеству с домом N <...> расположен с нарушением положений действующего законодательства, подлежит исключению из схемы размещения НТО, Максименко Н.В. обязан демонтировать указанный НТО.

18.06.2019 истец повторно сообщил ответчику о необходимости демонтировать нестационарный торговый объект и вывезти материалы от разбора строения ввиду принятия решения о прекращении права на аренду земельного участка в связи с нарушением требований действующего законодательства.

23.09.2019 ответчику направлено письмо с аналогичными требованиями.

Таким образом, арендодатель однозначно выразил свою позицию о прекращении действия договоров аренды и необходимости освобождения земельного участка от размещенного на нем торгового павильона, о чем проинформировал арендатора в установленные законом сроки.

12.02.2020 в адрес ответчика также направлено уведомление о прекращении договора аренды ввиду отсутствия оснований для предоставления арендатору участка в аренду без проведения торгов.

Согласно расчетам задолженности по указанным договорам аренды земельных участков, после прекращения договоров арендная плата не начислялась, оплата не производилась, по состоянию на момент вынесения постановлений органом местного самоуправления о прекращении действий договоров аренды задолженности у ответчика по арендной плате не имелось.

При этом актом визуального осмотра земельного участка от 28.01.2021 при проведении обследования земельных участков с кадастровыми номерами N <...> и N <...>, расположенных по адресу: <...>А, земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: Омская область, <...> по смежеству с <...>, установлено и ответчиком не оспаривалось, что на указанных земельных участках расположено нежилое строение, используемое в качестве торгового помещения ИП Максименко Н.А. К акту приложены фотографии.

Оценивая приведенные в апелляционной жалобе доводы о пролонгации ранее заключенных сторонами договоров аренды, отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям норм закона ухудшающих положение ответчика как арендатора, коллегия судей не может признать их состоятельными, соглашаясь с позицией суда первой инстанции при их оценке.

В силу ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены ст. 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 года.

На основании п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 года и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

В данном случае соглашение о заключении новых договоров аренды земельных участков сторонами в установленном законом порядке не достигнуто, действие договоров аренды, заключенных и действующих на 1 марта 2015 года, прекращено, что не вступает в противоречие с вышеприведенными правовыми нормами.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, при установлении факта использования ответчиком земельных участков без законных оснований, после прекращения арендных правоотношений, суд пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для освобождения спорных земельных участков и удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия с данными выводами соглашается, полагая их законными и обоснованными.

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, положениями которого не определен срок действия такого договора, не представляется возможным, поскольку это не следует из положений ЗК РФ. Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.