Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 апреля 2021 года Дело N 33-3861/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Пьянкова Д.А.,

судей Новоселовой Д.В., Юрченко И.В.

при секретаре Носовой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 26 апреля 2021 года дело по апелляционной жалобе Шайнурова Мухамеда Икрамовича на решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 21 декабря 2020 года, которым постановлено:

"Иск Шайнурова Мухамеда Икрамовича удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Лысьвенского городского округа Пермского края в пользу Шайнурова Мухамеда Икрамовича выкупную цену за изъятое жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ****, в сумме 1 253 000 руб., а также взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя и на оплату услуг оценщика в сумме 17 544 руб.

В остальной части иска отказать.

Прекратить право собственности Шайнурова Мухамеда Икрамовича на жилое помещение - квартиру по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. ****, с момента получения им выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение".

Заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шайнуров Мухамед Икрамович (далее - истец) обратился с иском (с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ) к муниципальному образованию "Лысьвенский городской округ" в лице Администрации г.Лысьва (далее - ответчик) о взыскании выкупной цены за жилое помещение.

В обоснование требований указано, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: ****. Постановлением Администрации г.Лысьва Пермского края N 2705 от 19.11.2018 многоквартирный дом по ул.**** был признан аварийным и подлежащим сносу. В настоящее время истец выселен из жилого помещения на основании уведомления начальника управления инфраструктуры Администрации г.Лысьва Пермского края. Истец обращался с письмом к ответчику Администрации г.Лысьва с просьбой заключить соглашение и выплатить денежные средства. Ответчиком до настоящего времени выплата не произведена, соглашение до настоящего времени не заключено, предложено истцу самостоятельно провести оценку жилого помещения, в связи с чем истец обратился к оценщику. Отчет об оценке жилого помещения для ознакомления вместе с заявлением о выплате выкупной стоимости направлен в Администрацию г.Лысьва. В соответствии с оценочным отчетом стоимость возмещения за жилое помещение составляет 1714000 руб. Указанная сумма состоит из стоимости 2-комнатной квартиры по адресу: г.Лысьва, ул.**** с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, 1401000 руб.; величины убытков собственника в связи с изменением места проживания (переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое жилое помещение) в размере 77000 руб.; величины стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирного дома по адресу: г.Лысьва, ул.**** пропорционально размеру принадлежащей доли в праве собственности, 236420 руб.

Для проведения указанной оценки между истцом и Пермской ТПП был заключен договор оказания услуг. Стоимость услуг по договору 12000 руб., оплачена истцом в полном объеме.

Для составления искового заявления и представления интересов в суде между истцом и ООО "ЮрайтГроуп" заключен договор на оказание юридических услуг от 03 сентября 2020 г. Стоимость услуг составила 12000 руб., оплачена истцом в полном объеме.

В конечном итоге с учетом уточнений истец просил взыскать с ответчика выкупную стоимость жилого помещения в размере 1672000 руб., судебные издержки на оплату услуг оценщика в размере 12000 руб., на оплату услуг представителя в размере 12000 руб.

Судом постановлено указанное выше решение о частичном удовлетворении исковых требований, с которым не согласился истец. В апелляционной жалобе ссылается на то, что оценка рыночной стоимости, произведенная Союзом Пермской ТПП, с учетом складывающихся на рынке цен на жилые помещения, является соразмерной и необходимой для восстановления нарушенного права истца. Указанный оценочный отчет был представлен с целью обоснования исковых требований в порядке ст. 56 ГПК РФ в суд вместе с исковым заявлением, так как Администрация не исполнила свою обязанность по выплате выкупной стоимости, проявила бездействие, рекомендовала истцу произвести оценку жилого помещения самостоятельно, что и сделал истец. На истца закон не возлагает обязанность уведомлять Администрацию о проведении оценки своей квартиры, Администрация также могла воспользоваться своим правом и провести оценку. Кроме того суд и ответчик не могли быть извещены о заключении истцом договора на оценку и проведении оценки в силу того, что в указанный момент в производстве суда не находилось рассматриваемое гражданское дело, а Администрация процессуально не являлась на момент проведения оценки ответчиком по делу. Более того представленный отчет отвечает принципам относимости и допустимости доказательств, соответствует Закону "Об оценочной деятельности". Указанный отчет до обращения в суд направлен ответчику с заявлением о досудебном урегулировании и выплате денежных средств в соответствии с отчетом об оценке. Ответчик возражений на отчет не представил, в ответе истцу сослался лишь на невключение в программу и указал примерные сроки разрешения вопроса. Отчет судом отклонен без мотивировки причин отклонения. Нарушения в отчете, представленном истцом, не установлены и в решении суда не указаны.

