Дата принятия: 16 октября 2018г.
Номер документа: 33-3888/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2018 года Дело N 33-3888/2018
16 октября 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда
в составе:
председательствующего судьи Пудова А.В.,
судей Коржакова И.П. и Козловой А.А.,
при секретаре Левченковой К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании с участием представителя истца Общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Веж" Ярмак С.И., ответчицы Филатовой В.Н., представителя ответчицы Бахметовой О.А. - Тарасова А.С. дело по апелляционным жалобам указанных ответчиц на решение Ленинского районного суда города Смоленска от 21 мая 2018 года.
Заслушав доклад судьи Пудова А.В., объяснения ответчицы Филатовой В.Н. и представителя ответчицы Бахметовой О.А. - Тарасова А.С., поддержавших доводы своих жалоб, объяснения представителя истца Ярмак С.И., возражавшей относительно доводов жалоб ответчиков, судебная коллегия
Установила:
Общество с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Веж" (далее также - ООО ФСК "Веж", Общество, истец) обратилась в Ленинский районный суд города Смоленска с иском к Бахметовой О.А., Кириенковой (в связи с вступлением в брак взяла фамилию Филатова) В.Н. и Кузьменкову Д.В. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что по договору купли-продажи от 20.04.2006 г. приобрело у Бахметовой О.А. принадлежащее ей жилое помещение по адресу: ..., полностью оплатив его стоимость; однако ответчица встречное обязательство по передаче жилого помещения не исполнила и по договору от 25.08.2008 г. продала его своей матери Кириенковой В.Н., а та по договору от 04.12.2012 г. продала указанное жилое помещение Кузьменкову Д.В.
По мнению истца, договоры купли-продажи от 25.08.2008 г. и от 04.12.2012 г., заключенные соответственно с Кириенковой В.Н. и Кузьменковым В.Н., являются мнимыми сделками, т.е. не порождают правовых последствий, спорное жилое помещение подлежит передаче в собственность ООО ФСК "Веж" с исключением из ЕГРН записей о переходе права собственности на жилое помещение к Кириенковой В.Н. и Кузьменкову В.Н.
Ответчицы Бахметова О.А. и Кириенкова В.Н. иск не признали.
Бахметова О.А. пояснила, что после заключения договора купли-продажи от 20.04.2006 г. Общество уклонялось от подписания акта приема передачи и регистрации перехода права на жилое помещение, в связи с чем она считала, что покупатель утратил интерес к приобретенному жилому помещению, поэтому по договору от 25.08.2008 г. продала жилое помещение своей матери.
Ее представитель Тарасов А.С. поддержал доводы возражений относительно иска, а также сделал заявление о пропуске ООО ФСК "Веж" срока исковой давности и просил отказать в удовлетворении заявленных требований и на этом основании тоже.
Филатова (добрачная фамилия - Кириенкова) В.Н. поддержала сделанное Тарасовым А.С. заявление о применении исковой давности.
Ответчик Кузьменков Д.В. в судебное заседание не явился, объяснения по иску не представил. Дело было рассмотрено в его отсутствие.
К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Управление Росреестра по Смоленской области, которое явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
Обжалуемым решением суда исковые требования ООО ФСК "Веж" удовлетворены.
В рассматриваемых апелляционных жалобах ответчицы просят отменить решение, полагая, что суд необоснованно не применил к требованиям Общества исковую давность.
Кроме того, представитель Бахметовой О.А. - Тарасов А.С., подписавший жалобу, считает, что ответчица, продав жилое помещение Филатовой (Кириенковой) В.Н., каких-либо нарушений не допустила, поскольку договор купли-продажи от 20.04.2006 г. не был зарегистрирован и, следовательно, являлся незаключенным; право собственности на жилое помещение у ООО ФСК "Веж" не возникло.
Филатова В.Н. выражает несогласие с выводом суда о том, что она является недобросовестным приобретателем.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях относительно жалоб, судебная коллегия находит указанное решение правильным.
Из дела видно, что 20.04.2006 г. между Бахметовой О.А. и ООО ФСК "Веж" был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Бахметова О.А. обязалась передать в собственность Общества принадлежащее ей жилое помещение по адресу: ... и сняться с регистрации в нем, а Общество - оплатить стоимость жилого помещения в соответствии со следующим графиком: до 24.04.2006 г. - 60000 руб., до 15.05.2006 г. - 593300 руб., т.е. всего 653300 руб.
В установленные графиком сроки ООО ФСК "Веж" перечислило Бахметовой О.А. указанную в договоре денежную сумму. В свою очередь, Бахметова О.А. 13.07.2006 г. снялась с регистрационного учета по адресу: .... Однако акт приема-передачи названного жилого помещения сторонами подписан не был, регистрация договора купли-продажи от 20.04.2006 г. и регистрация перехода к Обществу права собственности на жилое помещение не произведены. Направленные ООО ФСК "Веж" 12.11.2013 г. и 21.08.2015 г. в адрес Бахметовой О.А. требования о передаче жилого помещения оставлены ей без ответа.
Согласно выписке из ЕГРН, в настоящее время право собственности на жилое помещение по адресу: ... зарегистрировано за Кузьменковым Д.В. (основание - договор купли-продажи от 04.12.2012 г.), а предшествующим собственником жилого помещения значилась Филатова (Кириенкова) В.Н. (основание - договор купли-продажи от 25.08.2008 г.).
Судом установлено, что Кириенкова (ныне - Филатова) В.Н. является матерью Бахметовой О.А.
В июне 2012 г. Бахметова О.А. обращалась в Ленинский районный суд города Смоленска с иском к ООО ФСК "Веж" о расторжении договора купли-продажи от 20.04.2006 г. в связи с неисполнением ответчиком встречной обязанности по принятию жилого помещения, однако затем отказалась от иска, и на этом основании производство по делу было прекращено.
