Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа от 23 июня 2020 года №33-3876/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2020 года Дело N 33-3876/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Ивановой И.Е.
судей Гавриленко Е.В., Данилова А.В. при секретаре Ч.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Нижневартовска к (ФИО)1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
по апелляционной жалобе (ФИО)1 на решение Нижневартовского городского суда от 26 февраля 2020 года, которым постановлено:
"исковые требования администрации города Нижневартовска к (ФИО)1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить.
Изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером (номер), принадлежащий на праве собственности (ФИО)1, расположенный на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером (номер) по адресу: (адрес) застройки города, путем продажи его с публичных торгов.
Взыскать с (ФИО)1 в доход бюджета муниципального образования "город Нижневартовск" государственную пошлину в размере 300 рублей.".
Заслушав доклад судьи Гавриленко Е.В., судебная коллегия
установила:
Администрация г. Нижневартовска обратилась в суд с иском к (ФИО)1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Требования мотивированы тем, что (дата) между администрацией города Нижневартовска и (ФИО)4 был заключен договор аренды земельного участка, предоставленный однократно для завершения строительства без проведения торгов (номер) сроком с (дата) по (дата), в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый (номер) в целях использования для завершения строительства товарного склада нефтепромыслового оборудования по адресу: (адрес) застройки города. (ФИО)4 было выдано разрешение на строительство склада нефтепромыслового оборудования сроком действия до (дата). На земельном участке согласно сведений ЕГРН находится незавершенный строительством объект с кадастровым номером (номер) степень готовности - 90%, собственником которого является ответчик. Поскольку договор аренды от (дата) заключен без проведения торгов, а единственным основанием для подобного представления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства, администрация г. Нижневартовска просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером (номер), со степенью готовности объекта 90%, принадлежащий на праве собственности (ФИО)1 (ИНН (номер)), расположенный на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером (номер) по адресу(адрес) застройки города, путем продажи его с публичных торгов.
Представитель истца (ФИО)5 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала в полном объеме. Объяснила, что нет правовых оснований для заключения договора аренды с (ФИО)1 Договор аренды от (дата) (номер) прекратил свое действие в связи с окончанием срока. Арендатор продала объект строительства ответчику, оплаты по договору нет, изменения в договор не вносились.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика (ФИО)6 в судебном заседании с требованиями не согласилась. Объяснила, что собственник здания имеет право пользования земельным участком. На сегодняшний день договор не расторгнут, дополнительное соглашение не заключалось, изменения в договор не вносились, договор действует по настоящее время.
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик (ФИО)1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение - об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указывает на то, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Таким образом, при переходе права собственности на незавершенный строительством объект к ответчику перешли права пользования и на земельный участок с кадастровым номером (номер), который был предоставлен на основании договоров аренды (номер) от (дата) и (номер) от (дата). Кроме того, пунктом 5.7. договора (номер) установлено, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с правилами, предусмотренными пунктом 2 статьи 621 и пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то есть договор не расторгнут и считается действующим. Ссылается на то, что вне зависимости от даты заключения сторонами договора аренды их правоотношения по аренде земельного участка с кадастровым номером (номер) фактически имели место на дату (дата), так как был заключен договор аренды (номер) от (дата).
Ссылаясь напункт 33 статьи 34 и статью 35 Закона N 171-ФЗ полагает, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, до дня вступления его в силу (01.03.2015 года), в связи с чем, суд первой инстанции неправомерно пришел к выводу о невозможности ее применения к отношениям по аренде спорного земельного участка, фактически возникших с 01.04.2013 года. Также суд необоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды на земельный участок, прекратил свое действие, данный факт ничем не подтвержден, а напротив, представитель истца в судебном заседании подтвердил, что договор письменно не расторгался и в судебном порядке тоже не расторгался, регистрационная запись в регистрационной палате не аннулирована и с регистрационного учета договор не снят.
В возражениях на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения.
Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суд апелляционной инстанции в судебное заседание не явились, причины неявки являются неуважительными, в связи с чем, на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что на основании заключенного с (ФИО)4 (арендатор) договора аренды от (дата) (номер) администрация города Нижневартовска (арендодатель) предоставила (ФИО)4 земельный участок, площадью <данные изъяты> га с кадастровым номером (номер), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования, предусмотренными территориальной зоной коммунально-складского назначения (3ПР 302), расположенного по адресу: (адрес) очереди застройки города, на срок с (дата) по (дата).
На основании заключенного с (ФИО)4 (арендатор) договора аренды от (дата) (номер) администрация города Нижневартовска (арендодатель) предоставила (ФИО)4 земельный участок, площадью <данные изъяты> га с кадастровым номером (номер), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, в целях использования для строительства объекта коммунально-складского назначения, расположенного по адресу: (адрес) очереди застройки города, на срок с (дата) по (дата).
(дата) (ФИО)4 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - товарный склад нефтепромыслового оборудования, на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером (номер) расположенном по адресу: (адрес) очереди застройки города. Срок действия разрешения - (дата).
Соглашением от (дата) вышеуказанный договор аренды (номер) расторгнут.
На основании договора аренды от (дата) (номер), заключенного с (ФИО)4 (арендатор), администрация города Нижневартовска (арендодатель) предоставила земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером (номер), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, в целях использования для завершения строительства товарного склада нефтепромыслового оборудования, расположенного по адресу: (адрес) очереди застройки города, на срок с (дата) по (дата).
Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером (номер) был предоставлен (ФИО)4 на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержатся сведения о наличии на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером (номер) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером (номер), правообладателем которого с (дата) является (ФИО)1
Таким образом, объект незавершенного строительства, для завершения строительства которого был предоставлен земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером (номер) (ФИО)4, таким образом, продан предыдущим собственником (ФИО)1 (право собственности зарегистрировано (дата)).
На основании решения Нижневартовского городского суда от (дата) по делу (номер) по административному иску (ФИО)1 к Администрации г. Нижневартовска о признании незаконным решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги о предоставлении в аренду земельного участка и обязании предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов, в удовлетворении административных исковых требований (ФИО)10 к Администрации г. Нижневартовска о признании незаконным решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги о предоставлении в аренду земельного участка и обязании предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов было отказано в полном объеме.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам суда ХМАО - Югры от (дата) вышеуказанное решение Нижневартовского городского суда от (дата) оставлено без изменения, апелляционная жалоба (ФИО)1 - без удовлетворения.
В судебных постановлениях по делу указано, что по заключенному договору от (дата) земельный участок был уже предоставлен в целях для завершения строительства объекта - товарного склада нефтепромыслового оборудования, при этом, срок его действия истек (дата), в связи с истечением срока договора аренды земельного участка для завершения строительства от (дата) (номер) права аренды на земельный участок у (ФИО)1 не возникло.
Согласно акту осмотра земельного участка от (дата) (номер), земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. (кадастровый (номер)) используется под объект незавершенного строительства степенью готовности 90%, объект незавершенного строительства возведен до уровня 2 этажа, окна, двери, крыша и внешняя отделка отсутствуют, строительство объекта не ведется.
По ходатайству ответчика судом была назначена строительно-техническая экспертиза для определения степени готовности объекта незавершенного строительства, производство которой поручено <данные изъяты>".
Согласно заключению экспертизы <данные изъяты>" (номер) от (дата), конструктивные решения объекта незавершенного строительства, по сведениям ЕГРН с кадастровым номером (номер), со степенью готовности объекта 90%, принадлежащего на праве собственности (ФИО)1, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером (номер) по адресу: (адрес) очереди застройки города, соответствует строительным нормам и правилам; степень готовности объекта с кадастровым номером (номер) - 93,77%; прочность и устойчивость строительных конструкций здания обеспечены, угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей нет.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку на момент прекращения договора аренды земельного участка строительство объекта недвижимого имущества не завершено, а также не завершено до настоящего времени, а потому в соответствии с п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ этот объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов, и требование администрации города Нижневартовска об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0403002:368, принадлежащего на праве собственности (ФИО)1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (номер), путем продажи с публичных торгов, подлежит удовлетворению.