Выводы судебного эксперта истец полагает необоснованными, не основанными на нормативно-правовых актах, в том числе методических рекомендациях по производству судебных экспертиз. При этом в решении суда не нашли своего отражения доводы истца о неправильных методах расчета П1. стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (износ материалов в расчете П1. - 64%). Оценочный отчет эксперта Подоляк противоречит фактическим обстоятельствам дела в части предоставления экспертом ложных сведений, которыми эксперт руководствовался при предоставлении информации о согласии. В частности, стаж работы эксперта не соответствует действительности, как и стаж работы эксперта в ООО "Финэкс" (документы об образовании в области экспертизы получены П1. в 2015 г., ООО "Финэкс" зарегистрировано в качестве юридического лица в 2015 г.). При выборе эксперта стаж и опыт играет немаловажную роль, следовательно, эксперт заведомо ввела в заблуждение стороны процесса, предоставляя недостоверную информацию. Также в отчете эксперта "Финэкс" указаны сведения, не соответствующие действительности: "стоимость 2-хкомнатных квартир упала в цене на 99,89% и составляет 1500 руб. за 2-хкомнатную квартиру и 30 руб. за 1 кв.м., что противоречит логическим и разумным объяснениям. Расценки на рынке жилья квартиры не могут упасть на 99,89%, поскольку объекты недвижимости не могут стоить менее 1 МРОТ, установленного Правительством РФ. Указанные экспертом расценки не являются опечаткой. При составлении заключения эксперт использовал недостоверные и непроверенные сведения, не несет ответственности за итоговые выводы, в связи с чем данный отчет не может быть положен в основу решения суда, как составленный с нарушением требований к ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", Федеральным стандартам оценки.

При расчете стоимости выкупной цены эксперт ссылается на среднюю стоимость объектов, схожих по своим характеристикам, где цена составляет около 23000 за 1 кв.м., в диапазоне от 16000 руб. до 36 000 руб. за кв.м. Хотя при расчетах полученное значение стоимости не более 16500-16 800 руб. за кв.м., что ниже среднего значения на 45 %, что говорит о преднамеренном занижении стоимости оцениваемого объекта. Эксперт ООО "Финэкс" методологически неверно определяет величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома. Для определения величины затрат на капитальный ремонт части помещений дома - относящихся к объекту экспертизы, необходимо сначала рассчитать затраты на воспроизводство всего жилого дома и тех конструктивных элементов дома, в отношении которых должен был проводиться капитальный ремонт. На практике специалистам по оценке для расчета величины компенсации применяется затратный подход с использованием методики расчета метода разбивки по компонентам. Эксперт на первом этапе делает эти расчеты, но далее полученный результат уменьшает на величину износа дома, что противоречит выбранной методике, тем самым эксперт значительно уменьшает полученную величину. При расчете стоимости восстановления эксперт рассчитывает "прибыль предпринимателя", что противоречит методологии, так как для целей компенсации выполняется расчет стоимости затрат на воспроизводство не для продажи, а для расчета вклада (стоимости) отдельных конструктивных элементов в общую стоимость здания как единого объекта. Далее эксперт неправильно определяет конструктивные элементы здания, которые согласно ст. 15 ФЗ от 21.07.2007 N 185-ФЗ относятся к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Так стены и перегородки жилых зданий, согласно указанному закону, не входят в перечень работ по проведению капитального ремонта. А ремонт окон, дверей, крылец и другого общедомового имущества наоборот входит в вышеуказанный перечень. Суд принял стоимость затрат на замещение объекта с износом 64%, который эксперт применяет при расчете капремонта. Применяемый расчет напрямую повлиял на конечный результат оценки в сторону сильнейшего занижения стоимости, что противоречит п.5 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", п.22 Федерального стандарта оценки N 7 "Подходы к оценке", Федерального стандарта оценки N 2 "Требования к отчету об оценке", утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015, N 2989, N 299 от 25 сентября 2014 г. N 611, ФЗ "Об оценочной деятельности", а также принципам гражданского законодательства.

Также истец полагает, что эксперт в качестве аналогов выбирал квартиры, расположенные в домах более поздней постройки, другого типа и построенные по более современным стандартам в отличие от исследуемого объекта. При этом в г.Лысьва присутствует достаточное количество предложений квартир, расположенных в домах старой постройки, так называемого "сталинского типа". В связи с чем вывод суда о том, что "определённая таким образом выкупная цена позволит истцу приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому, но пригодное для проживания", является неверным. Судом оставлены без внимания возражения истца на судебную экспертизу, в нарушение требований ГПК РФ не указано, по каким мотивам суд отклонил те или иные доводы истца относительно судебной экспертизы.

Истец полагает, что суд должен был учитывать все обстоятельства дела, в том числе отказ ответчика в добровольном порядке произвести оценку, необходимость обращения в суд, несение истцом дополнительных расходов на оценочный отчет, пояснения истца относительно судебной экспертизы и судебные издержки.

Таким образом, отчет ООО "Финэкс" не соответствует требованиями законодательства, информация и выводы, изложенные в заключении, допускают неоднозначное толкование, вводят в заблуждение читателя о стоимости объекта экспертизы из-за недостаточно полной предоставленной информации, отсутствия обоснованных расчетов, нарушения методологии расчетов.

В обоснование доводов о несогласии с экспертным заключением представлена рецензия специалиста Совета по оценочной деятельности П2. от 18.12.2020 N 137, данные о его квалификации указаны в рецензии, а также имеются в открытом доступе.

Судом сделан неправомерный вывод о том, что не является юридически значимым обстоятельством довод истца о невозможности восстановления права истца за счет полученных денежных средств в связи с занижением рыночной стоимости квартиры. Компенсация стоимости изымаемого жилого помещения должна быть равноценна стоимости аналогичного жилья, которое собственник мог бы приобрести взамен изымаемого. Следовательно, стоимость объекта оценки должна быть определена без учета износа жилого дома в целом, т.е. объект оценивается как пригодное для проживания вторичное жилье в целях соблюдения норм ЖК РФ - при определении стоимости объекта оценки используются поправки на конструктивные элементы дома (стены, перекрытия и пр.), что при расчете выкупной стоимости помещения является противоречащим ЖК РФ и ГК РФ, т.к. не обеспечит восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения в полном объеме.

Необоснованность экспертного заключения подтверждается так же отчетом ООО "НИК-Оценка" от 23.03.2020 г., согласно которому стоимость жилого помещения без учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составила 1367742 рубля.

Полагает, что в основу решения суда должен быть положен отчет истца с учетом уточнения в части периода расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Представителя ответчика возражала против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: ****.

19.11.2018 г. Постановлением Администрации города Лысьвы Пермского края N 2705 многоквартирный дом по ул. ****, в г. Лысьве признан аварийным и подлежащим сносу.

20.03.2020 г. истец был выселен из принадлежащего им жилого помещения на основании решения рабочей группы по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций Лысьвенского городского округа от 13.03.2020 в связи с угрозой жизни и безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме по ул. ****.

Соглашение между сторонами о выплате выкупной цены не заключено.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что у истца возникло право требовать от ответчика выкупную цену за изъятое жилое помещение.

Поскольку между сторонами возник спор о размере выкупной цены, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту П1. ООО "Финэкс". Согласно экспертному заключению от 25.11.2020 N 579 выкупная цена квартиры, расположенной по адресу: ****, составляет 1 253 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли общедомовом имуществе - 1 112 100 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 92 180 руб., убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением - 19 330 руб., услуги риэлтора - 22 424 руб., расходы, связанные с переездом, - 5 333 руб., расходы по оформлению прав на другое жилое помещение - 2 000 руб.

Указанное экспертное заключение судом первой инстанции принято за основу, как отвечающее принципам достоверности, поскольку эксперт П1. имеет соответствующее профессиональное образование, является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", включенной в единый реестр саморегулируемых организации оценщиков, ответственность эксперта застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена документами о профессиональной переподготовке, эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на вопросы поставленные судом. Нарушений порядка и применения метода исследования при проведении судебной экспертизы не установлено.

Также судом установлено, что многоквартирный дом по адресу ул. **** в г. Лысьве возведен в 1947 году, материал наружных стен - гипсоблоки, перегородки и перекрытия - деревянные. В соответствии с Ведомственными строительными нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденными приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, датой необходимого капитального ремонта многоквартирного дома являлся 1967 год (20 лет с момента постройки дома). Сведений о проведении капитального ремонта в указанном доме в дело не представлено. По данным технического паспорта по состоянию на 21.01.1985 г. многоквартирный дом уже имел износ в 40 %. Обследование дома на предмет непригодности для проживания произведено в октябре 2018 года.

Суд первой инстанции установил, что период для расчета компенсации за капитальный ремонт судебным экспертом определен верно, с момента вступления в силу Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и до вступления в силу Закона 304-ПК от 11.03.2014 "О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах", то есть за период, когда у ответчика существовала обязанность по проведению капитального ремонта, поскольку материалами дела подтверждается, что многоквартирный дом по ул. ****, в г. Лысьве был передан в муниципальную собственность при приватизации государственного предприятия. Следовательно, спорный многоквартирный дом до передачи его в муниципальную собственность относился к государственному жилищному фонду.

Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения заявленного иска в части, посчитав, что в пользу истца с ответчика следует взыскать выкупную цену спорной квартиры в сумме 1 253 000 руб.

Материалами дела также подтверждается, что уполномоченные истцом лица от его имени и за его счет оплатили 12 000 руб. за проведение оценки по определению выкупной цены по договору с Пермской торгово-промышленной палатой от 08.09.2020 N 119, а также оплатили 12 000 руб. за услуги представителя по договору с ООО "Юрайт-гроуп" от 24.07.2020.

Суд первой инстанции признал необходимыми расходы на проведение оценки, поскольку они связаны со сбором истцом доказательств в подтверждение своих требований. Между тем, поскольку иск удовлетворён частично, то с учетом принципа пропорциональности возмещения судебных расходов с ответчика в пользу истца взыскал расходы на оплату услуг оценщика в сумме 8 772 руб.

При определении размера расходов на оплату услуг представителя суд первой инстанции с учетом характера и небольшой правовой сложности рассматриваемого спора, объема защищаемого права истца, объема выполненной представителем работы и результата работы, количества проведенных по делу судебных заседаний, продолжительность рассмотрения дела, посчитал размер заявленных истцом расходов на оплату услуг представителя разумными и с учетом принципа пропорциональности на оплату услуг представителя определилко взысканию сумму 8 772 руб.

Коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права.

В соответствии с положения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд, в силу положений ч.1 ст. 79 ГПК РФ, назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Руководствуясь указанными нормами закона, в связи с наличием спора между сторонами по вопросу о выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, суд первой инстанции на основании ходатайства стороны ответчика обоснованно назначил по делу экспертизу и положил её в основу при определении выкупной стоимости жилого помещения, подлежащей взысканию с Администрации Лысьвенского городского округа в пользу собственника Шайнурова М.И.

В силу положений ч.1 - ч.3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, несогласие апеллянта с заключением судебной экспертизы не свидетельствует о наличии оснований для признания его недопустимым доказательством, поскольку отвечающих требованиям главы 6 ГПК РФ доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение её выводы, суду представлено не было. О назначении повторной или дополнительной экспертизы истцом ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе не заявлено.

Представленная истцом рецензия N 137 на заключение эксперта ООО "Финэкс" П1. проанализирована судом первой инстанции и отклонена с указанием мотивов, оснований для вмешательства в предмет судебной оценки суд апелляционной инстанции не усматривает. Доводы апелляционной жалобы о несогласии с заключением судебной экспертизы полностью повторяют выводы представленной истцом рецензии, соответственно судебной коллегией отклоняются.

Не является основанием для признания проведенной по делу судебной экспертизы недопустимым доказательством и представленный истцом в дополнение к апелляционной жалобе отчет ООО "НИК-Оценка" от 23.03.2020 г. поскольку не опровергает выводы проведенной по делу судебной экспертизы. Кроме того не может быть принят в качестве дополнительного доказательства, поскольку не являлся предметом оценки суда первой инстанции, доказательств невозможности представления указанного отчета суду первой инстанции истцом не приведены.