Дата принятия: 15 декабря 2017г.
Номер документа: 33-3892/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 декабря 2017 года Дело N 33-3892/2017
15 декабря 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной ЛА,
судей Карелиной ЕГ, Черемисина ЕВ,
при секретаре Беликовой АР
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление" в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "Рентный 2" к Кононовой Инне Андреевне, Дороховой Владе Валерьевне, Иконниковой Айлин Владимировне, Дороховой Екатерине Алексеевне о взыскании задолженности, расторжении договора, выселении
по апелляционной жалобе истца общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление" в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "Рентный 2", апелляционному представлению старшего помощника прокурора Кировского района г. Томска на решение Кировского районного суда г. Томска от 8 сентября 2017 года.
Заслушав доклад судьи Брагиной ЛА, пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление" в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "Рентный 2" Казьмина ГМ, действующего на основании доверенности от 06.06.2017, действительной до 31.12.2017, прокурора Емельянову СА, настаивавших на доводах апелляционных жалобы и представления, представителя Кононовой Инны Андреевны Орлова ЕВ, действующего на основании доверенности от 08.08.2017, действительной в течение 3 лет, возражавшего против этих доводов, судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление" в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "Рентный 2" (далее - ООО УК "Надежное управление" Д.У. Рентным ЗПИФ "Рентный 2") обратилось в суд с иском к Кононовой ИА, Дороховой ВВ, Иконниковой АВ, Дороховой ЕА о взыскании задолженности, расторжении договора, выселении. В обоснование иска указано, что 01.05.2010 между истцом и Кононовой ИА заключен договор найма жилого помещения - дома по адресу: /__/. Совместно с нанимателем в дом были вселены члены семьи - Иконникова АВ, Дорохова ЕА, Дорохова ВВ. Плата за дом была определена сторонами в размере 15000 руб., срок ее внесения - не позднее 5-го числа отчетного месяца. По состоянию на 18.04.2017 по договору образовалась задолженность в размере 300000 руб. за период с сентября 2015 года по апрель 2017 года. 29.01.2015 Кононовой ИА была направлена претензия с требованием о погашении имеющейся задолженности, а также было предложено расторгнуть договор найма в связи с существенным нарушением его условий. Данное требование ответчиком исполнено не было, в связи с чем 17.07.2015 истцом направлено уведомление о выселении и погашении имеющейся задолженности с требованием освободить объект недвижимости, вернуть его по акту приема-передачи. Между тем ответчики продолжают проживать в доме, задолженность по договору не выплачивают. Истец просил суд взыскать с Кононовой ИА задолженность по договору найма жилого помещения N Р2/37-НД/10-7 от 01.05.2010 за период с 09.07.2016 по 30.04.2017 в размере 146129,04 руб., расторгнуть указанный договор, выселить ответчиков из жилого помещения по адресу: /__/, взыскать с Кононовой ИА расходы по уплате государственной пошлины в размере 16123 руб.
В судебном заседании представитель истца Мильчевская СИ поддержала заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям, полагала невозможным применение положений п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как договор изначально был заключен на срок менее года и продлевался впоследствии дополнительным соглашением, т.е. является краткосрочным; указала также, что платежи, подлежащие уплате ответчиком после возбуждения производства по делу о банкротстве, считаются текущими и подлежат взысканию.
Представитель ответчика Кононовой ИА Орлов ЕВ в судебном заседании не признал исковые требования, не оспаривая наличие задолженности, просил применить положения п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации и предоставить рассрочку уплаты долга на 12 месяцев, поскольку изначально договор был заключен на срок менее 1 года. Полагал не подлежащими удовлетворению требования о расторжении договора в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. Отметил, что текущие платежи подлежат взысканию с момента признания Кононовой ИА банкротом. Просил учесть проживание в доме несовершеннолетнего ребенка.
Прокурор Марарь ИВ полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков Кононовой ИА, Дороховой ВВ, представляющей также интересы несовершеннолетней Дороховой ЕА, Иконниковой АВ, третьего лица финансового управляющего Кононовой ИА Поповой ОВ.
Обжалуемым решением суд, руководствуясь положениями ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ч. 1 ст. 11 Международного пакта от 16.12.1966 "Об экономических, социальных и культурных правах", ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (04.11.1950), ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 165.1, п. 1 ст. 288, ст. 309, 310, 431, 671, 676, 678, 682, 683, п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 98, 117, ч. 3 ст. 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", исковые требования удовлетворил частично, взыскал с Кононовой ИА в пользу ООО УК "Надежное управление" Д.У. Рентным ЗПИФ "Рентный 2" задолженность по договору найма жилого помещения (дома) N Р2/37-НД/10-7 от 01.05.2010 в размере 146129,04 руб. за период с 09.07.2016 по 30.04.2017, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4122,58 руб. В удовлетворении остальной части требований суд отказал, предоставив Кононовой ИА срок 1 год со дня вступления решения в законную силу для устранения нарушения, а именно: погашения задолженности по договору найма жилого помещения (дома) N Р2/37-НД/10-7 от 01.05.2010 в размере 146129,04 руб.