При этом, суд первой инстанции указал, что спорный земельный участок уже ранее предоставлялся для завершения строительства предыдущему собственнику (ФИО)4 и правом на повторное предоставление указанного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости ответчик в силу действующего законодательства не обладает, так как ранее такой земельный участок уже предоставлялся в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Договор же аренды от (дата) прекратил свое действие, что установлено судебными постановлениями по делу (номер), имеющими преюдициальное значение по настоящему делу.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что на данные правоотношения не распространяются правила, предусмотренные п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации судебной коллегией признаются несостоятельными, так как основаны на неверном толковании закона. Положения пункта п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не могли быть применены, так как первоначально спорный земельный участок уже был предоставлен (ФИО)4 однократно для завершения строительства объекта недвижимости при заключении договора аренды земельного участка от (дата) и право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов было использовано (ФИО)4
Довод апелляционной жалобы о единстве судьбы объектов недвижимости и распространении на новых собственников прежних прав в отношении земельных участков, на которых эти объекты расположены также не заслуживает внимания судебной коллегии, поскольку приведенные ответчиком нормы закона в данном случае не применимы, так как такое предоставление в аренду возможно собственникам зданий, помещений сооружений, уже оконченных строительством, либо лицам для индивидуального жилищного строительства участков, на которых такие здания и сооружения отсутствуют, правоотношения по заключению договора аренды земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, прямо урегулированы в приведенном выше п.п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
Более того, правоотношения по аренде земельного участка с кадастровым номером (номер) с (ФИО)4 не распространяются на ответчика, владеющего объектом незавершенного строительством (ФИО)1
В решении Нижневартовского городского суда от (дата) и апелляционном определении судебной коллегии по административным делам суда ХМАО - Югры от (дата), имеющими при рассмотрении настоящего дела преюдициальное значение указано, что по заключенному договору от (дата) земельный участок был уже предоставлен в целях для завершения строительства объекта - товарного склада нефтепромыслового оборудования, при этом, срок его действия истек (дата), в связи с истечением срока договора аренды земельного участка для завершения строительства от (дата) (номер) права аренды на земельный участок у (ФИО)1 не возникло.
Порядок принудительного отчуждения недвижимого имущества в связи с утратой прав на земельный участок, на котором оно расположено, не противоречит положениям статей 209, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как пункту 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Перечень оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установленный пунктом 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, является закрытым.
Ответчик, как собственник объекта незавершенного строительства, не подпадает под указанный перечень, так как уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, заявлено требование в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Предъявление уполномоченным органом (исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельным участком) требования об изъятии объекта незавершенного строительства на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является предусмотренным законом способом прекращения права собственности в случае окончания срока действия договора аренды земельного участка.
Каких-либо доказательств злоупотребления истцом правом, влекущих отказ в защите принадлежащего права на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено, судом не установлено.
Учитывая, что в рассматриваемом случае срок действия договора аренды земельного участка прекратился, при этом на участке расположен объект, строительство которого не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о применении положений ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия отмечает, что доводы апелляционной жалобы заявителя являлись предметом проверки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции и правильно признаны несостоятельными по мотивам, подробно приведенным в оспариваемом решении суда, не согласиться с которыми судебная коллегия оснований не находит, поскольку они фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела, основаны на субъективном восприятии обстоятельств дела, что не является основанием, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Нижневартовского городского суда от 26 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу (ФИО)1 - без удовлетворения.
Председательствующий: Иванова И.Е.
Судьи: Гавриленко Е.В.
Данилов А.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка