Дата принятия: 28 февраля 2019г.
Номер документа: 33-386/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 февраля 2019 года Дело N 33-386/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего Воскресенской В.А.,
судей Куликова Б.В., Пименовой С.Ю.,
при секретаре Ткаченко А.В.,
28 февраля 2019 года рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Петропавловске-Камчатском гражданское дело по апелляционной жалобе Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения на решение Елизовского районного суда Камчатского края от 5 декабря 2018 года, которым постановлено:
Иск Елизовского городского прокурора удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Управлением имущественных отношений и Олас В.В. и применить последствия недействительности сделки путем возврата имущества в муниципальную собственность и денежных средств Олас В.В. в размере 110 000 руб.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Олас В.В. на нежилое помещение.
Взыскать с Олас В.В. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 1700 руб.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения Кравцова С.Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Соловьевой О.И., полагавшей обжалуемое решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Елизовский городской прокурор обратился в суд в интересах муниципального образования и неопределенного круга лиц с иском к Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (далее - Управление), Олас В.В. о признании договора купли-продажи недействительным на основании п.1 ст.170 ГК РФ по мотиву мнимости сделки, применении последствий ее недействительности.
В обоснование заявленных требований указал, что жилое помещение N <адрес> являлось муниципальной собственностью. Постановлением администрации Елизовского городского поселения N 839-п от 22 октября 2014 года жилое помещение было признано непригодным для проживания, а собственнику квартиры N вышеуказанного дома ФИО1 разрешено проведение работ по сносу жилого помещения - квартиры N, утеплению межквартирной стены, укреплению элементов кровли. По результатам работ ФИО1. должен представить в администрацию Елизовского городского поселения акт обследования о сносе 1/2 части здания.
Из акта визуального обследования объекта от 31 мая 2016 года следует, что 1/2 часть дома N - квартира N не выявлена в связи с демонтажем данного помещения. Согласно выписке из протокола N 3 от 22 апреля 2015 года межведомственной комиссии при администрации Елизовского городского поселения согласован вопрос о переводе жилого помещения - квартиры N в нежилое помещение для использования в качестве офиса.
На основании постановления администрации Елизовского городского поселения Управлению имущественных отношений поручена организация работ по проведению аукциона по продаже объектов недвижимого имущества, в том числе и спорного нежилого помещения. По результатам проведенного аукциона по продаже объектов недвижимости от 22 мая 2017 года победителем по лоту N 5 (предмет аукциона - нежилое помещение N) признана Олас В.В. ДД.ММ.ГГГГ между Управлением и Олас В.В. заключен договор купли-продажи муниципального имущества, вместе с тем сам объект муниципальной собственности в натуре отсутствовал, что свидетельствует о совершении мнимой сделки.
Обращение в суд прокурора обусловлено нарушением со стороны Управления неопределенного круга лиц, которое заключается в том, что при продаже указанного несуществующего объекта передаче подлежал также и земельный участок, на котором он располагается. Лицам, которые могли бы заявиться на приобретение земельного участка, не предоставлена такая возможность ввиду того, что лот предполагал продажу нежилого помещения. Интересы муниципального образования нарушены тем, что размер вырученных при продаже земельного участка средств, поступающих в бюджет поселения, может быть больше, чем размер средств, вырученных от продажи нежилого объекта недвижимости.
На основании изложенного, с учетом последующего уточнения исковых требований, прокурор просил признать договор купли-продажи муниципального имущества от 5 мая 2017 года недействительным, применить последствия недействительности сделки путем возврата имущества в муниципальную собственность Елизовского городского поселения и возврата Олас В.В. денежных средств в размере 110 000 руб., аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним Олас В.В. на нежилое помещение по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца Мельниченко И.А. исковые требования поддержал и суду пояснил, что ответчиком проводился аукцион в отношении нежилого помещения, которого на момент проведения аукциона не существовало, так как отсутствовали стены и полы. Фактически произведена продажа несуществующего объекта недвижимости. Работники БТИ выезжали на местность и при осмотре нежилого помещения не обнаружили. Таким образом, при заключении договора купли-продажи отсутствовал предмет договора - нежилое помещение.