В апелляционной жалобе представитель истца ООО УК "Надежное управление" Д.У. Рентным ЗПИФ "Рентный 2" Казьмин ГМ просит отменить решение суда, принять новое, удовлетворив иск в полном объеме. Считает ошибочным вывод суда о том, что договор займа является долгосрочным, поскольку в первоначальной редакции договора жилое помещение было представлено ответчику на срок менее года, дополнительное соглашение N 1 к договору было заключено 31.03.2011 - в последний день найма во исполнение требований ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации о пролонгации договорных отношений по найму на тех же условиях. Указывает на то, что пункт 5.6 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 не подлежит применению в силу декларативного характера. Указывает, что, устанавливая срок для устранения недостатков 1 год, суд первой инстанции не учел, что обязательства по договору найма не выполняются ответчиком уже более двух лет, предоставление столь длительного срока для устранения недостатков приведет к дальнейшему уклонению ответчика от исполнения обязательств по договору. Отмечает, что доходы Дороховой ВВ позволяют вносить арендную плату за жилое помещение. Кроме того, указывает на несостоятельность выводов суда об отсутствии у Кононовой ИА иного жилья, поскольку из определения Арбитражного суда Томской области следует, что ответчик имеет регистрацию по иному адресу, соответственно, имеется иное жилое помещение, в котором она вправе проживать.
В апелляционном представлении старший помощник прокурора Кировского района г. Томска Марарь ИВ просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении, а также в части предоставления Кононовой ИА отсрочки для устранения нарушений, принять новое об удовлетворении иска в указанной части. Указывает, что неисполнение Кононовой ИА обязательств по договору аренды более 6 месяцев подтверждено материалами дела, что нарушило права истца на получение денежных средств. Решение об отказе в удовлетворении требований о выселении и предоставление Кононовой ИА отсрочки нарушает баланс интересов сторон. Суд первой инстанции не учел, что Дорохова ВВ, проживающая совместно с нанимателем и имеющая равные с нею права и обязанности по договору найма, имеет самостоятельный доход, достаточный для погашения задолженности в более короткие сроки, а также то обстоятельство, что суммарный доход Кононовой ИА и Дороховой ВВ обеспечивает реальную возможность в случае освобождения спорного дома приобрести права на иное жилое помещение, в том числе и по договору найма.
В отзывах на апелляционную жалобу и апелляционное представление представитель ответчика Кононовой ИА Орлов ЕВ просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу и апелляционное представление - без удовлетворения.
В соответствии с требованиями ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалобы, представления и отзывов на них, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.
В силу абз. 3 ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, что 01.05.2010 между ООО УК "Надежное управление" Д.У. Рентным ЗПИФ "Рентный 2" и Кононовой ИА заключен договор найма жилого помещения (дома) N Р2/37-НД/10-7, по условиям которого Кононовой ИА предоставлен жилой дом (пристрой) площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/. Плата за дом установлена в размере 15000 руб. в месяц (п. 4.1. договора). Плата за дом осуществляется ежемесячными платежами посредством перечисления денежных средств на расчетный счет наймодателя не позднее 5 числа отчетного месяца.
Согласно п. 1.5 договора совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются Иконникова АВ, Дорохова ЕА, /__/ года рождения, Дорохова ВВ. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора.
В силу п. 1.8 договора дом предоставляется нанимателю на срок до 31.03.2011.
Жилой дом (пристрой) передан Кононовой ИА по акту приема-передачи от 01.05.2010.
Дополнительным соглашением N 1 к договору найма жилого помещения (дома) от 31.03.2011 п. 1.8 договора сторонами изложен в следующей редакции: "Дом предоставляется нанимателю на срок до 31 марта 2012 года (включительно)", п. 5.6 договора изложен в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31 марта 2012 года включительно).
Согласно выписке из похозяйственной книги Отдела по работе с территориями администрации Кировского района г. Томска N 754 от 04.05.2017 в жилом доме по адресу: /__/ зарегистрированы Дорохова ВВ, Иконникова АВ, Дорохова ЕА.
Определением Арбитражного суда Томской области от 08.07.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Кононовой ИА. Решением Арбитражного суда Томской области от 03.11.2016 Кононова ИА признана несостоятельным (банкротом).
Истец просил суд взыскать задолженность по арендной плате за период с 09.07.2016 по 30.04.2017, т.е. с момента возбуждения производства по делу о банкротстве ответчика.
Наличие задолженности по арендной плате за указанный истцом период представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось.
Удовлетворяя требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по оплате за наем жилого помещения ответчиком Кононовой ИА не исполнена, а требование о взыскании задолженности по договору найма с 09.07.2016 представляет собой требование о взыскании текущих платежей.
В данной части решении не оспорено, а потому судебная коллегия не дает ему оценки в указанной части.
В апелляционной жалобе и представлении выражено несогласие с решением в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора найма и выселении ответчиков.
Доводы апеллянтов судебная коллегия оценивает следующим образом.
В силу п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1, 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
На основании ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 4 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора найма и выселении ответчиков и предоставляя Кононовой ИА срок для устранения нарушений, суд обоснованно руководствовался положениями абз. 4 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом учитывал, что Кононова ИА решением Арбитражного суда Томской области признана банкротом, является получателем пенсии по старости, а также то, что в жилом помещении зарегистрирована и проживает несовершеннолетняя Дорохова ЕА.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом учитывает, что право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется ст. 40 Конституции Российской Федерации. Нарушения баланса интересов сторон вынесенным решением судебная коллегия не усматривает, поскольку действие договора найма и проживание ответчиков в спорном доме подразумевает право наймодателя на получение оплаты по договору.
При этом, как правомерно отметил суд первой инстанции, предоставление ответчику возможности погасить задолженность без расторжения договора и выселения не лишает наймодателя права повторного обращения в суд с указанными требованиями по истечении предоставленного срока.
Наличие постоянного дохода у Дороховой ВВ, являющейся членом семьи нанимателя с равными правами и обязанностями, в том числе по оплате за наем, по мнению судебной коллегии, не является основанием для безусловного расторжения договора и выселения ответчиков. Данное обстоятельство лишь свидетельствует о наличии возможности для погашения задолженности, а также для дальнейшей оплаты аренды по договору. Кроме того, к ней требований о взыскании задолженности по договору истцом не предъявлено.
Тот факт, что Кононова ИА зарегистрирована по иному адресу, не подтверждает наличие у всех ответчиков, в том числе у несовершеннолетней Дороховой ЕА, права и возможности вселиться и проживать в ином жилом помещении.
Между тем, по мнению судебной коллегии, предоставление ответчику Кононовой ИА срока для устранения нарушений и погашения задолженности по договору займа на срок 1 год с момента вступления решения суда в законную силу не в полной мере отвечает, учитывая период нарушения ответчиком условий договора по оплате найма, требованиям разумности и справедливости, в связи с чем указанный срок подлежит исчислению с момента принятия решения, т. е. с 8 сентября 2017 года.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор найма является краткосрочным, в связи с чем к нему не может быть применен п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению судебной коллегией.
В соответствии со ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из материалов дела следует, что срок предоставления дома нанимателю и срок действия договора найма, установленный изначально с 01.05.2010 по 31.03.2011, был изменен дополнительным соглашением N 1 от 31.03.2011, сторонами установлен срок действия договора до 31.03.2012.
Исходя из буквального толкования условий дополнительного соглашения, его нельзя считать продлением договора найма применительно к правилам ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, дополнительное соглашение не является новым договором найма, не содержит условий о продлении договора, а представляет собой неотъемлемую часть договора от 01.05.2010, изменившую срок его действия. При этом заключение данного соглашения в последний день изначально установленного срока действия договора не свидетельствует об обратном.
При указанных обстоятельствах спорный договор нельзя признать краткосрочным, после внесения изменения в срок его действия он является заключенным на срок более одного года.
Таким образом, судом первой инстанции правомерно применены положения абзаца 4 пункта 2 статьи 687 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Иных доводов к отмене или изменению решения суда апелляционные жалоба и представление не содержат.
С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению в части указания момента начала течения предоставленного ответчику срока для устранения нарушения - в течение 1 года со дня принятия решения, в остальной части решение надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу и апелляционной представление - без удовлетворения.
Руководствуясь п. 2 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Томска от 8 сентября 2017 года изменить, предоставив Кононовой Инне Андреевне срок 1 год со дня принятия решения для устранения нарушения, а именно: погашения задолженности по договору найма жилого помещения (дома) N Р2/37-НД/10-7 от 01.05.2010 в размере 146129,04 руб.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление" в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Рентный 2", апелляционное представление старшего помощника прокурора Кировского района г. Томска - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