По информации СМУП "..." в жилом помещении по адресу: ... с февраля 2015 г. зарегистрирован Кузьменков Д.В., который оплату за жилое помещение и коммунальные услуги вносит нерегулярно, на его лицевом счете имеется задолженность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее, если не указано иное, правовая норма приведена в редакции, действовавшей на день совершения сделки) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункты 1, 3 статьи 551 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 558 ГК РФ сделки купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) подлежат государственной регистрации.
Пунктом 7 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.
В соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в том числе в статье 558 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона.
Названный Федеральный закон, за исключением отдельных его положений, вступил в силу с 1 марта 2013 г.
Таким образом, по сделкам, совершенным до 1 марта 2013 г. государственной регистрации подлежал не только переход права на жилое помещение, но и сам договор купли-продажи жилого помещения.
В то же время, как разъяснено, в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Вместе с тем покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 224 ГК РФ, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Пунктом 6 договора купли-продажи от 20.04.2006 г. установлено, что при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт. При этом сроки передачи жилого помещения и оформления передаточного акта, а также государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилое помещение договором не определены.
Как следует из объяснений представителя ООО ФСК "Веж", многоквартирный дом N ..., предполагался под снос с целью освобождения земельного участка под будущее строительство, поэтому необходимость в регистрации перехода права на приобретенную у Бахметовой О.А. квартиру отсутствовала. Впоследствии, когда выяснилось, что указанная квартира была продана Бахметовой О.А. третьим лицам, которые могут претендовать на предоставление им жилья или выплату компенсации за сносимое жилье, Общество стало принимать меры к оформлению своего права на квартиру.
Факт получения направленных в ее адрес 12.11.2013 г. и 21.08.2015 г. требований ООО ФСК "Веж" о передаче жилого помещения Бахметовой О.А. не оспаривался.
В соответствии с пунктом 2 статьи 314 ГК РФ, если обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Однако, приведенные разъяснения в силу общеправового принципа запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения применимы только в отношении добросовестного приобретателя по второй сделке и не подлежат применению в отношении недобросовестного приобретателя.
Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Статья 10 ГК РФ, предписывающая пределы осуществления гражданских прав, устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
С учетом того, что используемое в пункте 1 статьи 302 ГК РФ оценочное понятие "добросовестный приобретатель" определено в самой норме - это приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать, а зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, зарегистрированное право на которое предполагается, может быть опровергнута лишь в результате рассмотрения конкретного дела в суде.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Сходная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г., где, в частности, разъяснено, что суды, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, должны учитывать не только осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.
Из приведенных правовых норм и разъяснений высших судебных инстанции следует, что в случае злоупотребления правом со стороны продавца имущества покупатель вправе предъявить иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки по правилам статей 10, 168, пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставлен срок для исполнения такого требования, исчисление срока давности начинается со дня окончания срока, предоставляемого для исполнения такого требования.
Срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГПК РФ, распространяется также на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности (пункт 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Как указывалось выше, сроки передачи жилого помещения и оформления передаточного акта, а также государственной регистрации сделки и перехода права собственности на жилое помещение договором купли-продажи от 20.04.2006 г. не определены. Требование ООО ФСК "Веж" о передаче жилого помещения было направлено в адрес Бахметовой О.А. 12.11.2013 г., повторное - 21.08.2015 г.
С иском о понуждении к передаче объекта недвижимости Общество обратилось 25.08.2015 г., что подтверждается штампом Ленинского районного суда города Смоленска от 25.08.2015 г. Вх. N ....
Разрешая исковые требования Общества, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 25.08.2008 г. является мнимой сделкой, о чем в совокупности свидетельствует тот факт, что он заключен между близкими родственниками (мать и дочь), а также осведомленность покупателя Филатовой (Кириенковой) В.Н. о притязаниях на жилое помещение со стороны третьих лиц (ООО ФСК "Веж").
Суд, признав наличие в действиях Бахметовой О.А. признаков злоупотребления правом, пришел к выводу о том, что указанное обстоятельство является основанием для изъятия жилого помещения у его конечного приобретателя - Кузьменкова Д.В. и передачи жилого помещения в собственность ООО ФСК "Веж".
Суд, установив, что иск подан до истечения трехлетнего срока со дня получения Бахметовой О.А. требования Общества о передаче жилого помещения, отказал в удовлетворении заявления ответчиков о применении исковой давности.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, установленным при правильном применении судом норм материального и процессуального права.
Доводы жалобы о том, что отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи от 20.04.2006 г. позволяло Бахметовой О.А. распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, в том числе продавать его третьим лицам, равно как и доводы жалоб о неправомерном отказе суда в применении исковой давности не основаны на правильном толковании положений действующего законодательства, поэтому судебной коллегией во внимание не принимаются.
Само по себе то обстоятельство, что настоящее дело рассматривалось судом с 2015 г. и ранее по нему состоялось два судебных решения, которые впоследствии были отменены, не является, как ошибочно полагает в апелляционной жалобе представитель Бахметовой О.А. - Тарасов А.С., основанием для применения исковой давности (пункт 1 статьи 204 ГК РФ).
Несогласие Филатовой В.Н. с выводами суда в части признания ее недобросовестным приобретателем по существу сводятся к переоценке доказательств.
Между тем, оценка доказательств дана судом в соответствии с правилами статьи 67 ГПК РФ и оснований для их переоценки, как и оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Определила:
Решение Ленинского районного суда города Смоленска от 21 мая 2018 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Бахметовой О.А., Филатовой В.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