Представитель ответчика Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения - Кравцов С.Б. исковые требования не признал и суду пояснил, что на объект зарегистрировано право собственности, а, следовательно, он имеется в наличии. При заключении договора купли-продажи покупатель выезжал на объект и претензий к его состоянию не имел. Жилой дом, в котором расположено нежилое помещение, частично сгорел, однако имеется фундамент. Для восстановления нежилого помещения у бюджета городского поселения отсутствовали средства.
Ответчик Олас В.В. исковые требования не признала и суду пояснила, что после того, как состоялся аукцион, она видела, что помещение подверглось пожару, был один фундамент. Претензий по состоянию нежилого помещения она не имела.
Представитель третьего лица администрации Елизовского городского поселения - Ребров Д.А. полагал требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Третье лицо ФГКУ "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации в судебном заседании участия не принимало.
Рассмотрев дело, суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик Управление имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения не соглашается с решением суда, просит его отменить и в удовлетворении иска отказать, указывая, что фактический снос помещения не являлся юридически значимым фактом прекращения его существования, собственник вправе принять решение о восстановлении этого объекта либо на иное распоряжение им, а при проведении оценочных мероприятий по установлению его рыночной стоимости было учтено фактическое состояние. Претензий к состоянию передаваемого имущества у покупателя не было, который намерен был за свой счет восстановить объект недвижимости в соответствии с его технической документацией. Аукцион по продаже объекта недвижимости до настоящего времени в установленном законом порядке не признан недействительным. В данном случае отсутствовали признаки совершения Управлением мнимой сделки.
Кроме того орган местного самоуправления был не вправе распоряжаться земельным участком под многоквартирным домом, находящимся в общей долевой собственности, путем его продажи на аукционе. Полагает, что именно Гнусарев М.В., обратившийся в органы прокуратуры, является лицом, в интересах которого прокурор обратился с настоящим иском в суд, поскольку после вступления решения суда в законную силу у него возникает возможность оформления прав на объект недвижимости в виде индивидуального жилого дома <адрес>. Елизовское городское поселение, напротив, понесет убытки, лишившись как дохода, поступившего от сделки купли-продажи, так и объекта недвижимости в виде нежилого помещения и права пользования земельного участка под ним.
В отзыве на апелляционную жалобу ФГКУ "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений Минобороны России" указывает, что спорный недвижимый объект учреждению не передавался и на учете учреждения не числится, в связи с чем у учреждения отсутствует материально-правовой интерес по существу спора.
Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке ст.327_1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на нее, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, являлось собственностью Елизовского городского поселения.
Постановлением администрации Елизовского городского поселения N 839-п от 22 октября 2014 года указанное жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания; ФИО1 дано разрешение на производство работ по сносу вышеуказанного жилого помещения, утеплению межквартирной стены и укреплению элементов кровли с представлением в администрацию акта обследования о сносе 1/2 части здания.
24 апреля 2015 года указанное жилое помещение было переведено в нежилое, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.
Постановлением администрации Елизовского городского поселения N 256-П от 24 марта 2017 года "О проведении открытого аукциона по продаже объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Елизовского городского поселения" Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения поручено организовать работу по проведению аукциона по продаже объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Елизовского городского поселения, в число которых также вошел и спорный объект.
По результатам проведенного аукциона ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения как продавцом и Олас В.В. как покупателем был заключен договор купли-продажи муниципального имущества (лот N 5), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, признанного победителем аукциона по продаже муниципального имущества, нежилое помещение, <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него цену установленную договором. Цена имущества установлена в сумме 110 000 руб.
Удовлетворяя исковые требования прокурора о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении сторонами договора купли-продажи предмет сделки (объект недвижимого имущества) фактически отсутствовал и договор был заключен на несуществующий объект. Поскольку к моменту заключения сделки купли-продажи ответчиками нежилое помещение было разрушено, оно не могло выступать в качестве объекта продажи, в связи с чем данная сделка является мнимой.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, которым не было учтено следующее.
Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).
Пунктом 1 ст.170 ГК РФ предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Обратившись с иском о признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным в п.1 ст.170 ГК РФ, истец должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц.
В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Правовой целью договора купли-продажи являются передача имущества от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (статья 454 ГК РФ).
Таким образом, мнимость такой сделки исключает намерение продавца передать имущество в пользу покупателя и получить определенную денежную сумму - с одной стороны и намерение покупателя принять от продавца это имущество и уплатить за него цену - с другой.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что сделка исполнена сторонами в полном объеме, а именно продавец передал покупателю нежилое помещение, что подтверждается актом приема-передачи от 23 мая 2017 года, а покупатель оплатил определенную в договоре цену за передаваемый объект. При этом 25 мая 2017 года в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности на спорный объект к покупателю.
При таких обстоятельствах считать указанную сделку, исполненную сторонами в полном объеме, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, у суда первой инстанции оснований не имелось, поскольку то обстоятельство, что нежилое помещение находится в разрушенном состоянии, не является предусмотренным законом основанием для признания оспариваемой сделки мнимой.
Согласно п.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
По смыслу приведенной правовой нормы основанием прекращения права собственности на вещь являются в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.
Значительное повреждение или разрушение объекта недвижимости в физическом смысле может означать утрату права собственности на такой объект, которого физически больше не существует, но при обязательном установлении отсутствия возможности его восстановления.
Вместе с тем из материалов дела следует и сторонами по делу не оспаривалось, что фундамент спорного нежилого помещения сохранился, каких-либо доказательств, однозначно свидетельствующих об отсутствии возможности восстановления спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется и истцом не представлено, при этом покупатель этого объекта в судебном заседании указала на то, что его состояние ее устраивало, она имеет намерения возвести стены, перевести помещение в категорию жилого и использовать для проживания.
Таким образом, оснований для признания оспариваемого договора заключенным в отношении несуществующего объекта у суда первой инстанции также не имелось.
Кроме того, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что настоящий иск прокурора не направлен на защиту неопределенного круга лиц и муниципального образования.
Так, обращаясь в суд с настоящим иском, прокурор указал, что при продаже спорного объекта продаже подлежал также и земельный участок, на котором он располагается, что свидетельствует о нарушении прав неопределенного круга лиц, которые могли бы заявиться на приобретение земельного участка, а также о нарушении интересов муниципального образования, так как размер вырученных при продаже земельного участка средств, поступающих в бюджет поселения, может быть больше, чем размер средств, вырученных от продажи нежилого объекта недвижимости.
Судебная коллегия находит данный довод прокурора несостоятельным, так как он основан на неверном толковании норм материального права.
Согласно п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Подпунктом 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Таким образом, земельное законодательство допускает возможность отчуждения части объекта недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, вместе с тем, приобретение права собственности на часть помещений здания, строения, сооружения не влечет возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором данный объект расположен.
В соответствии со ст.ст.25, 26 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу п.1 ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование, что согласуется с основаниями, указанными в ст.8 ГК РФ.
В соответствии с п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, из имеющихся в деле материалов следует, что земельный участок непосредственно по многоквартирным домом по адресу: <адрес>, не сформирован. Данный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N, находящемся в собственности Российской Федерации и переданном в постоянное (бессрочное) пользование ФГКУ "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, на котором располагаются также иные многоквартирные дома.
Данные обстоятельства истцом не опровергнуты и не представлены доказательства в подтверждение факта формирования земельного участка под указанным выше многоквартирным домом в установленном порядке.
Из материалов дела следует, что приобретенное Олас В.В. в собственность нежилое помещение является частью жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с земельным участком, используемым для эксплуатации всего здания, в связи с чем довод Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения об отсутствии у него права на отчуждение данного земельного участка является обоснованным, однако надлежащей правовой оценки судом первой инстанции при разрешении требований прокурора не получил.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п.67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу ч.ч.3 и 4 ст.16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
На основании ст.60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Поскольку такие обстоятельства по настоящему делу не установлены, оснований для вывода о нарушении прав Елизовского городского поселения, влекущих право прокурора на обращение в суд с заявлением прав, свобод и законных интересов муниципального образования в данном случае не имеется.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела о признании сделки недействительной ввиду ее мнимости неверно определены юридически значимые обстоятельства, неправильно применены нормы материального права, а также нарушены нормы процессуального права, что привело к принятию незаконного решения, подлежащего отмене на основании п.п.1, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ с принятием судом апелляционной инстанции нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст.ст.327_1-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Елизовского районного суда Камчатского края от 5 декабря 2018 года отменить.
В удовлетворении иска Елизовского городского прокурора к Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения, Олас В.В. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
